Éles váltás történt a lakáspiacon: Budapesten a tavaly decemberi csökkenés után februárban ismét lefelé mozogtak az árak. A fővárosban ugyanis 0,5 százalékkal mérséklődtek az árak januárhoz képest, míg az év első hónapjában még 2,9 százalékos volt a drágulási ütem. Éves összevetésben pedig már csak 14,6 százalékos áremelkedéssel zárta a februárt a budapesti piac, ezzel szemben januárban még 20 százalék felett volt ez a mutató – derül ki az ingatlan.com lakásárindexének friss adataiból. Az elemzés arra is rámutat, hogy a fővároson kívül is jelentősen fékeződött az áremelkedés tempója.

A használt lakások helyett egyre többen érdeklődnek az új lakások iránt, mivel a fővárosban már 10 kerületben is találhatók olyan lakásfejlesztések, amely potenciális célpontja lehet az Otthon Start Programban érdekelt elsőlakás-vásárlóknak. Vagyis 1,5 millió forintnál alacsonyabb négyzetméteráron lehet ezeket az új lakásokat megvásárolni, miközben a budapesti használt társasházi lakások négyzetméterárszintje már 1,5 millió forintnál jár. 

A naptárhatással korrigálva januárhoz képest 7,8 százalékkal nőtt az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma. Az új építésűek iránti februári kereslet pedig több mint 18 százalékkal élénkült januárhoz képest. A friss adatokból úgy tűnik, hogy a vevők fizetőképessége Budapesten kívül is kezdi elérni a felső határát, erre utal, hogy országosan felére csökkent a havi drágulás üteme. Februárban 0,7 százalékkal nőttek az árak az első hónaphoz képest, míg januárban még 1,5 százalékos volt a havi árnövekedés tempója. Éves szinten is lassult a lakásdrágulás tempója, ami januárban még 17,5 százalékos, februárban viszont már csak 15,6 százalékos áremelkedést mutatott. Az országos átlag feletti teljesített Pest vármegye, ahol 17 százalékkal nőttek az árak éves összevetésben, valamint Közép-Dunántúl 18,6 százalékos és Dél-Alföld 18,5 százalékos drágulással. 

A használt társasházi lakások nézve Debrecen után Szeged is belépett az egymillió forintos klubba, azaz utóbbi városban már e szint felett van a  használt társasházi lakások medián négyzetméterára. Ez mindkét városban kereken 1 milliós összeget jelent. E szint közelében van Székesfehérvár és Győr is, előbbi városban 998 ezer, utóbbiban 977 ezer forint a medián négyzetméterár.

A Duna House előrejelzése szerint 2026-ban 110–130 ezer közötti adásvétel jellemezheti a piacot, továbbra is élénk, de már jóval tudatosabb vevői magatartás mellett. A januári gyenge kereslet a februárra is rányomta a bélyegét: 8769 ingatlan tranzakció történt, ez ugyan 14 százalékkal több, mint januárban, de 2023 óta a leggyengébb február. 

forrás: ingatlan.com, DH barométer

Február közepén az ingatlan.com adatai szerint közel 12 000 eladásra kínált új építésű lakás és ház szerepelt a hirdetések között, ami 23 %-os növekedés az egy évvel korábbihoz képest. Budapesten az új építésű kínálat több mint 54 %-kal bővült, míg vidéki megyeszékhelyeken 7,5 %-kal, a városokban pedig 24 %-kal lett nagyobb a kínálat.

Tavaly februárhoz képest tehát most jóval több ingatlan közül válogathatnak a vevők – különösen Budapesten –, ami hosszú hónapok óta ritka jelenség volt az alacsony kínálat miatt.

A legfrissebb statisztikák szerint országos szinten még mindig nőnek az árak, de a dinamikájuk lassult az elmúlt hónapokhoz képest.

Budapesten január-februárban a lakásárak havi kb. 2,9 %-kal emelkedtek, ezzel még az országos átlag fölött teljesítettek. A vidéki régiókban az árak havi bontásban inkább stagnáló vagy mérsékeltebb emelkedést mutattak, és a kereslet-kínálat ott is kiegyensúlyozottabb lett.

2025 elején a lakásárak éves növekedése még dupla számjegyű volt: az MNB szerint például 2025 Q3-ban országosan ~21 %, Budapesten ~26 % volt az éves árnövekedés. A mostani számok azt mutatják, hogy bár továbbra is drágulás van, a piac nem folytatja az elmúlt év extrém tempóját.

Mi várható?

Több elemzés szerint 2026-ban tovább nőhetnek az ingatlanárak, de lassabb ütemben, mint 2025-ben, például Budapesten évi ~5 % körül, vidéki városokban akár 7 – 8 % körül. Az új építésű lakások piacán a kínálat nő, különösen Budapesten, ahol az új projektek egy része elérhetőbb áron kerülhet piacra - az Otthon Startnak köszönhetően pedig nagyobb felvevőközönség fordulhat ebbe az irányba.

Ami tehát bizonyos és nem várható változás: az árak nem zuhannak, viszont nem is emelkednek már extrém tempóban, a vevőknek több választási lehetőségük lesz, a piac közelít a hosszabb távú egyensúlyhoz, a támogatott hitelek és az állami programok pedig továbbra is befolyásolhatják a keresletet. Sokminden függ április 12-től, de jó eséllyel erre az évre nagy változás a támogatásokban nem várható. 

forrás: Index, ingatlan.com

Az idei év elején, január–február közepe között a lakáspiaci kereslet 24 százalékkal csökkent éves szinten, a panellakásoknál viszont csak körülbelül 9,7 százalékkal, míg a tégla lakásoknál 28 százalékkal mérséklődött. A panelek súlya az összes érdeklődésen belül 21-24 százalékos, idén februárban a felső szint közelében, 23 százalék körül volt. A népszerűségük egyik titka a téglaépítésű lakásokhoz képest elérhető 21 százalékos árelőnyüknek köszönhető.

Az országos kínálatban február közepén majdnem 8 ezer panellakást hirdettek eladásra. Budapesten a panellakások medián négyzetméterára 1,25 millió forint volt. A legnagyobb panel kínálattal rendelkező vármegyeszékhelyek közül Pécsen 888 ezer, Debrecenben 696 ezer, Szegeden pedig 554 ezer forint a jellemző.

Az Otthon Start hatására megjelenő újlakás-fejlesztések kettészakíthatják a budapesti panellakások piacát: a veszélyeztetett zónában eladó lakások drágulása megállhat, míg a külső kerületekben a panelek árelőnye továbbra is népszerűvé teheti ezeket az ingatlanokat.