A belvárosi Airbnb-kérdés eddig leginkább Terézvárosról szólt, ahol a kerület végül a lehető legkeményebb irányba ment el, és 2026 januárjától gyakorlatilag lenullázta a rövid távú lakáskiadás lehetőségét. Most viszont Józsefváros is belépett a történetbe, igaz, első ránézésre sokkal óvatosabban.

A VIII. kerületi önkormányzat elfogadta a rövid távú szálláshelyek szabályozási koncepcióját, amely nem teljes tiltást jelentene, hanem egy több szinten működő korlátozási rendszert. Kerületi, lakónegyedi és társasházi szinten is meghatároznák, hogy mennyi Airbnb-t bír el a városrész, az új szabályok pedig a tervek szerint 2027. január 1-jétől léphetnének hatályba.

Ez elsőre jogi vagy politikai hírnek tűnik, de valójában nagyon is ingatlanpiaci kérdés. Mert ha egy lakást eddig úgy áraztak, hogy abból majd rövid távú kiadás lesz, akkor nem mindegy, hogy ezt a lehetőséget a jövőben mennyire korlátozzák, mennyire lesz kiszámítható az engedélyezés, és mit szól hozzá a társasház.

Nem tiltás, hanem kvótarendszer

Józsefváros nem a terézvárosi utat választotta, legalábbis egyelőre. A koncepció szerint kerületi szinten 3,5 százalék lenne a rövid távú szálláshelyek felső aránya, vagyis a jelenleginél több ilyen lakás összességében nem nagyon jelenhetne meg a kerületben. Új szálláshely csak akkor jöhetne létre, ha belefér a kvótába.

A lakónegyedek között viszont lenne különbség. A Palotanegyedben és a Corvin-negyedben, ahol jelenleg is kiemelten erős a rövid távú kiadás, 5 százalékos korlátot vezetnének be, miközben ezekben a részekben most ennél magasabb az Airbnb-k aránya. Ez azt jelenti, hogy ott nem azonnali megszüntetésről lenne szó, hanem egy kifutó jellegű szigorításról: ha egy engedély megszűnik, nem biztos, hogy újra ugyanannyi hely nyílik helyette.

Társasházi szinten pedig egységesen 20 százalékos plafon lenne, ráadásul nem darabszám, hanem alapterület alapján számolva. Ez ingatlanos szemmel különösen érdekes, mert egy nagyobb, több részre szabdalt, rövid távra hasznosított lakás egészen más társasházi terhelést jelenthet, mint egy kisebb garzon, még akkor is, ha papíron mindkettő csak „egy lakás”.

A társasház szerepe felértékelődik

A szabályozás egyik legfontosabb eleme, hogy új szálláshely csak társasházi hozzájárulással nyílhatna, a meglévők esetében pedig addig vélelmeznék a társasház beleegyezését, amíg a közgyűlés ennek ellenkezőjéről nem dönt. Vagyis a rosszul működő, zajos, konfliktusos Airbnb-k esetében a lakóközösség kapna egy eszközt arra, hogy jelezze: ebből elég volt.

Ez a lakáspiacon is új helyzetet teremthet. Eddig egy belvárosi lakás értékénél sokan elsősorban azt nézték, hogy jó helyen van-e, könnyen kiadható-e, turistáknak vonzó-e, van-e lift, milyen az állapot, mennyire alakítható. Most ehhez hozzá kell tenni még egy kérdést: mit enged a társasház?

Egy jó állapotú, engedéllyel működő, konfliktusmentes, társasház által elfogadott rövid távú lakás innentől más kategória lehet, mint egy olyan ingatlan, amelynél már most is feszültség van a házban. A rövid távú kiadás lehetősége nem tűnik el teljesen, de egyre kevésbé lesz automatikus adottság.

Nem elméleti probléma

A korábbi lakossági fórumon elhangzott adatok szerint Józsefvárosban 1707 rövid távú szálláshely működik, ami a kerület lakásállományának nagyjából 3,5 százaléka. Ez első hallásra nem tűnik brutálisan magas aránynak, de a belsőbb, turisztikailag frekventáltabb részeken, például a Palotanegyedben vagy a Corvin-negyed környékén ennél jóval sűrűbb a jelenlét - es ez a lényeg: az Airbnb-hatás nem egyenletesen terül szét a kerületben. Nem ugyanaz a helyzet a Palotanegyedben, a Corvin-negyedben, az Orczy-negyedben vagy a Tisztviselőtelepen. Egy belső, jó állapotú, 40–60 négyzetméteres tégla lakás teljesen más befektetési logikával működik, mint egy külsőbb, kevésbé turistás környéken lévő lakás.

A lakossági fórum hangulata alapján az is látszik, hogy a probléma nem pusztán árszint vagy hozamkérdés. A lakók zajról, szemétről, állandó jövés-menésről, a társasházi közösségek széteséséről, sőt egészen szélsőséges esetekről beszéltek. Ez ingatlanpiaci szempontból azért fontos, mert a társasházi környezet minősége a belvárosban is értéktényező. Egy ház lehet gyönyörű homlokzatú, jó lokációjú, klasszikus pesti bérház, de ha a lakók úgy érzik, hogy a ház gyakorlatilag szállodává vált, az hosszabb távon a piaci megítélésre is hat.

Mit mutatnak a számok?

A saját ingatlan.com-os lekérdezéseim alapján a VIII. kerületben a 41–60 négyzetméteres tégla lakások kínálata az elmúlt két évben elég látványosan hullámzott. 2024 közepén még nagyjából 850 ilyen hirdetés látszott, 2025 tavaszára ez 610–630 környékére esett vissza, majd 2026-ra ismét 850–900 körüli szintre kapaszkodott vissza - eközben a medián négyzetméterár nagyjából 1 millió forint környékéről az OSP miatt 1,5 millió forint közelébe emelkedett. Ez fontos, mert egyelőre nem azt látjuk, hogy az Airbnb körüli bizonytalanság miatt Józsefvárosban összeestek volna az árak. Inkább az történt, hogy a kerület az elmúlt években felzárkózott, egyes részei beléptek a drágább pesti belvárosi piacba, most viszont a szabályozási kockázat miatt a befektetői matek már nem olyan egyszerű, mint korábban.

Vagyis nem arról van szó, hogy holnaptól minden VIII. kerületi lakás olcsóbb lesz. Sokkal inkább arról, hogy az Airbnb-prémiumot egyre nehezebb lesz automatikusan beárazni.

A befektetőknek újra kell számolniuk

A rövid távú kiadás a belvárosi lakáspiacon sokáig egyfajta extra opció volt. Ha működött, magasabb hozamot adott, ha nem, még mindig ott volt a hosszú távú kiadás vagy az értéknövekedés. Most viszont ez az extra opció már nem ingyen van, hanem szabályozási kockázattal jár.

Józsefvárosban a befektetőknek mostantól nemcsak azt kell nézniük, hogy mennyi lehet a napi díj, mennyi a kihasználtság, mekkora a felújítási költség és milyen a lokáció, hanem azt is, hogy az adott lakónegyed kvótája mennyire telített, a társasház támogatja-e a rövid távú kiadást, és egy esetleges későbbi szigorítás mennyire változtatja meg az üzleti tervet.

Ez különösen a kisebb, jól kiadható téglalakásoknál érdekes, mert ezek eddig klasszikus Airbnb-terméknek számítottak. Egy 45–55 négyzetméteres, jó helyen lévő, szépen felújított lakásnál sokszor nem az volt a kérdés, hogy lehet-e bérlőt találni, hanem az, hogy rövid vagy hosszú távon éri-e meg jobban hasznosítani. Ha a rövid távú verzió bizonytalanabbá válik, akkor a vételárat is inkább a hosszú távú bérleti díjból, nem pedig az Airbnb-bevételből kell visszaszámolni.

Eladóként sem mindegy, mit írunk a hirdetésbe

A következő időszakban szerintem felértékelődik az információ. Egy józsefvárosi lakásnál nem lesz elég annyi, hogy „befektetésnek is kiváló”, mert a vevő ennél sokkal konkrétabb kérdéseket fog feltenni.

Van-e működő rövid távú engedély? Hozzájárult-e a társasház? Volt-e konfliktus a házban? Melyik lakónegyedben van az ingatlan? Belefér-e a kvótába? Mi történik 2027 után?

Ezekre a kérdésekre egy felkészült eladónak és egy felkészült közvetítőnek tudnia kell válaszolni. Sőt, ahol az ingatlan ilyen szempontból tiszta, ott ez biztosan értéknövelő tényező is lesz. A bizonytalan, félmondatokkal elintézett Airbnb-lehetőség viszont könnyen visszaüthet, mert a vevők egyre óvatosabbak lesznek.

A hosszú távú bérleti piac nyerhet, de nem azonnal

A lakhatási oldalról nézve a legfontosabb kérdés az, hogy ezekből a rövid távra hasznosított lakásokból mennyi kerülhet vissza a hosszú távú bérleti piacra. Ha több lakás jelenik meg tartós bérletként, az elvileg enyhítheti a nyomást, de csodát ettől sem érdemes várni.

Egyrészt a meglévő, jól működő, konfliktusmentes Airbnb-k tovább működhetnek, másrészt a tulajdonosok egy része nem biztos, hogy hosszú távú bérbeadásra vált, hanem inkább elad, kivár, vagy más konstrukciót keres. Harmadrészt Józsefváros nagyon vegyes piac, ezért a kínálatbővülés hatása sem mindenhol ugyanúgy jelenik majd meg.

Mégis, ha a szabályozás következetes lesz, és valóban visszafogja a rövid távú lakások további terjedését a legterheltebb negyedekben, annak középtávon lehet hatása a bérleti piacra. Nem feltétlenül úgy, hogy hirtelen olcsó lesz minden, hanem úgy, hogy több lesz a normálisan bérelhető lakás, a társasházak élhetőbbé válhatnak, és a befektetők nem kizárólag turistapiaci logikával vásárolnak.

Józsefváros nem Terézváros

Terézváros radikálisabb utat választott, Józsefváros viszont kompromisszumot keres. Ez politikailag érthető, ingatlanpiacilag pedig azt jelenti, hogy a VIII. kerületben nem hirtelen sokkra, hanem fokozatos átrendeződésre lehet számítani.

A szigorúbb álláspontot képviselő lakók szerint ez kevés, az Airbnb-üzemeltetők szerint viszont már ez is jelentős korlátozás. Ingatlanos szemmel a kérdés nem is az, hogy kinek van igaza, hanem az, hogy a piac hogyan árazza be a bizonytalanságot: egy teljes tiltás fájhat, de világos helyzetet teremt, egy kvótarendszer viszont több kérdést nyitva hagy: hol van még hely, meddig működhet a meglévő engedély, mit dönt a társasház, hogyan ellenőriz az önkormányzat, és lesz-e később újabb szigorítás.

Mi lehet ebből a következő években?

Rövid távon nem várnék látványos áresést Józsefvárosban csak azért, mert megszületett egy szabályozási koncepció. A VIII. kerület árai az elmúlt években sokat emelkedtek, a jobb részek továbbra is keresettek, a belvárosi lokáció pedig önmagában is erős érték.

Ami viszont valószínű, hogy a befektetői vásárlók óvatosabbak lesznek. A jó helyen lévő, jó állapotú, jogilag tiszta, társasházilag rendezett lakások továbbra is kelendők maradhatnak, de a túlárazott, bizonytalan hasznosítású, „majd Airbnb lesz belőle” típusú lakásoknál már nehezebb lesz eladni a történetet.

A hosszú távú bérbeadásra alkalmas, jó elrendezésű lakások értéke közben stabilabb lehet, mert a piac egy része visszatérhet a klasszikusabb befektetési logikához: nem extrém hozamot keres, hanem kiszámítható bérlőt, kezelhető kockázatot és értéktartást.

Ez talán kevésbé izgalmas, mint a turistáknak pörgetett napi díjas modell, de hosszú távon egészségesebb piacot eredményezhet.

Attila

források: bkk.hu, 24.hu, merce.hu, telex.hu, google.com, ingatlan.com

Az elmúlt években a belvárosi lakáspiac egyik legfontosabb mozgatója a rövid távú kiadás volt. Lehetett szeretni vagy utálni, de ingatlanpiaci szempontból nem lehetett figyelmen kívül hagyni. Egy jó helyen lévő, kisebb alapterületű tégla lakás a belvárosban nem egyszerűen lakás volt, hanem egy lehetséges Airbnb-termék. Ez pedig az árakban, a befektetői keresletben és a bérleti piacon is megjelent.

Most viszont új helyzet van. Budapesten 2025-től két évig nem lehet új rövid távú lakáskiadási engedélyt szerezni, Terézvárosban pedig 2026 januárjától gyakorlatilag megszűnt az Airbnb-zés jogi lehetősége. Ettől sokan azonnali áresést, tömeges eladást és látványos piaci fordulatot vártak, a számok alapján azonban a helyzet ennél érdekesebb: nem az történt, hogy a belvárosi lakáspiac összeomlott, inkább az látszik, hogy elkezdett átrendeződni.

Nem mindegy, hogy melyik kerületről beszélünk

A belvárost sokszor egyetlen nagy piacnak kezeljük, pedig az V., VI., VII., VIII. és IX. kerület egészen másképp viselkedik. Más a vevőkör, más a lakásállomány, más a turisztikai nyomás, és más az is, hogy a rövid távú kiadás mennyire épült be az adott kerület ingatlanáraiba.

Az ingatlan.com grafikonjai alapján megnéztem külön az eladó lakás- és házhirdetések számát, illetve a medián négyzetméterárak alakulását, majd külön ránéztem arra a szegmensre is, amely szerintem az Airbnb-hatás szempontjából az egyik legfontosabb: a 41–60 négyzetméteres tégla lakásokra.

Ez az a kategória, ami belvárosban klasszikus befektetői termék volt. Nem túl nagy, nem túl kicsi, kiadható hosszú távra, rövid távra, egyedülállóknak, pároknak, turistáknak, digitális nomádoknak, nagyjából mindenkinek. Ha az Airbnb-szabályozásnak van mérhető hatása az eladó lakások piacán, akkor annak itt jó eséllyel látszania kell.

És látszik is. Csak nem feltétlenül úgy, ahogy sokan várták.

Terézváros: itt a leglátványosabb a kínálati hatás

A VI. kerület az egész történet középpontja, hiszen itt lépett életbe a legkeményebb szabályozás. A teljes eladó kínálat alapján Terézvárosban 2024 közepén még nagyjából 2400–2500 eladó hirdetés volt, ez 2026 elejére 3200–3300 környékére emelkedett, majd tavasszal valamelyest visszacsúszott.

Ez önmagában is elég beszédes. Nem arról van szó, hogy minden Airbnb-lakást azonnal piacra dobtak, de az eladói kínálat egyértelműen bővült. A 41–60 négyzetméteres tégla lakásoknál ugyanez a mintázat még tisztábban látszik: a hirdetésszám nagyjából 500 körüli szintről 700 fölé nőtt, 2026 elején tetőzött, majd valamennyit korrigált.

Ami viszont talán még érdekesebb: az árak nem szakadtak be. A medián négyzetméterár ebben a szegmensben 2024-ben még nagyjából 1,25 millió forint körül mozgott, 2026-ra viszont 1,6–1,7 millió forint környékére emelkedett, és onnan inkább oldalazás, legfeljebb enyhe visszahűlés látszik.

Vagyis Terézvárosban az Airbnb-tiltás első látványos hatása nem az árzuhanás, hanem a kínálatbővülés. Több lakás jelent meg a piacon, de az eladók egyelőre nem adták fel az elmúlt években kialakult árszinteket.

Ez nagyon fontos különbség.

Erzsébetváros: hatalmas Airbnb-piac, de nem egyszerű képlet

A VII. kerületben működik a legtöbb rövid távú lakás Budapesten, ezért logikus lenne azt várni, hogy itt is nagyon erős eladói nyomás jelenik meg. A kép azonban kevésbé egyenes vonalú.

A teljes eladó kínálat magas, de hullámzó. 2024-ben nagyjából 3000 körüli hirdetésszám látszik, 2025 őszén volt egy erősebb csúcs, majd 2026 tavaszára valamelyest visszarendeződött. A 41–60 négyzetméteres tégla lakásoknál is hasonló a helyzet: volt egy visszaesés 2025 elején, majd jött egy erős visszapattanás, később pedig inkább stabilizálódás.

Az árak közben jelentősen emelkedtek. Ebben a szegmensben a medián négyzetméterár 2024-ben még nagyjából 1,1 millió forint körül volt, 2026-ra viszont 1,55–1,6 millió forint környékére került. Most már itt is inkább megtorpanás látszik, de klasszikus áresésről nem beszélhetünk.

Erzsébetváros tehát továbbra is erős, nagy forgalmú belvárosi piac, de az Airbnb-kockázat miatt valószínűleg egyre kevésbé lehet automatikusan ugyanazzal a befektetői logikával árazni, mint néhány éve. Aki itt lakást vesz, annak már nem csak azt kell kiszámolnia, mennyi lehetett volna a napi díj a Bookingon, hanem azt is, hogy mi történik, ha a rövid távú modell tartósan korlátozott marad.

Az V. kerület tartja magát

Belváros-Lipótváros külön történet. Itt a prémium lokáció önmagában is akkora érték, hogy az Airbnb csak egy tényező a sok közül. A teljes kínálatban nincs látványos hirdetésszám-robbanás, inkább stabil, enyhén hullámzó piacot látni. A 41–60 négyzetméteres tégla lakások száma is viszonylag szűk sávban mozog, nagyjából 420–580 között.

Az árak viszont nagyon magas szinten vannak. A medián négyzetméterár ebben a szegmensben 2024-ben még nagyjából 1,55 millió forint környékén járt, mostanra 2 millió forint körül stabilizálódott. Itt nem igazán látszik az a fajta kínálati nyomás, amit Terézvárosban vagy részben Ferencvárosban látunk.

Ez nem meglepő. Az V. kerületben a lakás nem csak rövid távú kiadási termék, hanem presztízs, lokáció, értékőrzés, külföldi érdeklődés, diplomáciai és üzleti jelenlét. Ettől még a szabályozási kockázat itt is valós, de egy V. kerületi lakás értékét nem kizárólag az Airbnb magyarázza.

Józsefváros felzárkózott, de már nem olcsó

A VIII. kerület az elmúlt évek egyik legérdekesebb belvárosi piaca. Sokáig olcsóbb alternatívaként kezelték, aztán a jobb részei látványosan felértékelődtek. A mostani adatok alapján a teljes kínálat inkább hullámzik, de a 41–60 négyzetméteres tégla lakásoknál jól látszik, hogy 2025-ben volt egy komolyabb kínálati visszaesés, majd a hirdetésszám újra magasabb szintre állt vissza.

Árban viszont nagyot ment a kerület. Ebben a szegmensben a medián négyzetméterár 2024-ben nagyjából 1 millió forint környékén volt, 2026-ra pedig 1,5 millió forint közelébe ért. Ez már nem az a Józsefváros, ahol a vevő automatikusan jelentős árengedményt várhat csak azért, mert VIII. kerület van a tulajdoni lapon.

A kerület nagyon vegyes, ezért itt különösen veszélyes egyetlen átlaggal dolgozni. Más a Palotanegyed, más a Corvin környéke, más a Magdolna negyed, és más a külsőbb részek piaca. De az összkép így is egyértelmű: Józsefváros felzárkózott, az Airbnb-szabályozás pedig nem fordította vissza ezt a folyamatot.

Ferencvárosban nőtt a kínálat, az árak viszont megálltak

A IX. kerületnél az egyik legérdekesebb, hogy a 41–60 négyzetméteres tégla lakások hirdetésszáma 2025 elején még viszonylag alacsonyabb szinten volt, majd 2025 második felétől és 2026 elejétől látványosan emelkedett. A teljes kínálatban is hasonló folyamat látszik: több lett az eladó ingatlan, miközben az árak magas szinten megtorpantak.

Ebben a szegmensben a medián négyzetméterár nagyjából 1,2 millió forintról 1,7 millió közelébe nőtt, majd inkább oldalazni kezdett. Ez nagyon hasonlít arra, amit több belvárosi kerületben látunk: az elmúlt évek áremelkedése megtörtént, de az újabb ugráshoz már kevés a lendület.

Ferencváros azért is érdekes, mert sokáig egyfajta köztes piac volt. Belváros is, de nem teljesen klasszikus belváros. Befektetési célra is jó, de sok része saját használatra is élhetőbb, mint a szűkebb bulinegyed. Most úgy tűnik, hogy ez a kettősség a kínálatban is megjelenik: több lakás van eladó, de az árak még nem engedtek látványosan.

Akkor hatott az Airbnb-moratórium vagy sem?

Szerintem igen, de nem úgy, ahogy egy egyszerű címlapos mondatban jól hangzana.

Nem azt látjuk, hogy „betiltották az Airbnb-t, leestek az árak”. Ez túl könnyű magyarázat lenne, és a számok nem is ezt mutatják. A belvárosi árak továbbra is magasak, az V. kerület különösen tartja magát, a VII., VIII. és IX. kerület pedig az elmúlt két évben komoly dráguláson ment keresztül.

Amit viszont látunk, az a bizonytalanság hatása. A rövid távú kiadás már nem ugyanolyan kockázatmentes befektetői sztori, mint korábban. Az új engedélyek befagytak, Terézvárosban teljes tiltás van, több kerületben napirenden van a szigorítás, és ez a belvárosi lakások egy részénél átírja a számolást.

Egy 45–55 négyzetméteres tégla lakásnál korábban sokszor az volt a kérdés, hogy mennyi jön ki belőle rövid távon. Most már az is kérdés, hogy egyáltalán hosszú távon fenntartható-e ez a modell. Ha pedig nem, akkor ugyanazt az ingatlant már hosszú távú bérleti díjból, saját használatból vagy értéknövekedésből kell visszaszámolni.

Ez pedig alacsonyabb hozamot, óvatosabb vevőket és hosszabb döntési időt jelenthet.

A legfontosabb tanulság

A belvárosi lakáspiac nem omlott össze, de már nem ugyanaz, mint két-három éve volt.

Aki ma belvárosi lakást ad el, annak számolnia kell azzal, hogy a vevő nem feltétlenül fogadja el automatikusan az Airbnb-prémiumot. Aki pedig vásárol, annak nem elég azt nézni, hogy a lakás jó helyen van-e és szépen mutat-e a hirdetésben. A szabályozási környezet legalább olyan fontos lett, mint a lokáció.

Terézvárosban már látszik a kínálati átrendeződés, Erzsébetvárosban továbbra is nagy a piac, de érezhető a bizonytalanság, az V. kerület tartja a prémiumot, Józsefváros felzárkózott, Ferencváros pedig magasabb kínálat mellett kezd oldalazni.

Ha egy mondatban kellene összefoglalni, akkor azt mondanám: az Airbnb-korszak nem ért véget egyik napról a másikra, de a belvárosi lakáspiac már elkezdett úgy viselkedni, mintha a régi szabályok nem lennének automatikusan érvényesek - arról nem is beszélve, hogy nem tudjuk, mit hoz 2027 a törvényi szabályozásokat és a hitelezhetőséget tekintve. 

És ez eladóként, vevőként, befektetőként is fontosabb üzenet, mint az, hogy éppen mennyit mozdult egy havi árindex.

Attila

források: ingatlan.com grafikonok/saját lekérdezés, kormany.hu

A tavalyi év és az idei év eleje után sokan arra számítottak, hogy a lakáspiac idén is megállíthatatlanul megy tovább. Május viszont inkább azt mutatta meg, hogy a piacnak vannak határai.

A Duna House becslése szerint 2026 májusában országosan 8 892 lakóingatlan-adásvétel történt, ami közel 10 százalékkal marad el az áprilisi forgalomtól, és több mint 13 százalékkal a tavalyi májustól. Ez önmagában nem tragédia, inkább annak a jele, hogy a tavaly ősszel és idén év elején látott lendület kifulladt, az árak pedig elérték azt a szintet, ahol egyre többen kezdenek el számolni.

Érdekes módon a kereslet közben nem tűnt el. A DH keresletindex a tavaszi mélypont után 74 pontra emelkedett, vagyis a vevők továbbra is jelen vannak, csak jóval megfontoltabban döntenek, mint korábban.

Az ingatlan.com májusi elemzése ezt erősíti meg: Budapesten második hónapja csökkentek a lakásárak, májusban 0,7 százalékkal. Ez önmagában még nem jelent trendfordulót, de figyelemre méltó, mert az elmúlt években inkább azt szoktuk meg, hogy a fővárosi árak kisebb megszakításokkal, de folyamatosan emelkednek. Most úgy tűnik, a piac elkezdte keresni az új egyensúlyt.

Közben a vevők összetétele is jelentősen átalakult. Budapesten az első lakásukat vásárlók aránya már 36 százalék, miközben a befektetőké 30 százalékra csökkent. Egy évvel ezelőtt még pont fordított volt a helyzet. Az Otthon Start Program tehát nemcsak a keresletet élénkítette, hanem a piac szerkezetét is megváltoztatta: a befektetők helyett egyre inkább a saját célra vásárló, fiatalabb korosztály vált meghatározóvá.

A budapesti kerületek népszerűségében is látszik ez az átrendeződés. A II. kerület lett a legkeresettebb, miközben a VI. és VII. kerület iránt csökkent az érdeklődés. Kevesebb a klasszikus befektetői vásárlás, és többen keresnek élhetőbb, nagyobb alapterületű, saját használatra alkalmas ingatlant.

Vidék

Vidéken közben egy másik érdekes folyamat zajlik. A DH adatai szerint a kelet-magyarországi panellakások átlagos négyzetméterára már meghaladta a nyugati országrészét: 824 ezer forint áll szemben 791 ezerrel. Néhány éve ezt még nehéz lett volna elképzelni, de jól mutatja, hogy a korábbi kelet–nyugat árkülönbség fokozatosan eltűnik.

Budapesten továbbra is a használt téglalakások diktálják az ütemet. A belvárosi tégla négyzetméterára egy év alatt 27 százalékkal emelkedett, és már meghaladja az 1,6 millió forintot. Ez azt mutatja, hogy bár összességében lassul a piac, bizonyos szegmensekben továbbra is erős a kereslet.

Mi jöhet nyáron?

A jelenlegi adatok alapján inkább oldalazó piacra számítok, mintsem újabb árrobbanásra. Budapesten elképzelhető még kisebb korrekció, főleg azoknál az ingatlanoknál, amelyek eleve túlárazva kerültek piacra. Vidéken viszont még maradhat lendület, különösen azokban a régiókban, ahol az elmúlt évek felzárkózása még nem ért véget. Tartom, amit év elején mondtam: egész évre nézve Budapesten 5-10%-os áremelkedés lesz, vidéken 3-7%. 

Az biztos, hogy a piac egyre szelektívebb. A jó állapotú, jó helyen lévő és reálisan árazott ingatlanokra továbbra is lesz kereslet. A többieknek viszont egyre nehezebb dolguk lesz.

És talán ez a májusi adatok legfontosabb üzenete: nem összeomlás zajlik, hanem normalizálódás. Hosszú idő után újra kezd számítani az ár, az állapot és az, hogy egy ingatlan valóban mennyit ér a vevők szemében.

Attila