Itt az újév, még midenki heveri a karácsonyi bejglit és a nagy kajálásokat, rátolt egy kis alkoholt itt-ott-amott, de lassan szembetalál a hétfő és indul a mandula. Viszont akár akarsz venni ingatlant, akár nem, érdemes tisztában lenni a piaci változásokkal, mert a szegmens önmagában sok másikat húz magával akár fel, akár le, így téged és a te életed is befolyásolhatja. 

Argyelán József, a Bankmonitor újságírója szépen összeszedte a fontosabb változásokat, így most őt idézve, a fontosabb dolgokat veletek változtatás nélkül megosztva idepakolgatom.

• A piaci kamatozású lakáshitelek kamatemelkedése várhatóan 2022-ben tovább fog folytatódni. Ez természetesen komoly hatással lehet mindazokra, akik hitelből szeretnék megvenni álmaik otthonát, hiszen várhatóan magasabb törlesztőrészlet mellett igényelhetik meg a szükséges összeget.
• a meglévő hitelek ára is emelkedik, ez azonban várhatóan 2022-ben nem fog tömeges ingatlaneladáshoz vezetni, ugyanis a kormány által bevezetett programok – moratórium, kamatstop – védik az adósokat. Illetve a fizetési problémák is hónapok, évek alatt vezethetnek a fedezeti ingatlan értékesítéséhez.
• A lakástámogatások széles palettája várhatóan nem fog változni.
• A 2022. második felében lakásvásárlást tervezőknek mindenképp számolni kell azzal, hogy a Zöld hitel 200 milliárd forintos kerete addigra kimerülhet, illetve 2022. végével a Babaváró hitel is lejárhat.
• Az építési költségek, az alapanyag- és munkadíjak várhatóan tovább emelkednek 2022-ben. Ez mindenképpen hatni fog az új lakások árára, de a jó állapotban lévő használt lakások értéke is növekedhet a felújítási költségek emelkedése miatt.

Az emelkedő kamatok korszakának biztosan vége, hiszen a jegybank a magas infláció miatt folytatni fogja az irányadó kamatok emelését, az emelkedő költségek miatt pedig tovább fog növekedni az új hitelek kamata is. A Bankmonitor szakértői nem tartják kizártnak, hogy a legolcsóbb, 10 éves kamatperiódusú lakáshiteleket 2022 nyarán már 6,5 százalékos kamat mellett lehet igényelni.

Vissza nem térítendő támogatások

A kedvezmények egy része vissza nem terítendő támogatás, azaz a kapott összeget nem kell rendeznie a családnak az állam felé. Természetesen ez a legkedvezőbb a vevők számára. Marad a CSOK, valamint meg kell említeni az áfa-visszatérítést, melynek keretében az új lakások – legyen szó vásárlásról, vagy építésről – áfáját kapja vissza a család. Illetve nem szabad megfeledkezni a lakásvásárlás vagyonátruházási illetékének elengedéséről sem. (Ez utóbbi új építésű és használt lakás megvásárlásakor is elérhető, amennyiben a vevő csok támogatást is igényelt a vásárláshoz.) Ezen kedvezmények több millió forintot jelenthetnek a lakásvásárlók számára.

Támogatott hitelek

Ezen kölcsönök nagy előnye, hogy alacsony és fix kamat mellett juthatnak a családok kölcsönhöz. Vagyis a pénzpiaci hozamok emelkedése és a piaci hitelek kamatnövekedése nincs hatással a támogatott kölcsönökre. A csok-hitel a családi otthonteremtési kedvezmény mellé igényelhető kamattámogatott hitel. A konstrukció kamata a futamidő végéig fix 3%. Az MNB által meghirdetett Zöld Otthon Program keretében igényelhető Zöld lakáshitel az új építésű lakást keresők számára lehet ideális, amennyiben a kiszemelt ingatlan alacsony energiaigényű. A kölcsön kamata fix 2,5 százalék, a maximálisan igényelhető összeg 70 millió forint. A Zöld hitel és a csok mellé igényelhető támogatott hitel összekombinálható. Ebben az esetben kamatmentesen kaphat a család legfeljebb 10/15 millió forintot.

A Babaváró hitel a “kakukktojás” a listán: a legfeljebb 10 millió forint összegű, kamatmentes kölcsön ugyanis szabad felhasználású.

A hitelmoratórium ideje alatt nem kell fizetni a törlesztőket

2020. március 18-án bevezették a hitelmoratóriumot, más néven törlesztés szüneteltetést, melynek értelmében a kölcsönök törlesztési kötelezettsége alól mentesültek azon adósok, akiknek kölcsönét 2020. március 18-án már kifolyósítottak. A szüneteltetés alatt meg nem fizetett kamatot utólag, a hátralévő futamidő alatt egyenlő részletekben kell az érintetteknek rendeznie.

A szüneteltetést többször meghosszabbították, még mindig vannak olyan adósok, akik moratóriumban vannak és abban is maradhatnak egészen 2022. június végéig. A moratóriumból eddig kikerülő adósok fizetési fegyelme azonban nem tűnik rossznak, vagyis a közeljövőben nem várható, hogy a korábban moratóriumban lévők tömegével bajba kerülnének.

A kamatstop megállítja a meglévő kölcsönök drágulását

Az infláció miatt a jegybank jelentős mértékben megemelte az irányadó kamatokat, ami igen gyorsan beépülhet egyes meglévő kölcsönök törlesztőrészletébe is. Leginkább a változó kamatozású lakáshitelek vannak veszélyben – jelenleg közel 500 ezer családnak van ilyen kölcsöne -, számukra a további kamatemelés komoly gondot okozhatna. A kamatstop bevezetésével ezen kölcsönök kamatát befagyasztják: 2022. első fél évében a kölcsön kamatának alapját képező referencia mutató október 27-én érvényes értékéből indulnak ki.

Az építési költségek és egyéb tényezők

A lakásvásárlást vagy építkezést tervezők sem hagyhatják figyelmen kívül az alapanyagárak, munkadíjak alakulását. 2021-ben jelentősen emelkedtek az építőanyagárak, ez várhatóan folytatódni fog. Az anyagárak mellett a mesterembereket is meg kell fizetni, márpedig a munkadíj is jelentősen megnőtt az elmúlt években. Az építkezések, felújítások felfutása miatt a mesteremberek díjai is tovább nőhetnek 2022-ben, hiszen ugyanannyi szakembernek kell ellátnia a megnövekedett igényeket.

Összegzés

A lakáspiacra számos tényező hat, melyek ellentétes irányban mozgathatják a lakásárakat. Azonban az ingatlanárak érdemi csökkenése nem várható, ugyanis a piaci hitelek drágulását kompenzálhatja az építési költségek emelkedése és a számos állami támogatás. Sőt, a legtöbb szegmensben még mindig enyhe áremelkedés várható.

Az egyes tényezők eltérő módon hatnak a szereplőkre, más döntés lehet ideális a különböző élethelyzetben lévő vevők számára:

• Érdemes sietni a használt lakást keresőknek, amennyiben nagyobb összegű piaci hitelre lenne szükségük. Vagyis ha nincs jelentős összegű saját megtakarításuk és nem jogosultak nagyobb összegű állami támogatásra sem.
• Nem kell azonban annyira sietni azoknak, akik saját megtakarításukból szeretnének használt lakást venni. 
• Az új építésű lakást vásárlóknak a zöld hitel alakulását érdemes szem előtt tartaniuk. A keret ugyanis igen gyorsan kifogyhat, az érdeklődők pedig hoppon maradhatnak.
• Az építési költségek, alapanyagárak emelkedése miatt az új építésű-, vagy jó állapotú használt lakást keresőknek sem érdemes várni, ugyanis ezen ingatlanok értéke gyorsabban emelkedhet.

Az eredeti cikk IDE KATTINTVA olvasható.

Attila