Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta: „Novemberben az eladó lakóingatlanok iránti telefonos érdeklődések száma meghaladta a 260 ezret, ami havi szinten 7 százalékos, éves összevetésben pedig 15 százalékos csökkenésnek felel meg. Jól látszik ugyanakkor, hogy a háttérben már új mozgás indult el. Az elsőlakás-vásárlók a szeptember elindult Otthon Start Program miatt tízezres nagyságrendben jelentek meg a piacon az elmúlt hetekben és hónapokban, ami érezhetően bővítette a kínálatot is. Egyre több eladó hirdeti meg a lakását vagy házát a költözésben reménykedve, ami az ország nagy részében továbbköltözési láncreakciót indított be és folyamatosan bővíti a kínálatot. A következő keresleti hullám januárban érkezhet, amikor a közszolgálati dolgozók megkapják az egymillió forintos támogatást, 2026 februárjától pedig már a tervasztal mellől is megvásárolhatók lesznek az új lakások 3 százalékos hitellel.”

A friss kínálat novemberben közel 32 ezer új eladó lakóingatlan hirdetéssel bővült, ami 14 százalékos növekedés az egy évvel korábbihoz képest. Országosan mindössze két vármegyében – Borsodban és Zalában – adtak fel kevesebb lakóingatlan-hirdetést eladási szándékkal, mint tavaly novemberben. A kínálat az elmúlt hónapokban folyamatosan emelkedett: míg augusztus végén még 131 ezer eladó ingatlan hirdetése szerepelt az adatbázisban, szeptember és október végén már 134–138 ezer volt a kínálat, november végére pedig átlépte a 140 ezer darabot. Ez éves összevetésben 1,5 százalékos, augusztus végéhez képest pedig közel 7 százalékos kínálatbővülést jelent.

Budapest továbbra is a lakáspiac meghatározó és legnépszerűbb helyszíne. A fővárosi vevőjelöltek 60 százalékban az Otthon Start Programnak megfelelő lakóingatlanokat keresték.

Budapest után következik Pest vármegye, az ottani lakóingatlanok adták a teljes novemberi kereslet 15 százalékát. Az Otthon Start Programhoz passzoló lakások aránya pedig 87 százalékot tett ki. A legnépszerűbb vármegyék közé sorolható még Hajdú-Bihar, Fejér és Győr-Moson-Sopron, utóbbi három a teljes keresletből 3,9-4,1 százalékkal, összesen 12 százalékkal részesedett. Ezekben a vármegyékben különösen nagy volt az Otthon Start Program keretében elérhető fix 3 százalékos hitellel elérhető lakások iránti érdeklődések aránya: Hajdú-Biharban 92 százalék, Fejérben 96 százalék, Győr-Moson-Sopronban 95 százalékot tett ki.

Balogh László szerint a kereslet lassulása és a kínálat gyors bővülése együtt jelentősen fékezi az áremelkedést. Ez az eltérő dinamika a lakásvásárlásoknak kedvez. A következő keresleti hullám a szokásokhoz híven január elején indulhat. Erre rátehet még egy lapáttal az is, hogy a közszolgálati dolgozók 1 milliós vissza nem térítendő lakáscélú támogatást kaphatnak, 2026 februárjától a vevők már tervezőasztal mellől is lecsaphatnak az új építésű lakásokra a 3 százalékos hitel segítségével.

forrás: ingatlan.com

Továbbra is rendkívül széles skálán mozognak a lakásárak, és az egyes közterületek árszintjei között is többszázszoros különbségek mutatkoznak. A legdrágább utcákban több millió forintos négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevők, addig a lista végén mindössze tízezres a nagyságrend. A KSH legfrissebb hivatalos adataiból jól látható, hogy a legolcsóbb települések többsége kisebb vidéki városokból és falvakból került ki, ahol a lakáspiaci kereslet általában gyengébb. Ezzel szemben a legdrágább utcák szinte kivétel nélkül a főváros legértékesebb részein, elsősorban a budai kerületekben és az V. kerületben találhatók, kiegészülve néhány balatoni lokációval - derül ki az ingatlan.com a legfrissebb hivatalos és a saját adatok alapján készült összeállításából, amely a múlt évi és idei rangsorokat is bemutatja.

A fővároson kívüli piacokat nézve kiderül, hogy Pest vármegyén belül a budaörsi Ady Endre utca vitte a prímet tavaly, az itt található lakóingatlanok 1,36 millió forintos átlagos négyzetméterárat értek el. Hajdú-Bihar vármegyében a debreceni Vasvári Pál utca az éllovas 1,16 milliós értékkel. Csongrád-Csanádon belül a szegedi Apáca utca a legdrágább, ahol 1,05 milliós átlagos négyzetméterár jött ki a múlt évben. Somogy vármegyében a siófoki Vitorlás utca lett az első, ott 1,9 millió forintot meghaladó négyzetméteráron keltek el a lakások. Győr-Moson-Sopronban az átlagos négyzetméterárakat kerekítve holtversenyben zárt a soproni Paprét tér és a győri Kagyló utca, ahol egyaránt 1,05 millió forint volt az átlagos négyzetméterár.

Az ország három legolcsóbb közterülete 30 ezer forint alatti négyzetméterárral rendelkezett. A borsodnádasdi Kölcsey Ferenc utcában 23 ezer forint volt a négyzetméterár. Utána jön a miskolci Nap utca 25 ezer, majd a kunszentmártoni Bethlen Gábor utca 27 ezer forinttal.   Budapesten belül a XVIII. kerületi Napló utca volt a legolcsóbb tavaly, 315 ezer forintos értékkel. A második és harmadik legolcsóbb budapesti közterület a szintén XVIII. kerületi Árpád utca és a XVII. kerületi Péceli út volt, az előbbi 384 ezer, utóbbi 420 ezer forinttal érte el ezt az eredményt. 

Az országon belül a Békés vármegyei Kevermes település Szabadság utcája volt a legolcsóbb 2025-ben: az ingatlan.com adatai szerint a településen 13 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A legolcsóbbak közé tartozik még Győr-Sopron vármegyei Felpéc Zrínyi utcája 15 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, illetve a Békés vármegyei Kunágota Árpád utcája 23 ezer forinttal. Ez egyben azt is jelenti, hogy az idei listán a legdrágább és a legolcsóbb utca között 514-szeres a különbség.

Kevermes

Az ingatlan.com adatai alapján a XX. kerületi Szent Lajos tér 243 ezer forintos átlagos négyzetméterenkénti árral volt a legolcsóbb budapesti közterület 2025-ben. Utána jön a XVI. kerületi Galgahévíz utca 303 ezer forinttal, valamint a XXI. kerületi Mázoló utca 363 ezer forinttal.

forrás: ingatlan.com elemzés

A fővárosi lakáspiacon szinte példátlan változás történt, ami láncreakciót indíthat el Budapesten a következő hónapokban. Az ingatlan.com összeállítása szerint a XV. kerületben a panellakásokkal szinte azonos áron elérhető többezer új lakás kerül hamarosan piacra az Otthon Start Program hatására. A XI. kerületben is 2200 darab otthon startos új lakás épülhet a nemrég megjelent tervek szerint, ami komoly változásokat vetít előre a budapesti ingatlanpiacon. 

Az oldal legfrissebb adatai szerint Rákospalota különböző részein a panellakások átlagos négyzetméterára 1,1-1,3 millió forint között mozog. Az ingatlanhirdetési portál kínálatában pedig már láthatók azok az otthon startos lakások is, amiket átlagosan 1,1-1,3 milliós négyzetméteráron hirdettek meg eladásra. A XV. kerületi Novus Liget és Szilas Liget lakóparkokban legalább 3-4 ezer lakás készülhet el a következő években, amiből több mint ezret már most is értékesítenek.

„Ha a vásárlók azt látják, hogy új lakást már ugyanannyiért kaphatnak, mint egy panellakást, akkor az elmozdíthatja a keresletet a modernebb ingatlanok irányába, és lépéskényszerbe hozhatja az eladókat is. Ez a folyamat a XV. kerületben már elindult, és könnyen lehet, hogy árkorrekciót hoz a peremkerületi lakáspiacon” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A XI. kerület különböző városrészeiben összesen 2200 lakást adhatnak át a kiemeltnek nyilvánított beruházások keretében. “Az újbudai panellakások átlagos négyzetméterára már most is 1,46 millió forintnál jár, így a legfeljebb 1,5 milliós négyzetméteráron elérhető otthon startos új lakások egy jelentős része a paneleknél is olcsóbban lesz megvásárolható.” - hívta fel a figyelmet a szakértő. László szerint a helyzet további két tényező miatt különösen is érdekes: “Egyrészt a XI. kerület a főváros egyik prémium lokációjának számít. Másrészt pedig a fővárosi otthon startos beruházások közül több is rendelkezik rozsdaövezeti besorolással, aminek köszönhetően a vevők vissza tudják igényelni az új lakások 5 százalékos áfáját. Ez további több millió forintos visszatérítést jelenthet az első lakásvásárlók számára.”

A szakember szerint ritkán előforduló és már középtávon sem fenntartható jelenség, hogy a piacon külön értékkategóriát képviselő ingatlanok azonos áron érhetők el a vevők számára. Az új építésűek pedig a lakáspiac prémium termékei közé tartoznak különösen a panelekhez képest. “Mivel a budapesti otthon startos beruházások keretében nem csak egy-egy új lakást kínálnak alacsonyabb áron, hanem több ezret, ami lépéskényszerbe hozhatja az eladókat is. A gyorsabb eladásban reménykedő tulajdonosok ugyanis árkorrekcióra is kényszerülhetnek: adott esetben csökkenteniük kell az eladó lakásuk árát, ha nem érkezik rá vevő bizonyos időn belül.” - fogalmazott. Hozzátette: “Elméletileg az olcsóbb új építésű lakások árcsökkenést hozhatnak a használt lakások piacán is, de az ilyen megfogalmazással óvatosan bánnék, mivel árcsökkenést eddig nagyon ritkán láthattunk a budapesti lakáspiacon.” A szakértő szerint viszont a megfizethető áron piacra kerülő sok új lakás szinte bizonyosan csökkentheti a lakásdrágulás tempóját. Ráadásul ezek a hatások láncreakció formájában továbbgyűrűzhetnek azokra a fővárosi kerületekre is, ahol kevesebb új lakás épül.

Az új lakások egyetlen hátránya a rendelkezésre állás: sokmindenkinek szempont, hogy nem csak másfél-2 év múlva költözhet be, hanem állapottól függően akár azonnal, a hitel finanszírozását követően. 

A lakásépítések felpörgéséhez elengedhetetlenül szükséges az értékesítési folyamat felgyorsítása is. Erről pedig a 2026 februárjától bevezetésre kerülő társasházi építményjog bevezetése gondoskodhat, aminek segítségével már tervezőasztal mellől is lehet hitelre is új lakást vásárolni. Az új jogintézmény viszont nem csak otthon startos lakások eladásában játszhat főszerepet, hanem árszinttől függetlenül valamennyi beruházás esetében számolhatnak vele az építtetők.

A szakértő úgy látja, ha a most előkészítés alatt álló beruházások ütemesen haladnak, 2027-re akár több évtizedes rekord dőlhet meg az új lakások átadásában. Az utolsó jelentős lakásépítési hullám 2004–2005-ben zajlott, amikor több mint 40 ezer új lakás épült Magyarországon.

forrás: ingatlan.com