Az eladó ingatlan vásárlása izgalmas és fontos lépés lehet az életedben, azonban a megfelelő döntés meghozatala érdekében számos buktatót és kihívást érdemes figyelembe venni. Nem ritka, hogy az emberek később megbánják bizonyos döntéseiket, ha nem fektetnek kellő figyelmet és kutatást az ingatlanvásárlás folyamán. Ebben a cikkben megvizsgáljuk a három leggyakoribb dolgot, amelyeket később megbánhatsz, ha eladó ingatlant veszel.

Rossz Állapot

Egyik leggyakoribb dolog, amit egy vevők utólag megbánnak, ha a megvásárolt ingatlan állapota nem elég jó. Az első látásra csábító lehetőség később problémákat és meglepetéseket rejt magában, ha nem végeztél alapos vizsgálatot. Penész, rossz szigetelés, vagy szerkezeti problémák hosszú távon komoly költségeket és kellemetlenségeket okozhatnak. Az ingatlan állapotának alapos ellenőrzése és szakértői tanácsadás segíthet elkerülni ezt a fajta megbánást.

Rossz Elhelyezkedés

Az elhelyezkedés meghatározó szerepet játszik az ingatlan értékében és használhatóságában. Ha nem fektetsz kellő hangsúlyt a környék és az infrastruktúra megismerésére, vizsgálatára, akkor könnyen megbánhatod utólag a választást. Túl zsúfolt közlekedés, hiányzó alapvető szolgáltatások vagy a környék biztonsága lehetnek olyan tényezők, amelyek később problémát okozhatnak. A lakásban mindent megváltoztathatsz, de a környezet, ha rosszul választod meg, nagyon lehúzza...

Rejtett költségek

Sok esetben az ingatlanvásárlók csak az ingatlan árát és a hitelfelvétel költségeit tartják szem előtt, és nem számolnak az ingatlan fenntartásához vagy felújításához szükséges rejtett költségekkel. Az eladó házban várható munkálatok, karbantartás és esetleges felújítások komoly pénzügyi terhet jelenthetnek. Érdemes előre felmérni a lehetséges költségeket és egy tartalékot elkülöníteni az esetleges váratlan helyzetekre.

Ilyen váratlan helyzet lehet, ha a kertben lévő fákról kiderül, hogy rossz állapotban vannak, és ki kell őket vágni. Egy fa kivágása ma már több százezer forintba is kerülhet, ami igencsak meg tudja terhelni a családi költségvetést.

Ennél is jelentősebb gondot okozhat, ha az épület statikailag problémás. Ha például az alap betonozása, vagy az esztrich betonozás során hanyag munkát végeztek, az hosszú távon beláthatatlan költségeket okozhat. Ha az épület egyszer veszélyessé válik, nem lesz a továbbiakban lakható, és még bontási költségek is felmerülhetnek.

Összegzés

 Az eladó ingatlan vásárlása hosszú távú befektetés, és fontos alaposan mérlegelni a döntést. A rossz állapotú ingatlan, a rossz elhelyezkedés választása és az ingatlan rejtett költségei mind olyan tényezők, amelyeket figyelembe kell venni, hogy elkerüld a későbbi kellemetlen meglepetéseket. A jobb döntés meghozatalában segíthet az ingatlan állapotának, környezetének és költségeinek alapos vizsgálata, valamint a szakértői tanácsadás. Ne feledd, hogy az eladó ingatlan vásárlása hosszú távú döntés, és érdemes időt szánni a szükséges információk begyűjtésére és az alapos tervezésre.

Sokan rettegnek attól, hova is költöznek, ha eladják maguk alól az ingatlant, de még nem sikerül megtalálniuk az új helyet - visszafelé ugyanez igaz: mit tegyek, ha már megvettem álmaim házát, de még nem tudtam a sajátom eladni, így nem tudom a másikat kifizetni? Erre is jó megoldás lehet a lakáscsere, ha olyan szerencsénk van, hogy a másik oldal pont azt keresi, ami nekünk van.

Mit jelent a lakáscsere?

A lakáscsere nem más, mint a tulajdonátruházás egy különös esete, amikor a felek a lakásaik tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. A lakáscserére az adásvétel szabályait kell alkalmazni azzal, hogy ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját lakása és vevő a másik fél lakása tekintetében. Pénzkímélő megoldás lehet, hiszen a feleknek csak a két lakás közötti értékkülönbözettel kell elszámolni, ha és amennyiben ez egyáltalán felmerül.

Hogyan történik a szerződéskötés?

Tekintettel arra, hogy a lakáscserénél tulajdonképpen két adásvételi szerződés egyidőben és egymástól függően kerül megkötésre, így mindazokat a lépéseket végig kell járni mindkét ingatlan vonatkozásában, amit egy „egyszerű” adásvételnél azzal, hogy a két lakást érintően egyetlen szerződés fog készülni. Közjegyzői vagy az eljáró ügyvéd(ek) ilyen esetben csereszerződést készítenek.

Milyen költségekkel jár?

Lakáscsere esetén általában a felek az ügyvédi költségeket egymás között egyenlő arányban fizetik, hiszen mindketten vevőként is szerepelnek az ügyletben. A jó hír, hogy ekkor egyetlen okirat fog készülni, így nyilván a díjak is kedvezőbben alakulnak, mintha két külön okiratot kellene szerkeszteni (Földhivatali díj, stb).

Tekintettel arra, hogy mindkét fél egyszerre lesz vevő és eladó is a saját lakása vonatkozásában, így mindkét szereplőnél fontos tisztában lenni a lakáscsere esetén alkalmazandó, a vevőt terhelő vagyonszerzési illeték szabályokkal és kedvezményekkel, továbbá az eladót érintő személyi jövedelemadó szabályokkal.

Mi lesz a vételár? 

A lakáscserével érintett lakások esetében meg kell határozzuk az egyes ingatlanok értékét. Ez az értékmeghatározás is gyakorlatilag az eladó és vevő alkuja eredményeként alakul ki, hiszen ez lesz az az érték, amelyet egymással szembeállítva kell meghatározni, hogy adott esetben melyik fél még milyen különbözeti összeget fog a másik félnek megfizetni. Természetesen az is előfordulhat, hogy a felek úgy állapodnak meg, hogy a cserével érintett lakások értéke megegyezik, így különbözet fizetésére nincsen szükség. A lakások értékének számszerűsítése ekkor sem nélkülözhető, mert mind az illeték, mind pedig az adókötelezettséget ez alapján kell meghatározni és teljesíteni.

Illeték és SZJA

Lakás vásárlása esetén alapesetben a megszerzett ingatlan forgalmi értékét alapul véve 4%-os vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Abban az esetben, ha a magánszemély lakását egy másikra cseréli, akkor az elcserélt lakástulajdonok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete lesz az illeték alapja.

Nem kell illetéket fizetni, ha a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Abban az esetben, ha az egyes lakásoknak több tulajdonosa van, akkor természetesen tulajdoni hányaduk arányában kötelesek az esetleges fizetési kötelezettségnek eleget tenni.

Abban az esetben, ha az elcserélt lakástulajdont haszonélvezet vagy használati jog terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, e jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket.

További mentességek és kedvezmények is igénybe vehetők, így például illetékmentes az egyenesági rokonok, illetve a házastársak közötti lakáscserék, valamint kedvezményes, 50%-os illetéket kell fizetni az első lakást szerzőnek, ha a 35. életévét még nem töltötte be és a megszerzett lakás forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.

Ha a cserével érintett lakás szerzése 5 éven belül történt, akkor a személyi jövedelemadó alapját a csereszerződésben meghatározott érték figyelembe vételével kell meghatározni.

Attila

Forrás: rederugyved.hu, Szécsényi András

CSOK

2024. január 1-jétől emelkedik a falusi CSOK keretösszege, az 5000 főnél nagyobb települések esetében viszont új támogatási rendszert dolgoznak ki. A falusi CSOKot továbbra is igénybe lehet venni új lakás, vagy ház vásárlására, valamint építésére, továbbá meglévő lakások felújítására, bővítésére, és megmarad az áfakedvezmény lehetősége is 5 millió forint erejéig.

A keretösszegek új családi ház építése, vásárlása esetén 1 gyermek után 600 ezerről 1 millió forintra, 2 gyermek esetén 2,6 millióról 4 millióra, 3 gyermek esetén pedig 10 millióról 15 millió forintra nőnek.
Meglévő lakás korszerűsítésénél pedig a támogatási összeg egy gyermek esetén 300 ezerről 500 ezer forintra, két gyermeknél 1,3 millióról 2 millióra, három gyermeknél pedig 5 millióról 7,5 millió forintra emelkednek.

Jelenleg minden csokra jogosult család a csok mellé felvehet egy kedvezményes, 3 százalékos fix kamatú lakáshitelt. Ennek sorsáról azonban nem közöltek semmit, sem a Kormányinfón, sem a kormányzati közleményben. Ahogyan a csok mellé ugyancsak járó illetékkedvezményről sem, ami ugyancsak jelentős tétel a támogatást felvevőknek.

Babaváró

A Babaváró igénylésének a legalapvetőbb feltétele, hogy házastársaknak kell lenni, egyedülállók és élettársak nem igényelhetik.2023. december 31-ig a feleség életkora 18-40 év lehet (a 41. életévét nem töltötte be) - ekkor maximum 10 millió forintot lehet igényelni, 2024. január 1-től december 31-ig a várandósság igazolásával a feleség életkora maximum 40 év lehet, 2025-től a feleség maximum 30 éves lehet. A maximum felvehető összeg 10-ről 11 millió forintra nő. Nem lehettek büntetett előéletűek, nem lehet köztartozásotok, nem lehettek a KHR-ben a negatív adóslistán, mindketten magyar állampolgárnak kell lennetek vagy tartózkodási engedéllyel rendelkeznetek (legalább 3 hónapja), nem lehettek ismeretében olyan ténynek, amelynek alapján a közös gyermekvállalás lehetetlen számotokra, vállalnotok kell, hogy a kölcsönszerződés megkötését követően született/örökbefogadott gyermeket saját háztartásotokban nevelitek (legalább egyikőtök), a gyermek nagykorúságáig, illetve a kölcsönszerződés megszűnéséig.