Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása viszont csökken - helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be - derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.

Főváros

A fővárosban teljesen átalakult a piac 2024 elejéhez képest. A múlt év első hónapjaiban a keresletet azok pörgették, akik saját célra vásároltak lakóingatlant. Több ezren pótolták be a 2023-ban elhalasztott adásvételeket, amiben az újonnan indult CSOK Plusz is segítette őket. 2025 első hónapjaiban viszont a befektetési célú vásárlók vették át az irányítást. Erre utal, hogy miközben a használt lakóingatlanok iránti kereslet összességében stagnált Budapesten, a belső kerületekben 6-20 százalékkal nőtt az érdeklődések száma. A befektetők kedvencének számító új lakások esetében pedig több mint 40 százalékkal élénkült a fővárosi kereslet. Ahogy várható volt: az általánosan a befektetők egyik kedvencének számító VI. kerület, keresleti szempontból alulteljesít a belvárosi lokációkhoz képest, amiben szerepe lehet a nemrég megszavazott airbnb korlátozásnak is.

Balogh László közölte azt is, hogy a saját célra vásárló vevők a legolcsóbbnak számító külső kerületeket vették célba, ahol szintén bővült a telefonos érdeklődések száma az eladó lakások és házak iránt. “Ennek a folyamatnak a nyertesei a XVIII., XX., XXI. és XXIII. kerületek voltak. Továbbá az agglomeráció is nagyon népszerűnek mondható” – tette hozzá a szakember.

Eddig a befektetők pörgették a budapesti lakáspiacot az év elején, az aktivitásuk lassulni kezdett. Márciusban ugyanis havi szinten csak az V. kerületben nőtt a kereslet a fővárosban, és az éves növekmény mértéke februárhoz képest is lassult a belvárosi kerületekben. „Ez összhangban van azzal a várakozással, hogy az év első felében az állampapíros befektetésekből átnyergelő befektetői mozgások lecsengenek az ingatlanpiacon. A befektetők intenzitását csökkentik a tempósan emelkedő ingatlanárak is, mert minél magasabbak az árak, az annál rosszabb beszállópontot jelent az ingatlanbefektetőknek” – fogalmazott a szakértő. Ha viszont lecseng a befektetői hullám, akkor az eladók lépéskényszerbe kerülnek. A visszafogottabb kereslet ugyanis lassítani fogja a drágulás mértékét, így nehéz helyzetbe kerülhetnek, akik spekulatív módon a jelenlegi piaci árszint felett kínálják eladásra a lakásukat vagy házukat. Ha nem találnak vevőre, akkor az eladók sem tudnak belátható időn belül továbbköltözni.

Agglomeráció és vidék

 A Pest vármegyei eladó lakóingatlanok márciusban 19 százalékos, az első negyedévben 11 százalékos keresletélénkülést könyvelhettek el. Ez pedig azt mutatja, hogy a fővároshoz mért árkülönbségek miatt a vevők ismét felkapták az agglomerációs településeket. A legnagyobb mértékű keresletélénkülés Jász-Nagykun-Szolnok, Nógrád és Vas vármegyékben volt megfigyelhető márciusban, ahol 35-41 százalékkal nőtt éves összevetésben az érdeklődések száma.

A kínálat alakulásáról László elmondta, hogy márciusban 37 ezer lakóingatlan-hirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők, ami közel 15 százalékkal több mint egy évvel ezelőtt. Ráadásul a friss kínálat bővülési üteme hónapról hónapra nő, ami élénk lakáspiacot vetít előre idén tavasszal is. A legtöbb hirdetést Somogy, Hajdú-Bihar és Csongrád-Csanád vármegyékben adták fel, ahol 29-43 százalékkal bővült a friss kínálat. Budapesten is 20 százalékkal több lakás és ház hirdetése került fel az oldalra márciusban éves összevetésben. Országszerte összesen már több mint 210 ezer ajánlatból válogathatnak a keresők, amiből az eladó lakóingatlan-hirdetések száma meghaladja a 130 ezret.

A jelenlegi előrejelzésük az, hogy az élénkülő keresletnek és kínálatnak köszönhetően 2025-ben az adásvételek száma elérheti a 155 ezret, ami már megközelíti a koronavírus-járvány előtti lakáspiaci forgalmat.

forrás: ingatlan.com

2025 január elején 9 721 685 fő volt Magyarország állandó lakossága, ami 43 ezer fős csökkenést jelent az előző év elejéhez képest. Az egyes települések népességszám változása között jelentős különbségek figyelhetők meg.

Budapest

„Az állandó lakosok számának csökkenése nem újkeletű, az egyes települések népességét viszont a természetes folyamatokon kívül a lakásárak is befolyásolják. A hivatalos nyilvántartások szerint például 2023-ban a pangó lakáspiac mellett Budapest lakossága néhány ezer fővel bővülni tudott. Tavaly viszont már magára talált a lakáspiac, és a fővárosi lakosságszám ismét csökkenőbe fordult.” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A legfrissebb hivatalos adatokat értékelve elmondta, hogy a főváros állandó lakossága több mint 7 ezer fővel csökkent, így 1 616 241 fő élt Budapesten idén január elején. A budapesti kerületek közül csak az I.-ben, az V.-ben, a XIII.-ban és a XXIII.-ban nőtt a népesség. A két belvárosi kerületben 8-32 fővel lett több 2024-ben az állandó lakosok száma.

A legnagyobb bővülést a XIII. kerület érte el, ahol 954 fővel nőtt az állandó lakosok száma, mely a kerületben átadott új lakásoknak is köszönhető, ahova 2024-ben sokan tudtak beköltözni. A XXIII. kerület bővülése pedig részben a vonzó ingatlanárak miatt következett be, a XXIII. kerületben idén márciusban az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 816 ezer forint volt, ami bőven elmarad a közel 1,3 millió forintos fővárosi átlagtól. Ugyanakkor 9 százalékos drágulást jelent éves összevetésben. A XIII. kerületben a 1,5 millió forintot meghaladó átlagos négyzetméterár 20 százalékos emelkedésnek felel meg éves szinten. Az erőteljes drágulásban szerepet játszik a kerület népszerűsége, az eladó ingatlanok összetétele a több új lakás miatt, valamint a szűkülő kínálat is. Az I. és az V. kerületben az átlagos négyzetméterár 1,88-1,96 millió forint, ami több mint 20 százalékos növekedést jelent tavalyhoz képest.

 A részletes adatokból az is látszik, hogy a fővárosi agglomeráció felkapottabb településein nőtt a lakosok száma. Mogyoród például majdnem 3 százalékos, 236 fős növekedést könyvelhetett el, így már több mint 8400-an laknak a településen. A Pest vármegyei településen március közepén 882 ezer forintra rúgtak az átlagos négyzetméterárak, ami 12 százalékos drágulásnak felel meg éves szinten. Az agglomerációs településeket nézve Őrbottyán lakossága 2 százalékkal emelkedett, a lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 6 százalékkal 751 ezer forintra nőtt. A változások dinamikáját jól szemlélteti, hogy Magyarország 20 legnagyobb állandó lakosságszám-bővülést elérő települései közül 14 Pest vármegyében található.

Nagyvárosok

A vármegyeszékhelyek összlakossága 0,4 százalékkal, azaz több mint 15 ezer fővel csökkent, így alig haladja meg ma már az 1,6 millió főt. Kivétel nélkül mindegyik nagyvárosban csökkenés következett be. A legkisebb mértékű csökkenés Szombathelyen történt, az állandó lakosok száma, 0,5 százalékkal 74 ezer alá mérséklődött. Ugyanakkor a lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 18 százalékkal 754 ezer forintra nőtt.

 Debrecenben és Szegeden is 1.437-1.770 fővel csökkent az állandó lakosok száma, Balogh László szerint ebben szerepet játszhat, hogy az ipari beruházások miatt bekövetkező lakásdrágulás miatt egyre többen költöznek a nagyvárosok agglomerációs övezetébe is. Debrecenben ugyanis az átlagos négyzetméterár idén március közepén 945 ezer forintot tett ki, ami 19 százalékos emelkedést jelent. Szegeden ezzel párhuzamosan 22 százalékkal 887 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár.

Tóparti települések

A városi rangban lévő, Pest vármegyén kívüli települések közül a legjelentősebb 1,4-1,7 százalékos lakosságszám-növekedést a Veszprém vármegyei Herend, a Fejér vármegyei Velence és a Somogy vármegyei Balatonföldvár érte el. „A velencei bővülés nem csak a Velencei-tó közelségével magyarázható, hanem azzal is, hogy ez a környék egyszerre számít Székesfehérvár és Budapest agglomerációs övezetének is. Balatonföldvár pedig a déli part egyik legnépszerűbb települése, ezért vonzó célpontot jelent” – mondta a szakértő.

Az árak alakulását bemutatva közölte, hogy a herendi lakóingatlanok négyzetméterára egy év alatt 7,3 százalékkal 751 ezer forintra emelkedett. Velencén több mint 10 százalékos drágulás eredményeként 932 ezer forintért kínálják a lakóingatlanokat négyzetméterenként. Ennél jóval magasabb ár jellemzi a balatonföldvári piacot, a közel 1,2 millió forintos átlag több mint 14 százalékos emelkedésnek felel meg.

Ahogy arra számítani lehetett, az elmúlt hónapokban olyan mértékben élénkült a piaci kereslet, hogy ennek köszönhetően februárban megugrottak a lakásárak. – derül ki az ingatlan.com februári lakásárindexéből. A legnagyobb áremelkedésre Budapesten került sor.

A fővárosban az árak éves szinten közel 17 százalékkal nőttek az idei év második hónapjában, de januárhoz képest is kiemelkedő, 4,4 százalékos volt a drágulás. Országos átlagban visszafogottabb, de szintén erőteljes áremelkedés következett be: éves szinten 10,4, havi összevetésben pedig 2,4 százalékos volt az emelkedés. Az éves mutatókat nézve kiderül, hogy az országos átlagnál Budapest mellett nagyobb drágulást értek el a dél-dunántúli, az észak-alföldi és a dél-alföldi települések, mindhárom térségben 11,2 százalékos volt a növekedés. Ezzel szemben Pest vármegyében, a közép- és nyugat-dunántúli, valamint az észak-magyarországi régióban mérsékeltebb, 4,8-7,3 százalékos éves áremelkedés történt februárban.

Van még kerület, ahol érdemes venni?

A tempós budapesti drágulás eredményeként a használt lakások és házak átlagos négyzetméterára március elején már 1,24 millió forintnál tart. „Azaz már olyan szintet értek el a fővárosi lakásárak, hogy a legfelkapottabb kerületben sok vevő már vakon aláírná az 1 millió forintos négyzetméterárat, ha lenne ilyen.” A lakásvásárlók viszont még bízhatnak a kedvezőbb árfekvésű kerületekben. A X. kerületben a használt eladó lakások és házak átlagos négyzetméterára csak 975 ezer forint, de a peremkerületek még ennél is olcsóbbak. A XV., XVI., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI. és XXIII. kerületekben a használt eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 767-922 ezer forint között mozog.

 „Az is a drágulásnak köszönhető, hogy a fővárosban vevőre váró használt társasházi lakások átlagos ára már a 100 millió forintot súrolja. Március elején 97 millió forintnál járt ez az érték, amire korábban még nem volt példa. A házakkal együtt az eladó használt lakóingatlanok átlagára a fővárosban viszont már 108 millió forint. Azoknak, akik a legalacsonyabb áron keresnek budapesti ingatlant, a használt társasházi lakások piacán érdemes körbenézniük. A XX. és XXIII. kerületben az átlagos lakásár 55 millió forint, de a XXI. és a X. kerületben is 57-58 millió forint az eladó használt társasházi lakások átlagára.” – emelte ki az ingatlan.com szakértője.

Jövelmeket tekintve továbbra is az a szomorú tény, hogy fizetésből, külső segítség vagy öröklés nélkül az átlagember nagyon nehezen, vagy sehogy nem tud Budapesten lakást vásárolni: az első lakásvásárlók mindössze 3 százaléka az, aki így vesz. Így tehát az ingatlanpiac a közeljövőben biztosan marad a felső 10 százalék játéka, ha eddig nehéz volt vásárolni, ezután talán még nehezebb lesz, hiába a jónak mondható hitelezés és a rengeteg állami segítség. 

forrás: ingatlan.com