Az elmúlt évek mindenre példát adtak: milyen fent és milyen lent. Pro és kontra.

Az ingatlanértékesítési piacon három fél találkozhat: az eladó, a vevő és a közvetítő. 2016-ban az esetek 65 százalékában a tulajdonosok nem bíznak meg szakembert az értékesítési folyamatban, ilyenkor a három szereplőből csak kettő találkozik. Itthon továbbra is sokan ellenségesek az ingatlanközvetítéssel szemben, de ezzel párhuzamosan az utóbbi években egy másik trend is megfigyelhető, ahol a szakma egyre elfogadottabbá válik, de csak komoly feltételekkel: tudásnak és érdemi munkának kell mellé párosulnia. 

Megfigyelhető, hogy egy ingatlanközvetítő csak akkor lesz elismert és megbecsült egy eladó szemében, ha az eladó szakmaként tud tekinteni az ingatlanközvetítőre, ezzel kvázi elismeri azt, hogy a kolléga ért ahhoz amit csinál, tesz az eladásért, tehát megéri neki kifizetni a sikerdíjat, mivel érdemben jobban, gyorsabban és esetenként magasabb áron tudja értékesíteni ingatlanunkat. Sajnos az ingatlanközvetítői szakma nincs Magyarországon megfelelően szabályozva, bárki lehet közvetítő, így az eladók rengeteg alkalmatlan, lusta és passzív "értékesítővel" találkoznak, akik tényleg semmi mást nem tesznek, csak átlagos vagy átlagnál gyengébb fotók készítése után felteszik 2-3 honlapra az ingatlant és várják a csodát...

A piaci változások

Ki merem jelenteni, hogy a válság jót tett az ingatlanközvetítői szakmának. Kihullottak a hozzánemértők, csak azok a tapasztalt és érdemi tudással rendelkező kollégák maradtak, akik bármilyen piacon megtalálják a számításaikat. Általános, hogy válság alatt rengeteg az eladó ingatlan de kevés a felvevő réteg (viszont az átlagnál alacsonyabb árak miatt több a befektetői vásárlás), jó piac esetén bár sok eladó ingatlan van, azok általánosan magas áron, így a befektetők feladata sokkal nehezebb, viszont az egyszeri ingatlanvásárlók komoly százalékot harapnak ki az aktuális piacból. 

Mind az ingatlanközvetítéssel történő eladásnak, mind a saját magunk általi értékesítésnek vannak előnyei is és hátrányai is. Az ingatlanközvetítés során az ingatlan árába bele kell kalkulálni a jutalékot, így ha az eladónak fixen szüksége van egy bizonyos összegre, akkor ingatlanját csak magasabb áron tudja értékesíteni, amivel csökkenti az eladás esélyét abban az esetben, ha ugyanilyen ingatlanok jutalék nélkül kalkulált áron kerülnek be az ingatlanpiacra. Az ingatlanközvetítőnek azonban más ingatlanjára is jelentkezhet vevőjelölt, akinek adott esetben ezt az ingatlant is bemutathatja, így gyorsítva az értékesítés sokszor lassú folyamatán. Ha ingatlanközvetítés nélkül adja el a tulajdonos az ingatlant, akkor ezt a jutalékra fordított összeget, mely igen komoly, akár hétszámjegyű is lehet, megspórolja, viszont potenciális érdeklődőktől esik el.

Ellenben a visszatérő jó piac miatt megint előkerültek a "mezítlábas" ingatlanosok, akik cég háttér és megfelelő adózás nélkül, otthonról kezdenek ingatlanozni, a nagyobb profit reményében... mondanom sem kell, ez nem csak a "kollégának", az eladónak és a vevőnek is kockázatos: számlára senki ne számítson a közvetítőtől...

Összesítés

Két féle közvetítőt lehet tehát megkülönböztetni: a hozzáértőt és a hozzánemértőt. A hozzáértőnek mindegy, milyen a piac: mindenképpen meg tud és meg is fog élni a szakmájából, ingatlanra mindig szükség lesz és mindig lesznek olyan emberek, akik inkább profira bízzák egyik legnagyobb vagyontárgyuk értékesítését. A hozzánemértőknek és a kezdőknek viszont a piaci változásokat komoly szinten figyelembe kell venniük: válság alatt hiába van rengeteg ingatlan a piacon, érdemi felvevőközönség nélkül szinte lehetetlenné válik az eladás, ha nem kapnak ajánlásokat és nincs meg a kellő tudásuk a meglévő aktív ingatlanok árának mozgatásához, 3-4 havonta egy eladásnál nem számíthatnak többre, amiből viszont szinte lehetetlen megélni rendes és megfelelő adózás mellett. Jönnek tehát az adózás nélküli ingatlanosok, ami újabb problémákat szül...

Attila

Minden használt és új építésű ingatlan értékesítésekor kötelező megcsináltatni ezt az ún. energetikai tanúsítványt, mivel a tulajdonjog-bejegyzés mellé kötelező csatolni ezt is a Földhivatalhoz, ahhoz, hogy bejegyezzék az új tulajdonos tulajdonjogát. De miért találták ki ezt az egészet és miért van rá szükség, egyáltalán ki csinál ilyet?

Mi az értelme?

A fenti képből egyértelmű lehet az értelme: Magyarországon a háztartások az összes energia 35-45 százalékát használják fel, tehát e területen mindenképp érdemes takarékossági intézkedéseket bevezetni. Ezen az éghajlaton a felhasznált energia hozzávetőleg 80 százalékát fűtésre és használati melegvíz-előállításra használják, a maradék 20 százalék megy világításra, a háztartási gépek működtetésére. A kötelező tanúsítvány az Európai Unió hosszú távú energiapolitikájából következik, amely az 1980-as évektől kezdve növelni szeretné az épületek energiahatékonyságát és a megújuló energiaforrások használatát, ezáltal elérni a kevesebb általános fogyasztást.

Minden energetikai tanúsítványon van egy mező, ahova az energetikus leírja, hogy milyen fejlesztésekkel és felújításokkal, átalakításokkal lehet(ne) gazdaságosabbá tenni ingatlanunk fogyasztását, csökkenteni havi rezsinket. Igazából ez lesz az egyetlen értelmes, átlag laikus emberek által is érthető rész...

Ki készíti?

Van egy ún. energetikai tanúsító képzés, melyet bárki elvégezhet, aki ezt megteszi, jogosult ilyen tanúsítványt készíteni. Az energetikai tanúsítvány 10 évig lesz érvényes, de ha a követelmények időközben változnak, akkor újra el kell készíttetni azt, valamint akkor is, ha felújítunk, átépítünk az energetikához kapcsolódó dolgokat, például fűtésrendszert korszerűsítünk, nyílászárókat cserélünk, leszigeteljük családi házunkat, stb.

Fontos, hogy 50 négyzetméter alatti alapterületű épületre – például nyaralóra – nem kell energetikai tanúsítványt készíttetni. Ugyanakkor lakások esetén kisebb alapterületűre is kell ilyen, ha az egy 50 m2-nél nagyobb épületben van.

Mennyibe kerül?

Bár az energiatanúsítványról szóló végrehajtási rendelet maximálja a költségeket, a gyakorlatban az energiatanúsítvány-árak 12-60 ezer forint között mozognak. Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) kormányrendelet 5500 forintos óradíjat határoz meg a tevékenységre, valamint azt, hogy mindössze 2 óra számolható el egy lakás energetikai tanúsítására, ami 11 ezer forint lehet, de a helyszíni munka, a feltárás, a szerkezet-meghatározás a jelentősebb költség. Ha tehát a tanúsító úgy gondolja, hogy a feladat például a feltárás miatt speciális feladatnak tekinthető, akkor ez esetben az 5500 forintos óradíjnak legfeljebb 2,5 szerese is felszámítható.

Ennek alapján egy átlagos családi ház tanúsítása a piacon mintegy nettó 30 ezer forintba kerül, egy társasházi vagy panellakásé jellemzően 12-25 ezer forintba. Ez azonban sok mindentől függ: ha egy újépítésű háznál minden adat rendelkezésre áll, nyilvánvalóan a lehető legolcsóbb a tanúsítvány.

Attila

Arról már sok blogom szólt, hogy mennyi buktatója lehet lakásvásárlásnak, a telkeknél legalább ennyi van, ha nem több. Leírok néhány dolgot, hogy mire figyeljen az, aki telket keres.

Tulajdoni lap és helyszínrajz

Mint minden ingatlanvásárlás előtt, telekvétel előtt is meg kell győződni arról, hogy az adott terület tényleg az eladó birtokában van-e, valamint arról is, hogy van-e valakinek elővásárlási joga a területre illetve milyen egyéb jogok terhelhetik az ingatlant, például szolgalmi jogok. Ilyen lehet például, ha a mögötte lévő terület megközelíthetősége csak az adott telken keresztül biztosított, így az áthaladást a későbbiek során is lehetővé kell tenni, vagy az ottani áramszolgáltatónak is lehet szorgalmi joga, ha kábele van a föld alatt vagy oszlopa a telken.

Szintén meg kell nézni, hogy az adott ingatlan pontosan hol fekszik, az bel- vagy külterületnek minősül-e, mivel eltérő építési szabályok vonatkoznak rájuk. A telket ugyan belterületbe lehet vonatni, ennek azonban magas költségei vannak. Nem csak a beépíthetőségben van különbség, az önkormányzat közművesítési és különböző ellátási kötelezettségeinek mértékében is jelentős az eltérés a két eset között. De arra is érdemes még figyelni, hogy a zártkerti ingatlanok, melyek külterületen vannak az ingatlannyilvántartásban meghatározott művelési ágba sorolva, aranykorona értékkel szerepelhetnek, és így csak a termőföldre vonatkozó szigorú szabályok szerint értékesíthetőek, ráadásul alig építhető rá valami, ha egyáltalán építhető.

Közművek, fekvés

Érdemes megvizsgálni a telek tájolását is: különösen fontos kérdés ez, ha valaki passzív ház építésében gondolkodik, de akkor is érdemes lehet ezekre az elvekre figyelni, ha alacsonyabb energiaköltségeket szeretne később elérni. Nagy segítség lehet, hogy ma már számítógépes modellek segítségével egész pontosan meghatározható, hogy milyen módon süt be az adott ingatlanra a nap. Magyarországon az uralkodó széljárás az észak-nyugati, így ahhoz, hogy a szél ne fújjon át a telken, erről az oldalról védettnek kell lennie.

A megközelíthetőség tágabb értelemben is fontos, nem mindegy, hogy csak autós bejárással számolhatunk, vagy vannak tömegközlekedési eszközök is gyalogosan elérhető távolságban. A fentieken túl a közművesítettséget is tisztázni kell, jelentős különbséget jelent, hogy telken belül, vagy csak a telekhatárnál vannak a csatlakozások és nekünk kell őket bevezetni, ami komoly költséget jelenthet. Szintén elképzelhető, hogy az új felparcellázott területre még egyáltalán nem vezették be a közműveket, amit majd a lakóknak közösen kell megoldania. Ez utóbbi hátrányosabb megoldás, addig ugyanis az építkezést nem lehet megkezdeni, míg a bevezetés nem történik meg.

Övezeti besorolás és beépíthetőség

Vásárlás előtt a telket mindenképpen érdemes személyesen is szemügyre venni, feltérképezni, hogy kik lennének a szomszédok illetve a közvetlen közelben élők. Személyesen a telek további adottságai is jobban felmérhetőek, így például a lejtése, meredeksége, hol van kerítés, illetve az miből készült. A meredekség azért fontos, mert egy nagyobb dőlésszög esetén több földmunkára lehet szükség a ház felhúzása során, és ez drágíthatja az építés költségét. A kerítést pedig azért érdemes megnézni, hogy lássuk, mennyire védi az ingatlant, illetve később pedig mekkora szakaszon szeretnénk újat helyette.

Fontos az is, hogy ellenőrizzük álmaink háza fel épülhet-e az adott telken. Ehhez meg kell nézni az önkormányzat szabályozási tervét és az építési szabályzatot, amiben szerepelnek a beépítési előírások. A különböző övezetekben eltérhet egymástól a beépítés módja, a legnagyobb beépítettség szintje és az építmény legnagyobb magassága is.

Egy építési övezetben általában legalább 10 százalékos a beépíthetőség, többnyire azonban ennél többet határoznak meg. Az építménymagasságra is figyelni kell, mivel elképzelhető, hogy több szintes épület a területre nem helyezhető el. Sokan elfelejtik, pedig a későbbi ház és kert kialakítása szempontjából fontos, hogy az építés során az oldalkerítésektől milyen távolságot kell tartani, illetve hogy mekkora előkertet kell kialakítani.

Ha már a szabályozási tervre vetettünk egy pillantást, a rendezési tervet se hagyjuk ki. Ebben ugyanis megtaláljuk, hogy az adott környéken milyen változások várhatóak a jövőben, például ellenőrizhetjük, hogy nem épül-e nagy forgalmú, 4 sávos út a közvetlen közelünkben vagy benzinkút szintén tőlünk pár méterre.

Attila