Egyre többen gondolkodnak el azon, hogy most vágjanak bele a lakásvásárlásba: a hatalmas kínálat mellett remek finanszírozási lehetőségeket kínálnak a pénzintézetek. De ezek a remek ajánlatok elegendőek a magas árak kompenzálására? 2017 tavaszi piac.

A korábbi évek rossz tapasztalatainak ellenére a lakáspiac fellendülésével együtt a lakáshitelek vonzereje is megnövekedett. Manapság már 20 év helyett 15 év körül alakul az új lakáshitelek átlagos futamideje.

Az MNB adatai szerint márciusban összesen 46 milliárd forintnyi lakáshitelt kötöttünk, ami 42 százalékos emelkedést jelent az egy évvel ezelőtti adatokhoz képest és nagyobb növekedést mutat a tavalyi átlagnál. Az új lakáshitelek átlagos THM-e pedig 5.14% volt márciusban.

A lakáshiteleken belül egyébként a rövid kamatperiódusú hiteleknél volt megfigyelhető a legnagyobb kamatcsökkenés, ezeket már az egy évvel korábbinál 94 bázisponttal alacsonyabb, 3,42 százalékos átlagkamattal kínálták a bankok, de jelenleg a legkedvezőbb lakáshitelek kamatai 3 százalék körül mozognak.

A kamatokat azonban ellensúlyozzák az emelkedő lakásárak, ez pedig különösen Budapestre igaz. Az alacsony kamatkörnyezet és a kedvező hitelköltségek miatt a befektetési céllal vásárolt ingatlanok száma is megemelkedhet, ráadásul a lakásárak emelkedése meghaladta az építési költségek emelkedését, így ez kedvezően hat a fejlesztésekre.

A tranzakciószámok tekintetében a KSH 2016-ban 131 300 adásvételt számolt össze, amiből 127 200 volt a használt és mindössze négyezer volt az új építésű lakás. A használt lakások esetében ez néhány százalékos csökkenést jelent 2015-höz képest. Az előző évekhez képest azonban jóval több, összesen 5 200 lakást építettek a fejlesztők kifejezetten értékesítési céllal, de ez a szám még így is jóval elmarad a válság előtti értékektől.

Területi eltérések

Jelentős területi eltérések vannak, de a hazai lakásárak országos átlagban 15 százalékkal nőttek a tavalyi évben. Az eddigi áremelkedés üteme azonban biztosan lelassul a jövőben, személyes véleményem, hogy 5-8%-os áremelkedés lesz maximum - de ez is csak addig tart, ameddig 2018 év végéig el nem készül ez a rengeteg, jelenleg is épülő újépítésű-tenger.

Megéri az új, vagy marad a használt?

Egyelőre nem beszélhetünk stagnáló piacról, rövid és hosszú távú elemzések is arra utalnak, hogy a jelenlegi piac ha lassulva is, de tovább emelkedhet. Piacfüggő, hogy a használt vagy az új lakás a javasolt, valamint érdemes mindig figyelni az adó és illetékkedvezményeket, a CSOK-ot és a hitellehetőségeket: jópármillió forintot lehet spórolni azzal, ha az ember tisztában van az állami támogatásokkal és a rá vonatkozó kedvezményekkel.

A befektetőknek azonban véleményem szerint kicsit várniuk kell, de Budapesten a belvárosi kerületeket mindenképpen elfelejteni, ugyanis az árak magasan vannak, a bérleti díjak viszont már az elérhető maximumon vannak: nem lehet tovább emelni, így a megtérülés is folyamatosan romlik a már jelenleg sem ideális szintről.

Attila

(Az adatokat köszönöm a KSH-nak, a Pénzcentrumnak, valamint az MNB-nek)

Hol az arany középút eladó és vevő között? Ez a kérdés merült fel kollégáim között, a válasz nem is olyan egyszerű, ahogy gondolnánk.

Eladói oldal

Az egész üzlet onnan indul, hogy megbízást kap egy adott közvetítő az eladásra. Ez a megbízás - részleteitől most eltekintve - amikor megtörténik, egy írásos szerződés lesz az adott közvetítő (és a cég vagy hálózat, amelyet képvisel), valamint az tulajdonos vagy megbízottja között, tehát első körben az ő érdekeinek megfelelő vevőt kell a kollégának felkutatnia. Itt is szükséges kiemelni a "mezítlábas" ingatlanos problémát. Ha nincs egy adott ingatlanos mögött egy vállalkozás (legalább egy egyéni vállalkozói vagy egy kis Kft), szóba se álljunk vele, ugyanis esélytelen rajta bármit megfelelően számon kérni, mivel nem számlaképes, valamint az átadott foglaló is nagyon nehezen hajtható be, ha erre kerülne sor. A lényeg tehát, hogy a megbízás amikor létrejön, egyértelműen az eladó érdekei vannak képviselve, ami egyébként az ügylet végéig nem változik, csupán kicsit átalakul.

Vevői oldal

A vevővel egy komplett ügymenetben általánosan csak akkor leszünk írásban is összekötve, amikor a vevő vételi ajánlatot tesz egy adott ingatlanra. Ebben az esetben a vevőnek vannak igényei (konyha a gépekkel maradjon, a garázs legyen az árban, bármi hasonló), amit ilyen esetben az ajánlat közvetítésekor mindenképpen figyelembe kell venni, tehát ekkor a vevő érdekeit figyelembe véve szükséges az eladónál úgy eljárni, hogy az ő érdekei se sérüljenek, vagy megtaláljuk az arany középutat, ez az ártárgyalás.

Ártárgyalás

Nagyon ritka az, hogy valamelyik fél érdekeit 100%-osan el lehet érni. A mai piacon mindig van alku, ezt minden eladónak szükséges belekalkulálnia, egyszerűen jobb szájízzel távozik a vevő a vásárlás után abban a tudatban, hogy elért valami engedményt, még abban az esetben is, ha mi ezt az összeget tudatosan belekalkuláltuk az árképzéskor. Az ártárgyaláson a közvetítő érdeke a sikeres üzletkötés (amennyiben a vételi ajánlat elfogadásra kerül, szerződés szerint a közvetítőnek már jár a jutalék, melyet az első pénzmozgáskor, általában a szerződéskötéskor megfizetett foglalóból szokás rendezni). Tehát a vételi ajánlat írásakor, az ártárgyaláskor a közvetítő mindkét fél érdekeit szem előtt tartva köteles eljárni, megtalálva azt a megoldást, ami mindkét félnek megfelel. Csak egy példa: 25 milliós ingatlannál 300e Ft-on ment a vita, már majdnem elhagytuk a vevőjelölttel az ingatlant, amikor az eladóval megbeszéltem, hogy ne engedjen, de maradjon a nappaliban lévő csillár és egy értékes állólámpa. A kettő nem volt 300e Ft értékű, kb a felét ha érte, de ezzel a vevő úgy érezte, hogy elért valamit afölött amit tervezett, így elfogadta a megoldást és aláírásokkal, boldogan távoztunk az ingatlanból.

A lényeg minden esetben, hogy olyan közvetítővel dolgozzunk együtt, aki mindkét fél érdekeit szem előtt tartva tud dolgozni, minden esetben csak egy dolog számít: hogy az eladó és a vevő is elégedetten, boldogan távozzon az ügyvédtől a szerződés aláírása után.

Attila

Történt velem a minap, hogy egy régebbi építésű polgári lakást mutattam egy 35 körüli párnak. Nem tudom, hogy házasok voltak-e vagy nem, de kétlem, mert a srác mindenáron nagyon okosnak szeretett volna tűnni és imponálni akart szeretett párjának, elmesélem, hogyan próbálta kivitelezni.


Kora délután, hűvös, esős idő, jó 10 perccel hamarabb értem a ház elé, a Keleti mellett járunk. A pár pontosan érkezik, kedves bemutatkozások, elindultunk felfelé, én regélek a házról és a környékről, ők csendben hallgatják, minden szupiszuper. Felérünk, a tulaj nincs otthon, kulcsom van, belépünk és elkezdjük átnézni a nappalitól kezdve. Itt megjegyzem, 3. emeleti lakás amelyben nincs lift, erre minden érdeklődő figyelmét felhívom még telefonon, tehát ők sem lepődtek meg rajta, szóba sem került, DE: a fürdőszobába érve meglátják az ablakot, amely lichthofra nyílik és szellőzik, ekkor még mielőtt egy szót is szóltam volna itt, a fiú úgy gondolta, itt az ideje lenyűgözni szeretett párját: "Szívem, tudod mi ez a helyiség? Úgy hívják hogy lifthók és itt lett volna a lift, de ebből a házból építéskor kispórolták." Köpni-nyelni nem tudtam, gondoltam kinevetem de akkor biztosan nem veszik meg a lakást, így arra gondoltam, inkább egy szót sem szólok, de ő nem bírta ki, folytatta: "Olvastam erről, sok ilyen ház van Budapesten ahol ezt csinálták." És itt nem bírtam tovább. "Figyi Dezső (nem ez az igazi neve), amit mondasz egyáltalán nem igaz, ennek a neve lichthof, avagy világítóudvar és a szellőzés miatt van így kialakítva, a lényege hogy a fürdőt/WC-t/kamrát is lehessen szabad levegőre szellőztetni. Gondolj már bele, ha itt lift lenne, a WC-be nyílna?" A lány csak mosolygott, Dezső bezzeg bizonygatott: "Miről beszélsz? most olvastam erről!" Erre csak annyit tudtam reagálni, hogy megnyitottam a telefonomon a Wikipedia ide vonatkozó oldalát, amit megmutattam neki. Csöndbe maradt és ezután bruttó 3 perc alatt végeztünk.

Van egy olyan érzésem, hogy nem ők lesznek, akik megveszik ezt a lakásomat.

Ha van esetleg valami jó sztorid ingatlanosként, vagy ingatlanossal kapcsolatban, amit megosztanál másokkal, várom Facebook oldalamon keresztül, szívesen postolom.

Attila