Ingatlanpiaci tanácsadó blog

Ingatlancsere - hogy és mennyiért?

2023. július 03. - Szűcs Attila Ingatlanpáholy

Sokan rettegnek attól, hova is költöznek, ha eladják maguk alól az ingatlant, de még nem sikerül megtalálniuk az új helyet - visszafelé ugyanez igaz: mit tegyek, ha már megvettem álmaim házát, de még nem tudtam a sajátom eladni, így nem tudom a másikat kifizetni? Erre is jó megoldás lehet a lakáscsere, ha olyan szerencsénk van, hogy a másik oldal pont azt keresi, ami nekünk van.

shutterstock_794123347.jpg

Mit jelent a lakáscsere?

A lakáscsere nem más, mint a tulajdonátruházás egy különös esete, amikor a felek a lakásaik tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. A lakáscserére az adásvétel szabályait kell alkalmazni azzal, hogy ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját lakása és vevő a másik fél lakása tekintetében. Pénzkímélő megoldás lehet, hiszen a feleknek csak a két lakás közötti értékkülönbözettel kell elszámolni, ha és amennyiben ez egyáltalán felmerül.

Hogyan történik a szerződéskötés?

Tekintettel arra, hogy a lakáscserénél tulajdonképpen két adásvételi szerződés egyidőben és egymástól függően kerül megkötésre, így mindazokat a lépéseket végig kell járni mindkét ingatlan vonatkozásában, amit egy „egyszerű” adásvételnél azzal, hogy a két lakást érintően egyetlen szerződés fog készülni. Közjegyzői vagy az eljáró ügyvéd(ek) ilyen esetben csereszerződést készítenek.

Milyen költségekkel jár?

Lakáscsere esetén általában a felek az ügyvédi költségeket egymás között egyenlő arányban fizetik, hiszen mindketten vevőként is szerepelnek az ügyletben. A jó hír, hogy ekkor egyetlen okirat fog készülni, így nyilván a díjak is kedvezőbben alakulnak, mintha két külön okiratot kellene szerkeszteni (Földhivatali díj, stb).

Tekintettel arra, hogy mindkét fél egyszerre lesz vevő és eladó is a saját lakása vonatkozásában, így mindkét szereplőnél fontos tisztában lenni a lakáscsere esetén alkalmazandó, a vevőt terhelő vagyonszerzési illeték szabályokkal és kedvezményekkel, továbbá az eladót érintő személyi jövedelemadó szabályokkal.

Mi lesz a vételár? 

A lakáscserével érintett lakások esetében meg kell határozzuk az egyes ingatlanok értékét. Ez az értékmeghatározás is gyakorlatilag az eladó és vevő alkuja eredményeként alakul ki, hiszen ez lesz az az érték, amelyet egymással szembeállítva kell meghatározni, hogy adott esetben melyik fél még milyen különbözeti összeget fog a másik félnek megfizetni. Természetesen az is előfordulhat, hogy a felek úgy állapodnak meg, hogy a cserével érintett lakások értéke megegyezik, így különbözet fizetésére nincsen szükség. A lakások értékének számszerűsítése ekkor sem nélkülözhető, mert mind az illeték, mind pedig az adókötelezettséget ez alapján kell meghatározni és teljesíteni.

Illeték és SZJA

Lakás vásárlása esetén alapesetben a megszerzett ingatlan forgalmi értékét alapul véve 4%-os vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Abban az esetben, ha a magánszemély lakását egy másikra cseréli, akkor az elcserélt lakástulajdonok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete lesz az illeték alapja.

Nem kell illetéket fizetni, ha a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Abban az esetben, ha az egyes lakásoknak több tulajdonosa van, akkor természetesen tulajdoni hányaduk arányában kötelesek az esetleges fizetési kötelezettségnek eleget tenni.

Abban az esetben, ha az elcserélt lakástulajdont haszonélvezet vagy használati jog terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, e jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket.

További mentességek és kedvezmények is igénybe vehetők, így például illetékmentes az egyenesági rokonok, illetve a házastársak közötti lakáscserék, valamint kedvezményes, 50%-os illetéket kell fizetni az első lakást szerzőnek, ha a 35. életévét még nem töltötte be és a megszerzett lakás forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.

Ha a cserével érintett lakás szerzése 5 éven belül történt, akkor a személyi jövedelemadó alapját a csereszerződésben meghatározott érték figyelembe vételével kell meghatározni.

Attila

Forrás: rederugyved.hu, Szécsényi András

Rapid: CSOK és Babaváró 2024-től

CSOK

2024. január 1-jétől emelkedik a falusi CSOK keretösszege, az 5000 főnél nagyobb települések esetében viszont új támogatási rendszert dolgoznak ki. A falusi CSOKot továbbra is igénybe lehet venni új lakás, vagy ház vásárlására, valamint építésére, továbbá meglévő lakások felújítására, bővítésére, és megmarad az áfakedvezmény lehetősége is 5 millió forint erejéig.

A keretösszegek új családi ház építése, vásárlása esetén 1 gyermek után 600 ezerről 1 millió forintra, 2 gyermek esetén 2,6 millióról 4 millióra, 3 gyermek esetén pedig 10 millióról 15 millió forintra nőnek.
Meglévő lakás korszerűsítésénél pedig a támogatási összeg egy gyermek esetén 300 ezerről 500 ezer forintra, két gyermeknél 1,3 millióról 2 millióra, három gyermeknél pedig 5 millióról 7,5 millió forintra emelkednek.

Jelenleg minden csokra jogosult család a csok mellé felvehet egy kedvezményes, 3 százalékos fix kamatú lakáshitelt. Ennek sorsáról azonban nem közöltek semmit, sem a Kormányinfón, sem a kormányzati közleményben. Ahogyan a csok mellé ugyancsak járó illetékkedvezményről sem, ami ugyancsak jelentős tétel a támogatást felvevőknek.

Babaváró

A Babaváró igénylésének a legalapvetőbb feltétele, hogy házastársaknak kell lenni, egyedülállók és élettársak nem igényelhetik.2023. december 31-ig a feleség életkora 18-40 év lehet (a 41. életévét nem töltötte be) - ekkor maximum 10 millió forintot lehet igényelni, 2024. január 1-től december 31-ig a várandósság igazolásával a feleség életkora maximum 40 év lehet, 2025-től a feleség maximum 30 éves lehet. A maximum felvehető összeg 10-ről 11 millió forintra nő. Nem lehettek büntetett előéletűek, nem lehet köztartozásotok, nem lehettek a KHR-ben a negatív adóslistán, mindketten magyar állampolgárnak kell lennetek vagy tartózkodási engedéllyel rendelkeznetek (legalább 3 hónapja), nem lehettek ismeretében olyan ténynek, amelynek alapján a közös gyermekvállalás lehetetlen számotokra, vállalnotok kell, hogy a kölcsönszerződés megkötését követően született/örökbefogadott gyermeket saját háztartásotokban nevelitek (legalább egyikőtök), a gyermek nagykorúságáig, illetve a kölcsönszerződés megszűnéséig.

gg.png

 

Spanyol ingatlanbefektetés kezdőknek

¿Hola, cómo estás? A minap érkeztem haza Málagáról, volt szerencsém mostmár személyesen is komolyabban belekukkantani a spanyol ingatlanpiacba egy kolléga segítségével. Az alábbiakban adok egy gyors összefoglalást a spanyol ingatlanpiacról, mire kell figyelni, mik a buktatók, miért fontos, hogy megfelelően leszűrjük, kivel dolgozunk együtt és hogy milyen megtérülésre számíthatunk.

bemutato_2.png

Estepona

Ez a 70 ezres kisváros egy igazi ékszerdoboz a keleti part déli részén, Gibraltártól látótávolságban. Több eladó és már eladott ingatlant megnéztem és átbeszéltem a helyi ingatlanos kollégával, aki megerősített benne, hogy két fontos befektetési forma van a városban: a rövid távú kiadás átlagembereknek, akik a parthoz minél közelebb vesznek, itt 10-12 százalékos megtérülésekkel lehet az ingatlanokat kiadni.
A másik befektetési forma a panorámához kapcsolódik: sok lakás és ház is épült a hegyoldalba, ahonnan papíron messze van a tenger (kocsival 10 perc), de a panoráma gyönyörű, így azoknak van kitalálva, akik inkább választják a panorámás medencét a társasház kertjében, minthogy lemenjenek a tengerpartra a többi túrista közé.

Ezekre figyelj

Két fontos dologra kell hogy azonnal felhívjam a figyelmet: az egyik, hogy a vételár fölött még viszonylag magas összegekkel kell összesítve számolnod: a különböző engedélyek, hogy vehess ingatlant, az ügyvédi díj, és az adók területtől függően 12-15%-os extra terhet jelentenek, tehát ha 500 ezer eurót fektetnél be, számolj vele, hogy vagy 450-ig nézelődj, vagy legyen extra félretett összeg.
A másik lényeges szempont, hogy rengeteg magyar adja elő külföldön, hogy tud segíteni gyorsan a NIE szám szerzésében, elintéz mindent egy minimális plusz költségért - aztán eltűnik, te meg nyomozhatod a pénzed. Ígyhát nagyon fontos, hogy leszerződött, értelmes és leinformálható partnerrel dolgozz együtt, ami ráadásul keresőként nyílván még nem is kerül plusz pénzbe - erre vagyok mostmár én is tökéletesen alkalmas és az én kinti partnerem, szerződött kollégáim. 

Új építésű piac 2023-ban Esteponában:

bemutato_1.png

Ha kérdésed lenne, informálódsz és ismerkedsz a piaccal, akkoris kereshetsz bizalommal!

Attila

portada-estepona-spain.jpg

süti beállítások módosítása