Érdekes helyzet alakult ki az albérletpiacon: szeptemberben már lefelé mozdultak a bérleti díjak, miközben a kiadó lakások kínálata kétéves mélypontra esett.

Vagyis rövid távon valamivel jobb helyzetbe kerültek a bérlők, hosszabb távon viszont pont a szűkülő kínálat lehet az, ami ismét felfelé nyomhatja az árakat.

A KSH–ingatlan.com szeptemberi lakbérindexe szerint országosan 0,2 százalékkal, Budapesten pedig 0,1 százalékkal csökkentek a lakbérek augusztushoz képest. Éves szinten azért még mindig drágábbak az albérletek: országosan 6, Budapesten 5,3 százalékkal.

Hónapról hónapra már inkább lefelé mozognak az árak

A szeptemberi árcsökkenés nem csak Budapesten jelent meg.

A lakbérek havi változása: Dél-Dunántúl: -3,7%, Közép-Dunántúl: -2,2%, Dél-Alföld: -1,4%, Pest vármegye: -1%, Észak-Alföld: 0%, Nyugat-Dunántúl: +0,4%, Észak-Magyarország: +1,9%

Vagyis a legtöbb régióban már csökkentek az árak szeptemberben.

Éves alapon persze még mindenhol pluszban vagyunk. A legerősebb drágulás Észak-Alföldön történt, +8,8 százalékkal, Észak-Magyarországon +7,5, Dél-Alföldön pedig +6,9 százalék volt az éves növekedés.

A fontosabb történet viszont a kínálat

Október elején mindössze 15,4 ezer kiadó lakás és ház szerepelt országosan az ingatlan.com kínálatában. Ez egy hónap alatt 5,3 százalékos, egy év alatt pedig 11,9 százalékos visszaesés. Két éve nem volt ilyen kevés kiadó ingatlan a piacon. Budapesten valamivel több mint 9 ezer kiadó ingatlanból lehetett választani, ami -6,9% egy hónap alatt, -12% egy év alatt.

A megyeszékhelyeken még durvább a helyzet. Ott nagyjából 4 ezer kiadó lakás maradt a kínálatban, ami éves szinten 16,6 százalékos csökkenés. Magyarul: egy év alatt nagyjából minden hatodik kiadó ingatlan eltűnt a megyeszékhelyek kínálatából.

Budapest: 260 ezer forint egy átlagos albérlet

Budapesten október elején 260 ezer forint volt a medián bérleti díj. Ami különösen érdekes: pontosan ugyanennyi volt egy évvel korábban is. Tehát hiába mutat a lakbérindex éves alapon 5,3 százalékos emelkedést, a jelenlegi kínálat mediánja gyakorlatilag stagnál.

Kerületenként persze továbbra is óriási a különbség: II. kerület: 350 ezer Ft, V. kerület: 350 ezer Ft, XX. kerület: 200 ezer Ft, XXI. kerület: 200 ezer Ft. Vagyis Budapesten belül havi 150 ezer forintos különbség is lehet a jellemző bérleti díjak között.

Vidéken Debrecen továbbra is külön liga

A megyeszékhelyek között Debrecen a legdrágább, 220 ezer forintos medián havi bérleti díjjal. Érdekesség, hogy ez 10 ezer forinttal kevesebb, mint egy évvel korábban. Szegényebb árszinteken egészen más számokat látunk: Békéscsaba: 120 ezer Ft, Szekszárd: 120 ezer Ft, Miskolc: 130 ezer Ft.

Vagyis Debrecenben jelenleg majdnem kétszer annyiba kerül egy tipikus albérlet, mint Békéscsabán vagy Szekszárdon.

Miért tűnnek el a kiadó lakások?

Az ingatlan.com szerint a háttérben részben a befektetői piac gyengülése áll. A lakbérek már nem nőnek olyan gyorsan, mint korábban, miközben a lakásárak továbbra is magasak. Ez egyszerűen rontja a bérbeadás hozamát. Ha pedig kevesebb befektető vásárol lakást kiadási céllal, idővel kevesebb ingatlan jelenik meg az albérletpiacon is. És itt jön a mostani helyzet furcsasága: a lakbérek éppen csökkennek, miközben a kínálat is csökken.

Ez rövid távon jó hír a bérlőknek, hosszabb távon viszont veszélyes lehet. Ha tovább fogy a kiadó lakások száma, miközben a kereslet nem tűnik el, az előbb-utóbb ismét felfelé húzhatja a bérleti díjakat.

A nagyobb kérdés inkább az, hogy mi történik akkor, ha közben tovább fogy a kiadó lakások száma.

Mert könnyen lehet, hogy a következő időszakban már nem az ár lesz az albérletkeresők legnagyobb problémája, hanem egyszerűen az, hogy egyre kisebb választékból kell megtalálniuk a megfelelő lakást.

Attila

Forrás: KSH–ingatlan.com lakbérindex, 2026. szeptember.

A nyári lassulás után szeptemberben újra megmozdult a hazai ingatlanpiac. A Duna House becslése szerint 9 385 lakóingatlan-adásvétel történt, ami augusztushoz képest 16,2 százalékos növekedés.

Ez már jól látható élénkülés, de azért érdemes helyén kezelni: éves összevetésben még mindig jóval gyengébb a piac, mint tavaly ilyenkor.

Visszatértek a vevők(?)

A 16,2 százalékos havi növekedés azt mutatja, hogy az ősz valóban több vevőt hozott vissza a piacra. Ez részben szezonális jelenség is: szeptember hagyományosan aktívabb hónap, mint a nyár vége.

Ettől függetlenül a fordulat látható. A kérdés inkább az, hogy egyszeri szeptemberi visszapattanásról van-e szó, vagy az év végéig kitart az élénkülés. 

Tavalyhoz képest azért még mindig nagy a visszaesés

Ha az egy évvel korábbi szeptemberrel hasonlítjuk össze az adatokat, már egészen más kép rajzolódik ki.

A tranzakciószám 30,1 százalékkal maradt el 2025 szeptemberétől. Ez elsőre elég drasztikusan hangzik, de ugyanaz a probléma torzítja az összehasonlítást, amelyet az elmúlt hónapokban többször is láttunk: 2025 őszén indult az Otthon Start Program, az azt megelőző és követő időszakban pedig rendkívüli keresleti hullám jelent meg a piacon. A tavalyi szeptember tehát nem egy átlagos hónap volt, hanem az év egyik forgalmi csúcsa. 

Éppen ezért most sokkal többet mond a havi +16 százalék, mint az éves -30 százalék.

Idén eddig nagyjából 83 ezer lakás cserélt gazdát

A Duna House becslése alapján 2026 első kilenc hónapjában mintegy 83 ezer lakóingatlan-adásvétel történt Magyarországon. A jelenlegi ütem alapján az éves tranzakciószám szerintük valahol a 100–120 ezres sáv közepe körül alakulhat.

Ez jóval elmarad a magyar ingatlanpiac legerősebb időszakaitól, vagyis a szeptemberi élénkülés ellenére továbbra sem beszélhetünk kimondottan erős tranzakciós piacról. Inkább azt látjuk, hogy a nyári mélypont után normalizálódik valamelyest a forgalom.

A hitelpiac viszont egészen más sebességgel megy

Talán a szeptemberi adatok legérdekesebb része nem is a tranzakciószám, hanem a lakáshitelezés: a Credipass becslése szerint szeptemberben 239 milliárd forint értékben köthettek lakáscélú jelzáloghitel-szerződéseket.

Ez ugyan 6,3 százalékkal alacsonyabb az augusztusi értéknél, viszont 112,2 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban. 

Magyarul: miközben az adásvételek száma éves szinten 30 százalékkal visszaesett, a lakáshitel-volumen több mint duplájára nőtt. Ez már önmagában elég jól mutatja, mennyire átalakult a piac.

Kevesebb tranzakció, nagyobb hitelek

A két számot együtt érdemes nézni. Ha kevesebb ingatlan cserél gazdát, miközben a teljes hitelvolumen több mint kétszerese a tavalyinak, akkor egyértelműen nő a finanszírozás szerepe. Ennek több oka is lehet: egyrészt az ingatlanárak az elmúlt időszakban jelentősen emelkedtek, ezért ugyanahhoz az ingatlanhoz ma nagyobb összegű hitelre lehet szükség, másrészt az Otthon Start és más támogatott konstrukciók miatt a hitelből vásárlók aránya is magasabb lehet.

A lényeg viszont az, hogy a jelenlegi piacot sokkal erősebben mozgatja a banki finanszírozás, mint néhány évvel ezelőtt.

Mit jelent ez az eladóknak?

A szeptemberi élénkülés jó hír, de szerintem ebből még nem érdemes azt a következtetést levonni, hogy ismét minden ingatlan gyorsan és bármilyen áron eladható.

Az előző hónapok adatai alapján továbbra is:

• hosszabbak az értékesítési idők,
• erősebb az alku,
• nagyobb a kínálat,
• és a vevők sokkal tudatosabban választanak.

Vagyis több vevő jelent meg, de ettől még nem lett kevésbé fontos a megfelelő induló ár, sőt: egy élénkülő, de továbbra is szelektív piacon még látványosabban elválhat egymástól a jól és rosszul árazott ingatlanok teljesítménye.

Ősszel jöhet a valódi teszt

A szeptemberi +16,2 százalékos havi forgalomnövekedés mindenképpen pozitív jel, de szerintem az igazán érdekes adat majd október és november lesz. Ha a tranzakciószám továbbra is 9–10 ezer körül vagy afölött marad, akkor már valóban beszélhetünk arról, hogy a nyári megtorpanás után stabilizálódott az ingatlanpiac. Ha viszont szeptember csak egy szezonális felpattanás volt, akkor az év hátralévő részében ismét visszafogottabb számokat láthatunk.

Egyelőre tehát a legpontosabb megfogalmazás talán ez: az ingatlanpiac megindult, de még nem gyorsult fel igazán.

És talán még ennél is fontosabb, hogy a tranzakciószámoknál jelenleg sokkal látványosabb történet zajlik a hitelpiacon.

Attila

Forrás: Duna House havi tranzakciószám-becslés és Credipass jelzáloghitel-előrejelzés, az Otthontérkép Magazin összefoglalója alapján.

Megérkezett a Duna House augusztusi barométere, és az adatokból most már elég tisztán látszik, hogyan fordult át a nyári ingatlanpiac. A vevők ugyan valamivel aktívabbak lettek, de ez még nem hozott több adásvételt. Az ingatlanok tovább maradnak a piacon, az alku több szegmensben erősödik, és egyre kevésbé lehet egyetlen országos trendről beszélni. Budapest, a vidék, a panel és a tégla ma már egészen más tempóban mozog.

Kevesebb adásvétel, miközben a kereslet már éledezik

A Duna House becslése szerint augusztusban 8 077 lakóingatlan cserélt gazdát. Ez 13 százalékkal kevesebb a júliusi szintnél, és 29 százalékkal marad el a tavaly augusztusi adattól.

Az éves összehasonlítással azonban óvatosan kell bánni. 2025 augusztusa közvetlenül az Otthon Start indulása előtti hónap volt, amikor a program beharangozása egyszeri keresleti és tranzakciós hullámot indított el. Emiatt a mostani mínusz jó része bázishatás.

Közben a Duna House keresletindexe 64 pontról 68 pontra emelkedett. Vagyis a vevők száma már elmozdult a nyári mélypontról, de ez az aktivitás még nem fordult át több lezárt ügyletbe.

A legfontosabb változás: sokkal tovább tart eladni

Szerintem az augusztusi Barométer egyik legbeszédesebb része nem is az ár, hanem az értékesítési idő: a budai panellakások átlagosan már 90 nap alatt keltek el, miközben egy évvel korábban mindössze 51 nap kellett hozzá. Pesten a panel 58 napról 74 napra lassult.

A használt téglalakásoknál még látványosabb a helyzet: Pesten 100 nap, Budán 92 nap, a belvárosban 88 nap volt az átlagos értékesítési idő. Vidéken a téglalakások keleti és nyugati régiókban is több mint 100 napot töltöttek a piacon.

Ez már nem az a piac, ahol elég meghirdetni valamit, és néhány héten belül biztosan érkezik a megfelelő vevő.

Visszatért az alku

A hosszabb értékesítési idővel együtt az alku is erősödött.

A vidéki használt téglalakásoknál 6–7 százalékos végső árengedmény volt jellemző, a budapesti téglapiacon nagyjából 4 százalék. A nyugat-magyarországi panelpiacon a DH adatai szerint az alku a 10 százalékot is elérte.

Ez eladói oldalról azért fontos, mert a túl magas induló ár most már könnyen két problémát is okoz: először hónapokig bent marad az ingatlan a kínálatban, utána pedig sokszor nagyobb engedménnyel lehet csak lezárni az ügyletet.

Vagyis egyre inkább visszajön az a piac, ahol a megfelelő induló ár valódi stratégiai kérdés.

Budapest lassul, a vidék több helyen még erősen drágul

Az áraknál óriási területi különbségek alakultak ki: a fővárosi használt téglalakások átlagos négyzetméterára Budán 1,60 millió, a belvárosban 1,40 millió, Pesten 1,10 millió forint volt. Éves összevetésben Pesten még 10 százalékos drágulás látszott, Budán már csak 4 százalék, a belvárosban viszont 3 százalékos csökkenést mért a Duna House.

Vidéken ennek szinte az ellenkezője történik. A nyugat-magyarországi téglalakások négyzetméterára egy év alatt 23 százalékkal, a kelet-magyarországiaké 15 százalékkal emelkedett. A keleti panelpiac még ennél is erősebb, 25 százalékos éves drágulást mutatott. A korábban olcsóbb piacok tehát tovább zárkóznak fel, miközben Budapest legdrágább területein már elfogyott a korábbi lendület.

Budán már egészen más árszintről beszélünk

Budán augusztusban a tranzakciók 68 százaléka már 1,6 millió forint feletti négyzetméteráron zárult. Egy évvel korábban ez az arány még csak 44 százalék volt.

Még látványosabb, hogy a 2 millió forint feletti négyzetméterárú adásvételek aránya 8 százalékról 25 százalékra ugrott. Közben a kisebb lakások kerültek előtérbe: a 20–40 négyzetméteres kategória részesedése 14-ről 25 százalékra nőtt, vagyis Budán egyre gyakrabban kisebb, de nagyon magas fajlagos árú lakások cserélnek gazdát.

Vidéken nagyobb ingatlanokat keresnek a vevők

A vidéki piacon más irányú változás látható.

Közép-Magyarország nélkül a 40–60 négyzetméteres ingatlanok aránya 33-ról 22 százalékra csökkent, miközben a 80–100 négyzetméteres kategória 14-ről 21 százalékra nőtt.

Pest vármegyében a 100–120 négyzetméteres ingatlanok részesedése egy év alatt megduplázódott, 7-ről 14 százalékra. A 100 millió forint feletti tranzakciók már az adásvételek 19 százalékát adták.

Ez jól mutatja azt is, miért nem lehet ma már egyszerűen „budapesti” és „vidéki” átlagárakról beszélni: teljesen eltérő méretű és típusú ingatlanokra van kereslet.

Az első lakásvásárlók továbbra is meghatározóak

Az Otthon Start hatása a vevői összetételben továbbra is jól látható.

Budapesten az első lakásukat vásárlók és a befektetők egyaránt a tranzakciók 32 százalékát adták. Vidéken az első lakás vásárlása volt a leggyakoribb vásárlási cél, 36 százalékos aránnyal.

A különbség az elkölthető összegben is látványos: egy budapesti vevő átlagosan 92 millió forintot fizetett egy 71 négyzetméteres ingatlanért, míg vidéken 55 millió forintért átlagosan 88 négyzetmétert kapott.

A fővárosi kereslet szinte mindenhol gyengébb, mint egy éve

A 23 budapesti kerületből mindössze kettőben nőtt éves alapon a vevői érdeklődés: a XII. és a XXII. kerületben. A XIII. kerület továbbra is a legkeresettebb 20,9 százalékos érdeklődési aránnyal, mögötte a XI. kerület 17,1, a VII. kerület pedig 16,9 százalékkal áll.

A legnagyobb visszaesések éppen a korábban legnépszerűbb területeken történtek. A XIV. kerület 20,3-ról 15 százalékra, a XIII. 25,4-ről 20,9 százalékra, a VI. kerület pedig 19,3-ról 15,3 százalékra esett vissza.

Közben a fejlesztési oldal kezd magához térni

A lakáspiaci forgalom rövid távú lassulása mellett a tágabb ingatlanfejlesztési piacon már egészen más folyamat látszik: A CBRE adatai szerint 2026 első felében 460 millió eurót ért el a hazai ingatlanbefektetési volumen, közel 60 százalékkal meghaladva az előző év azonos időszakát. A lakáspiacon nagyjából 30 ezer lakás van építés alatt, ezek kétharmada Budapesten. A várakozások szerint a fővárosi lakásátadások száma a következő időszakban a korábbi évi 3–4 ezerről akár 8–10 ezerre emelkedhet.

Ez nem a következő két hónap története, de középtávon nagyon fontos lehet: ha valóban jelentősen bővül az új lakások kínálata, az újabb féket tehet az árakra, és tovább erősítheti a vevők alkupozícióját.

Mit viszünk ebből tovább őszre?

Az augusztusi DH Barométerből számomra az látszik, hogy a piac lassan visszaáll egy jóval normálisabb működésre. Vannak vevők, van hitel, vannak tranzakciók, de már nem minden áron és nem minden ingatlanra. A hirdetési idő nő, az alku visszatért, és a lokációk közötti különbségek egyre nagyobbak. Eladóként ezért újra az árképzés és a jó értékesítési stratégia lett a legfontosabb, vevőként pedig egyre kevésbé kell azt érezni, hogy azonnal dönteni kell, mert holnap már biztosan drágább lesz.

Forrás: Duna House Barométer, Telex