A panellakások még mindig jóval olcsóbb négyzetméteráron mennek, mint a téglák, köszönhetően többek között a fűtésnek. De tényleg olyan drága a távfűtés?

Egyik ismerősöm megkeresett azzal, hogy X millió forintból szeretne vásárolni ingatlant. A pénzéből kijönne egy 3 szobás panel, de fél a távfűtéstől és a költségeitől, téglalakásokból viszont csak 2 szobásat tud venni, ami cirkós. Mit érdemes választani? Külön szedek néhány fontos témát, amik segíthetnek a választásban.

Elrendezés

Tény, hogy a panellakások elrendezése híresen jó, hiszen az volt építésükkor a cél, hogy minél kisebb területen minél több külön nyíló szobát tudjanak építeni. Így egy nappali + 2 hálós, külön fürdő-WCs panellakás elfér akár 56 nm-en is, de a 68 nm-es típusok már kifejezetten jól élhetőnek számítanak. Fontos még kiemelni, hogy a panellakásokban mindig van beépített szekrény (vagy legalábbis eredetileg alakítottak ki, ha az új tulajdonos kiszedte vagy átalakította, az az ő dolga...), valamint a 3 szobásak már legtöbbször loggiásak.

A tégla lakásoknak is lehet jó az elrendezése, de nem ennyire egyértelmű, ha nem újépítésűt, hanem régebbi, polgári lakást nézünk, nem egyszer akadhatunk bele 70 nm-es 2 szoba + hallos lakásba, amiből ha a vevő a feje tetejére áll, akkor sem tud még egy szobát kicsikarni (az alkóv nem szoba).

Fűtés

Hatalmas tévhit, hogy a távfűtésre a gatyánkat rá kell fizetni és még nyáron is komoly általánydíjakkal kell számolni. Ha a fenti példánál maradunk, két féle 68 nm-es panellakás létezik. Amelyik részt vett már panelprogramban, és amelyik nem. Amelyik igen, az már kívülről szigetelt, a nyílászárói ki lettek cserélve jól szigetelőre, valamint a távfűtése is egyedi mérésűre lett alakítva. Ezeknek a lakásoknak a költsége konkrétan ugyanannyi, sőt, inkább kevesebb, mint az egyedi, cirkós lakások fűtési költsége, ugyanis amíg a cirkót rendben kell tartatni, évente ellenőriztetni és tisztíttatni, addig a távfűtésnél nincsenek ilyen problémák: tisztább, egyszerűbb, nincs vele semmilyen extra költségünk - és a gáz mindkettőbe ugyanannyiba kerül, csak amíg a cirkó közvetlenül kapja, a távfűtés már csak a melegvizet nyomja fel a lakásba. Amelyik még nem panelprogramos, természetesen drágább a fűtése is, viszont az utóbbi években annyira lement a gáz ára, hogy már itt is értelmes összegeket kell csak fizetni - de ez persze még nem versenyezhet a cirkós rendszerekkel - árban viszont durván veri a téglát.

Árazás

Ha összehasonlítunk a mai piacon egy 3 szobás panelprogramos panellakás árat, valamint egy 3 szobás cirkós téglalakás árat, akár 30% különbség is lehet. Kérdés itt csak egy van: megéri 6-8-10 M Ft-tal többet fizetni egy tégla lakásért, mint egy panelért, ha ennyire nincs a fenntartási költségekben különbség? A választ nem nekem kell tudnom, hiszen vannak a panelnek is hátrányai egy jól megépített téglaházhoz képest (például jobban visszhangzik, a szomszédok "hallgatóznak" és vice versa...), de legtöbbször szerintem érdemes meggondolni a panelt azoknak, akiknek nagyon ki van számolva a pénzük és ehhez képest fontos, hogy jó elrendezésű és olcsón fenntartható lakást vásároljanak.

Konklúzió

A fentiekkel természetesen nem azt szeretném sugallni, hogy mindenki azonnal rohanjon panelt venni, hiszen ott is vannak hátrányok, kezdve például a "panelérzéssel", melyet a lakókörnyezet és a beton vált ki. Ezért is drágábbak azok a lakótelepek, ahol négyemeletesek a házak, esetleg sátortetősek és nem egy óriási panelrengeteg részei. De többet kell fizetni az úgynevezett csúsztatott zsalus technológiával épült lakásokért is, melyek bár ugyanúgy betonból készültek, de mégsem panelenként hordták össze őket, és a válaszfalak sem betonból készültek, hanem sokszor téglából. Ezeknél kevésbé érződik az, hogy panelházban, lakótelepen lakunk, annak minden történelmi és társadalmi hátterével megterhelve. Tehát győztest, mint olyat nem lehet hirdetni, mindkét ingatlantípus számtalan előnnyel és hátránnyal, de remekül hasznosítható és bárkinek remek otthona lehet.

Ha valaki véleményt nyílvánítana, esetleg elmondaná saját tapasztalatait, nyugodtan megteheti Facebook oldalamon akár privátban, akár a post alatt.

Attila

Az ingatlanközvetítők zöme nemhogy nem szakértője szakmájának, saját magát sem tartja annak. Felsorolok néhány lehetőséget, amivel ellenőrizheted ingatlanosod.

Hideghívás-teszt

Ha elkezdesz hirdetni magánszemélyként egy ingatlant, kismillió ingatlanos fog felhívni, teljesen függetlenül attól, akarod-e vagy nem, a szövegbe beleírtad-e hogy hívhatnak vagy nem... nekik egy feladatuk, sajnos el kell fogadni, hogy hívogatni fognak, bármit is teszel ellene. VISZONT! Ez egy jó módja annak, hogy értelmes ingatlanost találj: tegyél fel neki keresztkérdést, olyat, amire biztosan nem számít: "Mióta ingatlanozol?" "Elégedett vagy a munkáddal?" "Miért pont most hívtál?" A lényeg, hogy kizökkentsük a script-ből, tehát az előre megírt szövegkörnyezetből. Általánosan minden ilyen híváskor negatív válaszra számít az ingatlanos, így nem lesz feltétlen felkészülve a nem negatív reakcióra. Ha értelmesen tud válaszolni és elégedett vagy a válasszal, azt jelenti, hogy amikor az ingatlanoddal foglalkozna, akkor is fel lehet neki tenni bármilyen kérdést az ingatlanodról, fog tudni megfelelően válaszolni - ergo felkészült, tapasztalt, jól kommunikál.

Online megjelenései

Ha szimpatikus volt ahogy beszélt, kérd meg, hogy hívjon vissza 1-2 nap múlva, addig pedig név és cég alapján ellenőrizd azt, hogy milyen igényes a munkája. Ha a keresőbe beírod a nevét és a munkahelyét, biztosan ki fogja dobni néhány hirdetését. Jók a fotói? Van a hirdetéshez alaprajz? Megfelelő a szövegezés, a leírás? Jó a helyesírás, elég választékos a nyelvtan? Az első benyomás mindig nagyon fontos egy keresőnél, itt pedig a hirdetés milyensége fogja adni ezt az első benyomást. 

Szavahihetőség

Ha összecseng a telefonon elmondottakkal az, amit online láttál tőle, illetve az előre egyeztetett időpontban visszahív, akkor foglalkozik azzal, amit kértél tőle és nem próbál szépíteni, tehát szerintem egy személyes találkozót kiérdemelhetett. Hangsúlyozom: a személyes találkozó még nem egyenlő a szerződéskötéssel! Ha megbeszélsz vele egy időpontot, amikor találkoztok a lakásban és megmutatod neki azt, még nem jelenti azt, hogy azonnal alá kell írnod vele bármit amit eléd rak. Ha nem szimpatikus, itt is megmondhatod neki hogy ne haragudjon, de más ingatlanosokat is meghallgatsz... Borzalmasan fontos az, hogy az eladó szakértőként tekintsen az ingatlanosra, olyanra, akinek ez a szakmája és akiben megbízhat az eladással kapcsolatos minden teendővel kapcsolatban. Ha ez a bizalom nincs meg és nincs is esély arra hogy felépítsétek, akkor nem szabad aláírni semmit.

Rugalmasság

Minden ingatlanközvetítő többféle szerződéstípussal dolgozik és a legtöbb ingatlanosnak van lehetősége egy kicsit játszani a jutalékokkal. A nagy irodák csak százalékos rendszerben dolgoznak, de a kisebb, lokálisan erős irodáknál van lehetőség arra is, hogy megbeszéld az ingatlanossal hogy mi az a legkisebb összeg, amit a kezedbe szeretnél kapni és ő eszerint kalkulál mindent. A korrekt ingatlanos bevállalja azt is, hogy ha te például 19 M Ft-ot szeretnél az ingatlanodért, de az ingatlanos 19.2-ért tudja eladni, 200e Ft-ot keresett, de tartotta a szavát és a megbeszéltek szerint tudta eladni az ingatlant. Átlagban a jó és rugalmas ingatlanosok 2.5-3% körül már rentábilisan tudnak dolgozni, 20 M Ft körüli ingatlanértékesítéskor a megfelelő jutalék mértéke bruttó 4-500e Ft-nál nem kell, hogy több legyen. Az 5%+áfás szerződéseket semmiképpen nem szabad aláírni.

Utóellenőrzés

Miután leszerződtünk egy adott ingatlanossal, 2-3 napra rá ellenőrizzük, hogy felkerült-e lakásunk hirdetése a legnagyobb, ingatlanokkal foglalkozó portálokra. Elvben könnyen meg kell hogy találjuk, az ingatlanosnak kötelező kiemelten hirdetnie, ez is beletartozik a megbízási díjba. Ha elégedettek vagyunk a hirdetés milyenségével de esetleg van benne valami hiba amit előre nem egyeztettél vele, vagy szimplán rosszul adta meg, szólj neki hogy mihamarabb javítsa. Ha ez a javítás 12 órán belül kérésed szerint megtörténik és a fenti pontokat figyelembe vetted, biztosan megfelelő ingatlanossal dolgozol együtt.

Attila

Az elmúlt évtized során világszerte jelentős mértékben estek az ingatlanközvetítői jutalékok. Nálunk ez egyelőre kevésbé látszik főleg a mamuthálózatok miatt, de szerintem hazánkban is a csökkenés irányába mutatnak a tendenciák. 

Összességében az ingatlanközvetítői díjak csökkenése volt jellemző az elmúlt több mint egy évtized során a világban. A Natalya Delcoure és Norm Miller által készített tanulmány megállapítása szerint 2002 és 2015 között az általuk megvizsgált 32 országból 17 esetében csökkentek a közvetítői jutalékok, átlagosan 34 százalékkal, míg 12 országban változatlanok maradtak.

Az európai országokat vizsgálva azt látjuk, hogy sok helyen süllyedt az ingatlanközvetítői jutalékok mértéke. Nagyobb csökkenés elsősorban a skandináv országokban volt jellemző (átlagosan 24 százalékkal), míg délebbre stagnáltak a díjak. Svédországban például 70 százalékkal 5 százalékról 1,5 százalékra ereszkedett a közvetítői jutalék mértéke. A velünk szomszédos országok nem szerepeltek a tanulmányban, viszont Oroszországban 7,5 százalékról 4 százalékra csökkent az átlag. Németország, Franciaország vagy Olaszország esetében magasabb, 4-5 százalékosak a jutalékok, tehát elég vegyes a kép, de a lefelé irányuló tendencia egyértelműen kirajzolódik. Ebben szerintem szerepe lehet a internet terjedésének, és az online jelenlét miatti nagyobb versenynek, de a több éven át tartó ingatlanpiaci és gazdasági válság is közrejátszhatott.

De mi a helyzet itthon?

Magyarországon a mamutközvetítők 5%+áfás nyílt szerződésekkel dolgoznak, de a legtöbb budapesti közvetítő hálózat 3-3.5%-os jutalékokkal dolgozik, ami megfelel az európai átlagnak. A nagy, országos hálózatoknál is ügyesen le lehet törni a jutalékokat, senkinek nem javaslom hogy annyiért aláírjon szerződést, biztosan talál jobb alternatívát, vagy egy kis tárgyalás után csökkentést, hiszen mindkét félnek érdekében áll a szerződés megkötése.

Véleményem szerint egy optimalizáltan működő irodahálózat 3-3.5 %-os jutalékból kiváló szolgáltatást tud nyújtani, ugyanakkor az is igaz, hogy a közvetítő díjaknak van egy olyan minimuma, ami alá nem lehet ígérni, különben az a szolgáltatás kárára válik. Ennek oka, hogy egy becsületes, jól dolgozó ingatlanközvetítő munkája számtalan költséggel jár (hirdetések, kiemelések, szórólapok, üzemanyag, stb), ráadásul e mellett az ingatlanos megélhetését is biztosítania kell, ez is csak egy munka, mint minden más.

Nálunk is látható a tendencia...

Miközben akadnak olyan ingatlanközvetítők, akik az európai átlagnak megfelelő jutalékért kínálják szolgáltatásaikat, a magasabb díjért dolgozó hálózatoknál is beindulhat a közvetítő díjak mérséklése, erre utal az is, hogy 2015-ben az egyik nagy franchise tőzsdére lépési kísérlete kapcsán kiadtak egy befektetői tájékoztatót, melyben középtávon általános jutalékszint-csökkenést prognosztizált az ingatlanközvetítő hálózat.

Emellett az is jelzi az irányt, hogy a nagy ingatlanközvetítő franchise-ok már nem kötik ki fixen magas jutalék alkalmazását a partnereinek, csak ajánlást tesznek a mértékre. Ráadásul akad olyan, Budapest belvárosában régóta működő ingatlanhálózat, mely az elmúlt hónapokban csökkentette a jutalékát; ezek a jelek mind arra utalnak, hogy az eddig jellemző 5-6 százalékos jutalékszint már nem fenntartható.

Attila