Sajnos sok helyen még a bent lakó tulajdonos sem tudja megmondani az újépítésű ház előéletét, pedig eladásnál sok papírt szükséges bemutatni ahhoz, hogy a vevő is megbizonyosodhasson mindenről. Az egyik ilyen, sajnos sok kerületben és házban előforduló probléma a használatbavételi engedély hiánya - de mi is ez? Mire való? Infók új lakást vásárlóknak.

A folyamat

Kezdjük ott, hogy a beruházó megveszi a telket, majd megtervezteti rá a házat. A teleknek vannak beépíthetőségi paraméterei, mint legnagyobb ereszmagasság (ettől függ, hogy a ház milyen magas lehet), utcafronti szélesség, beépíthetőségi százalék, zöldterületi mutató, stb... a lényeg az, hogy ezektől nem térhet el plusszban, különben már az építési engedélyt sem kapja meg. Amikor van engedély, megkezdheti a munkálatokat, az engedélytől pedig semmilyen formában nem térhet el - itt kezdődnek a problémák. Zuglóban és több kerületben olyan szabályozás van, hogy ugyanannyi parkolóhelyet kell építeni egy társasházban, mint amennyi lakást. Hülyeség, mert biztosan nem fognak minden lakáshoz beállót venni milliókért, de a szabály az szabály... Ellenben van egy kiskapu: a parkolóhelyekre lehet tenni parkológépet, amiből pedig van többféle: akár 2, akár 3 autó is elférhet egy helyen, süllyesztéssel és emeléssel is tud működni, tehát egy 150 lakásos házhoz elég lehet 50 férőhely, amikre ilyen 3 állásos parkológépeket tesz a beruházó - ha tesz, mert sajnos sok épületben ezt "kispórolták". Indokolható, ugyanis nagyon drága megvenni, bérelni és fenntartani is őket és ha a házban nincs annyi eladott parkoló, akkor minek tartsák fent a gépeket... de a szabály az szabály. Ha a parkológép nem kerül be, az épület eltér az engedélyezési tervdokumentációktól, tehát nem kaphatja meg a használatbavételi engedélyt, itt pedig sok folyamat megakad... 

Modern parkológép külföldön, felemelt állapotban alá lehet parkolni

Természetesen nem csak ezért nem kap egy ház használatbavételi engedélyt: sok dologba beleköthet a hatóság a nem megfelelő zöldterületi méretektől kezdve a tartóoszlop vastagságán át homlokzati dolgokba is, tehát kábé mindenbe, ami konkrét szabályozás alá esik a tervdokumentációban.

Az eredmény

A használatbavételi hiánya akadályozza az albetétesítést, ami azt jelenti, hogy a háznak egy nagy tulajdoni lapja lesz, amin a tulajdonosok (tehát akik az építkezés folyamatában megvásárolták az új lakást) csak tulajdoni hányaddal fognak rendelkezni. Például János bácsi megvette a 38 m2-es kis harmadik emeleti lakását, akkor neki a tulajdoni lap 35. oldalán lesz egy tulajdonrésze, 65/10000 (hatvanöt tízezred) tulajdoni hányaddal. Albetétesítés esetén János bácsinak lenne saját tulajdoni lapja, amin 1/1 tulajdonos, így sajnos csak sokadmagával lesz egy nagy kis tulajdonosa. De ez csak egy része a problémának: hivatalosan ilyenkor a lakások nem vehetőek használatba sem (mily meglepő és találó tehát az elnevezés, hogy használatbavételi engedély), nem hivatalosan persze a legtöbb beruházó átadja az ingatlant, főleg azért, mert csak így tud az utolsó részletekhez hosszájutni. A projektfinanszírozó bank jellemzően kifizeti a hátralévő hitelrészletet is, valamint a "ha be akarsz költözni fizesd ki az egészet" hozzáállás miatt a hitel nélkül vásárlóknak is fizetnie kell... de legalább be tudnak költözni. Ezek a lakók mind jogcím nélküli lakáshasználók lesznek, nem hivatalos lakók, akiknek elvileg nem lett volna joguk beköltözni, voltak is ebből már komoly problémák, a zuglói önkormányzat több ház lakóját felszólította már a kiköltözésre... hivatalosan bejelentkezni sem lehet ilyenkor a lakásba, bár többmindenkitől hallottam már hogy valamiért neki sikerült, az általános az, hogy nem engedik, viszont a közművek ezzel nem foglalkoznak, az órák átirathatóak.

A megoldás

A megoldás az, hogy nem szabad eltérni a tervektől. Van olyan ház, ami mostmár több mint 10 éve küzd a problémával és ha nem raknak be parkolóhelyeket, vagy nem oldják meg, hogy meglegyen a parkolóhelyek száma, sosem fognak használatbavételi engedélyt kapni - ez persze nem akadályozza a lakhatásukat, csak idegesítő, főleg eladásnál, ugyanis erről előre tájékoztatni szükséges a vevőt, nehogy szerződéskötésen szembesüljön valaki azzal, hogy amúgy sem saját tulajdoni lap, sem hitelfelvételi lehetőség nincs a lakásra... Ettől függetlenül egyébként a tulajdoni hányad természetesen értékesíthető, tehát teljes önerővel rendelkező vevő minden további nélkül megveheti János bácsi 65/10000 részét, volt is már több ilyen értékesítésem nekem is, de természetesen ilyenkor nem lehet teljes áron eladni a lakást: ez a probléma alsó hangon 15-20%-os értékvesztést jelent, a kisebb felvevőközönség csak a bónusz.

Vevői oldalról az a megoldás, hogy fontos keményen tájékozódni előre az új és a használt, de újépítésű lakások esetében is: alapító okiratot kell kérni, SZMSZ-t kell kérni, használatbavételi engedélyt és tulajdoni lapot vagy helyrajzi számot kell kérni, mert egy használt de újépítésű lakásnál ezeknek mindegyiknek meg kell lennie. Egy jó ingatlanos ezek elkérésében és lecsekkolásában is tud segíteni, sőt, felhívja a figyelmet ezek beszerzésére még az ajánlattétel előtt. 

Attila