Az év eleji lakáspiaci fellendülésben kiemelt szerepet játszott az új építésű lakások iránti kirobbanó kereslet – derül ki az ingatlan.com legfrissebb, saját adatokon alapuló elemzéséből. Míg az eladó használt lakásoknál és házaknál éves szinten 3 százalékkal nőtt a kereslet januárban, addig az új építésűeknél 73 százalékkal több telefonos érdeklődést mértek.

A kereslet óriási, de még több új lakásra volna szükség

„Elsősorban a befektetési célú vásárlók pörgették fel az új építésű lakóingatlanok iránti keresletet, amely ötéves rekordszintet közelít. Különösen Budapesten figyelhető meg kiugró érdeklődés, a fővárosban a 2022 januári csúcsidőszakot is meghaladta a kereslet, amikor a zöldhitel-program, valamint a koronavírus-járvány utáni kilábalás adott lendületet ennek a szegmensnek” – értékelte a jelenlegi helyzetet Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Beszélt arról is, hogy a kereslet kiugró bővülése mellett a kínálat is bővült. Február közepén országszerte több mint 7 ezer új építésű ingatlant hirdetnek eladásra, két éves viszonylatban 10 százalékkal több piacra került új lakást jelent. Budapesten tavalyhoz képest 3 százalékkal, a két évvel ezelőtti szinthez képest pedig 15 százalékkal nőtt a kínálat. „Ennek ellenére a piac továbbra is keresleti maradt, vagyis a valódi verseny kialakulásához komolyabb kínálatra lenne szükség. Ezen segíthet az állami lakásépítési tőkeprogram, amelynek keretösszegét a napokban 200-ról 300 milliárd forintra emelték” – tette hozzá Balogh László. A szakértő kiemelte, hogy ebben a prémium kategóriának számító ingatlanpiaci szegmensben a kiemelkedően magas árak egyik legfőbb oka a viszonylag szűk kínálat.

Árkörkép milliós négyzetméterárakkal számos vármegyeszékhelyen

A fokozott kereslet természetesen az árak emelkedését is magával hozta. 2023-ban a csökkenő kereslet következtében a fővárosban az új építésű lakások négyzetméterárai még minimálisan visszaestek. 2024 második felére azonban ez a tendencia megfordult.

A Budapesten eladó több mint 3 ezer új építésű lakóingatlan átlagos négyzetméterára meghaladja a 1,5 millió forintot. Mindössze két városrészben, a XVIII. és a XX: kerületben marad az 1 millió forintos szint alatt az átlagár. A legnagyobb újlakás-választékot nyújtó XI. és XIII. kerületben egyaránt 1,6 millió forint közelében jár az átlagos négyzetméterár. Budán az I., a II. és XII. kerületben pedig már több mint 2,6 millió forint feletti összeggel kell számolni négyzetméterenként. Pest vármegyében az új építésű ingatlanok esetében valamivel 900 ezer forint felett van az átlag.

A vármegyeszékhelyeken összesen több mint ezer új lakóingatlan vár vevőre, mégpedig 950 ezer forintos átlagos négyzetméteráron. Szegeden, Debrecenben, Zalaegerszegen, Pécsen, Székesfehérváron és Egerben is már 1 millió forint feletti átlagos négyzetméterár a jellemző, egész pontosan 1,02-1,15 millió forintos értékek jellemzik ezeket a nagyvárosokat. A győri 970 ezer forintos átlagár hajszállal marad le az egymillió forintos lélektani határról, amiben a viszonylag bőséges kínálat is komoly szerepet játszik.

Balogh László a következő időszakban várható trendekről szólva azt mondta, hogy az új lakások drágulása előrevetíti a használt lakások árának emelkedését. A jelenség már most is érzékelhető az újszerű lakóingatlanoknál, ezeknek az ára ugyanis a fővárosban már 1,48 millió forintot tesz ki négyzetméterenként. Ez egy év alatt 16 százalékos, két éves távon pedig 24 százalékos drágulást jelent.

Az ingatlan.com szakértője elmondta, hogy az új lakások iránti érdeklődések száma még februárban is növekvő tendenciát mutat, de az államkötvény piacról érkező befektetői kereslet június végére lecsenghet. A keresleti nyomás enyhülése pedig a lakásdrágulás lassulását is elhozhatja 2025 második felében.

forrás: ingatlan.com

Drágulással nyitotta az évet az albérletpiac. Januárban országos átlagban az előző hónaphoz képest 1,7 százalékkal emelkedtek a lakbérek, Budapesten pedig 1,8 százalékos volt a növekedés. Éves szinten az országos mutató 9,4, a fővárosi pedig 9,5 százalékos emelkedést tükröz a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a bérleti díj-emelkedés hátteréről azt mondta: “Az év eleji albérletdrágulás szinte törvényszerűnek mondható, mivel a januári fizetésemelések miatt a bérbeadók is többet tudnak elkérni a kiadó lakásokért. A KSH legfrissebb – 2024 novemberi – statisztikája alapján a nettó átlagkeresetek éves összevetésben közel 12 százalékkal emelkedtek. Ez részben megmagyarázza, hogy miként lehetséges a folyamatos bérletidíj-emelkedés egy gazdasági kihívásokkal tarkított időszakban.” A szakértő ugyanakkor felhívja arra is a figyelmet, hogy a bérleti díjak változása területenként és árkategóriánként jelentősen eltérő képet mutat.

A részletesebb kínálati adatok rámutatnak, hogy a drágulás motorját az olcsóbb kiadó lakások áremelkedése hajtja. Budapesten például az albérletárak középértéke tavaly óta alig változott a tulajdonosok kínálatában. 2024 februárjához hasonlóan most is 250 ezer forint a fővárosi bérleti díjak medián értéke, ami csak úgy lehetséges, hogy az olcsóbb albérletek ára nagyobb ütemben emelkedik, mint a drágábbaké.

Habár a budapesti átlagos bérleti díj 250 ezer forintot tesz ki, érdemes azonban körülnézni alaposan a piacon, mivel a kínálat legolcsóbb 25 százalékba tartozó kiadó lakóingatlanok havi bérleti díja legfeljebb 200 ezer forintot tesz ki. A legdrágább kerület továbbra is az V., ahol a bérleti díjak átlaga 350 ezer forint. A legszélesebb választékot XI. és a XIII. kerület nyújtja a bérlőknek. Előbbi városrészben az átlagos lakbér 260 ezer, utóbbiban 250 ezer forint. Ugyanakkor a kínálat legolcsóbb negyedét képviselő bérelhető lakások esetében a XI. kerületben legfeljebb 220 ezer, a XIII.-ban pedig 200 ezer forintot kérnek a tulajdonosok. A XVIII., XIX., XX. és XXI. kerületben pedig a legalacsonyabb áron elérhető lakóingatlanokat legfeljebb 150-160 ezer forintért hirdetik a tulajdonosok.

A legnagyobb egyetemvárosok közül Szegeden az összes kiadó lakásra vetített bérleti díj átlagosan 150 ezer forint, a legolcsóbban elérhető 25 százalékba tartozó ingatlanoknál azonban legfeljebb 120 ezer forint ez az érték. Debrecenben 227 ezer forint a tulajdonosok által bérbeadásra meghirdetett lakások átlagos bérleti díja, az olcsóbbakért legfeljebb 180 ezer forintot kérnek. Pécsen 160 ezer az átlag, az olcsóbbak lélektani határa pedig 130 ezer forint. Miközben a teljes miskolci választékot 120 ezer forintos átlag jellemzi, a legmérsékeltebb bérleti díjon elérhető sávba tartozó lakóingatlanoknál legfeljebb 100 ezer forint a bérleti díj a com adatai szerint.

A bővülő kínálat fékezheti a drágulás ütemét

A növekvő keresetek a bérleti díjak emelkedésének irányába hatnak, de vannak a drágulást fékezőerők is az albérletpiacon. Balogh László rámutatott, hogy a kiadó lakóingatlan-hirdetések száma megközelíti már a 18 ezret, utoljára ilyen széles kínálattal több mint 3 éve, 2021 őszén találkozhattak a bérlők. Tekintettel arra, hogy a lakáspiac adásvételi oldalán most egyre több befektetési célú vásárló jelenik meg, ez a kiadó lakások számának további növekedését vetíti előre.

forrás: ingatlan.com

Erősödő kereslet, több feladott hirdetés, ugyanakkor kínálatcsökkenés jellemezte a januárt az országos lakáspiacon az ingatlan.com legfrissebb elemzése szerint. Az élénkülés viszont nem egyenletes az országos belül, és a különböző ingatlantípusokat sem ugyanúgy érinti.

„Már az év első napjaiban is jelentős keresletnövekedést láttunk, ezért nem meglepő, hogy a január egészében is fokozódott az érdeklődés. Januárban 340 ezer telefonos érdeklődés érkezett az eladó lakásokra és házakra, ami 8 százalékos emelkedésnek felel meg éves szinten. Budapesten az eladó lakóingatlanok esetében 135 ezer érdeklődést regisztráltunk, ami 9 százalékos növekedést jelent. A fővároson belül számottevő különbségek láthatóak. A befektetők vadászterepének számító VI.,  VII., VIII. és IX. kerületben összesen 36 százalékkal nőtt a kereslet az eladó lakások iránt. A befektetői aktivitás pedig piacra hívta a saját célra vásárlókat is, mivel bizonyos külvárosi kerületekben eladó lakóingatlanok iránt is kiugróan nőtt az érdeklödések száma.  A X., XIX., XX. és XXIII. kerületekben 23 százalékos emelkedést láthattunk januárban éves összevetésben. Utóbbiak népszerűsége a belső kerületekhez viszonyított alacsonyabb árral magyarázható” –  ismertette a legfontosabb januárban kibonatokzó trendeket Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A kereslet felfutása részben azzal magyarázható szerinte, hogy érezhetően nőtt az állampapírokból lakáspiacra visszatérő befektetők száma. A befektetők egyre nagyobb aktivitására utal az is, hogy az új építésű lakások iránti kereslet több mint 80 százalékkal emelkedett éves szinten az idei év első hónapjában. Ezzel párhuzamosan a befektetők által generált áremelkledéstől tartva a saját célra vásárlók is igyekeznek minél előbb megoldani a tervezett lakás megvételét.

 „Fontos tényező, hogy bár keresletélénkülés híre gyorsan terjed a piacon, ez nem egyenletes. Baranya, Békés és Hajdú-Bihar vármegyében például még 10-15 százalékos az éves lemaradás a keresletet nézve. Utóbbi két vármegyénél azonban Románia januári schengeni csatlakozása miatt az ottani vásárlók viszont élénkítik a keresletet” – tette hozzá.

A kínálat lassan zárkózik

A egyre nagyobb számban piacra lépő vevőjelöltek egyelőre csökkenő kínálattal találkozhatnak. Januárban a feladott eladó lakóingatlan-hirdetések száma 1 százalékkal nőtt éves összevetésben. Az eladó lakások és házak teljes kínálata viszont január végén csak 128 ezer lakóingatlanból állt, ami 12 százalékkal elmarad az egy évvel korábbitól, és lényegében a 2022 elejére jellemző szintnek felel meg. Balogh László úgy látja, a kínálat csökkenése részben azzal magyarázható, hogy a kereslet már elkezdte felszívni a kínálatot.

„Természetesen a kínálat dinamikájában is vannak lényeges különbségek. Somogy vármegyében például 14 százalákékal nőtt a feladott hirdetések száma, és a budapesti agglomerációt is képviselő Pest vármegyében is 6 százalékkal nőtt a friss kínálat” - tette hozzá az ingatlan.com szakértője.

Minden adott a forgalombővüléshez

Az erős január után az év első felében marad a pörgős menetrend a befektetési célú vásárlások eredményeként. Az állampapírokból a lakáspiacra átnyergelő befektetők ugyanis június végéig várhatóan méghozzák az ingatlanokkal kapcsolatos döntéseiket.

Az ingatlan.com becslése szerint idén akár 140-145 ezer lakásadásvételre kerülhet sor, ami 10 százalékkal meghaladhatja a tavalyi forgalmat, a 2023-as tranzakciószámnál pedig 30-35 százalékkal lehet magasabb.

forrás: ingatlan.com