Az Airbnb-szabályozás kérdése mostanra szinte minden belvárosi kerületben napirendre került Budapesten. A legfrissebb fejlemény, hogy a VIII. kerületi önkormányzat is társadalmi egyeztetésre bocsátotta a rövid távú lakáskiadás szabályozására vonatkozó terveit. Ezzel a IX. kerület kivételével gyakorlatilag az összes belső kerület foglalkozik a lakáshotelek jövőjével.
Továbbra is a belváros az Airbnb-központ
Bár országos szinten nem tűnik óriásinak a rövid távú lakáskiadás súlya, Budapest belső kerületeiben már egészen más a helyzet. Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosban közel 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, és ezek több mint 80 százaléka mindössze hat kerületben koncentrálódik.
A számok különösen beszédesek:
- Budapest teljes lakásállományának nagyjából 1 százaléka érintett rövid távú kiadásban
- az I., V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben viszont ez az arány már meghaladja a 4 százalékot
A legnagyobb Airbnb-kínálat továbbra is Erzsébetvárosban található, ahol több mint 3200 lakáshotel működik. Ezt követi Józsefváros több mint 1700, majd Belváros közel 1200 rövid távra kiadott lakással.
Még mindig sokkal többet hoz az Airbnb
Nem véletlen, hogy a befektetők ragaszkodnak ehhez a modellhez. A számok alapján a rövid távú kiadás továbbra is jóval magasabb bevételt termel, mint a hagyományos albérleteztetés.
Az V. kerületben például:
- az Airbnb-ből származó havi átlagos bevétel: 725 ezer Ft
- a hosszú távú bérleti díj átlaga: 350 ezer Ft
Hasonló a helyzet a többi belvárosi kerületben is:
| Kerület | Airbnb bevétel | Hosszú távú bérleti díj |
|---|---|---|
| VI. kerület | 683 ezer Ft | 280 ezer Ft |
| VII. kerület | 650 ezer Ft | 245 ezer Ft |
| VIII. kerület | 542 ezer Ft | 240 ezer Ft |
| IX. kerület | 617 ezer Ft | 240 ezer Ft |
Az Airbnb-k kihasználtsága ráadásul továbbra is magas, jellemzően 64–70 százalék között mozog a belvárosi kerületekben.
A magasabb bevételnek ára van
Az ingatlan.com szakértője, Balogh László ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a bruttó bevételek önmagukban félrevezetők lehetnek: az Airbnb-üzemeltetés jóval több munkát igényel, magasabb költségekkel jár és a szabályozási kockázat is egyre komolyabb. Ráadásul Budapesten 2026 végéig moratórium van érvényben az új lakáshotelek engedélyezésére, így új szereplők már nem nagyon tudnak belépni a piacra.
Terézváros már megmutatta, mi történik szigorítás után
A VI. kerületben idén januártól gyakorlatilag betiltották a lakások rövid távú kiadását. Az eredmény látványos: az Airbnb-lakások száma 60 százalékkal visszaesett, a hosszú távra kiadó lakások kínálata 34 százalékkal nőtt, az érdeklődések száma pedig 32 százalékkal emelkedett.
A folyamat a bérleti díjakon is látszik. Terézvárosban jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami a legalacsonyabb összeg a belvárosi kerületek között. Tavaly szeptemberben még 300 ezer forint körül volt az átlag.
Lassulhat a befektetői kereslet?
Az ingatlan.com szerint a hosszú távú lakáskiadásból származó bruttó hozam Budapesten jelenleg nagyjából 4,5 százalék. Közben a lakásárak emelkedése is lassul: áprilisban havi szinten stagnálás látszott, éves összevetésben pedig 10,9 százalékra mérséklődött az áremelkedés üteme.
A külföldi befektetői kereslet is visszafogottabb lehet a következő időszakban, különösen a forint erősödése miatt. A belső kerületekben ugyanis minden negyedik-ötödik vásárló külföldről érkezik.
A következő hónapok egyik nagy kérdése az lehet, hogy a szabályozási szigorítások valóban több lakást terelnek-e vissza a hagyományos albérletpiacra — és ezzel sikerül-e mérsékelni a bérleti díjak emelkedését Budapesten.
Attila
forrás: ingatlan.com, KSH
