A nyári lassulás után szeptemberben újra megmozdult a hazai ingatlanpiac. A Duna House becslése szerint 9 385 lakóingatlan-adásvétel történt, ami augusztushoz képest 16,2 százalékos növekedés.
Ez már jól látható élénkülés, de azért érdemes helyén kezelni: éves összevetésben még mindig jóval gyengébb a piac, mint tavaly ilyenkor.
Visszatértek a vevők(?)
A 16,2 százalékos havi növekedés azt mutatja, hogy az ősz valóban több vevőt hozott vissza a piacra. Ez részben szezonális jelenség is: szeptember hagyományosan aktívabb hónap, mint a nyár vége.
Ettől függetlenül a fordulat látható. A kérdés inkább az, hogy egyszeri szeptemberi visszapattanásról van-e szó, vagy az év végéig kitart az élénkülés.
Tavalyhoz képest azért még mindig nagy a visszaesés
Ha az egy évvel korábbi szeptemberrel hasonlítjuk össze az adatokat, már egészen más kép rajzolódik ki.
A tranzakciószám 30,1 százalékkal maradt el 2025 szeptemberétől. Ez elsőre elég drasztikusan hangzik, de ugyanaz a probléma torzítja az összehasonlítást, amelyet az elmúlt hónapokban többször is láttunk: 2025 őszén indult az Otthon Start Program, az azt megelőző és követő időszakban pedig rendkívüli keresleti hullám jelent meg a piacon. A tavalyi szeptember tehát nem egy átlagos hónap volt, hanem az év egyik forgalmi csúcsa.
Éppen ezért most sokkal többet mond a havi +16 százalék, mint az éves -30 százalék.
Idén eddig nagyjából 83 ezer lakás cserélt gazdát
A Duna House becslése alapján 2026 első kilenc hónapjában mintegy 83 ezer lakóingatlan-adásvétel történt Magyarországon. A jelenlegi ütem alapján az éves tranzakciószám szerintük valahol a 100–120 ezres sáv közepe körül alakulhat.
Ez jóval elmarad a magyar ingatlanpiac legerősebb időszakaitól, vagyis a szeptemberi élénkülés ellenére továbbra sem beszélhetünk kimondottan erős tranzakciós piacról. Inkább azt látjuk, hogy a nyári mélypont után normalizálódik valamelyest a forgalom.
A hitelpiac viszont egészen más sebességgel megy
Talán a szeptemberi adatok legérdekesebb része nem is a tranzakciószám, hanem a lakáshitelezés: a Credipass becslése szerint szeptemberben 239 milliárd forint értékben köthettek lakáscélú jelzáloghitel-szerződéseket.
Ez ugyan 6,3 százalékkal alacsonyabb az augusztusi értéknél, viszont 112,2 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban.
Magyarul: miközben az adásvételek száma éves szinten 30 százalékkal visszaesett, a lakáshitel-volumen több mint duplájára nőtt. Ez már önmagában elég jól mutatja, mennyire átalakult a piac.
Kevesebb tranzakció, nagyobb hitelek
A két számot együtt érdemes nézni. Ha kevesebb ingatlan cserél gazdát, miközben a teljes hitelvolumen több mint kétszerese a tavalyinak, akkor egyértelműen nő a finanszírozás szerepe. Ennek több oka is lehet: egyrészt az ingatlanárak az elmúlt időszakban jelentősen emelkedtek, ezért ugyanahhoz az ingatlanhoz ma nagyobb összegű hitelre lehet szükség, másrészt az Otthon Start és más támogatott konstrukciók miatt a hitelből vásárlók aránya is magasabb lehet.
A lényeg viszont az, hogy a jelenlegi piacot sokkal erősebben mozgatja a banki finanszírozás, mint néhány évvel ezelőtt.
Mit jelent ez az eladóknak?
A szeptemberi élénkülés jó hír, de szerintem ebből még nem érdemes azt a következtetést levonni, hogy ismét minden ingatlan gyorsan és bármilyen áron eladható.
Az előző hónapok adatai alapján továbbra is:
- hosszabbak az értékesítési idők,
- erősebb az alku,
- nagyobb a kínálat,
- és a vevők sokkal tudatosabban választanak.
Vagyis több vevő jelent meg, de ettől még nem lett kevésbé fontos a megfelelő induló ár, sőt: egy élénkülő, de továbbra is szelektív piacon még látványosabban elválhat egymástól a jól és rosszul árazott ingatlanok teljesítménye.
Ősszel jöhet a valódi teszt
A szeptemberi +16,2 százalékos havi forgalomnövekedés mindenképpen pozitív jel, de szerintem az igazán érdekes adat majd október és november lesz. Ha a tranzakciószám továbbra is 9–10 ezer körül vagy afölött marad, akkor már valóban beszélhetünk arról, hogy a nyári megtorpanás után stabilizálódott az ingatlanpiac. Ha viszont szeptember csak egy szezonális felpattanás volt, akkor az év hátralévő részében ismét visszafogottabb számokat láthatunk.
Egyelőre tehát a legpontosabb megfogalmazás talán ez: az ingatlanpiac megindult, de még nem gyorsult fel igazán.
És talán még ennél is fontosabb, hogy a tranzakciószámoknál jelenleg sokkal látványosabb történet zajlik a hitelpiacon.
Attila
Forrás: Duna House havi tranzakciószám-becslés és Credipass jelzáloghitel-előrejelzés, az Otthontérkép Magazin összefoglalója alapján.
