Volt idő, nem is olyan régen, amikor Budapesten 25 millió forint környékén még egészen normális lakásokat lehetett találni. Nem palotákat, nem panorámás penthouse-okat, hanem olyan első lakásokat, amikkel el lehetett indulni. Egy garzont, egy kisebb kétszobást, egy VALAMIT, ami belépőt jelentett az ingatlanpiacra - de ez az időszak mostanra gyakorlatilag eltűnt.

Az ingatlan.com friss elemzése szerint ma Budapesten az eladó használt lakások 90 százaléka már drágább 54 millió forintnál, vagyis az 50 millió forint alatti budapesti lakás lassan ugyanaz a kategória lesz, mint régen a „jó állapotú lakás a körúton parkolóval”: létezik, csak nagyon ritka.

Nem az átlag, hanem a belépőszint drágult

Ez az egész történet azért különösen érdekes, mert nem egyszerűen arról van szó, hogy a luxuslakások felhúzták az átlagot, hanem hogy a piac alja emelkedett brutálisan. Az elemzés azt vizsgálta, hogy hol van az a lélektani árszint, aminél az eladó lakások 90 százaléka drágább, vagyis gyakorlatilag mi számít ma „a legolcsóbb belépőnek” az adott városban vagy kerületben. És itt jönnek az igazán kemény számok.

2021-ben még nagyjából 25 millió forint körül lehetett belépni a budapesti lakáspiacra. Akkor több mint 3700 olyan eladó lakás volt a kínálatban, ami ezen a szinten mozgott. Most? A fővárosi „olcsó lakások” lélektani határa már 54 millió forint körül jár. Magyarul: ami öt éve egy átlagos első lakás ára volt, abból ma sok helyen már önerő sem lesz. És ez nem csak a belvárosról szól.

Pesterzsébet és Soroksár sem olcsó már

Az egyik legdurvább része a történetnek, hogy a hagyományosan olcsóbb budapesti kerületek is teljesen új árszintre kerültek. Öt éve: XX. kerület: kb. 17,4 millió Ft, XXIII. kerület: kb. 18,9 millió Ft, most Pesterzsébet: 49,9 millió Ft, Soroksár: 49,3 millió Ft. Ez már nem egyszerű drágulás, ez konkrétan egy új piac: olyan árszint, ahol a klasszikus elsőlakás-vásárló réteg egy része egyszerűen kiszorul.

Az adatokból nagyon jól látszik, hogy nem egyedi esetekről beszélünk. A IV. kerületben az olcsó lakások lélektani határa közel 20 millióról 47 millió fölé nőtt öt év alatt. A IX. kerületben 2021: 27,8 millió Ft, most: 56,7 millió Ft, a III. kerületben pedig már közel 61 millió forintnál jár az a szint, ami alatt csak a kínálat legalsó 10 százaléka található.

Vagyis ma már Óbudán sem az a kérdés, hogy „drága-e” egy lakás, hanem inkább az, hogy mennyire drága.

A 100 milliós budapesti lakás lett az új normál

Talán az egyik legbeszédesebb adat mégsem ez, hanem a mediánár. 2021-ben a budapesti eladó lakások középértéke 46,5 millió forint volt, most: 89,9 millió. Ez azért fontos, mert a medián nem torzít annyira, mint az átlag. Ez mutatja meg igazán, hogy mi számít „tipikus” budapesti lakásnak. És a válasz ma már gyakorlatilag ez: egy budapesti lakásvásárlás lassan 100 millió forintos projekt. Ami 10-15 éve még luxuskategóriának számított.

Vidék is hasonló cipőben

A történet viszont nem áll meg Budapest határánál. Debrecenben öt éve még 21 millió forint körül indult a piac alsó szegmense. Mostanra 50 millió alatt szinte semmi nincs. És ugyanez látszik több nagyvárosban is: Szeged: 19 → 45,5 millió Ft, Székesfehérvár: 20 → 46,5 millió Ft, Győr: 21,2 → 44,9 millió Ft. Ez különösen azért érdekes, mert régen a vidéki nagyvárosok sokak számára alternatívát jelentettek Budapest helyett - mostmár egyre kevésbé.

Már csak öt megyeszékhely maradt 30 millió alatt

Az egész piacról sokat elmond egyetlen adat. Ma már csak öt olyan megyeszékhely van Magyarországon, ahol 30 millió forint alatt is lehet lakást találni: Salgótarján, Miskolc, Szolnok, Békéscsaba, Kaposvár. Öt éve viszont még szinte mindenhol lehetett 22 millió alatt lakást venni...

És most jön a fordulat

A legérdekesebb rész talán nem is maga a drágulás, hanem az, amit Balogh László mondott a piac jelenlegi állapotáról: Szerinte a 2025 előtti brutális emelkedési időszak láthatóan kifulladt, részben azért, mert a vevők egyszerűen elérték pénzügyi teljesítőképességük határát. És ezt a piacon is egyre jobban érezni: kevesebb a „bármi áron megveszem” típusú vevő, több a számolás, több az összehasonlítás, több a kivárás.

Ez pedig hosszabb távon akár egészségesebb piacot is hozhat.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Eladóként azt, hogy már nem biztos, hogy elég feltenni a lakást és várni a csodát. Vevőként pedig azt, hogy hiába lassul a piac, attól még nem lett olcsóbb. A nagy különbség inkább az, hogy most már nem minden árat fogad el automatikusan a piac, és lehet, hogy 2026 egyik legfontosabb ingatlanpiaci mondata végül ez lesz: nem az a kérdés, hogy mennyit ér egy lakás, hanem az, hogy ki tudja még megvenni.

Attila

forrás: ingatlan.com

Az Airbnb-szabályozás kérdése mostanra szinte minden belvárosi kerületben napirendre került Budapesten. A legfrissebb fejlemény, hogy a VIII. kerületi önkormányzat is társadalmi egyeztetésre bocsátotta a rövid távú lakáskiadás szabályozására vonatkozó terveit. Ezzel a IX. kerület kivételével gyakorlatilag az összes belső kerület foglalkozik a lakáshotelek jövőjével.

Továbbra is a belváros az Airbnb-központ

Bár országos szinten nem tűnik óriásinak a rövid távú lakáskiadás súlya, Budapest belső kerületeiben már egészen más a helyzet. Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosban közel 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, és ezek több mint 80 százaléka mindössze hat kerületben koncentrálódik.

A számok különösen beszédesek:

• Budapest teljes lakásállományának nagyjából 1 százaléka érintett rövid távú kiadásban
• az I., V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben viszont ez az arány már meghaladja a 4 százalékot

A legnagyobb Airbnb-kínálat továbbra is Erzsébetvárosban található, ahol több mint 3200 lakáshotel működik. Ezt követi Józsefváros több mint 1700, majd Belváros közel 1200 rövid távra kiadott lakással.

Még mindig sokkal többet hoz az Airbnb

Nem véletlen, hogy a befektetők ragaszkodnak ehhez a modellhez. A számok alapján a rövid távú kiadás továbbra is jóval magasabb bevételt termel, mint a hagyományos albérleteztetés.

Az V. kerületben például:

• az Airbnb-ből származó havi átlagos bevétel: 725 ezer Ft
• a hosszú távú bérleti díj átlaga: 350 ezer Ft

Hasonló a helyzet a többi belvárosi kerületben is:

A 2026-os április olyan volt az ingatlanpiacon, mint amikor egy hosszú sprint után a futó nem áll meg, csak végre vesz egy nagy levegőt. Nem omlott össze semmi, nem fordult meg a világ, nem jött el a „most aztán mindenki féláron vesz lakást” korszak. De az is látszik, hogy a tavalyi lendület után a piac kezd visszatérni egy emberibb tempóhoz - és ez talán nem is baj.

Kevesebb adásvétel, de nem halott piac

A Duna House becslése szerint 2026 áprilisában országosan 9 815 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez nagyjából 15%-kal kevesebb, mint a márciusi, 11 700 körüli szint, de nem egy drámai zuhanás, inkább visszarendeződés.

A januári 7 500 körüli tranzakció után februárban és márciusban látványosabb élénkülés jött, áprilisban viszont a piac alacsonyabb fokozatra kapcsolt. Ebben benne lehetett a húsvét, a választások utáni kivárás, és az is, hogy a vevők egyszerűen elkezdtek számolni - mert számolni most nagyon kell.

A hitelpiac még mindig tolja a szekeret

A lakáshitelezés közben továbbra is erős. Áprilisban a lakáscélú jelzáloghitel-szerződések összege elérhette a 240 milliárd forintot, ami a tavaly áprilisi MNB-adatokhoz képest több mint 79%-os növekedés.

Vagyis nem arról van szó, hogy eltűntek a vevők. Inkább arról, hogy máshogy viselkednek: nem rohannak vakon,  nem vesznek meg bármit, csak mert „úgyis drágább lesz”. Egyre többen nézik meg, hogy mit bír el a havi törlesztő, mennyire reális az ár, és van-e a piacon jobb alternatíva.

Ez pedig egészségesebb piacot jelent.

Budapest: több lakás, kevesebb varázslat

A legérdekesebb történet most Budapesten zajlik. Az ingatlan.com adatai alapján a fővárosi lakóingatlan-kínálat egy év alatt 27 ezerről 34 ezerre nőtt, vagyis 25%-kal bővült. A használt társasházi lakásoknál még látványosabb a változás: 40% feletti kínálatnövekedés történt, miközben a medián négyzetméterárak ebben a szegmensben csak 7%-kal emelkedtek. Ez nem azt jelenti, hogy Budapest olcsó lett. Nem lett.

Azt jelenti, hogy a „felteszem drágán, majd valaki úgyis megveszi” stratégia kezd fáradni. A jó lakás, jó helyen, jó állapotban továbbra is gyorsan elkel. A túlárazott, sötét, zajos, elhanyagolt, „kis ráfordítással álomotthon” típusú csodák viszont egyre kevésbé tudnak elbújni a piaci lendület mögött.

Végre kezd visszatérni az alku, a mérlegelés, és az a mondat, amit eladóként senki sem szeret hallani: „Még megnézünk párat.”

Minden szegmensben nőtt az értékesítési idő, van, ahol 30-35 százalékkal, látható/érzékelhető, hogy a vevők racionális döntéseket hoznak, nem kapkodnak. 

Vidéken sem mindegy, hol nézzük

Budapesten kívül sem egységes a kép. Tatabányán például megduplázódott az eladó társasházi lakások száma, Debrecenben pedig 66%-kal nőtt a kínálat. Közben ezekben a városokban a medián négyzetméterárak 11–12%-kal emelkedtek.

Ez jól mutatja, hogy a vidéki nagyvárosok továbbra is erősek, de ott sem lehet már bármit bármennyiért eladni.

A vevők fejében egyre erősebben ott van a megfizethetőség. Nemcsak az számít, hogy mennyi az ár, hanem az is, hogy mennyi marad utána életre.

A piac normalizálódik

Az OTP márciusban arról beszélt, hogy 2026-ban a lakáspiac nyugodtabb, kiegyensúlyozottabb működés felé mehet: lassuló áremelkedés, bővülő kínálat, csökkenő túlárazottság, ez áprilisban már nem csak elemzői mondatnak tűnt, hanem piaci valóságnak.

A tavalyi év végére a túlárazottság csúcsközeli szintre emelkedett, az OTP szerint akár 25% felett is lehetett. Ha a kínálat tovább bővül, miközben a vevők óvatosabbak lesznek, akkor 2026 egyik fő sztorija nem az lesz, hogy eltűnik a kereslet, hanem az, hogy a rosszul árazott ingatlanok büntetést kapnak.

Nem jogi értelemben. Piaci értelemben: kevesebb telefon, kevesebb megtekintés, hosszabb értékesítési idő, végül árkorrekció.

Új építés: most még kevés, később sok lehet

Az új lakásoknál továbbra is klasszikus időbeli csúszás van. Amit ma engedélyeznek, az nem holnap lesz kulcsrakész. Közben áprilisban megjelent a 81/2026. kormányrendelet, amely az Otthon Start keretében megvalósuló lakásépítéseket kiemelt beruházássá minősíti, gyorsabb engedélyezéssel és rugalmasabb feltételekkel.

Ez hosszabb távon hozhat több új lakást, de a jelenlegi piacon még nem oldja meg azonnal a kínálati problémákat.

A fejlesztők készülnek, a vevők számolnak, a piac pedig próbálja kitalálni, hogy az Otthon Start, a hitelkamatok, az árplafonok és a valós fizetőképesség együtt milyen új egyensúlyt hoznak.

Mit jelent ez eladóként?

Azt, hogy 2026 tavaszán már nem elég „kitenni” az ingatlant.

Kell jó ár, jó fotó, jó alaprajz, jó szöveg, és kell egy reális stratégia. A piac nem lett vevői piac, de már nem is az a vad eladói piac, ahol minden hibát megbocsátott a lendület.

A jó ingatlan továbbra is jó ingatlan.

Csak most már a középszerűnek is annak kellene látszania, vagy legalább nem luxusáron szerepelnie.

Mit jelent vevőként?

Azt, hogy végre van levegő.

Nem mindenhol, nem minden ársávban, és nem minden lakástípusnál, de egyre több helyen lehet válogatni. A hitel továbbra is drága döntés, az árak nem estek vissza, de a kínálat bővülése miatt már több az összehasonlítási lehetőség.

Ez pedig a vevő legjobb barátja.

Nem az alkuval kezdődik a jó vétel, hanem azzal, hogy tudjuk, mihez képest alkuszunk.

Április tanulsága

A 2026 áprilisi ingatlanpiac nem fékezett satut. Inkább levette a lábát a gázról.

A forgalom visszább vett, a hitelezés erős maradt, a kínálat látványosan nőtt, az árak pedig még emelkednek, de már nem mindent visznek magukkal.

Ez nem rossz hír.

Ez az a piac, ahol újra számít a szakértelem, az árazás, a felkészítés és az, hogy valaki ne csak eladni akarjon egy ingatlant, hanem értse is, mi történik körülötte.

És talán ez az ingatlanpiacnak is jót tesz.

Attila

források: Index.hu, Portfolio.hu, Telex.hu, ingatlan.com, ado.hu