Megérkezett a Duna House augusztusi barométere, és az adatokból most már elég tisztán látszik, hogyan fordult át a nyári ingatlanpiac. A vevők ugyan valamivel aktívabbak lettek, de ez még nem hozott több adásvételt. Az ingatlanok tovább maradnak a piacon, az alku több szegmensben erősödik, és egyre kevésbé lehet egyetlen országos trendről beszélni. Budapest, a vidék, a panel és a tégla ma már egészen más tempóban mozog.

Kevesebb adásvétel, miközben a kereslet már éledezik

A Duna House becslése szerint augusztusban 8 077 lakóingatlan cserélt gazdát. Ez 13 százalékkal kevesebb a júliusi szintnél, és 29 százalékkal marad el a tavaly augusztusi adattól.

Az éves összehasonlítással azonban óvatosan kell bánni. 2025 augusztusa közvetlenül az Otthon Start indulása előtti hónap volt, amikor a program beharangozása egyszeri keresleti és tranzakciós hullámot indított el. Emiatt a mostani mínusz jó része bázishatás.

Közben a Duna House keresletindexe 64 pontról 68 pontra emelkedett. Vagyis a vevők száma már elmozdult a nyári mélypontról, de ez az aktivitás még nem fordult át több lezárt ügyletbe.

A legfontosabb változás: sokkal tovább tart eladni

Szerintem az augusztusi Barométer egyik legbeszédesebb része nem is az ár, hanem az értékesítési idő: a budai panellakások átlagosan már 90 nap alatt keltek el, miközben egy évvel korábban mindössze 51 nap kellett hozzá. Pesten a panel 58 napról 74 napra lassult.

A használt téglalakásoknál még látványosabb a helyzet: Pesten 100 nap, Budán 92 nap, a belvárosban 88 nap volt az átlagos értékesítési idő. Vidéken a téglalakások keleti és nyugati régiókban is több mint 100 napot töltöttek a piacon.

Ez már nem az a piac, ahol elég meghirdetni valamit, és néhány héten belül biztosan érkezik a megfelelő vevő.

Visszatért az alku

A hosszabb értékesítési idővel együtt az alku is erősödött.

A vidéki használt téglalakásoknál 6–7 százalékos végső árengedmény volt jellemző, a budapesti téglapiacon nagyjából 4 százalék. A nyugat-magyarországi panelpiacon a DH adatai szerint az alku a 10 százalékot is elérte.

Ez eladói oldalról azért fontos, mert a túl magas induló ár most már könnyen két problémát is okoz: először hónapokig bent marad az ingatlan a kínálatban, utána pedig sokszor nagyobb engedménnyel lehet csak lezárni az ügyletet.

Vagyis egyre inkább visszajön az a piac, ahol a megfelelő induló ár valódi stratégiai kérdés.

Budapest lassul, a vidék több helyen még erősen drágul

Az áraknál óriási területi különbségek alakultak ki: a fővárosi használt téglalakások átlagos négyzetméterára Budán 1,60 millió, a belvárosban 1,40 millió, Pesten 1,10 millió forint volt. Éves összevetésben Pesten még 10 százalékos drágulás látszott, Budán már csak 4 százalék, a belvárosban viszont 3 százalékos csökkenést mért a Duna House.

Vidéken ennek szinte az ellenkezője történik. A nyugat-magyarországi téglalakások négyzetméterára egy év alatt 23 százalékkal, a kelet-magyarországiaké 15 százalékkal emelkedett. A keleti panelpiac még ennél is erősebb, 25 százalékos éves drágulást mutatott. A korábban olcsóbb piacok tehát tovább zárkóznak fel, miközben Budapest legdrágább területein már elfogyott a korábbi lendület.

Budán már egészen más árszintről beszélünk

Budán augusztusban a tranzakciók 68 százaléka már 1,6 millió forint feletti négyzetméteráron zárult. Egy évvel korábban ez az arány még csak 44 százalék volt.

Még látványosabb, hogy a 2 millió forint feletti négyzetméterárú adásvételek aránya 8 százalékról 25 százalékra ugrott. Közben a kisebb lakások kerültek előtérbe: a 20–40 négyzetméteres kategória részesedése 14-ről 25 százalékra nőtt, vagyis Budán egyre gyakrabban kisebb, de nagyon magas fajlagos árú lakások cserélnek gazdát.

Vidéken nagyobb ingatlanokat keresnek a vevők

A vidéki piacon más irányú változás látható.

Közép-Magyarország nélkül a 40–60 négyzetméteres ingatlanok aránya 33-ról 22 százalékra csökkent, miközben a 80–100 négyzetméteres kategória 14-ről 21 százalékra nőtt.

Pest vármegyében a 100–120 négyzetméteres ingatlanok részesedése egy év alatt megduplázódott, 7-ről 14 százalékra. A 100 millió forint feletti tranzakciók már az adásvételek 19 százalékát adták.

Ez jól mutatja azt is, miért nem lehet ma már egyszerűen „budapesti” és „vidéki” átlagárakról beszélni: teljesen eltérő méretű és típusú ingatlanokra van kereslet.

Az első lakásvásárlók továbbra is meghatározóak

Az Otthon Start hatása a vevői összetételben továbbra is jól látható.

Budapesten az első lakásukat vásárlók és a befektetők egyaránt a tranzakciók 32 százalékát adták. Vidéken az első lakás vásárlása volt a leggyakoribb vásárlási cél, 36 százalékos aránnyal.

A különbség az elkölthető összegben is látványos: egy budapesti vevő átlagosan 92 millió forintot fizetett egy 71 négyzetméteres ingatlanért, míg vidéken 55 millió forintért átlagosan 88 négyzetmétert kapott.

A fővárosi kereslet szinte mindenhol gyengébb, mint egy éve

A 23 budapesti kerületből mindössze kettőben nőtt éves alapon a vevői érdeklődés: a XII. és a XXII. kerületben. A XIII. kerület továbbra is a legkeresettebb 20,9 százalékos érdeklődési aránnyal, mögötte a XI. kerület 17,1, a VII. kerület pedig 16,9 százalékkal áll.

A legnagyobb visszaesések éppen a korábban legnépszerűbb területeken történtek. A XIV. kerület 20,3-ról 15 százalékra, a XIII. 25,4-ről 20,9 százalékra, a VI. kerület pedig 19,3-ról 15,3 százalékra esett vissza.

Közben a fejlesztési oldal kezd magához térni

A lakáspiaci forgalom rövid távú lassulása mellett a tágabb ingatlanfejlesztési piacon már egészen más folyamat látszik: A CBRE adatai szerint 2026 első felében 460 millió eurót ért el a hazai ingatlanbefektetési volumen, közel 60 százalékkal meghaladva az előző év azonos időszakát. A lakáspiacon nagyjából 30 ezer lakás van építés alatt, ezek kétharmada Budapesten. A várakozások szerint a fővárosi lakásátadások száma a következő időszakban a korábbi évi 3–4 ezerről akár 8–10 ezerre emelkedhet.

Ez nem a következő két hónap története, de középtávon nagyon fontos lehet: ha valóban jelentősen bővül az új lakások kínálata, az újabb féket tehet az árakra, és tovább erősítheti a vevők alkupozícióját.

Mit viszünk ebből tovább őszre?

Az augusztusi DH Barométerből számomra az látszik, hogy a piac lassan visszaáll egy jóval normálisabb működésre. Vannak vevők, van hitel, vannak tranzakciók, de már nem minden áron és nem minden ingatlanra. A hirdetési idő nő, az alku visszatért, és a lokációk közötti különbségek egyre nagyobbak. Eladóként ezért újra az árképzés és a jó értékesítési stratégia lett a legfontosabb, vevőként pedig egyre kevésbé kell azt érezni, hogy azonnal dönteni kell, mert holnap már biztosan drágább lesz.

Forrás: Duna House Barométer, Telex

Augusztusban országosan 0,6 százalékkal emelkedtek, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek a lakásárak az előző hónaphoz képest az ingatlan.com lakásárindexe szerint.

Éves összevetésben folytatódott a lassulás: országosan 11,5 százalékra, Budapesten pedig mindössze 6,7 százalékra szelídült a drágulás üteme. A lakásárak hónapról hónapra lényegében „szitálva stagnálnak”: kisebb emelkedéseket korrekciók követnek, miközben az éves drágulás fokozatosan veszít a lendületéből. A drágulás súlypontja egyre inkább az alacsonyabb árszintű térségek felé tolódik, Észak-Magyarországon és Észak-Alföldön még 15 százalék feletti az éves áremelkedés.

Az elmúlt hónapokban látványosan megváltozott a lakáspiaci árak dinamikája és különösen Budapest fogta vissza a tempót. Miközben tavaly nyáron még a fővárosban volt az egyik legjelentősebb drágulás, mára itt jóval visszafogottabbá vált az áremelkedés. Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe szerint augusztusban országosan 0,6 százalékkal nőttek az árak júliushoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek. Éves összevetésben országosan 11,5 százalékra, a fővárosban pedig mindössze 6,7 százalékra lassult a drágulás tempója.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az új adatoka értékelve azt mondta: „Az elmúlt hónapokban egyfajta szitáló stagnálás alakult ki a lakáspiacon: egyik hónapban egy kicsit feljebb mennek az árak, a következőben pedig részben visszakorrigálnak. Összességében tehát hónapról hónapra már alig változik az árszint. Ennek egyik legfontosabb következménye, hogy folyamatosan lassul az éves lakásdrágulás üteme, amit már kezdenek érezni a vevők és az eladók is.” A változás Budapesten különösen látványos. Tavaly augusztusban még 21,5 százalékkal voltak magasabbak a fővárosi lakásárak az egy évvel korábbinál, ez a tempó mostanra a harmadára csökkent.

Az olcsóbb régiókban nagyobb a tempó

A lakáspiaci dinamika területileg is átalakult. Jelenleg ugyanis azokban a régiókban látható az országos átlagnál nagyobb éves drágulás, ahol a lakásárak még relatíve alacsonyabb szintről indulnak. Észak-Alföldön 15,3, Észak-Magyarországon 15,2 százalékkal emelkedtek az árak egy év alatt. Pest megyében 13,4, Dél-Alföldön 12,6, Nyugat-Dunántúlon 12,5 százalékos volt az éves növekedés. Közép-Dunántúlon 11,5, Dél-Dunántúlon 10,3 százalékos drágulást mutat az ingatlan.com lakásárindexe. Tehát valamennyi régióban bőven a fővárosi feletti drágulásról van szó.

„A havi adatok is alátámasztják a szitáló mozgást: Közép-Dunántúlon például a júliusi 1,3 százalékos csökkenést augusztusban 2 százalékos emelkedés követte, Dél-Dunántúlon a júliusi 1,7 százalékos mínusz után 1,8 százalékos plusz következett. Dél-Alföldön még látványosabb volt a fordulat: a júliusi 2,6 százalékos csökkenés után augusztusban 2,2 százalékkal emelkedtek az árak. Nyugat-Dunántúlon ezzel szemben a júliusi 3 százalékos növekedés után augusztusban 0,1 százalékos csökkenés következett. ” – fogalmazott Balogh László.

Alig mozdulnak szeptemberben a lakásárak

A szeptember elején kínálati árak szintén a lakáspiac stabilizálódásáról árulkodnak. Budapesten a használt lakások és házak medián négyzetméterára 1,41 millió forint volt, szinte pontosan ugyanannyi, mint az augusztus eleji 1,41 millió forint. A megyeszékhelyeken pedig 881 ezerről 877 ezer forintra mérséklődött az átlagos medián négyzetméterár. A főváros legdrágább városrészeiben, az I., a II., a XII. és az V. kerületben 1,77-2,03 millió forint a medián négyzetméterár. A jelentős kínálattal rendelkező XIII. kerületben 1,62 millió, a XI. kerületben pedig 1,64 millió forint volt a medián négyzetméterár szeptember elején.

A legolcsóbb fővárosi kerületekben jóval alacsonyabb négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevőjelöltek. A XXIII. kerületben 949 ezer forint, a XX. és XXI. kerületben is alig több mint 1 millió forint a mediánérték, de a XVIII. kerületre jellemző 1,05 milliós négyzetméterárszint sem sokkal magasabb összeg.

A megyeszékhelyek között továbbra is Debrecen a legdrágább, ahol 1,04 millió forint volt a használt lakóingatlanok medián négyzetméterára. Szegeden 980 ezer, Székesfehérváron 953 ezer forintnál járt ugyanez az érték. A legolcsóbb megyeszékhely Salgótarján volt 309 ezer forintos medián négyzetméterárral, Békéscsabán 542 ezer, Miskolcon pedig átlagosan 604 ezer forintért kínálták négyzetméterenként a használt lakóingatlanokat.

Fokozatosan nyeregbe kerülnek a vevők

Balogh László szerint az idei évre jellemző lakáspiaci lassulás már az eladók és a vevők számára is egyre inkább érezhető, ami paradox módon tovább fékezi az ingatlanpiac tempóját. A lakásvásárlóknak egyre kevésbé kell kapkodniuk, és a következő időszakban sem látható semmi olyan piaci vagy szabályozási változás, ami újabb keresleti hullámot indítana be. „A jelenlegi helyzet alapján az idei második félévben tapasztalt visszafogott tempóra számíthatunk 2027-ben is. A tavalyi 150 ezer adásvétel után Idén 130-140 ezer tranzakcióra kerülhet sor, és hasonló forgalomra számíthatunk 2027-ben is. Ezzel együtt a lakásárak drágulási üteme folyamatosan csökken, ami a jövedelmek növekedésével minimálisan javíthatja a lakásárak megfizethetőségét a vevők számára.” – értékelte a helyzetet az ingatlan.com szakértője.

Attila

forrás: ingatlan.com

Egyre érdekesebb képet mutat a hazai lakáspiac. Miközben országosan még mindig emelkednek az árak, a drágulás üteme látványosan lassul, Budapest már jóval visszafogottabban teljesít az országos átlagnál, közben pedig az új építésű lakások kínálata jelentősen bővült.

A júliusi adatok alapján egyre kevésbé beszélhetünk egységes magyar ingatlanpiacról. Van, ahol még mindig erős áremelkedést látunk, máshol már korrekció zajlik, miközben az ország egyik részén 300 ezer, Budapesten pedig akár 3 millió forint körüli négyzetméterárakkal találkozhatunk.

Egyre jobban lassul az áremelkedés

Az ingatlan.com júliusi lakásárindexe szerint országosan mindössze 0,1 százalékkal emelkedtek az árak egy hónap alatt. öszehasonlításképpen: júniusban még 0,6 százalékos havi növekedést mértek. Az éves drágulás üteme is lassult: 12,2 százalékról 11,9 százalékra.

Budapest valamivel más utat jár. A júniusi 0,1 százalékos csökkenést júliusban 0,9 százalékos emelkedés követte, éves szinten azonban már csak 8,3 százalékos drágulás látható.

Vagyis a fővárosi árnövekedés már jócskán elmarad az országos átlagtól.

Ez azért érdekes, mert az elmúlt években sokszor éppen Budapest húzta felfelé az országos adatokat. Most egyre inkább azok a térségek kerülnek előtérbe, ahol a lakásárak még megfizethetőbbek.

Pest vármegye egyre erősebb

Július egyik nyertese egyértelműen Pest vármegye volt. A havi drágulás a korábbi 0,2 százalékról 1,2 százalékra gyorsult, éves összevetésben pedig 15,6 százalékos áremelkedést mértek. Ez jól illeszkedik ahhoz a folyamathoz, amit már hónapok óta látunk: Budapest magas árszintje egyre több vásárlót terel az agglomeráció és a kedvezőbb árú települések felé.

Ehhez az Otthon Start Program is hozzátehet, hiszen a támogatott finanszírozás szempontjából természetesen nem mindegy, hogy 1,2-1,5 milliós vagy 700-900 ezres négyzetméteráron keres valaki ingatlant.

A régiók között azonban óriási a szórás: Nyugat-Dunántúlon egy 1,7 százalékos havi visszaesést júliusban 3 százalékos emelkedés követett, míg a Dél-Alföldön éppen az ellenkezője történt: a korábbi erős drágulás után 2,9 százalékos árcsökkenést mértek.

Ez ismét azt mutatja, hogy országos átlagokról beszélni önmagában egyre kevesebbet mond.

Közel 44 százalékkal több új lakás Budapesten

Talán ennél is érdekesebb változás történik az új lakások piacán. Budapesten egy év alatt 3742-ről 5381-re nőtt az eladó új építésű lakások száma. Ez 43,8 százalékos bővülés. Nem kis változásról beszélünk: egyetlen év alatt 1639-cel több új lakás jelent meg a kínálatban. A legnagyobb darabszámú növekedést a XIII. kerület produkálta, ahol 914-ről 1815-re nőtt az eladó új lakások száma - gyakorlatilag megduplázódott a kínálat.

Százalékosan még látványosabb ugrások is történtek: a XX. kerületben 190, az I. kerületben 188, a XII. kerületben pedig 139 százalékkal nőtt a kínálat. Ez az elkövetkező időszak egyik legérdekesebb kérdését veti fel: mit csinál majd az árakkal, ha egy lassuló kereslet egyre nagyobb újépítésű kínálattal találkozik?

Vidéken is rengeteg új lakás jelent meg

A megyeszékhelyeken még nagyobb volt a bővülés. Az eladó új építésű lakások száma egy év alatt 1169-ről 1751-re nőtt, vagyis közel 50 százalékkal emelkedett. Darabszámban Debrecen vezet: ott 426 új lakást kínálnak eladásra, Szegeden 138, Miskolcon 107 lakással nőtt a kínálat. Persze nem mindenhol történt növekedés: Kecskeméten, Békéscsabán és Zalaegerszegen jelentősen csökkent az új lakások száma.

300 ezer vagy 3 millió forint négyzetméterenként

Talán semmi nem mutatja jobban a magyar lakáspiac különbségeit, mint a jelenlegi négyzetméterárak.

Budapesten a használt lakások között továbbra is az V. kerület a legdrágább, valamivel 2 millió forint fölötti medián négyzetméterárral. Az I. kerület 1,87 millió forint körül jár. A másik véglet Soroksár, ahol 942 ezer forint a medián négyzetméterár, Csepelen pedig valamivel egymillió forint felett alakul.

Az új építésű lakásoknál azonban teljesen más árszintekről beszélünk: a XII. kerületben a medián négyzetméterár már 2,98 millió forint, a II. kerületben pedig 2,97 millió. Vagyis gyakorlatilag elértük a 3 millió forintos négyzetméterárat. És még a legolcsóbb budapesti újépítésű kerületekben is 1,2 millió forint fölötti árszinttel találkozhatunk.

Vidéken háromszoros árkülönbség

A megyeszékhelyeken szintén hatalmas az eltérés: Debrecen vezeti a listát 1,04 millió forintos medián négyzetméterárral, mögötte Szeged 980 ezer, Székesfehérvár pedig 954 ezer forinttal következik. A másik oldalon ott van Salgótarján. Ott mindössze 312 ezer forint a medián négyzetméterár. Békéscsabán 541 ezer, Miskolcon 609 ezer forint körüli árszinttel találkozhatunk. Magyarországon tehát ma ugyanabban az időpontban létezik: 300 ezer forintos és közel 3 millió forintos négyzetméterár is.

Az Otthon Start tovább erősítheti a megfizethetőbb piacokat

A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy az Otthon Start Program hogyan rendezi át a keresletet. Logikusan azok a városok és agglomerációs térségek kerülhetnek előnybe, ahol a program finanszírozási lehetőségei mellett még reálisan elérhető lakásokat lehet találni. Ez tovább erősítheti az eddig is látható folyamatot: a vevők egy része egyszerűen továbbmegy oda, ahol ugyanabból a pénzből nagyobb vagy jobb ingatlant kap.

Valóban korszakforduló jön?

Az ingatlan.com szerint, ha a mostani lassuló tendencia kitart, 2027-ben ismét 10 százalék alá kerülhet az éves lakásár-emelkedés üteme. Erre utoljára 2016-ban volt példa. Ez persze nem azt jelenti, hogy országosan lakásáresés következik, sokkal inkább azt, hogy az elmúlt időszak gyors és sok helyen szinte automatikus áremelkedése kifulladhat. A következő időszakban várhatóan egyre fontosabb lesz: hol van az ingatlan, milyen állapotú, mennyi a kínálat a környezetében, és legfőképpen: mennyire reális az ára.

Mert egy olyan piacon, ahol egyszerre nő az új lakások kínálata, lassul az áremelkedés és egyre nagyobb területi különbségek alakulnak ki, már nem biztos, hogy minden ingatlan ára automatikusan megy tovább felfelé.

Attila

forrás: ingatlan.com