Augusztusban országosan 0,6 százalékkal emelkedtek, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek a lakásárak az előző hónaphoz képest az ingatlan.com lakásárindexe szerint.

Éves összevetésben folytatódott a lassulás: országosan 11,5 százalékra, Budapesten pedig mindössze 6,7 százalékra szelídült a drágulás üteme. A lakásárak hónapról hónapra lényegében „szitálva stagnálnak”: kisebb emelkedéseket korrekciók követnek, miközben az éves drágulás fokozatosan veszít a lendületéből. A drágulás súlypontja egyre inkább az alacsonyabb árszintű térségek felé tolódik, Észak-Magyarországon és Észak-Alföldön még 15 százalék feletti az éves áremelkedés.

Az elmúlt hónapokban látványosan megváltozott a lakáspiaci árak dinamikája és különösen Budapest fogta vissza a tempót. Miközben tavaly nyáron még a fővárosban volt az egyik legjelentősebb drágulás, mára itt jóval visszafogottabbá vált az áremelkedés. Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe szerint augusztusban országosan 0,6 százalékkal nőttek az árak júliushoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek. Éves összevetésben országosan 11,5 százalékra, a fővárosban pedig mindössze 6,7 százalékra lassult a drágulás tempója.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az új adatoka értékelve azt mondta: „Az elmúlt hónapokban egyfajta szitáló stagnálás alakult ki a lakáspiacon: egyik hónapban egy kicsit feljebb mennek az árak, a következőben pedig részben visszakorrigálnak. Összességében tehát hónapról hónapra már alig változik az árszint. Ennek egyik legfontosabb következménye, hogy folyamatosan lassul az éves lakásdrágulás üteme, amit már kezdenek érezni a vevők és az eladók is.” A változás Budapesten különösen látványos. Tavaly augusztusban még 21,5 százalékkal voltak magasabbak a fővárosi lakásárak az egy évvel korábbinál, ez a tempó mostanra a harmadára csökkent.

Az olcsóbb régiókban nagyobb a tempó

A lakáspiaci dinamika területileg is átalakult. Jelenleg ugyanis azokban a régiókban látható az országos átlagnál nagyobb éves drágulás, ahol a lakásárak még relatíve alacsonyabb szintről indulnak. Észak-Alföldön 15,3, Észak-Magyarországon 15,2 százalékkal emelkedtek az árak egy év alatt. Pest megyében 13,4, Dél-Alföldön 12,6, Nyugat-Dunántúlon 12,5 százalékos volt az éves növekedés. Közép-Dunántúlon 11,5, Dél-Dunántúlon 10,3 százalékos drágulást mutat az ingatlan.com lakásárindexe. Tehát valamennyi régióban bőven a fővárosi feletti drágulásról van szó.

„A havi adatok is alátámasztják a szitáló mozgást: Közép-Dunántúlon például a júliusi 1,3 százalékos csökkenést augusztusban 2 százalékos emelkedés követte, Dél-Dunántúlon a júliusi 1,7 százalékos mínusz után 1,8 százalékos plusz következett. Dél-Alföldön még látványosabb volt a fordulat: a júliusi 2,6 százalékos csökkenés után augusztusban 2,2 százalékkal emelkedtek az árak. Nyugat-Dunántúlon ezzel szemben a júliusi 3 százalékos növekedés után augusztusban 0,1 százalékos csökkenés következett. ” – fogalmazott Balogh László.

Alig mozdulnak szeptemberben a lakásárak

A szeptember elején kínálati árak szintén a lakáspiac stabilizálódásáról árulkodnak. Budapesten a használt lakások és házak medián négyzetméterára 1,41 millió forint volt, szinte pontosan ugyanannyi, mint az augusztus eleji 1,41 millió forint. A megyeszékhelyeken pedig 881 ezerről 877 ezer forintra mérséklődött az átlagos medián négyzetméterár. A főváros legdrágább városrészeiben, az I., a II., a XII. és az V. kerületben 1,77-2,03 millió forint a medián négyzetméterár. A jelentős kínálattal rendelkező XIII. kerületben 1,62 millió, a XI. kerületben pedig 1,64 millió forint volt a medián négyzetméterár szeptember elején.

A legolcsóbb fővárosi kerületekben jóval alacsonyabb négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevőjelöltek. A XXIII. kerületben 949 ezer forint, a XX. és XXI. kerületben is alig több mint 1 millió forint a mediánérték, de a XVIII. kerületre jellemző 1,05 milliós négyzetméterárszint sem sokkal magasabb összeg.

A megyeszékhelyek között továbbra is Debrecen a legdrágább, ahol 1,04 millió forint volt a használt lakóingatlanok medián négyzetméterára. Szegeden 980 ezer, Székesfehérváron 953 ezer forintnál járt ugyanez az érték. A legolcsóbb megyeszékhely Salgótarján volt 309 ezer forintos medián négyzetméterárral, Békéscsabán 542 ezer, Miskolcon pedig átlagosan 604 ezer forintért kínálták négyzetméterenként a használt lakóingatlanokat.

Fokozatosan nyeregbe kerülnek a vevők

Balogh László szerint az idei évre jellemző lakáspiaci lassulás már az eladók és a vevők számára is egyre inkább érezhető, ami paradox módon tovább fékezi az ingatlanpiac tempóját. A lakásvásárlóknak egyre kevésbé kell kapkodniuk, és a következő időszakban sem látható semmi olyan piaci vagy szabályozási változás, ami újabb keresleti hullámot indítana be. „A jelenlegi helyzet alapján az idei második félévben tapasztalt visszafogott tempóra számíthatunk 2027-ben is. A tavalyi 150 ezer adásvétel után Idén 130-140 ezer tranzakcióra kerülhet sor, és hasonló forgalomra számíthatunk 2027-ben is. Ezzel együtt a lakásárak drágulási üteme folyamatosan csökken, ami a jövedelmek növekedésével minimálisan javíthatja a lakásárak megfizethetőségét a vevők számára.” – értékelte a helyzetet az ingatlan.com szakértője.

Attila

forrás: ingatlan.com

Egyre érdekesebb képet mutat a hazai lakáspiac. Miközben országosan még mindig emelkednek az árak, a drágulás üteme látványosan lassul, Budapest már jóval visszafogottabban teljesít az országos átlagnál, közben pedig az új építésű lakások kínálata jelentősen bővült.

A júliusi adatok alapján egyre kevésbé beszélhetünk egységes magyar ingatlanpiacról. Van, ahol még mindig erős áremelkedést látunk, máshol már korrekció zajlik, miközben az ország egyik részén 300 ezer, Budapesten pedig akár 3 millió forint körüli négyzetméterárakkal találkozhatunk.

Egyre jobban lassul az áremelkedés

Az ingatlan.com júliusi lakásárindexe szerint országosan mindössze 0,1 százalékkal emelkedtek az árak egy hónap alatt. öszehasonlításképpen: júniusban még 0,6 százalékos havi növekedést mértek. Az éves drágulás üteme is lassult: 12,2 százalékról 11,9 százalékra.

Budapest valamivel más utat jár. A júniusi 0,1 százalékos csökkenést júliusban 0,9 százalékos emelkedés követte, éves szinten azonban már csak 8,3 százalékos drágulás látható.

Vagyis a fővárosi árnövekedés már jócskán elmarad az országos átlagtól.

Ez azért érdekes, mert az elmúlt években sokszor éppen Budapest húzta felfelé az országos adatokat. Most egyre inkább azok a térségek kerülnek előtérbe, ahol a lakásárak még megfizethetőbbek.

Pest vármegye egyre erősebb

Július egyik nyertese egyértelműen Pest vármegye volt. A havi drágulás a korábbi 0,2 százalékról 1,2 százalékra gyorsult, éves összevetésben pedig 15,6 százalékos áremelkedést mértek. Ez jól illeszkedik ahhoz a folyamathoz, amit már hónapok óta látunk: Budapest magas árszintje egyre több vásárlót terel az agglomeráció és a kedvezőbb árú települések felé.

Ehhez az Otthon Start Program is hozzátehet, hiszen a támogatott finanszírozás szempontjából természetesen nem mindegy, hogy 1,2-1,5 milliós vagy 700-900 ezres négyzetméteráron keres valaki ingatlant.

A régiók között azonban óriási a szórás: Nyugat-Dunántúlon egy 1,7 százalékos havi visszaesést júliusban 3 százalékos emelkedés követett, míg a Dél-Alföldön éppen az ellenkezője történt: a korábbi erős drágulás után 2,9 százalékos árcsökkenést mértek.

Ez ismét azt mutatja, hogy országos átlagokról beszélni önmagában egyre kevesebbet mond.

Közel 44 százalékkal több új lakás Budapesten

Talán ennél is érdekesebb változás történik az új lakások piacán. Budapesten egy év alatt 3742-ről 5381-re nőtt az eladó új építésű lakások száma. Ez 43,8 százalékos bővülés. Nem kis változásról beszélünk: egyetlen év alatt 1639-cel több új lakás jelent meg a kínálatban. A legnagyobb darabszámú növekedést a XIII. kerület produkálta, ahol 914-ről 1815-re nőtt az eladó új lakások száma - gyakorlatilag megduplázódott a kínálat.

Százalékosan még látványosabb ugrások is történtek: a XX. kerületben 190, az I. kerületben 188, a XII. kerületben pedig 139 százalékkal nőtt a kínálat. Ez az elkövetkező időszak egyik legérdekesebb kérdését veti fel: mit csinál majd az árakkal, ha egy lassuló kereslet egyre nagyobb újépítésű kínálattal találkozik?

Vidéken is rengeteg új lakás jelent meg

A megyeszékhelyeken még nagyobb volt a bővülés. Az eladó új építésű lakások száma egy év alatt 1169-ről 1751-re nőtt, vagyis közel 50 százalékkal emelkedett. Darabszámban Debrecen vezet: ott 426 új lakást kínálnak eladásra, Szegeden 138, Miskolcon 107 lakással nőtt a kínálat. Persze nem mindenhol történt növekedés: Kecskeméten, Békéscsabán és Zalaegerszegen jelentősen csökkent az új lakások száma.

300 ezer vagy 3 millió forint négyzetméterenként

Talán semmi nem mutatja jobban a magyar lakáspiac különbségeit, mint a jelenlegi négyzetméterárak.

Budapesten a használt lakások között továbbra is az V. kerület a legdrágább, valamivel 2 millió forint fölötti medián négyzetméterárral. Az I. kerület 1,87 millió forint körül jár. A másik véglet Soroksár, ahol 942 ezer forint a medián négyzetméterár, Csepelen pedig valamivel egymillió forint felett alakul.

Az új építésű lakásoknál azonban teljesen más árszintekről beszélünk: a XII. kerületben a medián négyzetméterár már 2,98 millió forint, a II. kerületben pedig 2,97 millió. Vagyis gyakorlatilag elértük a 3 millió forintos négyzetméterárat. És még a legolcsóbb budapesti újépítésű kerületekben is 1,2 millió forint fölötti árszinttel találkozhatunk.

Vidéken háromszoros árkülönbség

A megyeszékhelyeken szintén hatalmas az eltérés: Debrecen vezeti a listát 1,04 millió forintos medián négyzetméterárral, mögötte Szeged 980 ezer, Székesfehérvár pedig 954 ezer forinttal következik. A másik oldalon ott van Salgótarján. Ott mindössze 312 ezer forint a medián négyzetméterár. Békéscsabán 541 ezer, Miskolcon 609 ezer forint körüli árszinttel találkozhatunk. Magyarországon tehát ma ugyanabban az időpontban létezik: 300 ezer forintos és közel 3 millió forintos négyzetméterár is.

Az Otthon Start tovább erősítheti a megfizethetőbb piacokat

A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy az Otthon Start Program hogyan rendezi át a keresletet. Logikusan azok a városok és agglomerációs térségek kerülhetnek előnybe, ahol a program finanszírozási lehetőségei mellett még reálisan elérhető lakásokat lehet találni. Ez tovább erősítheti az eddig is látható folyamatot: a vevők egy része egyszerűen továbbmegy oda, ahol ugyanabból a pénzből nagyobb vagy jobb ingatlant kap.

Valóban korszakforduló jön?

Az ingatlan.com szerint, ha a mostani lassuló tendencia kitart, 2027-ben ismét 10 százalék alá kerülhet az éves lakásár-emelkedés üteme. Erre utoljára 2016-ban volt példa. Ez persze nem azt jelenti, hogy országosan lakásáresés következik, sokkal inkább azt, hogy az elmúlt időszak gyors és sok helyen szinte automatikus áremelkedése kifulladhat. A következő időszakban várhatóan egyre fontosabb lesz: hol van az ingatlan, milyen állapotú, mennyi a kínálat a környezetében, és legfőképpen: mennyire reális az ára.

Mert egy olyan piacon, ahol egyszerre nő az új lakások kínálata, lassul az áremelkedés és egyre nagyobb területi különbségek alakulnak ki, már nem biztos, hogy minden ingatlan ára automatikusan megy tovább felfelé.

Attila

forrás: ingatlan.com

A 2026-os nyár nem egyetlen nagy fordulatról szólt az ingatlanpiacon: inkább több, egymással párhuzamos folyamat rajzolódott ki. Júniusban újra élénkült a forgalom, júliusban visszatértek az érdeklődők, miközben a tényleges adásvételek száma mérséklődött, augusztusra pedig egyre tisztábban látszott, hogy a vevők sokkal szelektívebbé váltak.

Ehhez társul az Otthon Start Program hatása, a hitelpiac erősödése, a növekvő kínálat, valamint az, hogy bizonyos korábban rendkívül erős szegmensekben – például a budapesti panelpiacon – már árcsökkenés is megjelent.

Június: visszatért a forgalom

A nyár első hónapja a májusi gyengébb időszak után látványosabb aktivitást hozott. A Duna House becslése szerint 9 862 lakóingatlan-adásvétel történt júniusban, ami májushoz képest 10,9 százalékos növekedést jelentett. Éves összevetésben ugyanakkor lényegében stagnált a piac, mindössze 0,5 százalékos volt az elmaradás. A hitelpiac eközben már egészen más képet mutatott: a júniusra becsült 222 milliárd forintos lakáshitel-volumen több mint 54 százalékkal volt magasabb az egy évvel korábbinál.

A hónap egyik fontos tanulsága az volt, hogy az eladók egy része elkezdett alkalmazkodni a vevők árérzékenységéhez. Egyre több hirdetésnél jelent meg árcsökkentés, miközben a gyorsan forgó lakástípusok értékesítési ideje is hosszabbodni kezdett.

Július: több érdeklődő, kevesebb lezárt ügylet

Július első ránézésre ellentmondásos képet mutatott: az ingatlan.com adatai szerint az eladó ingatlanokra érkező telefonos érdeklődések száma júniushoz képest több mint 9 százalékkal nőtt, a kertes házaknál pedig 13,5 százalékos havi keresletbővülést mértek. A lakások iránti érdeklődés közel 6 százalékkal erősödött, Budapesten ezzel szemben gyakorlatilag stagnált a kereslet.

A DH tranzakciószám-becslése ugyanakkor csak 9 292 adásvételt mutatott, ami júniushoz képest 5,8 százalékos csökkenés, az előző év júliusához képest viszont mindössze 2,1 százalékos elmaradás. De ahogy egy előző blogomban írtam, a két adat valójában nem üti egymást: az érdeklődések az aktuális vevői aktivitást mutatják, a tranzakciók pedig hetekkel korábban elindult folyamatok lezárását. Nyáron ehhez még hozzáadódik a szabadságok, banki és ügyvédi időpontok lassító hatása is, augusztus 20-ról és a beiskolázásról nem is beszélve.

A kínálat tovább nőtt

Júliusban közel 30 ezer új eladó lakóingatlan jelent meg a piacon. Ez ugyan kevesebb volt, mint júniusban, a teljes kínálat mégis tovább emelkedett. Július végére már 146,4 ezer eladó lakás és ház közül válogathattak a vevők, ami közel 7 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban, a kereslet tehát időnként élénkült, de a kínálatot nem tudta teljesen felszívni. Ennek eredménye, hogy egyre nagyobb különbség alakult ki a megfelelően árazott és a túlárazott ingatlanok értékesítési esélyei között.

Otthon Start: már nem csak keresletet, hanem piaci szerkezetet is alakít

2026 nyarára már jól láthatóvá vált az egy évvel korábban bejelentett Otthon Start Program hosszabb távú hatása: Júliusban éppen az Otthon Start előző évi bejelentése miatt torzultak látványosan az éves keresleti összehasonlítások, akkor ugyanis már a bejelentés önmagában hatalmas érdeklődési hullámot indított el, ezért a 2026-os adatok éves összevetésben gyengébbnek tűnnek, mint amilyen a havi mozgás alapján valójában a piac.

A program hatása nemcsak a keresletben, hanem a fejlesztői oldalon is megjelent: a kormány az Otthon Start feltételeinek megfelelő új lakásprojektek gyorsabb engedélyezését is ösztönzi, miközben augusztusban már az új Lakásépítési Programmal való összehangolás előkészítése is megjelent a szabályozásban.

A hitelpiac közben szinte külön életet él

A júliusi lakáscélú jelzáloghitel-volument a Duna House és a Credipass 274 milliárd forintra becsülte. Ez ugyan havi szinten enyhe visszaesés volt, éves összevetésben viszont 93 százalékos növekedést jelentett. Vagyis miközben a tranzakciószámok csak mérsékelten mozognak, a finanszírozási oldalon továbbra is rendkívül erős aktivitás látható.

Augusztus: egyre látványosabb a piac kettéválása

Augusztus teljes havi tranzakciós adatai természetesen még nem állnak rendelkezésre, de a hónap első három hetében több fontos tendencia már kirajzolódott: az egyik legérdekesebb fordulat a panelpiacon történt. A Duna House szerint a budapesti panellakások négyzetméterára már három egymást követő hónapban csökkent, júliusra pedig több mint 8 százalékkal került a februári csúcs alá. Eközben a téglalakások árszintje stabilabb maradt, így a két szegmens között ismét 20 százalék fölé nőtt az árkülönbség.

A másik látványos változás a drágább ingatlanok piacán jelentkezett. A 100 millió forint feletti ingatlanok esetében Budapest súlya csökkent, miközben Pest vármegye, vagyis az agglomeráció részesedése nőtt. A Duna House első féléves adatai szerint Budapest részesedése 57-ről 48 százalékra esett, Pest vármegyéé pedig 24-ről 33 százalékra nőtt.

Az árak már nem mindenhol ugyanabba az irányba mennek

A nyár egyik legnagyobb változása éppen az, hogy egyre kevésbé lehet „a magyar ingatlanpiacról” egyetlen egységes trendként beszélni: a jó lokációjú, jó állapotú, megfelelően árazott ingatlanok továbbra is gyorsan elkelhetnek, ezzel párhuzamosan azonban nő a kínálat, hosszabbodnak az értékesítési idők, a vevők bátrabban alkudnak, és egyes korábban túlfűtött szegmensekben már lefelé korrigálnak az árak.

Budapest és vidék, panel és tégla, lakás és családi ház, belváros és agglomeráció között egyre nagyobb eltérések alakultak ki.

Augusztusra talán még fontosabbá vált egy másik folyamat: a piac szelektálni kezdett.

Már nem elég pusztán jelen lenni: az eladóknál a jó induló ár és a megfelelő értékesítési stratégia egyre fontosabb, a vevők pedig több lehetőség közül választhatnak, ezért sokkal kevésbé kényszerülnek kompromisszumokra.

Attila

források: Telex, Duna House, Index, Üzletem.hu, kormany.hu