Egyre érdekesebb képet mutat a hazai lakáspiac. Miközben országosan még mindig emelkednek az árak, a drágulás üteme látványosan lassul, Budapest már jóval visszafogottabban teljesít az országos átlagnál, közben pedig az új építésű lakások kínálata jelentősen bővült.

A júliusi adatok alapján egyre kevésbé beszélhetünk egységes magyar ingatlanpiacról. Van, ahol még mindig erős áremelkedést látunk, máshol már korrekció zajlik, miközben az ország egyik részén 300 ezer, Budapesten pedig akár 3 millió forint körüli négyzetméterárakkal találkozhatunk.

Egyre jobban lassul az áremelkedés

Az ingatlan.com júliusi lakásárindexe szerint országosan mindössze 0,1 százalékkal emelkedtek az árak egy hónap alatt. öszehasonlításképpen: júniusban még 0,6 százalékos havi növekedést mértek. Az éves drágulás üteme is lassult: 12,2 százalékról 11,9 százalékra.

Budapest valamivel más utat jár. A júniusi 0,1 százalékos csökkenést júliusban 0,9 százalékos emelkedés követte, éves szinten azonban már csak 8,3 százalékos drágulás látható.

Vagyis a fővárosi árnövekedés már jócskán elmarad az országos átlagtól.

Ez azért érdekes, mert az elmúlt években sokszor éppen Budapest húzta felfelé az országos adatokat. Most egyre inkább azok a térségek kerülnek előtérbe, ahol a lakásárak még megfizethetőbbek.

Pest vármegye egyre erősebb

Július egyik nyertese egyértelműen Pest vármegye volt. A havi drágulás a korábbi 0,2 százalékról 1,2 százalékra gyorsult, éves összevetésben pedig 15,6 százalékos áremelkedést mértek. Ez jól illeszkedik ahhoz a folyamathoz, amit már hónapok óta látunk: Budapest magas árszintje egyre több vásárlót terel az agglomeráció és a kedvezőbb árú települések felé.

Ehhez az Otthon Start Program is hozzátehet, hiszen a támogatott finanszírozás szempontjából természetesen nem mindegy, hogy 1,2-1,5 milliós vagy 700-900 ezres négyzetméteráron keres valaki ingatlant.

A régiók között azonban óriási a szórás: Nyugat-Dunántúlon egy 1,7 százalékos havi visszaesést júliusban 3 százalékos emelkedés követett, míg a Dél-Alföldön éppen az ellenkezője történt: a korábbi erős drágulás után 2,9 százalékos árcsökkenést mértek.

Ez ismét azt mutatja, hogy országos átlagokról beszélni önmagában egyre kevesebbet mond.

Közel 44 százalékkal több új lakás Budapesten

Talán ennél is érdekesebb változás történik az új lakások piacán. Budapesten egy év alatt 3742-ről 5381-re nőtt az eladó új építésű lakások száma. Ez 43,8 százalékos bővülés. Nem kis változásról beszélünk: egyetlen év alatt 1639-cel több új lakás jelent meg a kínálatban. A legnagyobb darabszámú növekedést a XIII. kerület produkálta, ahol 914-ről 1815-re nőtt az eladó új lakások száma - gyakorlatilag megduplázódott a kínálat.

Százalékosan még látványosabb ugrások is történtek: a XX. kerületben 190, az I. kerületben 188, a XII. kerületben pedig 139 százalékkal nőtt a kínálat. Ez az elkövetkező időszak egyik legérdekesebb kérdését veti fel: mit csinál majd az árakkal, ha egy lassuló kereslet egyre nagyobb újépítésű kínálattal találkozik?

Vidéken is rengeteg új lakás jelent meg

A megyeszékhelyeken még nagyobb volt a bővülés. Az eladó új építésű lakások száma egy év alatt 1169-ről 1751-re nőtt, vagyis közel 50 százalékkal emelkedett. Darabszámban Debrecen vezet: ott 426 új lakást kínálnak eladásra, Szegeden 138, Miskolcon 107 lakással nőtt a kínálat. Persze nem mindenhol történt növekedés: Kecskeméten, Békéscsabán és Zalaegerszegen jelentősen csökkent az új lakások száma.

300 ezer vagy 3 millió forint négyzetméterenként

Talán semmi nem mutatja jobban a magyar lakáspiac különbségeit, mint a jelenlegi négyzetméterárak.

Budapesten a használt lakások között továbbra is az V. kerület a legdrágább, valamivel 2 millió forint fölötti medián négyzetméterárral. Az I. kerület 1,87 millió forint körül jár. A másik véglet Soroksár, ahol 942 ezer forint a medián négyzetméterár, Csepelen pedig valamivel egymillió forint felett alakul.

Az új építésű lakásoknál azonban teljesen más árszintekről beszélünk: a XII. kerületben a medián négyzetméterár már 2,98 millió forint, a II. kerületben pedig 2,97 millió. Vagyis gyakorlatilag elértük a 3 millió forintos négyzetméterárat. És még a legolcsóbb budapesti újépítésű kerületekben is 1,2 millió forint fölötti árszinttel találkozhatunk.

Vidéken háromszoros árkülönbség

A megyeszékhelyeken szintén hatalmas az eltérés: Debrecen vezeti a listát 1,04 millió forintos medián négyzetméterárral, mögötte Szeged 980 ezer, Székesfehérvár pedig 954 ezer forinttal következik. A másik oldalon ott van Salgótarján. Ott mindössze 312 ezer forint a medián négyzetméterár. Békéscsabán 541 ezer, Miskolcon 609 ezer forint körüli árszinttel találkozhatunk. Magyarországon tehát ma ugyanabban az időpontban létezik: 300 ezer forintos és közel 3 millió forintos négyzetméterár is.

Az Otthon Start tovább erősítheti a megfizethetőbb piacokat

A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy az Otthon Start Program hogyan rendezi át a keresletet. Logikusan azok a városok és agglomerációs térségek kerülhetnek előnybe, ahol a program finanszírozási lehetőségei mellett még reálisan elérhető lakásokat lehet találni. Ez tovább erősítheti az eddig is látható folyamatot: a vevők egy része egyszerűen továbbmegy oda, ahol ugyanabból a pénzből nagyobb vagy jobb ingatlant kap.

Valóban korszakforduló jön?

Az ingatlan.com szerint, ha a mostani lassuló tendencia kitart, 2027-ben ismét 10 százalék alá kerülhet az éves lakásár-emelkedés üteme. Erre utoljára 2016-ban volt példa. Ez persze nem azt jelenti, hogy országosan lakásáresés következik, sokkal inkább azt, hogy az elmúlt időszak gyors és sok helyen szinte automatikus áremelkedése kifulladhat. A következő időszakban várhatóan egyre fontosabb lesz: hol van az ingatlan, milyen állapotú, mennyi a kínálat a környezetében, és legfőképpen: mennyire reális az ára.

Mert egy olyan piacon, ahol egyszerre nő az új lakások kínálata, lassul az áremelkedés és egyre nagyobb területi különbségek alakulnak ki, már nem biztos, hogy minden ingatlan ára automatikusan megy tovább felfelé.

Attila

forrás: ingatlan.com

A 2026-os nyár nem egyetlen nagy fordulatról szólt az ingatlanpiacon: inkább több, egymással párhuzamos folyamat rajzolódott ki. Júniusban újra élénkült a forgalom, júliusban visszatértek az érdeklődők, miközben a tényleges adásvételek száma mérséklődött, augusztusra pedig egyre tisztábban látszott, hogy a vevők sokkal szelektívebbé váltak.

Ehhez társul az Otthon Start Program hatása, a hitelpiac erősödése, a növekvő kínálat, valamint az, hogy bizonyos korábban rendkívül erős szegmensekben – például a budapesti panelpiacon – már árcsökkenés is megjelent.

Június: visszatért a forgalom

A nyár első hónapja a májusi gyengébb időszak után látványosabb aktivitást hozott. A Duna House becslése szerint 9 862 lakóingatlan-adásvétel történt júniusban, ami májushoz képest 10,9 százalékos növekedést jelentett. Éves összevetésben ugyanakkor lényegében stagnált a piac, mindössze 0,5 százalékos volt az elmaradás. A hitelpiac eközben már egészen más képet mutatott: a júniusra becsült 222 milliárd forintos lakáshitel-volumen több mint 54 százalékkal volt magasabb az egy évvel korábbinál.

A hónap egyik fontos tanulsága az volt, hogy az eladók egy része elkezdett alkalmazkodni a vevők árérzékenységéhez. Egyre több hirdetésnél jelent meg árcsökkentés, miközben a gyorsan forgó lakástípusok értékesítési ideje is hosszabbodni kezdett.

Július: több érdeklődő, kevesebb lezárt ügylet

Július első ránézésre ellentmondásos képet mutatott: az ingatlan.com adatai szerint az eladó ingatlanokra érkező telefonos érdeklődések száma júniushoz képest több mint 9 százalékkal nőtt, a kertes házaknál pedig 13,5 százalékos havi keresletbővülést mértek. A lakások iránti érdeklődés közel 6 százalékkal erősödött, Budapesten ezzel szemben gyakorlatilag stagnált a kereslet.

A DH tranzakciószám-becslése ugyanakkor csak 9 292 adásvételt mutatott, ami júniushoz képest 5,8 százalékos csökkenés, az előző év júliusához képest viszont mindössze 2,1 százalékos elmaradás. De ahogy egy előző blogomban írtam, a két adat valójában nem üti egymást: az érdeklődések az aktuális vevői aktivitást mutatják, a tranzakciók pedig hetekkel korábban elindult folyamatok lezárását. Nyáron ehhez még hozzáadódik a szabadságok, banki és ügyvédi időpontok lassító hatása is, augusztus 20-ról és a beiskolázásról nem is beszélve.

A kínálat tovább nőtt

Júliusban közel 30 ezer új eladó lakóingatlan jelent meg a piacon. Ez ugyan kevesebb volt, mint júniusban, a teljes kínálat mégis tovább emelkedett. Július végére már 146,4 ezer eladó lakás és ház közül válogathattak a vevők, ami közel 7 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban, a kereslet tehát időnként élénkült, de a kínálatot nem tudta teljesen felszívni. Ennek eredménye, hogy egyre nagyobb különbség alakult ki a megfelelően árazott és a túlárazott ingatlanok értékesítési esélyei között.

Otthon Start: már nem csak keresletet, hanem piaci szerkezetet is alakít

2026 nyarára már jól láthatóvá vált az egy évvel korábban bejelentett Otthon Start Program hosszabb távú hatása: Júliusban éppen az Otthon Start előző évi bejelentése miatt torzultak látványosan az éves keresleti összehasonlítások, akkor ugyanis már a bejelentés önmagában hatalmas érdeklődési hullámot indított el, ezért a 2026-os adatok éves összevetésben gyengébbnek tűnnek, mint amilyen a havi mozgás alapján valójában a piac.

A program hatása nemcsak a keresletben, hanem a fejlesztői oldalon is megjelent: a kormány az Otthon Start feltételeinek megfelelő új lakásprojektek gyorsabb engedélyezését is ösztönzi, miközben augusztusban már az új Lakásépítési Programmal való összehangolás előkészítése is megjelent a szabályozásban.

A hitelpiac közben szinte külön életet él

A júliusi lakáscélú jelzáloghitel-volument a Duna House és a Credipass 274 milliárd forintra becsülte. Ez ugyan havi szinten enyhe visszaesés volt, éves összevetésben viszont 93 százalékos növekedést jelentett. Vagyis miközben a tranzakciószámok csak mérsékelten mozognak, a finanszírozási oldalon továbbra is rendkívül erős aktivitás látható.

Augusztus: egyre látványosabb a piac kettéválása

Augusztus teljes havi tranzakciós adatai természetesen még nem állnak rendelkezésre, de a hónap első három hetében több fontos tendencia már kirajzolódott: az egyik legérdekesebb fordulat a panelpiacon történt. A Duna House szerint a budapesti panellakások négyzetméterára már három egymást követő hónapban csökkent, júliusra pedig több mint 8 százalékkal került a februári csúcs alá. Eközben a téglalakások árszintje stabilabb maradt, így a két szegmens között ismét 20 százalék fölé nőtt az árkülönbség.

A másik látványos változás a drágább ingatlanok piacán jelentkezett. A 100 millió forint feletti ingatlanok esetében Budapest súlya csökkent, miközben Pest vármegye, vagyis az agglomeráció részesedése nőtt. A Duna House első féléves adatai szerint Budapest részesedése 57-ről 48 százalékra esett, Pest vármegyéé pedig 24-ről 33 százalékra nőtt.

Az árak már nem mindenhol ugyanabba az irányba mennek

A nyár egyik legnagyobb változása éppen az, hogy egyre kevésbé lehet „a magyar ingatlanpiacról” egyetlen egységes trendként beszélni: a jó lokációjú, jó állapotú, megfelelően árazott ingatlanok továbbra is gyorsan elkelhetnek, ezzel párhuzamosan azonban nő a kínálat, hosszabbodnak az értékesítési idők, a vevők bátrabban alkudnak, és egyes korábban túlfűtött szegmensekben már lefelé korrigálnak az árak.

Budapest és vidék, panel és tégla, lakás és családi ház, belváros és agglomeráció között egyre nagyobb eltérések alakultak ki.

Augusztusra talán még fontosabbá vált egy másik folyamat: a piac szelektálni kezdett.

Már nem elég pusztán jelen lenni: az eladóknál a jó induló ár és a megfelelő értékesítési stratégia egyre fontosabb, a vevők pedig több lehetőség közül választhatnak, ezért sokkal kevésbé kényszerülnek kompromisszumokra.

Attila

források: Telex, Duna House, Index, Üzletem.hu, kormany.hu

Két, elsőre egymásnak ellentmondó folyamat rajzolódott ki 2026 júliusában a hazai lakáspiacon. Az ingatlanhirdetésekre érkező telefonos érdeklődések száma az előző hónaphoz képest több mint 9 százalékkal nőtt, a Duna House ugyanakkor 9 292 tényleges lakóingatlan-adásvételt becsült, ami havi alapon 5,8 százalékos csökkenés. A kettő nem zárja ki egymást: az érdeklődés a friss vevői aktivitást, a lezárt tranzakciók pedig részben korábbi döntéseket és a nyári ügyintézési szezonalitást mutatják. Közben a teljes eladó kínálat 146,4 ezer ingatlanra nőtt, a lakáshitelezés pedig éves összevetésben kiugróan erős maradt.

A kereslet havi alapon egyértelműen visszatért

Az ingatlan.com adatai alapján júliusban országosan több mint 244 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra. Ez az előző hónaphoz képest több mint 9 százalékos emelkedés. Éves összevetésben ugyanakkor 14 százalékos visszaesés látszik, ezt azonban erősen torzítja a 2025. júliusi Otthon Start-bejelentés után kialakult rendkívül magas keresleti bázis.

A havi élénkülést főként a kertes házak húzták: ebben a szegmensben 13,5 százalékkal nőtt az érdeklődés. A lakásoknál közel 6 százalékos bővülést mértek. Területileg is nagy volt a szórás: több kelet-magyarországi vármegyében 30 százalék körüli vagy azt meghaladó havi növekedés történt, miközben Budapesten lényegében stagnált a kereslet.

9 292 adásvétel – lassulás, nem összeomlás

A Duna House friss júliusi gyorsbecslése szerint országosan 9 292 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez az előző hónaphoz képest 5,8 százalékos csökkenés, az egy évvel korábbi júliusi szinttől pedig mindössze 2,1 százalékkal marad el. A havi visszaesés beleillik a nyári szezonalitásba, miközben az éves eltérés már nem jelez látványos gyengülést. A Duna House értelmezése szerint a piac inkább átmenetileg lassult, mintsem újra tartósan gyenge szintre esett volna.

Miért nőhet az érdeklődés, miközben kevesebb adásvétel zárul?

A két adat eltérő ponton méri ugyanazt a piacot. A telefonos érdeklődés azt mutatja, hány vevő kezdett aktívan ingatlanokat keresni és kapcsolatba lépni az eladókkal, a tranzakciószám viszont a már lezárt adásvételeket méri, amelyekhez jellemzően hetek, hónapok alatt jut el a folyamat.

Ezért egy júliusi keresleti fordulat hatása részben csak később jelenhet meg a szerződéskötésekben. Ráadásul nyáron a szabadságok, banki és ügyvédi időpontok, illetve az eladók időzítése is lassíthatja a lezárásokat. A mostani adatok alapján tehát nem az látszik, hogy eltűntek volna a vevők, hanem az, hogy a fokozódó érdeklődés még nem fordult át ugyanilyen mértékű tranzakciós növekedésbe.

A kínálat tovább nő – ez az eladók számára a legfontosabb figyelmeztetés

Júliusban közel 30 ezer új eladó lakóingatlan-hirdetés jelent meg. Ez havi alapon 8, éves összevetésben 6 százalékkal kevesebb új hirdetést jelent, vagyis az eladói aktivitáson érződött a nyári időszak.

A teljes választék mégis tovább nőtt: július végén 146,4 ezer eladó lakásból és házból válogathattak a vevők, szemben az egy évvel korábbi 136 ezerrel. Ez közel 7 százalékos kínálatbővülés. Magyarul: kevesebb új ingatlan érkezett, de a korábban meghirdetett állomány nem fogyott el elég gyorsan.

Ez egyre erősebb árversenyt jelent az eladók között. A jó állapotú és megfelelően árazott ingatlanok továbbra is gyorsan mozdulhatnak, a túl magas induló ár viszont egyre könnyebben hosszú értékesítési időhöz és későbbi árengedményhez vezet.

Júliusi kínálati árak: Budapest 1,419 millió forint négyzetméterenként

Az ingatlan.com júliusi kínálati adatai szerint Budapesten az eladó használt lakások és házak átlagos hirdetési négyzetméterára 1,419 millió forint volt, 9,3 százalékkal magasabb az egy évvel korábbi 1,298 millió forintos szintnél.

A fővároson belül továbbra is óriási a különbség: az V. kerület 2,068 millió forintos átlaggal áll az élen, az I. kerület 1,853, a XII. kerület 1,772 millió forint körül jár. A másik véglet a XXIII. kerület, ahol 923 ezer forint az átlagos kínálati négyzetméterár. A XVI. kerületben 1,123 millió forintos átlag látható.

A nagyvárosok között Debrecen 1,044 millió forinttal már átlépte az egymilliós szintet, Szeged 980 ezer, Veszprém 955 ezer, Székesfehérvár 954 ezer, Győr 948 ezer, Pécs pedig 907 ezer forint körül áll. Fontos: ezek kínálati, vagyis hirdetési árak, nem tényleges adásvételi négyzetméterárak.

Konklúzió

Eladói oldalon a júliusi keresletélénkülés jó hír, de nem igazolja a túlárazást. A kínálat éves alapon bővült, ezért a vevő könnyebben talál alternatívát. A reális induló ár, a megfelelő pozicionálás és a jó minőségű értékesítési anyag most sokkal többet számít, mint egy olyan piacon, ahol szinte mindenre azonnal több vevő jut.

Vevőként viszont érdemes különválasztani a jó és a rosszul árazott ingatlanokat. Az általánosan nagyobb kínálat jobb tárgyalási helyzetet jelenthet, de a valóban jó adottságú, ritka vagy korrektül árazott ingatlanok esetében továbbra sem biztos, hogy érdemes hosszú alkura berendezkedni.

A piac jelenlegi legjobb leírása nem az, hogy erős vagy gyenge, hanem az, hogy szelektív. Az érdeklődés havi alapon látványosan javult, a lezárt adásvételek száma viszont a nyári időszakban mérséklődött. A kínálat közben tovább bővült, a lakáshitelpiac éves alapon rendkívül erős, a kínálati árak pedig továbbra is magasak. A következő hónapok kulcskérdése az lesz, hogy a júliusban visszatérő érdeklődők mekkora része jut el tényleges vásárlásig. Az eladók számára pedig egyre világosabb az üzenet: ezen a piacon a megfelelő ár nem előny, hanem belépőfeltétel.

Attila

források: uzlet.hu, dh.hu, telex.hu, google, ingatlan.com