Folytatódott a lakbérek csökkenése novemberben a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint. Országosan és a fővárosban egyaránt 0,8 százalékkal csökkentek a lakbérek októberhez képest.

Ez volt a harmadik hónap, amikor mindkét piacon csökkenés tapasztalható havi összevetésben. Éves szinten azonban a bérleti díjak továbbra is emelkedést mutatnak: országosan a bérleti díjak 6,2 százalékkal, Budapesten pedig 5,6 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban.

Az albérletpiaci drágulás kifulladásához a kereslet és a kínálat idei változása is hozzájárult. Az ingatlan.com adatai szerint 2025-ben a kiadó lakások iránti kereslet 13,8 százalékkal csökkent 2024-hez képest. A fővárosi kerületekben 14,4 százalékos, a vármegyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 16,7 százalékos visszaesés tapasztalható, míg a városokban összességében 7,9 százalékkal csökkent a kiadó lakások iránti telefonos érdeklődések száma.

Ezzel párhuzamosan nőtt a friss kínálat. 2025-ben több mint 90 ezer kiadó lakóingatlanhirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők, ami 7 százalékkal több mint 2024-ben.

Az ingatlan.com adataiból kiderül az is, hogy a december elején Budapesten a bérleti díjak középértéke havi 260 ezer forintot tett ki. A legnagyobb kínálattal rendelkező kerületek közül a XIII. kerületben 260 ezer, míg a XI. kerületben 270 ezer forint a mediánérték. A legdrágább városrész a II. kerület 362 ezer forinttal, a legolcsóbb pedig a XXIII. kerület, amely 180 ezer forintos medián lakbérrel kezdte az év utolsó hónapján.

A vármegyeszékhelyek közül Debrecenben 230 ezer, Győrben és Székesfehérváron egyaránt 200 ezer, Pécsen és Veszprémben 180-180 ezer, Szegeden 179,5 ezer, Kecskeméten 160 ezer, Miskolcon pedig 130 ezer a havi bérleti díjak középértéke.

forrás: ingatlan.com

A portfolio és az ingatlan.com is érdekes változásokat közölt az elmúlt 24 órában: Novemberben mindössze 0,5 százalékra csökkent a lakásdrágulás havi üteme, ami jelentős lassulást jelent, hiszen szeptemberben még 2,8 százalék, októberben 1,5 százalékos volt az áremelkedés tempója az előző hónaphoz képest. Budapesten új helyzettel kell szembenézni a vevőknek és az eladóknak is, mivel októberről novemberre minimális, 0,1 százalékos árcsökkenést mutat az ingatlan.com fővárosi lakásárindexe. A stagnálással felérő novemberi lakásár-csökkenés ellenére éves összevetésben 24,1 százalékos áremelkedés történt Budapesten.

A fővárosi agglomeráció kedvelt célpont maradt, ennek eredményeként, Pest vármegyében novemberben 1,7 százalékos havi és 18,8 százalékos éves áremelkedést mutat az index. A kelet-magyarországi régiókban a drágulás üteme  már havi szinten is meghaladja a nyugati térségekét: a Dél-Alföldön novemberben 2,1 százalékkal, éves szinten 19,4 százalékkal nőttek az árak, míg a Nyugat-Dunántúlon pedig csak 0,9 százalékos havi és 15,2 százalékos éves növekedés volt megfigyelhető.

A budapesti eredményben komoly szerepet játszhat, hogy sok vevő még kivárásra játszik. A következő hónapokban ugyanis több ezer új építésű lakás érkezik a piacra és ezek közül több projektben használt panelek árában lehet új lakást vásárolni. Emiatt erős árverseny indulhat el a főváros használt lakáspiacán is.

A novemberi tendenciák decemberben tovább erősödhettek: a kínálat tovább nő, a vevőjelöltek egy része pedig várja az új építésű lakások megjelenését. Balogh László szerint így nem kizárt, hogy az év vége meglepő fordulatot hoz a lakásárakban. Az év elején látott erős emelkedés után akár egy enyhe korrekció is bekövetkezhet.

A kínálati piacot nézve Budapesten a használt lakóingatlanok esetében négyzetméterenkénti mediánérték közel 1,4 millió forint volt. Az V. kerület a legdrágább 2 millió forint feletti összeggel, a második és harmadik helyen van az I. és a XII. kerület, előbbinél 1,83 millió, utóbbinál 1,78 millió forint volt a négyzetméterárak középértéke december elején. A legolcsóbb városrészekben, azaz a XVII., a XVIII., a XX. és a XXIII. kerületben ugyanakkor 800 ezer és 981 ezer forintos mediánnal számolhatnak a lakásvásárlást tervezők. A vármegyeszékhelyek között továbbra is Debrecenben a kerülnek legtöbbe a lakások és házak, a medián négyzetméterárak ott 997 ezer forintot tettek ki december elején. Szeged és Győr van még a dobogón, 952 ezer és 920 ezer forinttal. A középmezőnyben van többek között Kecskemét, Tatabánya, Szombathely és Nyíregyháza 732-804 ezres mediánnal. A legolcsóbb vármegyeszékhelyek közé sorolható Békéscsaba, Salgótarján és Kaposvár, ezekben a városokban 285-541 ezer forint a négyzetméterárak középértéke.

Novemberben országosan 9503 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 15,7%-os csökkenést jelent az előző év azonos időszakához képest, és 17,5%-os visszaesést az előző hónaphoz viszonyítva, ami az ingatlanpiaci aktivitás jelentős csökkenését mutatja - írja a Duna House Cégcsoport a havi tranzakciószám-becslése alapján. Az Otthon Start által érintett négy hónapban a tavaly ilyenkorihoz képest viszont 4724-gyel több lakóingatlant értékesítettek, tehát összességében láthatóan megdobta a tranzakciószámot az állami program.

források: ingatlan.com és portfolio.hu

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta: „Novemberben az eladó lakóingatlanok iránti telefonos érdeklődések száma meghaladta a 260 ezret, ami havi szinten 7 százalékos, éves összevetésben pedig 15 százalékos csökkenésnek felel meg. Jól látszik ugyanakkor, hogy a háttérben már új mozgás indult el. Az elsőlakás-vásárlók a szeptember elindult Otthon Start Program miatt tízezres nagyságrendben jelentek meg a piacon az elmúlt hetekben és hónapokban, ami érezhetően bővítette a kínálatot is. Egyre több eladó hirdeti meg a lakását vagy házát a költözésben reménykedve, ami az ország nagy részében továbbköltözési láncreakciót indított be és folyamatosan bővíti a kínálatot. A következő keresleti hullám januárban érkezhet, amikor a közszolgálati dolgozók megkapják az egymillió forintos támogatást, 2026 februárjától pedig már a tervasztal mellől is megvásárolhatók lesznek az új lakások 3 százalékos hitellel.”

A friss kínálat novemberben közel 32 ezer új eladó lakóingatlan hirdetéssel bővült, ami 14 százalékos növekedés az egy évvel korábbihoz képest. Országosan mindössze két vármegyében – Borsodban és Zalában – adtak fel kevesebb lakóingatlan-hirdetést eladási szándékkal, mint tavaly novemberben. A kínálat az elmúlt hónapokban folyamatosan emelkedett: míg augusztus végén még 131 ezer eladó ingatlan hirdetése szerepelt az adatbázisban, szeptember és október végén már 134–138 ezer volt a kínálat, november végére pedig átlépte a 140 ezer darabot. Ez éves összevetésben 1,5 százalékos, augusztus végéhez képest pedig közel 7 százalékos kínálatbővülést jelent.

Budapest továbbra is a lakáspiac meghatározó és legnépszerűbb helyszíne. A fővárosi vevőjelöltek 60 százalékban az Otthon Start Programnak megfelelő lakóingatlanokat keresték.

Budapest után következik Pest vármegye, az ottani lakóingatlanok adták a teljes novemberi kereslet 15 százalékát. Az Otthon Start Programhoz passzoló lakások aránya pedig 87 százalékot tett ki. A legnépszerűbb vármegyék közé sorolható még Hajdú-Bihar, Fejér és Győr-Moson-Sopron, utóbbi három a teljes keresletből 3,9-4,1 százalékkal, összesen 12 százalékkal részesedett. Ezekben a vármegyékben különösen nagy volt az Otthon Start Program keretében elérhető fix 3 százalékos hitellel elérhető lakások iránti érdeklődések aránya: Hajdú-Biharban 92 százalék, Fejérben 96 százalék, Győr-Moson-Sopronban 95 százalékot tett ki.

Balogh László szerint a kereslet lassulása és a kínálat gyors bővülése együtt jelentősen fékezi az áremelkedést. Ez az eltérő dinamika a lakásvásárlásoknak kedvez. A következő keresleti hullám a szokásokhoz híven január elején indulhat. Erre rátehet még egy lapáttal az is, hogy a közszolgálati dolgozók 1 milliós vissza nem térítendő lakáscélú támogatást kaphatnak, 2026 februárjától a vevők már tervezőasztal mellől is lecsaphatnak az új építésű lakásokra a 3 százalékos hitel segítségével.

forrás: ingatlan.com