Továbbra is rendkívül széles skálán mozognak a lakásárak, és az egyes közterületek árszintjei között is többszázszoros különbségek mutatkoznak. A legdrágább utcákban több millió forintos négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevők, addig a lista végén mindössze tízezres a nagyságrend. A KSH legfrissebb hivatalos adataiból jól látható, hogy a legolcsóbb települések többsége kisebb vidéki városokból és falvakból került ki, ahol a lakáspiaci kereslet általában gyengébb. Ezzel szemben a legdrágább utcák szinte kivétel nélkül a főváros legértékesebb részein, elsősorban a budai kerületekben és az V. kerületben találhatók, kiegészülve néhány balatoni lokációval - derül ki az ingatlan.com a legfrissebb hivatalos és a saját adatok alapján készült összeállításából, amely a múlt évi és idei rangsorokat is bemutatja.

A fővároson kívüli piacokat nézve kiderül, hogy Pest vármegyén belül a budaörsi Ady Endre utca vitte a prímet tavaly, az itt található lakóingatlanok 1,36 millió forintos átlagos négyzetméterárat értek el. Hajdú-Bihar vármegyében a debreceni Vasvári Pál utca az éllovas 1,16 milliós értékkel. Csongrád-Csanádon belül a szegedi Apáca utca a legdrágább, ahol 1,05 milliós átlagos négyzetméterár jött ki a múlt évben. Somogy vármegyében a siófoki Vitorlás utca lett az első, ott 1,9 millió forintot meghaladó négyzetméteráron keltek el a lakások. Győr-Moson-Sopronban az átlagos négyzetméterárakat kerekítve holtversenyben zárt a soproni Paprét tér és a győri Kagyló utca, ahol egyaránt 1,05 millió forint volt az átlagos négyzetméterár.

Az ország három legolcsóbb közterülete 30 ezer forint alatti négyzetméterárral rendelkezett. A borsodnádasdi Kölcsey Ferenc utcában 23 ezer forint volt a négyzetméterár. Utána jön a miskolci Nap utca 25 ezer, majd a kunszentmártoni Bethlen Gábor utca 27 ezer forinttal.   Budapesten belül a XVIII. kerületi Napló utca volt a legolcsóbb tavaly, 315 ezer forintos értékkel. A második és harmadik legolcsóbb budapesti közterület a szintén XVIII. kerületi Árpád utca és a XVII. kerületi Péceli út volt, az előbbi 384 ezer, utóbbi 420 ezer forinttal érte el ezt az eredményt. 

Az országon belül a Békés vármegyei Kevermes település Szabadság utcája volt a legolcsóbb 2025-ben: az ingatlan.com adatai szerint a településen 13 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A legolcsóbbak közé tartozik még Győr-Sopron vármegyei Felpéc Zrínyi utcája 15 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, illetve a Békés vármegyei Kunágota Árpád utcája 23 ezer forinttal. Ez egyben azt is jelenti, hogy az idei listán a legdrágább és a legolcsóbb utca között 514-szeres a különbség.

Kevermes

Az ingatlan.com adatai alapján a XX. kerületi Szent Lajos tér 243 ezer forintos átlagos négyzetméterenkénti árral volt a legolcsóbb budapesti közterület 2025-ben. Utána jön a XVI. kerületi Galgahévíz utca 303 ezer forinttal, valamint a XXI. kerületi Mázoló utca 363 ezer forinttal.

forrás: ingatlan.com elemzés

A fővárosi lakáspiacon szinte példátlan változás történt, ami láncreakciót indíthat el Budapesten a következő hónapokban. Az ingatlan.com összeállítása szerint a XV. kerületben a panellakásokkal szinte azonos áron elérhető többezer új lakás kerül hamarosan piacra az Otthon Start Program hatására. A XI. kerületben is 2200 darab otthon startos új lakás épülhet a nemrég megjelent tervek szerint, ami komoly változásokat vetít előre a budapesti ingatlanpiacon. 

Az oldal legfrissebb adatai szerint Rákospalota különböző részein a panellakások átlagos négyzetméterára 1,1-1,3 millió forint között mozog. Az ingatlanhirdetési portál kínálatában pedig már láthatók azok az otthon startos lakások is, amiket átlagosan 1,1-1,3 milliós négyzetméteráron hirdettek meg eladásra. A XV. kerületi Novus Liget és Szilas Liget lakóparkokban legalább 3-4 ezer lakás készülhet el a következő években, amiből több mint ezret már most is értékesítenek.

„Ha a vásárlók azt látják, hogy új lakást már ugyanannyiért kaphatnak, mint egy panellakást, akkor az elmozdíthatja a keresletet a modernebb ingatlanok irányába, és lépéskényszerbe hozhatja az eladókat is. Ez a folyamat a XV. kerületben már elindult, és könnyen lehet, hogy árkorrekciót hoz a peremkerületi lakáspiacon” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A XI. kerület különböző városrészeiben összesen 2200 lakást adhatnak át a kiemeltnek nyilvánított beruházások keretében. “Az újbudai panellakások átlagos négyzetméterára már most is 1,46 millió forintnál jár, így a legfeljebb 1,5 milliós négyzetméteráron elérhető otthon startos új lakások egy jelentős része a paneleknél is olcsóbban lesz megvásárolható.” - hívta fel a figyelmet a szakértő. László szerint a helyzet további két tényező miatt különösen is érdekes: “Egyrészt a XI. kerület a főváros egyik prémium lokációjának számít. Másrészt pedig a fővárosi otthon startos beruházások közül több is rendelkezik rozsdaövezeti besorolással, aminek köszönhetően a vevők vissza tudják igényelni az új lakások 5 százalékos áfáját. Ez további több millió forintos visszatérítést jelenthet az első lakásvásárlók számára.”

A szakember szerint ritkán előforduló és már középtávon sem fenntartható jelenség, hogy a piacon külön értékkategóriát képviselő ingatlanok azonos áron érhetők el a vevők számára. Az új építésűek pedig a lakáspiac prémium termékei közé tartoznak különösen a panelekhez képest. “Mivel a budapesti otthon startos beruházások keretében nem csak egy-egy új lakást kínálnak alacsonyabb áron, hanem több ezret, ami lépéskényszerbe hozhatja az eladókat is. A gyorsabb eladásban reménykedő tulajdonosok ugyanis árkorrekcióra is kényszerülhetnek: adott esetben csökkenteniük kell az eladó lakásuk árát, ha nem érkezik rá vevő bizonyos időn belül.” - fogalmazott. Hozzátette: “Elméletileg az olcsóbb új építésű lakások árcsökkenést hozhatnak a használt lakások piacán is, de az ilyen megfogalmazással óvatosan bánnék, mivel árcsökkenést eddig nagyon ritkán láthattunk a budapesti lakáspiacon.” A szakértő szerint viszont a megfizethető áron piacra kerülő sok új lakás szinte bizonyosan csökkentheti a lakásdrágulás tempóját. Ráadásul ezek a hatások láncreakció formájában továbbgyűrűzhetnek azokra a fővárosi kerületekre is, ahol kevesebb új lakás épül.

Az új lakások egyetlen hátránya a rendelkezésre állás: sokmindenkinek szempont, hogy nem csak másfél-2 év múlva költözhet be, hanem állapottól függően akár azonnal, a hitel finanszírozását követően. 

A lakásépítések felpörgéséhez elengedhetetlenül szükséges az értékesítési folyamat felgyorsítása is. Erről pedig a 2026 februárjától bevezetésre kerülő társasházi építményjog bevezetése gondoskodhat, aminek segítségével már tervezőasztal mellől is lehet hitelre is új lakást vásárolni. Az új jogintézmény viszont nem csak otthon startos lakások eladásában játszhat főszerepet, hanem árszinttől függetlenül valamennyi beruházás esetében számolhatnak vele az építtetők.

A szakértő úgy látja, ha a most előkészítés alatt álló beruházások ütemesen haladnak, 2027-re akár több évtizedes rekord dőlhet meg az új lakások átadásában. Az utolsó jelentős lakásépítési hullám 2004–2005-ben zajlott, amikor több mint 40 ezer új lakás épült Magyarországon.

forrás: ingatlan.com

Friss hírek az ingatlanpiacról - kereslet

Októberben 294 ezer telefonos érdeklődést regisztrált az ingatlan.com az eladó lakások és házak iránt. Ez közel 20 százalékos csökkenés szeptemberhez képest, ugyanakkor a mérséklődés minden településtípusban hasonló mértékű volt.

A kereslet havi csökkenése a szezonális kereslet csökkenéssel magyarázható, hiszen az év végefelé közeledve folyamatosan csökken a lakásvásárlási kedv, másrészt pedig annak, hogy ezzel párhuzamosan az Otthon Start Program első nagy keresleti hulláma is lecsengőben van. Éves összevetésben viszont mindössze 1,5 százalékos visszaesés látható, ami elsősorban Budapest gyengébb teljesítményének tudható be: a fővárosban 12 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett, miközben a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 3 százalékkal, a városokban 5 százalékkal, a községekben pedig 16 százalékkal nőtt a kereslet.

Az Otthon Start Programnak megfelelő ingatlanok iránt októberben 23 százalékkal csökkent az érdeklődés szeptemberhez képest, míg a nem támogatott ingatlanoknál csak 4 százalékos volt a visszaesés.  A szakember szerint ez arra utal, hogy az első lakásvásárlók által eladott ingatlanokból továbbköltözők már kevésbé érzékenyek a hitelkritériumokra, és egyre nagyobb arányban keresnek drágább vagy más típusú ingatlanokat.

Balogh László az ingatlan.com-tól kiemelte: „Összességében az Otthon Start program közvetett módon lendületben tartotta a lakáspiacot októberben is, hiszen a támogatott vásárlók által indított adásvételi láncolatok további tranzakciókat generáltak szerte az országban.”

Kínálat

A kínálati oldalon októberben közel 36 ezer eladó lakóingatlan-hirdetés került fel az oldalra, ami 8 százalékkal kevesebb, mint szeptemberben, viszont az októberi hónapokat tekintve ez még mindig négyéves rekordnak számít. Éves összevetésben a közvetítők és tulajdonosok által feladott hirdetések száma 13 százalékkal nőtt országosan, a növekedés motorját tavaly októberhez képest a fővárosi kerületek és a nagyvárosok biztosították. Ugyanis a budapesti 14 százalékos növekedést a vármegyeszékhelyek és megyei jogú városok 18 százalékos friss kínálati többlete kísérte.

 A kisebb településeken hónapok óta látható és egyre erősebb eladói aktivitás most már évtizedes viszonylatban is látható eredményeket produkált. A községekben és a városokban feladott közel 14 ezer hirdetésszámot az októberi hónapokban utoljára 2009-2010-ben tudták megközelíteni az eladók, ezzel pedig 15-16 éves rekord dőlt meg a lakáspiacon.

„A mostani kilátások szerint mind a keresleti, mind a kínálati oldal új erőre kaphat 2026 januárjában. A januári keresleti kiugrás minden évben megfigyelhető, amire rátehet még egy lapáttal, hogy tízezres nagyságrendben érkezhetnek új lakások is a piacra. Ezeknek egy jelentős részét jövő februártól már 3 százalékos kamatozású hitelre is meg lehet venni a tervasztalról. Az erősödő kereslet pedig az eladókat is mozgásba hozhatja pontosan úgy, ahogy ezt az elmúlt hónapokban is láthattuk.”

forrás: ingatlan.com