Megosztó téma lett a kormány újabb Alaptörvény módosítása, mely a helyi önazonosság védelméről szól. De milyen hatással lehet ennek bevezetése Csömörre, Pécelre, vagy úgy általánosan a Kelet-pesti agglomerációra?

A törvénytervezet célja, hogy alkotmányos alapjogként ismerje el a helyi közösségek önazonosságához való jogot, és lehetővé tegye az önkormányzatok számára, hogy szabályozzák vagy korlátozzák, kik költözhetnek be egy adott településre, illetve szerezhetnek ott ingatlant. Többféle megoldási javaslattal álltak elő: Ingatlanszerzés tilalma – Az önkormányzat megtilthatja, hogy nem helyi lakosok ingatlant szerezzenek a településen. Elővásárlási jog – Az önkormányzat és szomszédos ingatlantulajdonosok elsőbbséget élvezhetnek egy eladás során. Feltételekhez kötött betelepülés – Kötelező lehet például egyes hagyományok vagy szokások elfogadása. Lakcím létesítés korlátozása – Az önkormányzat megtilthatja vagy feltételhez kötheti a bejelentkezést. „Betelepülők adója” – A betelepülők külön adóval sújthatók.

Érvek mellette

Az egyik legfontosabb és talán a legtöbbet hangoztatott, hogy a közösségek védelmet kaphatnak a tömeges és nem kívánt betelepülések ellen, de a hagyományok, a szokások, a települési sajátosságok megőrzése is nagy hangsúlyt kap. Emellett növelheti a helyi közösségek önrendelkezési jogát.

Kritikák, aggályok

Diszkriminációhoz vezethet (pl. etnikai, társadalmi vagy politikai alapon), sértheti az egyenlő bánásmód és szabad mozgás alapelveit, visszaélésre adhat lehetőséget (pl. helyi politikai hatalommal való visszaélés), de mindközül talán a legfontosabb, hogy ingatlanpiaci torzulásokhoz és mobilitás csökkenéséhez vezethet, amit már így is rengeteg rendelkezéssel elértek. 

Az ingatlanárak alakulása

Rövid távon: Bizonytalanság a piacon – amíg nem világos, hogyan és hol alkalmazzák a szabályokat, a befektetők és vásárlók kivárhatnak. Ha egy település korlátozza az ingatlanszerzést, az ottani kereslet csökkenhet, ami árstagnáláshoz vagy akár enyhe árcsökkenéshez vezethet.

Hosszú távon: Ahol szigorúan korlátozzák a betelepülést (pl. ingatlanszerzési tilalom vagy lakcímkötés), ott az ingatlan kevésbé lesz likvid; a befektetői érdeklődés visszaeshet. Viszont ha egy szomszédos település nem alkalmaz ilyen korlátozást, oda áthelyeződhet a kereslet, és ott megugorhatnak az árak.

Kiket érinthet?

Fiatal családosokat, akik Budapestből költöznének ki: nehezebben tudnak betelepülni, pláne ha valamilyen „feltételt” is teljesíteniük kell (pl. közösségi szerepvállalás, helyi szokások elfogadása), de a befektetők és az albérletpiaci szereplők is el fognak gondolkodni: csökkenhet az érdeklődésük, ha bizonytalan, hogy egy ingatlan használható lesz-e kiadásra, vagy hogy korlátozott-e a lakcímbejelentés.

Mi lehet Csömörrel és Pécellel?

Csömör: közelsége, zöldövezeti jellege, és már most is erős közösségi identitása miatt valószínűbb, hogy él a törvény adta lehetőségekkel. Ez visszafoghatja a betelepülést, de erősítheti a helyiek pozícióját.
Pécel: valamivel nagyobb, vegyesebb lakosságú település, valószínűleg óvatosabban fog bánni az ilyen korlátozásokkal. Ott kisebb lesz a közvetlen hatás, de ha a környező falvak zárnak, a kereslet Pécel felé terelődhet, így árnövekedés lehetséges.

Összegzés

Ez a törvény felboríthatja az agglomeráció eddig megszokott ingatlanpiaci dinamikáját. Ha sok település él a korlátozás lehetőségével, az árak differenciálódhatnak (korlátozó falvakban stagnálás, „nyitott” településeken robbanás), nőhet a társadalmi feszültség (betelepülők vs. helyiek), a piac kiszámíthatatlanabbá válhat. A csömöri önkormányzat korábbi tevékenységei alapján feltételezhető, hogy a település vezetése érdeklődik a törvénytervezet iránt. Fábri István polgármester aktívan részt vett különböző önkormányzati érdekképviseletekben, például a Fővárosi Agglomerációs Társulásban és a Magyar Önkormányzati Szövetségben, amelyek a központi megszorítások ellen lobbiztak. Ez alapján valószínűsíthető, hogy Csömör önkormányzata érdeklődik a törvénytervezet iránt, és annak hatásait mérlegeli. Pécel esetében nem találhatóak nyilvános információk vagy hivatalos állásfoglalások a törvénytervezettel kapcsolatban. A település vezetése nem tett közzé hivatalos véleményt vagy állásfoglalást a témában.​

Te mit gondolsz, ahol te élsz vagy ahol vennél, hogyan fog reagálni erre a törvényre?

Attila

Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása viszont csökken - helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be - derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.

Főváros

A fővárosban teljesen átalakult a piac 2024 elejéhez képest. A múlt év első hónapjaiban a keresletet azok pörgették, akik saját célra vásároltak lakóingatlant. Több ezren pótolták be a 2023-ban elhalasztott adásvételeket, amiben az újonnan indult CSOK Plusz is segítette őket. 2025 első hónapjaiban viszont a befektetési célú vásárlók vették át az irányítást. Erre utal, hogy miközben a használt lakóingatlanok iránti kereslet összességében stagnált Budapesten, a belső kerületekben 6-20 százalékkal nőtt az érdeklődések száma. A befektetők kedvencének számító új lakások esetében pedig több mint 40 százalékkal élénkült a fővárosi kereslet. Ahogy várható volt: az általánosan a befektetők egyik kedvencének számító VI. kerület, keresleti szempontból alulteljesít a belvárosi lokációkhoz képest, amiben szerepe lehet a nemrég megszavazott airbnb korlátozásnak is.

Balogh László közölte azt is, hogy a saját célra vásárló vevők a legolcsóbbnak számító külső kerületeket vették célba, ahol szintén bővült a telefonos érdeklődések száma az eladó lakások és házak iránt. “Ennek a folyamatnak a nyertesei a XVIII., XX., XXI. és XXIII. kerületek voltak. Továbbá az agglomeráció is nagyon népszerűnek mondható” – tette hozzá a szakember.

Eddig a befektetők pörgették a budapesti lakáspiacot az év elején, az aktivitásuk lassulni kezdett. Márciusban ugyanis havi szinten csak az V. kerületben nőtt a kereslet a fővárosban, és az éves növekmény mértéke februárhoz képest is lassult a belvárosi kerületekben. „Ez összhangban van azzal a várakozással, hogy az év első felében az állampapíros befektetésekből átnyergelő befektetői mozgások lecsengenek az ingatlanpiacon. A befektetők intenzitását csökkentik a tempósan emelkedő ingatlanárak is, mert minél magasabbak az árak, az annál rosszabb beszállópontot jelent az ingatlanbefektetőknek” – fogalmazott a szakértő. Ha viszont lecseng a befektetői hullám, akkor az eladók lépéskényszerbe kerülnek. A visszafogottabb kereslet ugyanis lassítani fogja a drágulás mértékét, így nehéz helyzetbe kerülhetnek, akik spekulatív módon a jelenlegi piaci árszint felett kínálják eladásra a lakásukat vagy házukat. Ha nem találnak vevőre, akkor az eladók sem tudnak belátható időn belül továbbköltözni.

Agglomeráció és vidék

 A Pest vármegyei eladó lakóingatlanok márciusban 19 százalékos, az első negyedévben 11 százalékos keresletélénkülést könyvelhettek el. Ez pedig azt mutatja, hogy a fővároshoz mért árkülönbségek miatt a vevők ismét felkapták az agglomerációs településeket. A legnagyobb mértékű keresletélénkülés Jász-Nagykun-Szolnok, Nógrád és Vas vármegyékben volt megfigyelhető márciusban, ahol 35-41 százalékkal nőtt éves összevetésben az érdeklődések száma.

A kínálat alakulásáról László elmondta, hogy márciusban 37 ezer lakóingatlan-hirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők, ami közel 15 százalékkal több mint egy évvel ezelőtt. Ráadásul a friss kínálat bővülési üteme hónapról hónapra nő, ami élénk lakáspiacot vetít előre idén tavasszal is. A legtöbb hirdetést Somogy, Hajdú-Bihar és Csongrád-Csanád vármegyékben adták fel, ahol 29-43 százalékkal bővült a friss kínálat. Budapesten is 20 százalékkal több lakás és ház hirdetése került fel az oldalra márciusban éves összevetésben. Országszerte összesen már több mint 210 ezer ajánlatból válogathatnak a keresők, amiből az eladó lakóingatlan-hirdetések száma meghaladja a 130 ezret.

A jelenlegi előrejelzésük az, hogy az élénkülő keresletnek és kínálatnak köszönhetően 2025-ben az adásvételek száma elérheti a 155 ezret, ami már megközelíti a koronavírus-járvány előtti lakáspiaci forgalmat.

forrás: ingatlan.com

2025 január elején 9 721 685 fő volt Magyarország állandó lakossága, ami 43 ezer fős csökkenést jelent az előző év elejéhez képest. Az egyes települések népességszám változása között jelentős különbségek figyelhetők meg.

Budapest

„Az állandó lakosok számának csökkenése nem újkeletű, az egyes települések népességét viszont a természetes folyamatokon kívül a lakásárak is befolyásolják. A hivatalos nyilvántartások szerint például 2023-ban a pangó lakáspiac mellett Budapest lakossága néhány ezer fővel bővülni tudott. Tavaly viszont már magára talált a lakáspiac, és a fővárosi lakosságszám ismét csökkenőbe fordult.” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A legfrissebb hivatalos adatokat értékelve elmondta, hogy a főváros állandó lakossága több mint 7 ezer fővel csökkent, így 1 616 241 fő élt Budapesten idén január elején. A budapesti kerületek közül csak az I.-ben, az V.-ben, a XIII.-ban és a XXIII.-ban nőtt a népesség. A két belvárosi kerületben 8-32 fővel lett több 2024-ben az állandó lakosok száma.

A legnagyobb bővülést a XIII. kerület érte el, ahol 954 fővel nőtt az állandó lakosok száma, mely a kerületben átadott új lakásoknak is köszönhető, ahova 2024-ben sokan tudtak beköltözni. A XXIII. kerület bővülése pedig részben a vonzó ingatlanárak miatt következett be, a XXIII. kerületben idén márciusban az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 816 ezer forint volt, ami bőven elmarad a közel 1,3 millió forintos fővárosi átlagtól. Ugyanakkor 9 százalékos drágulást jelent éves összevetésben. A XIII. kerületben a 1,5 millió forintot meghaladó átlagos négyzetméterár 20 százalékos emelkedésnek felel meg éves szinten. Az erőteljes drágulásban szerepet játszik a kerület népszerűsége, az eladó ingatlanok összetétele a több új lakás miatt, valamint a szűkülő kínálat is. Az I. és az V. kerületben az átlagos négyzetméterár 1,88-1,96 millió forint, ami több mint 20 százalékos növekedést jelent tavalyhoz képest.

 A részletes adatokból az is látszik, hogy a fővárosi agglomeráció felkapottabb településein nőtt a lakosok száma. Mogyoród például majdnem 3 százalékos, 236 fős növekedést könyvelhetett el, így már több mint 8400-an laknak a településen. A Pest vármegyei településen március közepén 882 ezer forintra rúgtak az átlagos négyzetméterárak, ami 12 százalékos drágulásnak felel meg éves szinten. Az agglomerációs településeket nézve Őrbottyán lakossága 2 százalékkal emelkedett, a lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 6 százalékkal 751 ezer forintra nőtt. A változások dinamikáját jól szemlélteti, hogy Magyarország 20 legnagyobb állandó lakosságszám-bővülést elérő települései közül 14 Pest vármegyében található.

Nagyvárosok

A vármegyeszékhelyek összlakossága 0,4 százalékkal, azaz több mint 15 ezer fővel csökkent, így alig haladja meg ma már az 1,6 millió főt. Kivétel nélkül mindegyik nagyvárosban csökkenés következett be. A legkisebb mértékű csökkenés Szombathelyen történt, az állandó lakosok száma, 0,5 százalékkal 74 ezer alá mérséklődött. Ugyanakkor a lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 18 százalékkal 754 ezer forintra nőtt.

 Debrecenben és Szegeden is 1.437-1.770 fővel csökkent az állandó lakosok száma, Balogh László szerint ebben szerepet játszhat, hogy az ipari beruházások miatt bekövetkező lakásdrágulás miatt egyre többen költöznek a nagyvárosok agglomerációs övezetébe is. Debrecenben ugyanis az átlagos négyzetméterár idén március közepén 945 ezer forintot tett ki, ami 19 százalékos emelkedést jelent. Szegeden ezzel párhuzamosan 22 százalékkal 887 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár.

Tóparti települések

A városi rangban lévő, Pest vármegyén kívüli települések közül a legjelentősebb 1,4-1,7 százalékos lakosságszám-növekedést a Veszprém vármegyei Herend, a Fejér vármegyei Velence és a Somogy vármegyei Balatonföldvár érte el. „A velencei bővülés nem csak a Velencei-tó közelségével magyarázható, hanem azzal is, hogy ez a környék egyszerre számít Székesfehérvár és Budapest agglomerációs övezetének is. Balatonföldvár pedig a déli part egyik legnépszerűbb települése, ezért vonzó célpontot jelent” – mondta a szakértő.

Az árak alakulását bemutatva közölte, hogy a herendi lakóingatlanok négyzetméterára egy év alatt 7,3 százalékkal 751 ezer forintra emelkedett. Velencén több mint 10 százalékos drágulás eredményeként 932 ezer forintért kínálják a lakóingatlanokat négyzetméterenként. Ennél jóval magasabb ár jellemzi a balatonföldvári piacot, a közel 1,2 millió forintos átlag több mint 14 százalékos emelkedésnek felel meg.