Megérkezett a szokásos jelentés az ingatlan.comtól, ami pontosan azt a képet mutatja a márciusi ingatlanpiacról, amit eddig is láttunk/sejtettünk. Nem történt drámai fordulat, nem omlott össze semmi – egyszerűen csak eltűnt a lendület.
A számok ezt elég egyértelműen mutatják: országosan havi összevetésben 9 százalékkal csökkent a kereslet, éves alapon pedig még markánsabb, 13,9 százalékos visszaesés látszik. Ez már nem zaj, hanem egyértelmű jelzés: a vevők most nem sietnek - és ez a „nem sietés” nagyon is tudatosnak tűnik.
Nem mindenhol ugyanaz történik
Persze, mint mindig, most sem teljesen egységes a kép. Miközben országos szinten lassulás látszik, vannak területek, amelyek kicsit szembe mennek az árral.
Somogy vármegyében februárhoz képest minimális bővülés történt, Fejér vármegye pedig éves összevetésben 1,5 százalékos növekedést tudott felmutatni. Ezek nem robbanások, inkább finom kilengések – de jól mutatják, hogy a piac továbbra is lokális történet.
Több eladó, kevesebb vevő
Ami igazán érdekes, az a kereslet és kínálat viszonya: miközben a vevők egy része kivár, a kínálat nemhogy csökkenne, hanem tovább nő. Márciusban 35 500 új lakóingatlan-hirdetés jelent meg a piacon, ami közel 2 százalékos bővülést jelent februárhoz képest.
Ez az a pont, ahol a dinamika elkezd megváltozni.
Amikor több az eladó, mint a határozott vevő, akkor a piac elkezd átbillenni. Nem egyik napról a másikra, nem látványosan – de érezhetően.
Miért pont most?
A kivárás mögött több tényező áll egyszerre, és egyik sem meglepő.
Egyrészt itt vannak a választások, amelyek – ahogy az elmúlt években már többször láttuk – mindig bizonytalanságot hoznak a piacra. Nem azért, mert azonnali hatásuk van az árakra, hanem mert mindenki szeretne tisztábban látni, mielőtt dönt.
Ehhez jön hozzá a nemzetközi környezet: a Közel-Keleten kirobbant fegyveres konfliktus újabb gazdasági bizonytalanságot hozott, ami közvetve, de érezhetően hat a hazai döntésekre is.
És persze ott vannak a szezonális hatások is. A tavasz eleje gyakran ilyen: még nem indult be teljesen a piac, de már mindenki készül rá.
Alkupozícióban a vevők
A jelenlegi helyzet egyik legfontosabb következménye, hogy a vevők alkupozíciója erősödik.
Amikor csökken a kereslet, miközben nő a kínálat, akkor az eladók mozgástere szűkül. Ez nem feltétlenül az árak csökkenésében jelenik meg, hanem inkább abban, hogy több az alku, hosszabb az értékesítési idő és egyre inkább számít a reális árazás.
A lakásdrágulás üteme pedig tovább lassul – ami valójában nem rossz hír, csak egy érettebb piac jele.
Ez most nem visszaesés, hanem szünet
A márciusi adatok alapján nem az látszik, hogy a piac gyengülne, inkább csak az, hogy gondolkodik, kivár. A kérdés már nem az, hogy van-e kereslet, hanem az, hogy mikor és milyen feltételek mellett aktiválódik újra, és erre a válasz – most már egyre inkább – nem a hirdetésekben, hanem a külvilágban keresendő.
Attila
