Szigorítana az airbnb szabályokon a főváros első kerülete, ahol akár be is tilthatják a rövid távú lakáskiadást. Elsőként a VI. kerületben lépett érvénybe ilyen szigorítás, ahol a kiadó lakások átlagos bérleti díja 1 százalékkal csökkent egy év alatt.

Fazekas Csilla, az I. kerület alpolgármestere és a kormánypárt országgyűlési képviselőjelöltje, facebookra feltöltött videójában elmondta, hogy az ott élők érdekében párbeszédet kezdeményez a szomszédos kerületek polgármestereivel a rövid távú lakáskiadás – népszerűbb nevén airbnb-zés - közös szabályozásáról vagy akár tiltásáról is.

Európa és a világ számos nagyvárosa évek óta egyre szigorúbb szabályokat hoz a rövid távú lakáskiadás korlátozására, amihez idén Budapest is csatlakozott. Airbnb-ügyben a VI. kerület volt az első, amely megtiltotta a rövid távú lakáskiadást. A 2024 nyarán Terézvárosban tartott véleményformáló népszavazás eredményére hivatkozva a kerület vezetése 2026 januárjától megtiltotta a lakáshotelek üzemeltetését. A döntés óta több más városrészben is napirendre került ez a kérdés. „Fontos ugyanakkor, hogy Budapesten 2026 végéig életben van az úgynevezett Airbnb-moratórium. Ennek értelmében 2025 januárja óta nem lehet új airbnb engedélyt szerezni Budapesten, de a már engedélyekkel rendelkező lakásokat rövid távra is bérbe lehet adni belföldi vagy külföldi turistáknak.” - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A legfrissebb, januári adatokat ismertetve a szakember elmondta, hogy a VI. kerületben tavaly év eleje óta érezhető változások történtek albérletpiacon. 2026 januárban a Terézvárosban kiadó használt társasházi lakások havi bérleti díjának középértéke 282,5 ezer forint volt, ami 1 százalékkal kevesebb, mint egy évvel ezelőtt. Ugyanakkor ezzel párhuzamosan a VI. kerületi albérletkínálat viszont közel 1250 darabra nőtt, ami jelentős, 28 százalékos bővülést jelent a 2025 januári szinthez képest. Érdekesség, hogy a Budapesten kiadó társasházi lakások kínálata ugyanebben az időszakan 0,6 százalékkal 9516 darabra csökkent.

A com statisztikáiban látszik, hogy a terézvárosi albérletpiacra nem csak az airbnb-tiltás híre volt hatással az elmúlt egy évben, hanem az Otthon Start Program is, mely miatt sok bérlő vált első lakásvásárlóvá, ami csökkentette az albérletpiaci keresletet. Ennek eredményeként a KSH-ingatlan.com lakbérindex értéke Budapesten szeptember és december között több mint 1 százalékkal csökkent, éves összevetésben pedig 5,6 százalékra mérséklődött a lakbéremelkedés tempója.

Mi várható az I. kerületben?

Az I. kerületben 2026 januárjában a kiadó használt társasházi lakások havi bérleti díjának középértéke 300 ezer volt, ami 4 százalékos drágulást jelent tavaly januárhoz képest. A budavári eladó használt lakások medián négyzetméterára pedig 15 százalékkal közel 1,9 millió forintra nőtt. Balogh László közölte, hogy az I. kerületi airbnb-zés lehetősége rövid távon eleve „befagyasztott” állapotban van az új belépők szempontjából a budapesti moratórium miatt. Egy esetleges kerületi szigorítás hatása elsősorban az aktuális lakáshotel üzemeltetők és tulajdonosok esetében hozhatna változást. “Amennyiben bármely fővárosi kerület a szigorítás mellett döntene, az valószínűleg a kínálat bővülésével járna az eladó és hosszú távra kiadó lakások piacán is. A kínálat bővülése pedig várhatóan tovább lassítaná az albérletárak éves drágulásának ütemét, mivel az otthon start program népszerűsége miatt a bérleti piac jelenleg is keresleti kihívásokkal küszködik.”

forrás: ingatlan.com, KSH lakbérindex

Ha ingatlan eladásán, vételén vagy befektetésen gondolkodsz, 2026-ban egy dolog biztos: nem mindegy, hol, mit és milyen áron. Az ingatlan.com meghívott podcastelni a témában, az alábbiakról beszélgettünk: A piac nem összeomlik, nem robban – hanem szétszakad. Nézzük röviden, mire számíthatsz.

Budapest: lassulás, nem visszaesés

Budapesten 2026-ban nem újabb árrobbanás, hanem inkább mérsékelt emelkedés várható. A reális forgatókönyv az, hogy éves szinten +3–8%, átlagosan 1,25–1,30 millió Ft/m² körüli árszint várható. Ez azt jelenti, hogy a jó lokációjú, jó állapotú ingatlanok továbbra is keresettek lesznek, a túlárazott vagy kompromisszumos lakások viszont hosszabban ragadhatnak a piacon. 2026-ban, ahogy az elmúlt 2-3 évben már egyre jellemzőbben, Budapesten már nem elég “csak kitenni” a hirdetést – stratégia kell. Az OSP értékhatárai komoly tényezők lesznek egész évben: aki csak egy kicsit is a határ fölé áraz, a nullához erősen konvergáló érdeklődőszámmal kalkuláljon. A luxusingatlanok természetesen kivétel, ahogy az OSP-ből más okból kieső (külterület, nyaralók, telkek, stb) ingatlanok is.

Vidéki nagyvárosok: több helyen gyorsabb tempó

Érdekes módon 2026-ban nem Budapest lehet a legdinamikusabb. A vidéki nagyvárosokban – Debrecenben, Győrben, Szegeden, Pécsett – sok esetben gyorsabb drágulás várható, mint a fővárosban. Az átlagos várakozás: +5–12% / év, erős városonkénti eltérésekkel, én nagyságrendileg az alábbi változásokra számítok: Debrecen: közelíthet az 1 millió Ft/m²-hez, Győr, Szeged: stabil 900 ezer Ft/m² felett, Pécs: 750–800 ezer Ft/m² környéke, Miskolc: továbbra is olcsóbb, de élénkülő. A kereslet egy része tudatosan kifelé áramlik Budapestről, az agglomerációs árak is növekedési pályán lesznek, és persze minden fentit befolyásol az 1.5 M Ft-os m² ár határ.

Mozgatórugók

Néhány kulcstényező, amit nem lehet figyelmen kívül hagyni: a vevők árérzékenyebbek, többet válogatnak, jogosan: lesz kínálat bőven és nem kell kapkodniuk. A befektetők óvatosabbak lesznek, többet számolnak, jobb hozamokat remélnek, az új lakások kínálata nő, de egymagában nem old meg mindent, a bérleti piac már nem fűt úgy, mint korábban. Ez együtt egy józanabb, szakmaibb piacot eredményez.
A tanulság az, hogy nem az egész piac drága. Nem az egész piac pörög. Nem minden ingatlan eladhatatlan. A különbséget a reális árazás, a jó pozícionálás, a célzott vevőelérés és egy világos értékesítési stratégia fogja adni.
2026-ban nem az nyer, aki hangos, hanem aki pontos. Professzionáis és megoldásorientált szemléletmód kell, elsődlegesen a minőséggel dolgozva. 

Ha tudok segíteni, keress bizalommal!

Attila, Arton Home

Eltelt 2025, nagy hóban írom első 2026-os blogbejegyzésem, melyből Heti Autózós is fog forogni. Boldog új évet mindenkinek!

A keresleti adatok alapján megfogalmazott várakozásokat a lakásárak is visszaigazolták, ugyanis 2025 decemberében tovább lassult lakásáremelkedés Magyarországon. Az országos átlagban az év utolsó hónapjában mindössze 0,4 százalékkal nőttek az árak. Budapesten pedig még a novemberinél is erősebb, havi 0,7 százalékos lakásárcsökkenést hozott a december – derül ki az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexéből, amely a decemberre és a múlt év egészére vonatkozó lakásár változásokat mutatja be.

Budapesten a vevők fizetőképessége elérte a plafont, ami gátat szabott a drágulásnak. A kereslet október óta már nem tudja fenntartani a korábbi növekedési ütemet, ami gyorsan megjelent a fővárosi lakásárak alakulásában is. Pest vármegyében szintén érdemi lassulás következett be. A novemberi 1,7 százalékos havi drágulás decemberre bőven 1 százalék alá csökkent, vagyis az áremelkedés üteme egyetlen hónap alatt látványosan lassult a fővárosi agglomerációban is. Az ország többi részén összességében nem történt jelentős fordulat, ugyanakkor Közép- és Dél-Dunántúlon az elmúlt hónapok átlagánál nagyobb tempójú áremelkedés volt tapasztalható. Ez elsősorban az év közbeni korrekciónak tekinthető, mivel az év második felében a Kelet-Magyarországi régiók árai tempósabban nőttek a Nyugat-Magyarországi lakások árainál.

Bár havi szinten a vevők számára kedvezően alakultak az árak decemberben, 2025 egészében az egy évvel korábbihoz képest jelentősen nőttek az árak. Országosan 18 százalékkal, Budapesten pedig 20 százalékkal. Balogh László azonban elmondta, hogy az első félévben ennél még jóval tempósabb volt az éves drágulás, de összességében az éves mutatót a bázishatás mérsékelte. 2024 végén ugyanis már érezhetően növekedni kezdtek az árak az állampapírokból kiszálló és a lakáspiacra visszatérő befektetők aktivitása miatt. Szintén figyelemre méltó, hogy Budapest után nem a dunántúli térségekben, és nem is Pest vármegyében volt a legnagyobb éves áremelkedés, hanem az Észak-Alföldön, ahol 19,1 százalékkal nőttek az árak 2025-ben.

A lakásárak alakulása továbbra is szorosan együtt mozog a kereslet változásával. Október óta a kereslet lanyhulása az addigi drágulást stagnálássá alakította. Ennek hátterében egyrészt az áll, hogy sok vásárló elérte a fizetőképességének felső határát, másrészt Budapesten az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-sapkája érezhetően visszafogta áremelkedést.

Több budapesti kerületben a használt lakások a múlt év utolsó hónapjaiban alig mutattak változást. A XXIII. kerületben a december végére 817 ezer forintra csökkent az átlagos négyeztméterár a szeptemberi 831 ezer forintról. Az egyik legnépszerűbb és legjelentősebb választékot nyújtó XIII. kerületben a múlt év gégén közel 1,6 millió forint volt az átlag, ami lényegében megegyezik a szeptember eleji értékkel.

Szeptember eleje óta mindössze 1-2 százalékos drágulás, azaz majdnem stagnálás jellemezte az I., az V., a VI. és a III. kerületet is. „Elsősorban a drágább városrészekben látható árkorrekció, ami annak is köszönhető, hogy ezekben a kerületekben már az otthon start program indulása előtt is a másfél millió forintot közelében jártak a négyzetméterárak” – fogalmazott Balogh László.

Debrecenben év végére a használt lakások és házak átlagos négyzetméterára elérte az egymillió forintot, míg a legolcsóbb vármegyeszékhely Salgótarján lett 289 ezer forintos árszinttel. A nagyvárosok lakóingatlanjainak felértékelődését jól jellemzi, hogy már négy olyan vármegyeszékhely van, ahol az átlagos négyzetméterár meghaladja a 900 ezer forintot. Szegeden 955 ezer, Székesfehérváron 923 ezer, Győrben 922 ezer, Veszprémben pedig 913 ezer forint az eladó lakások és házak átlagos négyzetméterára.

forrás: ingatlan.com