Országosan 4 százalékkal nőtt az eladó lakások iránti kereslet májusban havi összevetésben, tavaly májushoz képest pedig 7 százalékkal több érdeklődést mért az ingatlan.com az eladó lakások és házak iránt, de az élénkülés a fővároson kívüli piacoknak köszönhető, ugyanis éves összevetésben Budapest kivételével minden vármegyében több telefonhívást kaptak az eladók.

A kínálat bővülést mutat, főként a tulajdonosok eladási kedvének növekedése miatt. Az ingatlanközvetítők áprilishoz képest 4 százalékkal több lakást hirdettek meg eladásra az ingatlan.com-on, a tulajdonosok által feladott hirdetések száma viszont közel 10 százalékkal növekedett.

A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult: A KSH adatai szerint tavaly több mint 86 ezer fő döntött úgy, hogy másik otthonba költözik a fővároson belül vagy onnan kiindulva. Az ingatlan.com saját adatbázisából merítve elemzésében megvizsgálta, hogy mik jellemezték a budapesti költözési irányokat, és milyen hatással volt ezekre a lakásárak változása. 

Erősödő agglomeráció

A költözések legnagyobb része – közel 56 ezer fő – Budapesten belüli kerületváltást jelentett. A fővárosból Pest vármegyébe csaknem 17 ezren távoztak, ami országos viszonylatban is a legjelentősebb költözési irány volt. Ezzel szemben az agglomerációból 11 ezer lakó érkezett vissza Budapestre, így az agglomerációs vándorlás mérlege mintegy 6 ezer fős népességcsökkenést hozott a fővárosnak. Az ország többi részéről beköltözőket és a kiköltözőket is figyelembe véve Budapest lakosságszáma közel ezer fővel csökkent a lakóhelyváltoztatásoknak köszönhetően.

A legtöbb budapesti költözőt vonzó városrész a XIII. kerület volt, ahová több mint 5500 fő érkezett más budapesti kerületekből. Ezt követi Újbuda (XI. kerület) 4700 fővel , valamint Zugló (XIV. kerület) 4550 fővel. A fővároson kívülről érkezők is ezekbe az övezetekbe koncentrálódtak: a III., XI. és XIII. kerületek lettek a legkedveltebb célpontok, ide a betelepülők 8–9 százaléka költözött. Érdekesség, hogy a költözések egyenlege legnagyobb mértékben a VII., VIII. és IX. kerület lakosságát növelte 500-550 fővel. Az ingatlan.com szakértője szerint ebben komoly szerepe van a belvárosi kerületek aktív albérletpiacának is. A fővárosba költözők egy része ugyanis bérli otthonát, és nem csak lakásvásárlásban gondolkodik.

Budapesten belüli költözések

A kerületen belüli költözések aránya szintén érdekes képet mutat: a leghűségesebb lakosok a III. kerületben (53,7%) és a XVIII. kerületben (54,4%) élnek, ahol a többség lakóhelyet váltott, de nem hagyta el kerületét. Ezzel szemben az I. (20%) és V. kerületben (29,4%) élők jóval nagyobb arányban hagyták el lakókörnyezetüket. Az ingatlan.com szakértője szerint ez annak köszönhető Budapest két legdrágább kerületéről van szó. Az I. kerület árszintje tavaly és idén is nagyságrendileg 40 százalékkal, az V. kerületi lakásoké pedig 60 százalékkal haladja meg a budapesti átlagot.

A 2025-ös lakásárrobbanás nem egyformán érintette az egyes kerületeket. Az ingatlan.com adatai alapján a legdrágább városrész tavaly és idén májusban is az V. kerület volt, ahol a használt lakások átlagos négyzetméterára 1,6 millió forintról 2 millió forintra emelkedett. A legmegfizethetőbb környék címét viszont a XXIII. kerület nyerte el a XX.-tól, így Budapest legolcsóbb városrészében eladó használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára tavaly még 693 ezer forint volt, jelenleg viszont már 803 ezer.

“Az árváltozás átrajzolja a költözési térképet is. Annak ellenére, hogy a legolcsóbb és a legdrágább kerületek közötti árkülönbség 2,3-szorosról 2,5- szörösre nőtt az elmúlt egy évben, 2025-ben még többen költözhetnek ki Budapestről. A kiköltözési hullámot viszont lassíthatja, hogy a befektetők már kevésbé aktívak a lakáspiacon, ami visszaveti a keresletet. Ez pedig a saját célra vásárlók alkupozícióját erősíti az év második felében.” - fogalmazott Balogh László.

Az aktuális költözési és ártrendek világosan tükrözik a fővárosi lakosság igényeit és fizetési hajlandóságát. “A vevők legnagyobb kihívása jelenleg, hogy a lokáció, az élhetőség és a megfizethetőség hármasából a legtöbben egyszerre csak kettőt tudnak választani kompromisszumok nélkül. A tapasztalatok alapján a vásárlók egy része bízik a későbbiekben megnyíló jobb alkupozíciókban, ezért most nehezebben köteleződnek el egy-egy adásvétel mellett.” - értékelte a helyzetet Balogh László. A fővárosi ingatlanárak dinamikáját egyes városrészek vezetői is befolyásolhatják, hogyha élnek a települési önazonosságvédelmi törvény eszközeivel, ami várhatóan 2025 második felében lép majd hatályba. “ A lakcímbejelentés feltételhez kötése vagy a lakásvásárlókra kivetett betelepülési adó tovább lassíthatja az áremelkedést az érintett kerületekben.” - tette hozzá.

Megosztó téma lett a kormány újabb Alaptörvény módosítása, mely a helyi önazonosság védelméről szól. De milyen hatással lehet ennek bevezetése Csömörre, Pécelre, vagy úgy általánosan a Kelet-pesti agglomerációra?

A törvénytervezet célja, hogy alkotmányos alapjogként ismerje el a helyi közösségek önazonosságához való jogot, és lehetővé tegye az önkormányzatok számára, hogy szabályozzák vagy korlátozzák, kik költözhetnek be egy adott településre, illetve szerezhetnek ott ingatlant. Többféle megoldási javaslattal álltak elő: Ingatlanszerzés tilalma – Az önkormányzat megtilthatja, hogy nem helyi lakosok ingatlant szerezzenek a településen. Elővásárlási jog – Az önkormányzat és szomszédos ingatlantulajdonosok elsőbbséget élvezhetnek egy eladás során. Feltételekhez kötött betelepülés – Kötelező lehet például egyes hagyományok vagy szokások elfogadása. Lakcím létesítés korlátozása – Az önkormányzat megtilthatja vagy feltételhez kötheti a bejelentkezést. „Betelepülők adója” – A betelepülők külön adóval sújthatók.

Érvek mellette

Az egyik legfontosabb és talán a legtöbbet hangoztatott, hogy a közösségek védelmet kaphatnak a tömeges és nem kívánt betelepülések ellen, de a hagyományok, a szokások, a települési sajátosságok megőrzése is nagy hangsúlyt kap. Emellett növelheti a helyi közösségek önrendelkezési jogát.

Kritikák, aggályok

Diszkriminációhoz vezethet (pl. etnikai, társadalmi vagy politikai alapon), sértheti az egyenlő bánásmód és szabad mozgás alapelveit, visszaélésre adhat lehetőséget (pl. helyi politikai hatalommal való visszaélés), de mindközül talán a legfontosabb, hogy ingatlanpiaci torzulásokhoz és mobilitás csökkenéséhez vezethet, amit már így is rengeteg rendelkezéssel elértek. 

Az ingatlanárak alakulása

Rövid távon: Bizonytalanság a piacon – amíg nem világos, hogyan és hol alkalmazzák a szabályokat, a befektetők és vásárlók kivárhatnak. Ha egy település korlátozza az ingatlanszerzést, az ottani kereslet csökkenhet, ami árstagnáláshoz vagy akár enyhe árcsökkenéshez vezethet.

Hosszú távon: Ahol szigorúan korlátozzák a betelepülést (pl. ingatlanszerzési tilalom vagy lakcímkötés), ott az ingatlan kevésbé lesz likvid; a befektetői érdeklődés visszaeshet. Viszont ha egy szomszédos település nem alkalmaz ilyen korlátozást, oda áthelyeződhet a kereslet, és ott megugorhatnak az árak.

Kiket érinthet?

Fiatal családosokat, akik Budapestből költöznének ki: nehezebben tudnak betelepülni, pláne ha valamilyen „feltételt” is teljesíteniük kell (pl. közösségi szerepvállalás, helyi szokások elfogadása), de a befektetők és az albérletpiaci szereplők is el fognak gondolkodni: csökkenhet az érdeklődésük, ha bizonytalan, hogy egy ingatlan használható lesz-e kiadásra, vagy hogy korlátozott-e a lakcímbejelentés.

Mi lehet Csömörrel és Pécellel?

Csömör: közelsége, zöldövezeti jellege, és már most is erős közösségi identitása miatt valószínűbb, hogy él a törvény adta lehetőségekkel. Ez visszafoghatja a betelepülést, de erősítheti a helyiek pozícióját.
Pécel: valamivel nagyobb, vegyesebb lakosságú település, valószínűleg óvatosabban fog bánni az ilyen korlátozásokkal. Ott kisebb lesz a közvetlen hatás, de ha a környező falvak zárnak, a kereslet Pécel felé terelődhet, így árnövekedés lehetséges.

Összegzés

Ez a törvény felboríthatja az agglomeráció eddig megszokott ingatlanpiaci dinamikáját. Ha sok település él a korlátozás lehetőségével, az árak differenciálódhatnak (korlátozó falvakban stagnálás, „nyitott” településeken robbanás), nőhet a társadalmi feszültség (betelepülők vs. helyiek), a piac kiszámíthatatlanabbá válhat. A csömöri önkormányzat korábbi tevékenységei alapján feltételezhető, hogy a település vezetése érdeklődik a törvénytervezet iránt. Fábri István polgármester aktívan részt vett különböző önkormányzati érdekképviseletekben, például a Fővárosi Agglomerációs Társulásban és a Magyar Önkormányzati Szövetségben, amelyek a központi megszorítások ellen lobbiztak. Ez alapján valószínűsíthető, hogy Csömör önkormányzata érdeklődik a törvénytervezet iránt, és annak hatásait mérlegeli. Pécel esetében nem találhatóak nyilvános információk vagy hivatalos állásfoglalások a törvénytervezettel kapcsolatban. A település vezetése nem tett közzé hivatalos véleményt vagy állásfoglalást a témában.​

Te mit gondolsz, ahol te élsz vagy ahol vennél, hogyan fog reagálni erre a törvényre?

Attila