Ingatlan saga - Az első majdnem-ház

2013.07.15. 09:00 |  swGuru

Cett barátom története folytatódott - a valóságban több hónap telt el - és újabb megállapításokat tett. Ahogy elolvastam az újabb bejegyzést, napnál is világosabbá vált számomra, hogy senki sem mesélte el neki, hogy működik az ingatlanpiac, és talán nem csak ő tehet róla, hogy nincs mindennel tisztában. Mi itt szeretnénk bemutatni, ezért továbbra is várjuk olyan ingatlanos kolléga jelentkezését, aki elmagyárázná Cettnek - és mindenki másnak - hogy is működik például az újépítésű ingatlan fejlesztése, és meg lehet-e bízni a kivitelezőben, vagy sem? Következzen hát a folytatás.

devil.png

Nagyon régen nem írtam már, de mind ez csak annak tudható be, hogy a múltkori írásom óta folyamatosan zajlik az élet és haladunk a házikó felé. Vagy mégsem, de ez mindjárt kiderül. :)
Szóval, az elejére visszatérve: április végén megtaláltuk a számunkra tetsző hirdetést: tök jó áron kínáltak pont azon a városrészen épülő ikerházat augusztus 15.-i kulcsrakész átadási időponttal, ahol amúgy is kerestünk volna. Megnéztük a terveket, a hirdetésben írt műszaki infókat és ezek után is tetszett. Igaz, én eredetileg úgy terveztem, hogy használt házat veszek majd felújítom, de ez kvázi kihagyhatatlan ajánlatnak minősült. Gyorsan megkerestem az ingatlan irodát, ahol ekkor még normálisan tájékoztattak, kaptam e-mail címet telszámot mindent. Pár kérdést összeírva emailben érdeklődtem a részletek felől, hogy lássák komoly érdeklődő vagyok.

A gyors válaszokból kiderült, hogy értékelik az érdeklődésem és tényleg minél előbb szeretnék ők is összehozni a business-t. Következő héten már meg is beszéltük a találkozót: ingatlanosok, kivitelező, mi.

Itt már jó néhány műszaki részletet tudtunk pontosítani a kivitelezővel, s bár az ingatlaniroda képviselőin és az általuk kifejtett nyomáson nagyon látszódott, hogy minél előbb szeretnének aláírt papírt (előszerződést, szándéknyilatkozatot, bármit) látni, mégis kénytelenek voltak beletörődni: egyszerűen még nem áll olyan szakaszban az egyeztetés, hogy bármit is aláírjak bárkinek.
Egy-két hét alatt mi gyakorlatilag nulláról megterveztük a házat. Mivel az egy darab alaprajzon kívül semmilyen doksit, pl. kiviteli tervet nem kaptunk, így kénytelenek voltunk abból kiindulni, hogy inkább mindent leírunk egy részletes műszaki tartalomba, mintsem utólag szopjunk azzal, hogy valami nem úgy vagy egyáltalán nem készül el arra hivatkozva: nem volt leírva.
Ha valaki próbált már ilyet, az pontosan tudja mi meló nulláról kitalálni napi 8 órás meló és a háromlaki magánélet mellett egy-két hét alatt mindent. Részletesen az összes közmű helyét, hány fali csatlakozót és hová szeretnék milyen színben. Melyik fal milyen színű legyen, a fúgák, a garázsfeljáró térkövei, a kerítés kialakítása (fa, beton, drót, lábazat, cserét a tetejére vagy betondísz?) és színei. A lábazat burkolata, nyitott vagy zárt gerendás tető. Hol legyen a padlásfeljáró, mosókonyha+wc kontra második fürdő kérdése. Kültéri lámpák csatlakozó dobozainak és a kerti világítás kapcsolóinak elhelyezésétől a második vízórára kötött kerti csapig minden. Mekkora villanybojler kell X kW-os kombi cirkóval megtáplált, helységenként szabályozható padlófűtéses rendszer mellé, figyelembe véve egy későbbi napelemes rendszer beépítésének lehetőségét is. Az egyes ajtók merre nyíljanak, milyen ablakpárkányok legyenek, stb. Hol és mekkora teljesítményű klíma kell, illetve melyik rejtett redőnytoknak milyen hőszigetelési mutatói vannak... Mindegy, ezzel megvoltunk. Közben folyamatosan pontosítottuk a részleteket a kivitelezővel, és megpróbáltuk az anyagi oldalt is lefixálni.
Mivel nem nyertem hirtelen nagyon sokat a lottón, így kényszerűségből jöttek a bankok, illetve a lakáskassza. 9 nap alatt 9 különböző bankot jártam végig, darabonként másfél órában.
Bár elsőre a naív szemlélőnek úgy tűnhet, hogy én kérek pénzt a bankoktól, gyakorlatilag nem erről van szó: a lakáshitel arról szól, hogy sok-sok éven át mocskosul sok pénzt keres rajtad a bank. Ehhez képest konkrétan volt ahol simán leszartak. Az Erste bank siófoki fiókjában pl. egészen 27 percet ácsorogtam egyedül az ügyféltérben, mire az egy szem lakáshitelekkel foglalkozó hölgy befejezte a magántelefonjait. Volt persze ahol készségesen próbáltak segíteni, több variációt is kiszámoltak, komplett 5 centis melléklet halommal láttak el, de pár dolog továbbra sem tiszta: kb három-milliárd mellékletet kell határidőre leadni, bemutatni, vagy hiteles másolatként mellékelni a konkrét hitelkérelemhez, de a legtöbb helyen ezt egy 80 oldalas ÁSZF-ből kell kihámozni ahelyett, hogy egy egyszerű check-listet állítanának össze. A megfogalmazások is olyanok, hogy a huszonxéve könyveléssel foglalkozó anyám is 4 órán át kereste, hogy vajon melyik OEP-es nyomtatvány kellhet az FHB banknak és annak mi a száma.
E mellett menet közben a kivitelezővel megállapodtunk, hogy adó és költség optimalizációs okok miatt nem a kész házat veszem meg tőle, hanem három szerződéssel bonyolítjuk le a dolgot: egyben megveszem a telket, egyben az építési engedéllyel rendelkező kiviteli tervet, és az utolsóban generál-kiviteleztetem vele az ingatlant. Ez neki is jó, nekem is jó és a törvényes lehetőségeken belül minimalizáltuk a felesleges (illeték, adó, áfa stb.) kiadásokat, mindenki örülhet.
Pár hete (2-3, már nem is tudom pontosan) elkészült a kivitelező általi három "szerződés" tervezet. Direkt írom idézőjelbe, mert azok inkább a vicc kategóriájába tartoznak, mintsem a jogi megállapodások közé. Gyakorlatilag meg akarta spórolni az ügyvédi költséget, ezért önmaga írt 3*10 mondatot szerződésként. Mivel ezek teljesen értékelhetetlenek, plusz mindazon jogi és konkrét szöveges elemeket sem tartalmazzák amiket a hitelező bank elvár, gyakorlatilag inkább íratok hát egyet magamnak az én ügyvédemmel. Abba ráadásul ugye minden olyan jogi védelmet bele tudok építeni amire szükségem van a saját érdekeim és pénzem védelme miatt. Viszont azt meg ugye a kivitelező nem fogja érteni, tehát át kell nézetnie a saját ügyvédével, ergo mégsem ússza meg annak a költségét... Nem értem én ezt a fickót, mindegy.
Most ott járunk, hogy baromi sok energiával az utolsó csavarig meg van tervezve a ház, baromi sok energiával megteremtettem rá a pénzügyi lehetőségeket, hogy mikor, miből és hogyan lesz finanszírozva. Erre kiderült, hogy a kivitelező április óta még addig nem jutott el, hogy a telket alszámosítva megossza, illetve az építési engedély iránti kérelmet beadja az illetékes építésügyi hatósághoz... Ha viszont ő ezt most akarja beadni, akkor legjobb esetben szeptemberre van belőle valami, így tehát leghamarabb február környékén lenne bármi is a házból.
E miatt én most azt írtam neki múlt szerdán, hogy hétfőre (07.01.) hozzon minden papírt és aláírom a három szerződést. Ehhez azonban neki be kellett volna mutatni a hiteles tulajdoni lapot a peresített alszámosított telekről, szakhatósági engedélyekkel együtt a kiadott építési engedélyt, a tervezőtől mint a terv szerzői jogainak birtokosától egy nyilatkozatot hogy ő továbbértékesítheti nekem a tervet amin én módosíthatok, stb. Nyilván ez nem történt meg, így tehát én semmit nem írtam alá és kész, viszont látásra, én továbblépek.
Aláírni senkinek nem írtam alá semmit, lóvém nem veszett, gond egy száll se, sőt: tanultam egy csomó dolgot a házak építéséről, a tervezésről, a jogi dolgokról, az illetékekről és adókról, a tárgyalási technikákról.
Pár apró "érdekesség" még lábjegyzetben:
  • A kedvencem az a Fundamentás üzletkötő volt, aki kiszámolta nekem, hogy mennyire megéri a két náluk lévő szerződésem felvenni idő előtt és kötni két másikat amiket szintén felveszek idő előtt és azokat fizetem hitelként. Persze hozzá tette, hogy majd ő kér még bankos ismerősöktől is ajánlatot megnyugtatásomra, de akkor is ez a legjobb. Konkrétan kb. 3%-al rosszabbul jöttem volna így ki, mint bármelyik később beszerzett (9db) banki ajánlat közül... Igaz neki lett volna kb 300.000 jutaléka a dolgon, de ez nem is fontos. Persze mivel ő is utána számoltatott banki ismerőseivel, azóta nem is jelentkezik. Nyilván nem hülye és rájött nem az ő megoldását választom. De könyörgöm: legalább ne mondogassa folyton, hogy ez milyen kurva jó, és a bankok sokkal rosszabb feltételekkel adnak hitelt. Meg legyen benne annyi becsület, hogy legalább visszahív a banki ajánlatai bekérése után, hogy boccs, mégis van jobb.
  • Említésre méltó még az a kivitelező is, aki komolyan azt gondolta, hogy bárki is előre kifizeti neki egy üres telekre a komplett ház vételárát, ő meg majd abból elkezdi felépíteni a házat, és az erre korábban félretett pénzéből pedig egy másik beruházást nyom le...
  • Vicces még a kivitelező azon naivsága is, miszerint ott helyben, szerződés aláírásakor bármilyen névértékű pénzérmét lát: rá kellett döbbennie arra, hogy én lóvét CSAK ügyvédi letétben helyezek el, amihez CSAK akkor juthat, ha időre és pontosan teljesít, amit a szerződésekben le is írunk. Rá kellett döbbennie arra, hogy a Fundamenta is 75 napra fizet, és a bankok felé is csak akkor lehet megindítani (!) a hitelkérelmet, ha már a használatbavételi megvan és onnan is 60-90 nap alatt láthat majd csak lóvét.
  • Az ingatlan iroda hozzáállásáról meg ne is beszéljünk... Szartak bele nagy ívben az egészbe, csak azt nyomták, hogy mielőbb papír legyen aláírva a dologból, mert ugye ők akkor kapnak lóvét a kivitelezőtől. Késve, érdemi tájékoztatás nélkül válaszolnak, stb. Még szerencse, hogy a kedves ingatlanos nőt akivel tartottam a kapcsolatot az irodából idő közben kirúgták (az iroda főnöke a munkakörén túlnyúló dolgokat is szeretett volna tőle, amire ő nemet mondott), mert így már az irodától függetlenül tudtam vele mint független tanácsadóval egyeztetni a részletekről.

Összességében az elmúlt két hónapról ennyit a ház témájában, folytatás hamarosan.

Forrás: Cett blogja

2013.07.15. 09:00

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.