Ingatlanpiaci tanácsadó blog

Duplán jól járhatnak a nem kivárásra játszó lakásvásárlók

2023. január 18. - Szűcs Attila Ingatlanpáholy

Sokan elfelejtik, hogy egy olyan piacon, ahol 25-30 százalékos kínálatbővülés mellett 40 százalékos keresletvisszaesés van, milyen komoly alkukkal lehet számolni az ingatlanoknál - olyan mértékben is akár, ami egy éve még elképzelhetetlennek tűnt.

ingatlanvasarlas_vagy_berles_idealista_com.jpg

Hitelből vásárlás, alkudozás

Felemás helyzetben vannak, akik lakáshitelből szeretnék finanszírozni az ingatlanvásárlásukat. A kamatok ugyanis a korábbi években látott szinteknél magasabban vannak, ezért sokan halogathatják a költözést. Azonban nem biztos, hogy mindenkinek érdemes kivárni, a lakáspiacon ugyanis a vevők kerültek jobb helyzetbe. Országos átlagban tavaly decemberben a vevőknek 4,4 százalékos alkura volt esélyük, szemben a múlt év elejére jellemző 3 százalék alatti alkupozícióval. Mindeközben a lakásárak is stagnálásba, néhol pedig csökkenésbe váltottak át. Ráadásul a lakáshitelek kamatát, ezáltal a törlesztőrészletét meghatározó úgynevezett BIRS az idén jelentősen csökkent, ami olcsóbbá teheti ezeket a kölcsönöket. Emellett az infláció visszaszorulása után pár évvel pedig hitelkiváltással alacsonyabb törlesztőrészletű lakáshitelre lehet cserélni a meglévő kölcsönöket.

Bár a kamatok még mindig magas szinten vannak, az ingatlanvásárlást tervezőknek nem feltétlenül érdemes lemondaniuk arról, hogy lakáshitelből oldják meg a költözést. A lakáshitelek kamatszintjét meghatározó bankközi kamatláb, az úgynevezett BIRS még jóval magasabb az egy évvel korábbinál, de az idén jelentősen csökkent, ami kedvező a hitelfelvételt tervezőnek. Ráadásul a mostani környezetben felértékelődő alkupozíció is jelentős megtakarítást jelenthet - derül ki az ingatlan.com és a cégcsoporthoz tartozó money.hu összeállításából.

“A 10 és 20 éves futamidejű bankközi kamatlábak most kedden 7,75, illetve 7,63 százalék között jártak, ami majdnem 2-2 százalékpontos csökkenésnek felel meg a január legelején látott 9,6 és 9,43 százalékhoz képest és jóval elmarad a tavaly októberi 11-11 százalék körüli csúcsértékektől. A BIRS utóbbi hetekben bekövetkezett csökkenése akár rövid távon beépülhet a bankok lakáshitel-kamataiba is, azaz alacsonyabb kamatozású 10 és 20 éves futamidejű lakáshitelek jelenhetnek meg a piacon. Kérdés, hogy melyik bank, mikor lép” - mondta Korponai Levente, a money.hu vezetője. A szakember fontosnak nevezte, hogy bár az átlagkamatok két számjegyűek, a legkedvezőbb 20 éves kamatrögzítésű lakáshiteleknél 9 százalék alatt marad a kamat.

Halogatás, vevői pozíció

A magasabb lakáshitelkamatok, a korábbinál bizonytalanabb környezet miatt sok vevőjelölt kivár. A halogatás viszont nem biztos, hogy jó döntés. A lakáspiacon ugyanis most már az eladóknak kell versenyeznie a vásárlókért, így a vevőjelöltek sokkal jobb alkupozícióba kerültek a korábbi időszakhoz képest - mondta Balogh László, az ingatlan.com gazdasági elemzője.

A legutóbbi válságidőszakban, 2012-ben jártak hasonlóan magas szinten a lakáshitelek átlagkamatai, akkor 86 ezer lakásadásvétel történt, ami jelentős árcsökkenést hozott a lakáspiacon. Idén nem lesz ilyen drasztikus csökkenés a forgalomban, mert nagyságrendileg 100 ezer adásvétel várható, ami elmarad a múlt évi 125 ezer körüli darabszámtól.  A szakember szerint viszont a lakásárak már stagnálásba, néhol pedig csökkenésbe váltottak át. 2022 decemberére a vevők átlagos alkupozíciója valamennyi településtípus esetében 4,4 százalékra javult, pedig 2022 első hónapjaiban 2,8-2,9 százalék volt ez az arány. Egy 50 millió forint értékű ingatlanhoz felvett 20 milliós hitel esetében, ha a vevő 2 százalékkal olcsóbban jut hozzá a lakáshoz, azzal 1 millió forintot tud megspórolni. Ennek pont ugyanolyan a hatása mintha a felvett hitele után két éven keresztül 7-7,5 százalékos kamatot fizetne a 10 százalék helyett.

Duplán nyerhet, aki időben lép

A money.hu szakértői szerint is lényeges szempont, hogy az infláció nem marad ilyen magas szinten, várhatóan 2025-re már normalizálódhat a helyzet. Ez pedig a kamatok visszaesését is magával hozza, ami lehetővé teszi a lakáskölcsönök olcsóbbra cserélését, azaz hitelek kiváltását. A hitelkiváltással a havi törlesztőrészletek is csökkenthetők. Azok a vevőjelöltek, akik élethelyzetváltozás - például gyermekvállalás vagy összeköltözés miatt nagyobb ingatlanba való költözés - miatt nem halasztják el a vásárlást, duplán jól járhatnak. “Nem csak szélesebb kínálatból válogathatnak jobb feltételekkel, de több évnyi várakozást is megspórolnak. Ez pedig életminőségben is azonnali szintlépést jelent, ami a legtöbb esetben pénzben felbecsülhetetlen a vevők és családtagjaik számára.” - fogalmazott a szakértő.

Attila

forrás: ingatlan.com, money.hu

Brutális adatok érkeztek az ingatlanpiacról

Komoly kínálatbővülés, hatalmas vásárlói visszaesés, de még mindig van, aki kitartja az árakat és bízik a változásban. Merre mehetünk tovább? A számok bővületében indul a nap.

ingatlanvasarlas_vagy_berles_idealista_com.jpg

Az év első hetében több mint 18 százalékkal több eladó lakóingatlan várt gazdára, mint egy évvel korábban. A kereslet azonban 40 százalékkal mérséklődött. 

Budapestet 1 százalékos kínálatbővülés jellemezte. Az eladó házak száma 8 százalékkal nőtt, míg a lakásoké 1 százalékkal csökkent.

A fővárosi agglomerációban, vagyis Pest vármegyében 21 százalékkal nőtt a kínálat az előző év elejéhez képest. A vármegyeszékhelyeken 35 százalékkal, a kisebb településeken pedig 26 százalékkal több lakásból és házból válogathatnak a vevők mint 2022 januárjában.

Az év elején kirajzolódó tendenciák alapján idén kevesebb adásvételre kerülhet sor, az árak pedig változatosan alakulhatnak. A lenti táblázaton látszanak a lakóingatlan-hirdetések számainak változásai településtípusonként: az egyetlen negatív a budapesti lakások hirdetéseinek számában van, de az is inkább stagnálás a mínusz 1 százalékkal.

2023_eleje.jpg

Tova tovább?

A várható tendencia az, hogy 8000-8500 adásvétel lesz az évben, tehát 100 ezer alatti tranzakciószám, ami kevésnek számít. Az, hogy a kormány belenyúl-e, még rejtély, amit lehetett meghosszabbítottak (babaváró, csok, stb), de a hitelezés visszaesése miatt jó eséllyel ez egy ilyen év lesz.

Attila

forrás: ingatlan.com

Így javíthatod az eladás esélyét

Vannak lakások, amik olyan jó állapotban vannak, hogy azon nem is igazán van mit javítani. De az értékesítésre szánt ingatlanok túlnyomó többségén megéri egy kicsi dolgozni, mielőtt a piacra kerülnek. Egy zsúfolt, lim-lomokkal teli lakás eladhatóságán rendkívül sokat lehet javítani pár gyors, és minimális költségvonzatú művelettel. Nézzük, melyek ezek. 

feher_szoba.jpg

Lomok elszállíttatása

A lomok elszállítására nem nehéz megfelelő embert találni. Igaz manapság csak úgy, a lomok értékéért nehéz lesz vállalkozót találni, de alacsony órabérrel, vagy a lomok felmérése után kialkudott alacsony fix dij mellett nem lesz nehéz lomtalanítót találni. Mielőtt elszállíttatnánk, érdemes persze személyesen körbenézni, nem maradt-e valami értékes egy szekrényben, egy régi kabátban.

Tapéta, padlószőnyeg bontása

Egy sok éve a falon levő tapéta mindig elszíneződik, koszolódik, már újra festve sem lesz szép. Viszont nem nehéz leszedni a falról. A szakemberek is tudják ezt. Elég a tapétát jól beáztatni, pár órát ázni hagyni, és általában könnyen lehúzható a falról. A régi padlószőnyeg bontása, feltépése azért javasolt, mert ezek idővel annyira el tudnak koszolódni, hogy sok vevőt elriaszthatnak. Ezzel együtt meg kell fontolni, hogy érdemes-e belevágni, mert a padlószőnyeg bontása után szükség lehet egy új padló lerakására, ami már egy picit nagyobb beruházás, ami nem feltétlen térül meg az értékesítés során.

Festés

Ha volt tapéta, ha nem, a tisztasági festés a legnagyobb adu egy lakás hangulatának feldobásában. A frissen fehérre festett falak nem csak a tisztaság érzését adják az érdeklődőknek, hanem világosabbá is teszik az egész lakást. Egy nagyobb lakás esetében gépi festés is megérheti. Ez nem csak olcsóbb, de gyorsabb megoldás is egyben.

Takarítás, ablakok tisztítása

A fentiek után már csak egy alapos takarításra van szükség. Különös figyelmet kell szentelni az ablakok tisztítására, mert nem is vesszük észre, de nagyban javítja a közérzetünket, ha jól ki lehet látni egy lakásból, ezen túlmenően jobban beengedik a kinit fényt, így világosabbá téve a lakást.
A fentiek egy ingatlan eladási árát akár 10-20%-akl is emelhetik, miközben a költségük ennek fele fele, harmada lehet. Mindenki maga dönti el, megéri-e ennyit törődnie egy rossz állapotú ingatlannal eladás előtt. Azt azonban érdemes fejben tartani, hogy a mai kínálati piacon nem csak a jobb ár elérését segítik a fentiek, hanem az ingatlan eladhatóságát is növelik. Az pedig, hogy mikorra sikerül eladni egy ingatlant egyáltalán nem mindegy. Többek között azért sem, mert az árusítás ideje alatt a rezsiköltség az eladót terheli.

Home staging

Innen már csak egy lépés egy egyszerűbb home staging, ami annyit tesz, hogy kölcsönzött lakberendezési tárgyakkal otthonosabbá tesszük a lakást, hogy így az érdeklődők könnyebben észrevegyék a lakásban rejlő lehetőségeket.

A cikk szerzője Deák András a Webkaputól.

staging.jpg

süti beállítások módosítása