Ingatlanpiaci tanácsadó blog

Tippek/trükkök kezdő magánzóknak, és az albérletárak manapság - Kalmárok #71

2022. május 12. - Szűcs Attila Ingatlanpáholy

A 71. Kalmárok epizód második felében azzal foglalkoztunk, hogyan érdemes elkezdenie az ingatlanozást egy olyan kollégának, akinek se irodája, se mentora, de megvan a szorgalma és a bátorsága? Sok tanács tőlünk neked, kedves kezdő kolléga ahhoz, hogy ne kövess el alapvető hibákat. Az első fele pedig a jelenlegi albérletpiaci helyzetről, a kilátásokról, a drágulásról és arról, mi is várható a jelenlegi kamatkörnyezetben az ingatlanpiacon. Kis kiveséző és ingatlanos körkép más irányból megközelítve. Enjoy!

A mikrofonnál: Görzsöny Péter, Szűcs Attila és Csorba Dániel
https://www.kalmarok.hu Mél: haliho@kalmarok.hu

Ez az adás elérhető a Portfolio Podcaster oldalán is: https://www.portfolio.hu/portfolio-podcaster

Apple podcast URL | Google podcast URLSpotify URL

 

Kiugró drágulás a fővárosi albérletpiacon - 2022 májusi adatok

Az albérletkeresők az elmúlt időszakban már lecsaptak a legolcsóbb ajánlatokra. Emiatt a korábbi évekhez képest nehezebb helyzetben lesznek a most érettségiző és szeptembertől a felsőoktatásba tartó vagy munkába álló diákok, akik albérletben gondolkodnak - derül ki az ingatlan.com friss összeállításából, amely bemutatja, hogy mennyiért lehet lakást bérelni, hogyan alakult a kínálat az utóbbi egy évben és milyen hozamokat biztosít a lakáskiadás.

aaaaaalb.jpg

Budapesten május közepén már 175 ezer forint volt az átlagos bérleti díj, ami jelentős, 35 százalékos emelkedést jelent egy év alatt. A nyugat-magyarországi megyeszékhelyeket 120-135 ezer forintos, a kelet-magyarországiakat pedig 100-120 ezer forintos átlagos havi bérleti díj jellemezte.

“Túlzás nélkül durva áremelkedés látható az albérletpiacon. Budapesten áprilisban még 170 ezer forint volt az átlagos bérleti díj, egy hónappal később pedig már 175 ezer forintot tett ki, ami 3 százalékos drágulást jelent. A bérleti díjak országos emelkedése részben azzal magyarázható, hogy sokkal szűkebb lett a kínálat. Egy évvel ezelőtt még országszerte 20 ezer lakást kínáltak kiadásra a tulajdonosok, idén viszont alig több mint 10 ezer albérletből lehetett válogatni, ami 49 százalékos visszaesést jelent” - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Hozamok

Az elemzés szerint a lakáspiaci folyamatokat meghatározó kamatemelkedés az albérletpiacra is hatással van. Kevesebben vásárolnak majd lakáshitelből ingatlant, ez az lakásdrágulás ütemét visszafoghatja, emiatt viszont elbizonytalanodhatnak a befektetési céllal vásárlók. Az elmúlt években a lakások drágulása kompenzálta a bérleti díjból elérhető hozamok csökkenését, ami szintén lelassult. A lakáshitelkamatok emelkedése pedig tovább fékezheti a lakások áremelkedését. A lakáspiaci boom kezdetén, 2015 tavaszán Budapesten a lakáskiadásból elérhető hozam akár 8,5-8,7 százalék is lehetett, a megyeszékhelyeken pedig meghaladhatta a 9 százalékot. A fővárosban most 4,75 százalék, a megyeszékhelyeken átlagosan 5,22 százalék a bérbeadásból várható bruttó hozam, ami nagyjából feleannyi, mint hét évvel ezelőtt. Budapesten jelenleg a X. kerület a legjövedelmezőbb 5,82 százalékos átlagos hozammal, hét évvel ezelőtt pedig a VIII. kerületben volt a legmagasabb a várható hozam 10,5 százalékkal. A megyeszékhelyek esetében akkor és most is Salgótarjánban voltak a legjobb hozamkilátások, de ezeknek a szintje az elmúlt hét évben 13 százalékról 8,3 százalékra csökkent.

Jövőkép

Bár a kamatemelkedés miatt egyre többen döntenek úgy, hogy elhalasztják a lakásvásárlást és az átmeneti időszakban ingatlant bérelnek, ez nem biztos, hogy jó választás. Viszont a látszólag magasabb hitelkamatok miatt most drágább lakáshiteleket olcsóbb konstrukciókkal ki lehet majd váltani, ha visszatérnek az alacsonyabb kamatszintek. Ha viszont nem térnek vissza, akkor az albérletek egyre magasabb díja még nehezebbé teszi az önrész összegyűjtését és elindulást a saját tulajdonú ingatlan irányába.
Az elemzés szerint az albérletpiacon a mostani helyzetben az egyik lényeges kérdés, mi lesz, ha a befektetők számára nem lesz elég vonzó a lakáspiac a hozamszintek csökkenése miatt. Ebben az esetben ugyanis a megfelelő mennyiségű és megfizethető árú albérletek kínálatában további visszaesés várható, ami a bérlőket is kedvezőtlenebb helyzetbe hozza.

bp.png

bpi_hozamok_002.png

forrás: ingatlan.com

Attila, Ingatlanpáholy

Újabb jegybanki alapkamat-emelés - meddig mehet?

Kedd dél körül érkezett a hír, hogy 5.4 %-ra emelte a Matolcsy-féle nemzeti bank monetáris tanácsa a jegybanki alapkamatot. Az irányadó kamatszint az elmúlt hónapokban elvált az alapkamattól - eddig, március vége óta, 6,15 százalékon állt úgy, hogy a kamatfolyosó felső határa 7,4 százalék volt. A mostani döntéssel szintén 1 százalékponttal növelték meg az egész kamatfolyosót, melynek alsó széle így 5,4 százalék lett, a felső széle pedig 8,4 százalékra módosult. A döntés megfelelt az előzetes várakozásoknak. Ezzel szeretnék megfogni a forintot, ami a hírekre gyengülni kezdett. De mi várható?

matolcsy-gyorgy-nol_hu.jpg

Hitelezés

Az nyílvánvaló, hogy az ingyenpénz-osztogatásnak erősen vége, a hitelkamatok elszaladtak, ebben az évben rengeteg segítség kifut, és bár ma bejelentették, hogy a kajaárSTOP és a benzinárSTOP júli 1-ig kitolva, csak elodázzák a problémákat, mégpedig a folyamatosan növekvő infláció miatti drágulást. 
Mostanra oda jutottunk, hogy 7 százalékos THM alatt el is felejtheted a 10 éves kamatperiódusú, 20 éves futamidejű lakáshiteleket, két számjegyű kamatozás alatt pedig eszedbe se jusson személyi kölcsönök után kutakodni, mert csak az idődet fecsérled. Az, hogy a hitelezések számában visszaesés lesz, teljesen egyértelmű, a kérdés csak a mértéke, és az, hogy az ezzel járó keresletkiesés fog-e bármilyen szinten befolyásolni az irányárakon.

Vélemény

Mert szerintem nem. Abból kell kiindulni, hogy ha 9-10% lesz ebben az évben az infláció, de a lakásárak a jelenlegi szinten stagnálni fognak és kb ugyanennyibe fog kerülni minden ingatlan 2023 áprilisában, mint most, akkor az 10%-os csökkenést jelent (reálérték és nominális érték ugye). Szóval ha ránézel majd a piacra, nem fogsz árcsökkenéseket látni, ellenben az infláció mértéke miatt mégis az lesz. Érthető, ugye? A lényeg az, hogy a piacon azt gondolom csak olyanok fognak a következő időszakban megjelenni, akiknek az értékesítésre vagy a vásárlásra valamilyen családi vagy személyes okok miatt feltétlen szüksége van: válás, gyereknek vásárlás, bővülés, örökség értékesítés, és ne felejtsük el, hamarosan vége a veszélyhelyzetnek, így újra lehetnek/lesznek kilakoltatások, árverések, hitellel terhelt ingatlanértékesítések... Mindezek miatt nem gondolom, hogy a piac korrigálni fog bármilyen szinten, a reális az, hogy a jelenlegi árak fognak stagnálni, az értékesítési idők pedig nőni fognak. 

Tehát mi lesz az alapkamattal?

Tavaly 6%-ot mondtam a Kalmárok podcastben 2022 nyarára, hát, ezt már most majdnem elértük és azt gondolom, nyárra meg is fogjuk haladni, ha a forint ennyire gyenge. De sok függ Putyin elvtárstól és a háború lezárásától is, azt gondolom, ha a gázszállítás biztosítása és a szomszédban minden helyreáll, a forint is javulni fog, ezáltal az országos kilátások is.

Más a véleményed? Megírhatod nekem akár itt, akár Facebook oldalamon keresztül.

Utóirat: a fotóválasztás szándékos, hát én jót röhögtem rajta :)

Attila

süti beállítások módosítása