Megérkezett a Duna House augusztusi barométere, és az adatokból most már elég tisztán látszik, hogyan fordult át a nyári ingatlanpiac. A vevők ugyan valamivel aktívabbak lettek, de ez még nem hozott több adásvételt. Az ingatlanok tovább maradnak a piacon, az alku több szegmensben erősödik, és egyre kevésbé lehet egyetlen országos trendről beszélni. Budapest, a vidék, a panel és a tégla ma már egészen más tempóban mozog.

Kevesebb adásvétel, miközben a kereslet már éledezik

A Duna House becslése szerint augusztusban 8 077 lakóingatlan cserélt gazdát. Ez 13 százalékkal kevesebb a júliusi szintnél, és 29 százalékkal marad el a tavaly augusztusi adattól.

Az éves összehasonlítással azonban óvatosan kell bánni. 2025 augusztusa közvetlenül az Otthon Start indulása előtti hónap volt, amikor a program beharangozása egyszeri keresleti és tranzakciós hullámot indított el. Emiatt a mostani mínusz jó része bázishatás.

Közben a Duna House keresletindexe 64 pontról 68 pontra emelkedett. Vagyis a vevők száma már elmozdult a nyári mélypontról, de ez az aktivitás még nem fordult át több lezárt ügyletbe.

A legfontosabb változás: sokkal tovább tart eladni

Szerintem az augusztusi Barométer egyik legbeszédesebb része nem is az ár, hanem az értékesítési idő: a budai panellakások átlagosan már 90 nap alatt keltek el, miközben egy évvel korábban mindössze 51 nap kellett hozzá. Pesten a panel 58 napról 74 napra lassult.

A használt téglalakásoknál még látványosabb a helyzet: Pesten 100 nap, Budán 92 nap, a belvárosban 88 nap volt az átlagos értékesítési idő. Vidéken a téglalakások keleti és nyugati régiókban is több mint 100 napot töltöttek a piacon.

Ez már nem az a piac, ahol elég meghirdetni valamit, és néhány héten belül biztosan érkezik a megfelelő vevő.

Visszatért az alku

A hosszabb értékesítési idővel együtt az alku is erősödött.

A vidéki használt téglalakásoknál 6–7 százalékos végső árengedmény volt jellemző, a budapesti téglapiacon nagyjából 4 százalék. A nyugat-magyarországi panelpiacon a DH adatai szerint az alku a 10 százalékot is elérte.

Ez eladói oldalról azért fontos, mert a túl magas induló ár most már könnyen két problémát is okoz: először hónapokig bent marad az ingatlan a kínálatban, utána pedig sokszor nagyobb engedménnyel lehet csak lezárni az ügyletet.

Vagyis egyre inkább visszajön az a piac, ahol a megfelelő induló ár valódi stratégiai kérdés.

Budapest lassul, a vidék több helyen még erősen drágul

Az áraknál óriási területi különbségek alakultak ki: a fővárosi használt téglalakások átlagos négyzetméterára Budán 1,60 millió, a belvárosban 1,40 millió, Pesten 1,10 millió forint volt. Éves összevetésben Pesten még 10 százalékos drágulás látszott, Budán már csak 4 százalék, a belvárosban viszont 3 százalékos csökkenést mért a Duna House.

Vidéken ennek szinte az ellenkezője történik. A nyugat-magyarországi téglalakások négyzetméterára egy év alatt 23 százalékkal, a kelet-magyarországiaké 15 százalékkal emelkedett. A keleti panelpiac még ennél is erősebb, 25 százalékos éves drágulást mutatott. A korábban olcsóbb piacok tehát tovább zárkóznak fel, miközben Budapest legdrágább területein már elfogyott a korábbi lendület.

Budán már egészen más árszintről beszélünk

Budán augusztusban a tranzakciók 68 százaléka már 1,6 millió forint feletti négyzetméteráron zárult. Egy évvel korábban ez az arány még csak 44 százalék volt.

Még látványosabb, hogy a 2 millió forint feletti négyzetméterárú adásvételek aránya 8 százalékról 25 százalékra ugrott. Közben a kisebb lakások kerültek előtérbe: a 20–40 négyzetméteres kategória részesedése 14-ről 25 százalékra nőtt, vagyis Budán egyre gyakrabban kisebb, de nagyon magas fajlagos árú lakások cserélnek gazdát.

Vidéken nagyobb ingatlanokat keresnek a vevők

A vidéki piacon más irányú változás látható.

Közép-Magyarország nélkül a 40–60 négyzetméteres ingatlanok aránya 33-ról 22 százalékra csökkent, miközben a 80–100 négyzetméteres kategória 14-ről 21 százalékra nőtt.

Pest vármegyében a 100–120 négyzetméteres ingatlanok részesedése egy év alatt megduplázódott, 7-ről 14 százalékra. A 100 millió forint feletti tranzakciók már az adásvételek 19 százalékát adták.

Ez jól mutatja azt is, miért nem lehet ma már egyszerűen „budapesti” és „vidéki” átlagárakról beszélni: teljesen eltérő méretű és típusú ingatlanokra van kereslet.

Az első lakásvásárlók továbbra is meghatározóak

Az Otthon Start hatása a vevői összetételben továbbra is jól látható.

Budapesten az első lakásukat vásárlók és a befektetők egyaránt a tranzakciók 32 százalékát adták. Vidéken az első lakás vásárlása volt a leggyakoribb vásárlási cél, 36 százalékos aránnyal.

A különbség az elkölthető összegben is látványos: egy budapesti vevő átlagosan 92 millió forintot fizetett egy 71 négyzetméteres ingatlanért, míg vidéken 55 millió forintért átlagosan 88 négyzetmétert kapott.

A fővárosi kereslet szinte mindenhol gyengébb, mint egy éve

A 23 budapesti kerületből mindössze kettőben nőtt éves alapon a vevői érdeklődés: a XII. és a XXII. kerületben. A XIII. kerület továbbra is a legkeresettebb 20,9 százalékos érdeklődési aránnyal, mögötte a XI. kerület 17,1, a VII. kerület pedig 16,9 százalékkal áll.

A legnagyobb visszaesések éppen a korábban legnépszerűbb területeken történtek. A XIV. kerület 20,3-ról 15 százalékra, a XIII. 25,4-ről 20,9 százalékra, a VI. kerület pedig 19,3-ról 15,3 százalékra esett vissza.

Közben a fejlesztési oldal kezd magához térni

A lakáspiaci forgalom rövid távú lassulása mellett a tágabb ingatlanfejlesztési piacon már egészen más folyamat látszik: A CBRE adatai szerint 2026 első felében 460 millió eurót ért el a hazai ingatlanbefektetési volumen, közel 60 százalékkal meghaladva az előző év azonos időszakát. A lakáspiacon nagyjából 30 ezer lakás van építés alatt, ezek kétharmada Budapesten. A várakozások szerint a fővárosi lakásátadások száma a következő időszakban a korábbi évi 3–4 ezerről akár 8–10 ezerre emelkedhet.

Ez nem a következő két hónap története, de középtávon nagyon fontos lehet: ha valóban jelentősen bővül az új lakások kínálata, az újabb féket tehet az árakra, és tovább erősítheti a vevők alkupozícióját.

Mit viszünk ebből tovább őszre?

Az augusztusi DH Barométerből számomra az látszik, hogy a piac lassan visszaáll egy jóval normálisabb működésre. Vannak vevők, van hitel, vannak tranzakciók, de már nem minden áron és nem minden ingatlanra. A hirdetési idő nő, az alku visszatért, és a lokációk közötti különbségek egyre nagyobbak. Eladóként ezért újra az árképzés és a jó értékesítési stratégia lett a legfontosabb, vevőként pedig egyre kevésbé kell azt érezni, hogy azonnal dönteni kell, mert holnap már biztosan drágább lesz.

Forrás: Duna House Barométer, Telex