Ingatlanügyletek esetében nagyon nem mindegy, hogy a folyamatok elejétől kezdve "vételi ajánlattétel" néven vesz át az ingatlanos pénzt, vagy "előleg", esetleg "foglaló" kerül a papírra. De kinek mihez van joga? Mi védi a vevőt és az eladót a lehető legjobban? Oda kell figyelni!

A legfontosabb az, hogy tisztába tegyük a fogalmakat: a vételi ajánlattételi pénzt az ingatlanos veszi át akkor, amikor a vevő ajánlatot tesz egy bizonyos, az ingatlanközvetítő által értékesített ingatlanra. Ez azért fontos, mert a vevő és az eladó egymás között csak nehezen tud anyagilag is biztonságosan megállapodni egymással, de ha egy közvetítő kezeli a pénzt és a papírmunkát, mindkét fél biztosítja magát a szerződéskötésig. 

Az előleg és a foglaló között jogkövetkezményeit tekintve az ügylet meghiúsulása esetén van különbség: A Ptk. szabályai szerint az előleg meghiúsulás esetén visszajár a vevőnek mindenféle levonástól mentesen, anyagi következménye tehát ennek nincs. A foglalónak ezzel szemben már vannak szankciós jellegű jogkövetkezményei: ha az adásvételi szerződés az eladó hibájából nem jön létre, akkor az eladó az adott foglaló összegét kétszeresen köteles a vevő részére visszatéríteni. Ha a vevőnek felróható okból hiúsul meg a szerződés, ő a foglalót elveszíti. Éppen ezért ingatlan adásvételi szerződésekben foglalót használnak, mivel csak ez biztosítja mindkét fél érdekeit.

És mi lesz az ingatlanos jutalékával?

A kérdést sokszor hallottam már, ez nálam az adott helyzettől függ. Az tény, hogy az ingatlanos jutaléka hivatalosan attól a ponttól kezdve jár, amitől a vételi ajánlat elfogadásra került, mivel az ingatlanos teljesítette a rá bízott feladatot. Tehát érdemi és elfogadható, írásos ajánlatot hozott az eladónak, amit ő elfogadott. Az egy másik kérdés, hogy jellemzően az első pénzmozgásból, tehát a szerződéskötéskor készpénzben átadott foglalóból szokás kifizetni számla ellenében az ingatlanost, de a pénz attól már jár a vételitől. És mi történik, ha visszalép az eladó? Az élet kemény, a foglaló dupláját kell visszafizetni, kiegészítve az ingatlanos jutalékával, mivel az ingatlanos nem tehet a meghiúsulásról, az ő jutalékát nem befolyásolhatja a visszalépés, ahogy az eladó átadott foglalója sem sérülhet.
Mi történik, ha az eladó lép vissza? A jutalék ekkor is ugyanúgy jár, a felette lévő foglalórész pedig marad az eladónál, az újraértékesítés pedig akár az első naptól kezdve folytatódhat, a vevő nem tudja visszaszerezni a pénzét, mivel visszalépett.

Fontos kérdés szokott még lenni, hogy mi van abban a helyzetben, ha bekavar a bank? Ez nehéz kérdés. Minden vevőnek el szoktam mondani, hogy vételizés és szerződéskötés előtt mindenképpen kérjen előzetes hitelelbírálást és szerezzen egy papírt, hogy X dátumig Y nevű bank ad neki Z millió forint hitelt ingatlanvásárlásra abban az esetben, ha a munkaviszonyában nem történik változás. Ha valaki enélkül ugrik bele egy ügyletbe és foglalót is tesz le, arról sem az ingatlanos, sem az eladó ugyancsak nem tehet, tehát a foglaló összegét kockáztatja a vevő. Ilyen esetekre szinte minden ingatlanos dolgozik együtt banki ügyintézőkkel vagy bankfüggetlen hitelközvetítő cégekkel, akik pár nap alatt el tudnak intézni ilyen igazolást, tehát az ingatlanos segítségét itt is lehet kérni. Van lehetőség a vételin külön kikötni esetlegesen, hogy a vételi ajánlat abban az esetben áll, ha a bank megadja a hitelt, de ezt is néhány napon belül el kell intézni ahhoz, hogy az eladó se faroljon ki a megállapodásból.

Óvatosan kell tehát kezelni ezeket a helyzeteket, mindenki kétszer fontolja meg, mikor milyen ügyletbe ugrik bele, mert komoly összegeket is bukhatnak a felek. Szerencsére hasonló eset nagyon ritkán történik velem is, de előfordult már...

Ha valamilyen segítségre lenne szükséged egy kérdéses szituációban, keress fel engem nyugodtan akár telefonon, akár Facebook oldalamon keresztül, megpróbálok segíteni.

Attila