Több, mint 10 éves tapasztalatom miatt rengeteg ingatlanhirdetéssel találkozom, amelyeket általánosan három osztályba tudok osztani: a szándékosan megtévesztőek, a véletlen butaságot tartalmazó, valamint az értelmesen, őszintén összerakott hirdetés. Legutóbbiról most nem lesz szó, lehet őszintén és értelmesen hirdetni, egyszer talán erről is írok egy bejegyzést, de most a szándékos hazugságokról, félretájékoztatásokról lesz szó - a véletlen elírt, rosszul írt hirdetések javíthatóak, ebből nem szoktunk problémát csinálni, ellenben a szándékosság komoly probléma.

Lokáció

"a város fő ütőerénél" - Rohadt forgalmas helyen, valószínűleg utcára, zajos részre néző ingatlan. Tapasztalatból tudom, milyen a Margit híd budai hídfőjénél egy első emeleti, utcára néző lakásban élni, ahol az ablakod előtt rongyol el a 4-es 6-os villanyszedője... lehet, hogy valaki ezt szereti, de az biztos, hogy nagy általánosságban nem így van...

"X tértől néhány percre" - Néhány percre, de mivel? Gyalog? Kocsival? Sajnos általában a legrosszabb: légvonalban. Sokszor fordul elő, hogy néhány percre az Örs vezér terétől - ez 2 km is simán lehet, tehát gyalog jó fél óra... Kinek mi a néhány perc - érdemes tehát megtekintéskor erre is kitérni.

"vadregényes, ősfás környezetben" - Erdő szélén, városhatáron, vagy rosszabb esetben rendezetlen környezetben található területen. Hiába szép az ingatlan, ha egy kiló kenyérért is 20 percet kell autókázni, sokmindenkinek ez egyáltalán nem felel meg, ilyen helyeken a tömegközlekedés is elég hiányos.

Elrendezés

"tágas terekkel rendelkező" - Általában hatalmas alapterületen, borzasztó elrendezéssel 2 óriási szoba, 4 méteres belmagassággal. Sokan ezeket a polgári ingatlanokat keresik és szeretik, de ha nincs korszerűsítve a szigetelés és a fűtés, télen 40-50e Ft-os havi fűtésszámlákra lehet és kell is számítani.

"kellemes kis kuckókkal rendelkező" - Valamilyen oknál fogva 5-6-7-8 nm-es helyiségekre, alkóvokra (ablaktalan szoba - és ez nem szoba) bontott lakás. Olyan szempontból jobb, hogy a falak általában bonthatóak, de érdemes statikus véleményét kérni még megvásárlás előtt arról, hogy át lehet-e mindent alakítani úgy, ahogy szeretnénk.

"egyedi elosztású" - Borzalmas elosztású. Főleg olyan ingatlanoknál láttam sokszor, ahol a 3 szobát egymáson keresztül lehet megközelíteni, és esélyed sincs arra, hogy egyedi megközelítést kialakíts - főleg a 70 centi vastag tartófalak kivehetetlensége miatt. Ha valami "egyedi elosztású", szinte biztosan problémás lesz.

Tulajdonságok

"párizsi panoráma" - Nagy kedvencem. Van, ahol francia panorámának hívják - nevét onnan kapta, hogy tetőket, kéményeket lehet látni az ablakból, ahogy párizs legtöbb legfelső lakásából, valahogy így:

Ez persze nem Budapest, de érthető a lényeg.

"legénylakás" - kis (néha csak 15-20 nm) alapterületű ingatlan, jellemzően a földszinten vagy a szuterénben, alapszolgáltatásokkal. Gyakran nyílik a belső udvarból közvetlenül. Új építés esetén más a helyzet, ott általában a legkisebb méretű garzonlakásokat jelenti. Hasonló ingatlant takarhat az "ideális első lakás" kifejezés is.

"részleges panoráma" - kedvezőtlen esetben egy hatalmas épület, vagy valami más takarja el a panoráma egy nagyobb részét, amiből így olykor csak egy szűk csík élvezhető. Dunai panorámás lakásoknál jópárszor előfordul, hogy a panoráma valójában az erkélyről erősen kihajolva és elfordulva "élvezhető".

Állapot

"egyedi stílusban felújított" - megtörtént a felújítás - a tulajdonos saját ízlésvilága szerint. Jó eséllyel találkozhat ilyenkor mélyvörös vagy sötétkék falakkal, egymással nem összeillő színekkel, hupilila homlokzattal. Volt már példa gyönyörű görögös oszlopokra lakótelepi lakásban, vagy éppen az egész mennyezetet beborító freskóra - mely a tulajdonos saját alkotása volt...

"minimális felújítás után költözhető" - az egész lakást biztosan ki kell festeni, rosszabb esetben a parkettát vagy a padlószőnyeget is ki kell cserélni. Ahol tényleg csak festeni kell, azt általában "tisztasági festés után költözhet" jelzővel szokták illetni, de még ez sem minden esetben garancia az egyébként makulátlan állapotokra.

"retro hangulatú" - általában lakótelepi típuslakások esetén, vagy nagy, szövetkezeti társasházakban lévő ingatlan esetében: az 1960-as, vagy 70-es években történt átadás óta minden változatlan, jellemzően leharcolt vizesblokk és nagyvirágmintás tapéta várja a vevőt. Hiába jó állapotú, általában tégláig le kell bontani.

Figyelemfelkeltés

"óriási árcsökkenés" - általában hatékony figyelemfelhívó módszer, ami magában hordozza a kódolt üzenetet: a lakást már régebb óta hirdetik, de a korábbi áron nem volt rá vevő - azaz az ár elkezdett csökkenni a piacon elfogadott szintre. Szintén jellemző a módszer használata, amikor az ingatlan eladása nagyon sürgőssé válik, például válás vagy örökösödés miatt.

"2 szobás lakás az Astoriánál 11 millióért" - a lakás, ami nincs is. Vitatható módszerrel működő ingatlanirodák egyik fogása, hogy az érdeklődést generálva olyan lakásokat hirdetnek, ami fizikai valóságában nem is létezik, az érdeklődő telefonálóknak pedig a jól bevált "ez már elkelt, viszont felhívnám a figyelmét további hasonló ingatlanainkra" szöveget adják elő. Bár a módszer egyre kevésbé működik, még mindig vannak, akik próbálkoznak vele. 

Rengeteg hasonló jutott még az eszembe, de ez a bejegyzés így is nagyon hosszúra sikerült, így talán egy másik postban folytatom valamikor :) Ha neked van még olyan meglátásod vagy véleményed egy hasonló "átverésről", bátran küldd el nekem Facebook oldalamon keresztül, ha elég összegyűlik, szívesen kirakom őket.

Szép napot mindenkinek!

Attila

Akár közvetítőként, akár eladóként próbálsz a piacon érvényesülni, van néhány dolog, amire érdemes odafigyelni egy hirdetés összerakásakor, összeszedtem néhány fontos aranyszabályt.

Fényképek és alaprajz

Saját tapasztalatok alapján mondhatom, hogy rengeteg érdeklődő el sem olvassa a leírását a hirdetésnek, csak a fényképeket és az alaprajzot tekinti át, megnézi az alapadatoknál a fűtést, a méretet és az árat, és már hív is. Pontosan ezért nagyon fontosak a megfelelő fényképek és egy alaprajz megrajzolása: nem mindegy, hogy egy három szobás lakás minden szobája külön nyílik-e, vagy csak az egyikből a másikba lehet átjutni... az ilyen lakásoknál milliós nagyságrendű áreltérés is lehet, ugyanannál a méretnél. De mutatok egy példát a megfelelő és a nem megfelelő beállítású fényképekre is:

Ugyanaz a konyha, ugyanaz a fürdő, ugyanaz a nappali. Viszont az egyik "fényképész" nem megfelelő géppel és fényekkel dolgozott, a másik pedig igen. Az ingatlanosok jó része nem képes felfogni a fényképek jelentőségét, pedig a fentiek szerint leírtam, mennyire lényeges. Az alaprajznál az sem baj ha kézzel rajzolt, a lényeg hogy egyértelműen látszódjanak a helyiségek elhelyezkedései és a közlekedési lehetőségek.

Árazás

Vannak ingatlantípusok, ahol nagyon könnyű az árat "eltalálni" és vannak különleges ingatlanok, ahol pedig biztosan szakértőre van szükség. A könnyű kategória például a panelrengetegek típusai: van olyan lakótelep, ahol csak háromféle típus van, a 2 szobás ablak nélküli konyhás, a 2 szobás ablakos konyhás és a 3 szobás ablakos konyhás. Ilyenkor csak néhány minimális dolog tudja mozgatni az árat (állapot, fekvés, panelprogramban részt vett-e vagy nem, stb). Itt tehát ha én 17 millióért meghirdetem a jó állapotú ingatlanomat de mindenki más 14-ért hirdeti, az enyém legyen bármilyen csilli-villi, nem fogják elvinni. Fontos ilyenkor még az érzelmi kötődés: egyszerűen ki kell zárni eladáskor, senki nem fizeti meg. Ilyen esetben is jó megbízni szakértőt, aki reális, kötöttségek nélküli szemmel tudja árazni ingatlanunkat.

Leírás

Fentebb már írtam, hogy a fényképek és az alaprajz mennyire fontos, de attól, hogy vannak emberek, akik a leírást nem olvassák el, vannak, akik pedig csak erre támaszkodnak telefonálás előtt. Mindig azt szoktam az értékesítőimnek mondani, hogy minden olyan infót kérdezzenek meg és írjanak bele a hirdetésbe, amit ők is megkérdeznének, ha az adott ingatlan után érdeklődnének: állapot, felújítás ideje és minősége, közlekedés, benapozottság, van-e olyan dolog ami emel az értékén (tároló, klíma, autóbeállóhely, gardrób, stb). Leírás nélkül a hirdetés komolytalan, senki nem várhatja el, hogy az alapadatok és 2-3 kép alapján érdemes legyen telefonálni.

Babonák

Magyarországon kevésbé vagyunk babonásak a számokkal kapcsolatban, de például amerikai adatok alapján mondjuk azok az ingatlanok, amelyekben szerepel a 666, a vártnál alacsonyabb áron kelnek el. A szerencsésebbnek tartott hetes házszám majdnem két százalékos pluszt hoz, ahogy az USA-ban sokaknál népszerű 316-os házszám is pluszt mutat. A kínai és más távol keleti számmisztikai babonákról meg ne is beszéljünk, ment már el értékesítésem azért, mert a lakás száma nem volt megfelelő... Fontos még a 9-esre végződő pszichológiai hatás: kimutatott eredmény, hogy az a lakás, ami nem 20 M Ft-ért van feltöltve, hanem 19.99 M Ft-ért, hamarabb kel el. A Lakáspiaci Mozaik adatai alapján a hazai hirdetések ötöde végződött 900 ezerre, 5 százaléka 90 ezerre, sőt, egyesek 9 forintra végződő árral is simán bepróbálkoztak, bár ezt én már személy szerint nem tudom megérteni. Az sem elhanyagolható, sőt akár még fontosabb hatás, hogy ilyenkor ha a honlapon a vásárlók ár szerint rendezik a megfelelőnek tűnő ingatlanokat növekvő sorrendbe, akkor egyszerűen előbb fognak jönni ezek a hirdetések. Az ilyen taktikázás pedig szintén sok pénzt jelenthet egy olyan nagy értékű dolognál, mint az ingatlan.

Konklúzió

Bármit is teszel, bármilyen cselhez is folyamodsz, a mai piacon végső soron két dolog számít: az ár és a lokáció. Minden más csak negatív vagy pozitív irányba húzhatja az árat - ezért is fontos szakértőt megkérni a megfelelő árképzés kialakítására. A lokáción nem tudunk változtatni így a környékről és az infrastruktúráról a megfelelő tájékoztatás a leírásban mindig jó és ha az árat is megfelelően, nem elfogultan lőjük be, a mai ingatlanpiacon biztosan találunk vevőt - akár ingatlanközvetítő/szakértő nélkül is. Tudom, magam ellen beszélek, de ez az igazság.

Attila

A jelenlegi ingatlanpiacon divat lett lakást hidetni. Több tulajdonos is úgy gondolja, hogy felteszi, kalandozik egy kicsit a piacon, hátha talál valami "balekot", akinek megfelel az az ár, amiért ő már eladná... de honnan tudjuk megszűrni őket? Tapasztalat alapú bejegyzés következik.

Kevesebb időm van mostanában írni a blogot, többek között azért, mert mostanában rengeteg olyan megkeresést kapok, hogy szeretném eladni az ingatlanomat de nem mindenáron, mi lenne az az ár, amiért eladható és ne legyen ár alatt? Tehát konkrétan piaci árelemzést végzek most tulajdonosoknak, csak mivel ez a közvetítők alapfeladata, ingyenesen... :) Ez nem baj, szívesen csinálom, mivel általában megbízást is kapok az értékesítésre, de csak és CSAKIS akkor foglalkozom vele, ha az eladás megfelelő érvekkel van alátámasztva. Becsületes ingatlanosként sosem lenne képem átverni a vevőket azzal, hogy ennek vagy annak az ingatlannak milyen jó az ára, amikor mélyen legbelül én nem gondolom ezt... ahogy nem mernék olyan ingatlant sem értékesíteni, ahol nem vagyok biztos abban hogy készen lesz az építkezés, vagy rejtett hiba van.

Okok az értékesítésre

Két fő csoport van, a jó és a rossz okok. Rossz okkal is sokan próbálkoznak és sok ingatlanos segít is nekik ebben, ilyenkor van az, hogy a már alapból magas irányárra még tegye rá az ingatlanos a jutalékát, ami így közvetve generálja a piaci árak emelkedését - ez szörnyen rossz, mivel más tulajdonosok azt látják, hogy ennyiért mennek (vagy nem mennek) az ingatlanok, de az enyém jobb állapotú, még többért teszem fel. És így tovább, és így tovább. Éppen ezért nálunk nincs is ilyen. Megbeszéljük a tulajdonossal, hogy mi az az ár, amit mindenképpen a kezébe szeretne kapni és eszerint kalkulálunk jutalékot, illetve hagyunk rajta alkut. Volt olyan, hogy a tulaj 22.9-ért hirdette az ingatlant, amikor erről beszéltünk vele, azt mondta hogy 22.9-et szeretne kézbe kapni. Így amellett, hogy nem vállaltuk az értékesítést, tájékoztattuk is arról, hogy a jelenlegi ingatlanpiacon szinte lehetetlen alku nélkül értékesíteni... Rossz ok tehát az, hogy egy 20 milliós lakást felteszek 24 millióért "hátha" alapon... "hátha jön egy balek, aki ennyiért viszi, akkor eladom". És ilyenkor jön az ingatlanos, aki elkezdi hirdetni 26.9-ért... mondanom sem kell, mennyire káros ez a piacnak.

Jó ok az értékesítésre például az, hogy kinőtték. Van most olyan értékesítésem, hogy 2 szobás lakásba még ketten költöztek de azóta öten lettek, így kihasználják a CSOK adta lehetőségeket. Imádom az ilyen értékesítéseket, mivel amellett, hogy korrektül lehet segíteni az eladást és a vételt, a cél és az ok is helyes, ahol minden fél boldog lesz: az eladó spórol a CSOK miatt, és nagyobb ingatlanja lesz, a vevő 1-2 millióval olcsóbban vehet lakást (mert egy CSOK lehetőséggel élő család sokkal rugalmasabb pont a CSOK miatt)... mindenki boldog.

Az egész írásnak az a lényege, hogy akár ingatlanosként, akár tulajdonosként, akár vevőként olvasod ezt a cikket, az eladás motivációjával mindig tisztában kell lenni: ha közvetítő vagy és tudod a motivációt, tudod, hogy mennyi alkut lehet esetleg elérni (vagy épp nem foglalkozni az ingatlannal az alku hiánya és az eladó rugalmatlansága miatt), ha eladó vagy, reálisan kell látnod a piacot és észre kell venned, hogy túlárazva nincs értelme foglalkoznod az eladással, ha pedig vevő vagy, akkor mindent tegyél meg azért, hogy kiderítsd, miért akarják az ingatlant eladni. Egy jó ingatlanos ezt percek alatt kideríti, de egy laikus érdeklődő egyáltalán nem biztos, hogy a megfelelő kérdéseket teszi fel ilyen helyzetben.

Attila