Két, elsőre egymásnak ellentmondó folyamat rajzolódott ki 2026 júliusában a hazai lakáspiacon. Az ingatlanhirdetésekre érkező telefonos érdeklődések száma az előző hónaphoz képest több mint 9 százalékkal nőtt, a Duna House ugyanakkor 9 292 tényleges lakóingatlan-adásvételt becsült, ami havi alapon 5,8 százalékos csökkenés. A kettő nem zárja ki egymást: az érdeklődés a friss vevői aktivitást, a lezárt tranzakciók pedig részben korábbi döntéseket és a nyári ügyintézési szezonalitást mutatják. Közben a teljes eladó kínálat 146,4 ezer ingatlanra nőtt, a lakáshitelezés pedig éves összevetésben kiugróan erős maradt.

A kereslet havi alapon egyértelműen visszatért

Az ingatlan.com adatai alapján júliusban országosan több mint 244 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra. Ez az előző hónaphoz képest több mint 9 százalékos emelkedés. Éves összevetésben ugyanakkor 14 százalékos visszaesés látszik, ezt azonban erősen torzítja a 2025. júliusi Otthon Start-bejelentés után kialakult rendkívül magas keresleti bázis.

A havi élénkülést főként a kertes házak húzták: ebben a szegmensben 13,5 százalékkal nőtt az érdeklődés. A lakásoknál közel 6 százalékos bővülést mértek. Területileg is nagy volt a szórás: több kelet-magyarországi vármegyében 30 százalék körüli vagy azt meghaladó havi növekedés történt, miközben Budapesten lényegében stagnált a kereslet.

9 292 adásvétel – lassulás, nem összeomlás

A Duna House friss júliusi gyorsbecslése szerint országosan 9 292 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez az előző hónaphoz képest 5,8 százalékos csökkenés, az egy évvel korábbi júliusi szinttől pedig mindössze 2,1 százalékkal marad el. A havi visszaesés beleillik a nyári szezonalitásba, miközben az éves eltérés már nem jelez látványos gyengülést. A Duna House értelmezése szerint a piac inkább átmenetileg lassult, mintsem újra tartósan gyenge szintre esett volna.

Miért nőhet az érdeklődés, miközben kevesebb adásvétel zárul?

A két adat eltérő ponton méri ugyanazt a piacot. A telefonos érdeklődés azt mutatja, hány vevő kezdett aktívan ingatlanokat keresni és kapcsolatba lépni az eladókkal, a tranzakciószám viszont a már lezárt adásvételeket méri, amelyekhez jellemzően hetek, hónapok alatt jut el a folyamat.

Ezért egy júliusi keresleti fordulat hatása részben csak később jelenhet meg a szerződéskötésekben. Ráadásul nyáron a szabadságok, banki és ügyvédi időpontok, illetve az eladók időzítése is lassíthatja a lezárásokat. A mostani adatok alapján tehát nem az látszik, hogy eltűntek volna a vevők, hanem az, hogy a fokozódó érdeklődés még nem fordult át ugyanilyen mértékű tranzakciós növekedésbe.

A kínálat tovább nő – ez az eladók számára a legfontosabb figyelmeztetés

Júliusban közel 30 ezer új eladó lakóingatlan-hirdetés jelent meg. Ez havi alapon 8, éves összevetésben 6 százalékkal kevesebb új hirdetést jelent, vagyis az eladói aktivitáson érződött a nyári időszak.

A teljes választék mégis tovább nőtt: július végén 146,4 ezer eladó lakásból és házból válogathattak a vevők, szemben az egy évvel korábbi 136 ezerrel. Ez közel 7 százalékos kínálatbővülés. Magyarul: kevesebb új ingatlan érkezett, de a korábban meghirdetett állomány nem fogyott el elég gyorsan.

Ez egyre erősebb árversenyt jelent az eladók között. A jó állapotú és megfelelően árazott ingatlanok továbbra is gyorsan mozdulhatnak, a túl magas induló ár viszont egyre könnyebben hosszú értékesítési időhöz és későbbi árengedményhez vezet.

Júliusi kínálati árak: Budapest 1,419 millió forint négyzetméterenként

Az ingatlan.com júliusi kínálati adatai szerint Budapesten az eladó használt lakások és házak átlagos hirdetési négyzetméterára 1,419 millió forint volt, 9,3 százalékkal magasabb az egy évvel korábbi 1,298 millió forintos szintnél.

A fővároson belül továbbra is óriási a különbség: az V. kerület 2,068 millió forintos átlaggal áll az élen, az I. kerület 1,853, a XII. kerület 1,772 millió forint körül jár. A másik véglet a XXIII. kerület, ahol 923 ezer forint az átlagos kínálati négyzetméterár. A XVI. kerületben 1,123 millió forintos átlag látható.

A nagyvárosok között Debrecen 1,044 millió forinttal már átlépte az egymilliós szintet, Szeged 980 ezer, Veszprém 955 ezer, Székesfehérvár 954 ezer, Győr 948 ezer, Pécs pedig 907 ezer forint körül áll. Fontos: ezek kínálati, vagyis hirdetési árak, nem tényleges adásvételi négyzetméterárak.

Konklúzió

Eladói oldalon a júliusi keresletélénkülés jó hír, de nem igazolja a túlárazást. A kínálat éves alapon bővült, ezért a vevő könnyebben talál alternatívát. A reális induló ár, a megfelelő pozicionálás és a jó minőségű értékesítési anyag most sokkal többet számít, mint egy olyan piacon, ahol szinte mindenre azonnal több vevő jut.

Vevőként viszont érdemes különválasztani a jó és a rosszul árazott ingatlanokat. Az általánosan nagyobb kínálat jobb tárgyalási helyzetet jelenthet, de a valóban jó adottságú, ritka vagy korrektül árazott ingatlanok esetében továbbra sem biztos, hogy érdemes hosszú alkura berendezkedni.

A piac jelenlegi legjobb leírása nem az, hogy erős vagy gyenge, hanem az, hogy szelektív. Az érdeklődés havi alapon látványosan javult, a lezárt adásvételek száma viszont a nyári időszakban mérséklődött. A kínálat közben tovább bővült, a lakáshitelpiac éves alapon rendkívül erős, a kínálati árak pedig továbbra is magasak. A következő hónapok kulcskérdése az lesz, hogy a júliusban visszatérő érdeklődők mekkora része jut el tényleges vásárlásig. Az eladók számára pedig egyre világosabb az üzenet: ezen a piacon a megfelelő ár nem előny, hanem belépőfeltétel.

Attila

források: uzlet.hu, dh.hu, telex.hu, google, ingatlan.com

A belvárosi Airbnb-kérdés eddig leginkább Terézvárosról szólt, ahol a kerület végül a lehető legkeményebb irányba ment el, és 2026 januárjától gyakorlatilag lenullázta a rövid távú lakáskiadás lehetőségét. Most viszont Józsefváros is belépett a történetbe, igaz, első ránézésre sokkal óvatosabban.

A VIII. kerületi önkormányzat elfogadta a rövid távú szálláshelyek szabályozási koncepcióját, amely nem teljes tiltást jelentene, hanem egy több szinten működő korlátozási rendszert. Kerületi, lakónegyedi és társasházi szinten is meghatároznák, hogy mennyi Airbnb-t bír el a városrész, az új szabályok pedig a tervek szerint 2027. január 1-jétől léphetnének hatályba.

Ez elsőre jogi vagy politikai hírnek tűnik, de valójában nagyon is ingatlanpiaci kérdés. Mert ha egy lakást eddig úgy áraztak, hogy abból majd rövid távú kiadás lesz, akkor nem mindegy, hogy ezt a lehetőséget a jövőben mennyire korlátozzák, mennyire lesz kiszámítható az engedélyezés, és mit szól hozzá a társasház.

Nem tiltás, hanem kvótarendszer

Józsefváros nem a terézvárosi utat választotta, legalábbis egyelőre. A koncepció szerint kerületi szinten 3,5 százalék lenne a rövid távú szálláshelyek felső aránya, vagyis a jelenleginél több ilyen lakás összességében nem nagyon jelenhetne meg a kerületben. Új szálláshely csak akkor jöhetne létre, ha belefér a kvótába.

A lakónegyedek között viszont lenne különbség. A Palotanegyedben és a Corvin-negyedben, ahol jelenleg is kiemelten erős a rövid távú kiadás, 5 százalékos korlátot vezetnének be, miközben ezekben a részekben most ennél magasabb az Airbnb-k aránya. Ez azt jelenti, hogy ott nem azonnali megszüntetésről lenne szó, hanem egy kifutó jellegű szigorításról: ha egy engedély megszűnik, nem biztos, hogy újra ugyanannyi hely nyílik helyette.

Társasházi szinten pedig egységesen 20 százalékos plafon lenne, ráadásul nem darabszám, hanem alapterület alapján számolva. Ez ingatlanos szemmel különösen érdekes, mert egy nagyobb, több részre szabdalt, rövid távra hasznosított lakás egészen más társasházi terhelést jelenthet, mint egy kisebb garzon, még akkor is, ha papíron mindkettő csak „egy lakás”.

A társasház szerepe felértékelődik

A szabályozás egyik legfontosabb eleme, hogy új szálláshely csak társasházi hozzájárulással nyílhatna, a meglévők esetében pedig addig vélelmeznék a társasház beleegyezését, amíg a közgyűlés ennek ellenkezőjéről nem dönt. Vagyis a rosszul működő, zajos, konfliktusos Airbnb-k esetében a lakóközösség kapna egy eszközt arra, hogy jelezze: ebből elég volt.

Ez a lakáspiacon is új helyzetet teremthet. Eddig egy belvárosi lakás értékénél sokan elsősorban azt nézték, hogy jó helyen van-e, könnyen kiadható-e, turistáknak vonzó-e, van-e lift, milyen az állapot, mennyire alakítható. Most ehhez hozzá kell tenni még egy kérdést: mit enged a társasház?

Egy jó állapotú, engedéllyel működő, konfliktusmentes, társasház által elfogadott rövid távú lakás innentől más kategória lehet, mint egy olyan ingatlan, amelynél már most is feszültség van a házban. A rövid távú kiadás lehetősége nem tűnik el teljesen, de egyre kevésbé lesz automatikus adottság.

Nem elméleti probléma

A korábbi lakossági fórumon elhangzott adatok szerint Józsefvárosban 1707 rövid távú szálláshely működik, ami a kerület lakásállományának nagyjából 3,5 százaléka. Ez első hallásra nem tűnik brutálisan magas aránynak, de a belsőbb, turisztikailag frekventáltabb részeken, például a Palotanegyedben vagy a Corvin-negyed környékén ennél jóval sűrűbb a jelenlét - es ez a lényeg: az Airbnb-hatás nem egyenletesen terül szét a kerületben. Nem ugyanaz a helyzet a Palotanegyedben, a Corvin-negyedben, az Orczy-negyedben vagy a Tisztviselőtelepen. Egy belső, jó állapotú, 40–60 négyzetméteres tégla lakás teljesen más befektetési logikával működik, mint egy külsőbb, kevésbé turistás környéken lévő lakás.

A lakossági fórum hangulata alapján az is látszik, hogy a probléma nem pusztán árszint vagy hozamkérdés. A lakók zajról, szemétről, állandó jövés-menésről, a társasházi közösségek széteséséről, sőt egészen szélsőséges esetekről beszéltek. Ez ingatlanpiaci szempontból azért fontos, mert a társasházi környezet minősége a belvárosban is értéktényező. Egy ház lehet gyönyörű homlokzatú, jó lokációjú, klasszikus pesti bérház, de ha a lakók úgy érzik, hogy a ház gyakorlatilag szállodává vált, az hosszabb távon a piaci megítélésre is hat.

Mit mutatnak a számok?

A saját ingatlan.com-os lekérdezéseim alapján a VIII. kerületben a 41–60 négyzetméteres tégla lakások kínálata az elmúlt két évben elég látványosan hullámzott. 2024 közepén még nagyjából 850 ilyen hirdetés látszott, 2025 tavaszára ez 610–630 környékére esett vissza, majd 2026-ra ismét 850–900 körüli szintre kapaszkodott vissza - eközben a medián négyzetméterár nagyjából 1 millió forint környékéről az OSP miatt 1,5 millió forint közelébe emelkedett. Ez fontos, mert egyelőre nem azt látjuk, hogy az Airbnb körüli bizonytalanság miatt Józsefvárosban összeestek volna az árak. Inkább az történt, hogy a kerület az elmúlt években felzárkózott, egyes részei beléptek a drágább pesti belvárosi piacba, most viszont a szabályozási kockázat miatt a befektetői matek már nem olyan egyszerű, mint korábban.

Vagyis nem arról van szó, hogy holnaptól minden VIII. kerületi lakás olcsóbb lesz. Sokkal inkább arról, hogy az Airbnb-prémiumot egyre nehezebb lesz automatikusan beárazni.

A befektetőknek újra kell számolniuk

A rövid távú kiadás a belvárosi lakáspiacon sokáig egyfajta extra opció volt. Ha működött, magasabb hozamot adott, ha nem, még mindig ott volt a hosszú távú kiadás vagy az értéknövekedés. Most viszont ez az extra opció már nem ingyen van, hanem szabályozási kockázattal jár.

Józsefvárosban a befektetőknek mostantól nemcsak azt kell nézniük, hogy mennyi lehet a napi díj, mennyi a kihasználtság, mekkora a felújítási költség és milyen a lokáció, hanem azt is, hogy az adott lakónegyed kvótája mennyire telített, a társasház támogatja-e a rövid távú kiadást, és egy esetleges későbbi szigorítás mennyire változtatja meg az üzleti tervet.

Ez különösen a kisebb, jól kiadható téglalakásoknál érdekes, mert ezek eddig klasszikus Airbnb-terméknek számítottak. Egy 45–55 négyzetméteres, jó helyen lévő, szépen felújított lakásnál sokszor nem az volt a kérdés, hogy lehet-e bérlőt találni, hanem az, hogy rövid vagy hosszú távon éri-e meg jobban hasznosítani. Ha a rövid távú verzió bizonytalanabbá válik, akkor a vételárat is inkább a hosszú távú bérleti díjból, nem pedig az Airbnb-bevételből kell visszaszámolni.

Eladóként sem mindegy, mit írunk a hirdetésbe

A következő időszakban szerintem felértékelődik az információ. Egy józsefvárosi lakásnál nem lesz elég annyi, hogy „befektetésnek is kiváló”, mert a vevő ennél sokkal konkrétabb kérdéseket fog feltenni.

Van-e működő rövid távú engedély? Hozzájárult-e a társasház? Volt-e konfliktus a házban? Melyik lakónegyedben van az ingatlan? Belefér-e a kvótába? Mi történik 2027 után?

Ezekre a kérdésekre egy felkészült eladónak és egy felkészült közvetítőnek tudnia kell válaszolni. Sőt, ahol az ingatlan ilyen szempontból tiszta, ott ez biztosan értéknövelő tényező is lesz. A bizonytalan, félmondatokkal elintézett Airbnb-lehetőség viszont könnyen visszaüthet, mert a vevők egyre óvatosabbak lesznek.

A hosszú távú bérleti piac nyerhet, de nem azonnal

A lakhatási oldalról nézve a legfontosabb kérdés az, hogy ezekből a rövid távra hasznosított lakásokból mennyi kerülhet vissza a hosszú távú bérleti piacra. Ha több lakás jelenik meg tartós bérletként, az elvileg enyhítheti a nyomást, de csodát ettől sem érdemes várni.

Egyrészt a meglévő, jól működő, konfliktusmentes Airbnb-k tovább működhetnek, másrészt a tulajdonosok egy része nem biztos, hogy hosszú távú bérbeadásra vált, hanem inkább elad, kivár, vagy más konstrukciót keres. Harmadrészt Józsefváros nagyon vegyes piac, ezért a kínálatbővülés hatása sem mindenhol ugyanúgy jelenik majd meg.

Mégis, ha a szabályozás következetes lesz, és valóban visszafogja a rövid távú lakások további terjedését a legterheltebb negyedekben, annak középtávon lehet hatása a bérleti piacra. Nem feltétlenül úgy, hogy hirtelen olcsó lesz minden, hanem úgy, hogy több lesz a normálisan bérelhető lakás, a társasházak élhetőbbé válhatnak, és a befektetők nem kizárólag turistapiaci logikával vásárolnak.

Józsefváros nem Terézváros

Terézváros radikálisabb utat választott, Józsefváros viszont kompromisszumot keres. Ez politikailag érthető, ingatlanpiacilag pedig azt jelenti, hogy a VIII. kerületben nem hirtelen sokkra, hanem fokozatos átrendeződésre lehet számítani.

A szigorúbb álláspontot képviselő lakók szerint ez kevés, az Airbnb-üzemeltetők szerint viszont már ez is jelentős korlátozás. Ingatlanos szemmel a kérdés nem is az, hogy kinek van igaza, hanem az, hogy a piac hogyan árazza be a bizonytalanságot: egy teljes tiltás fájhat, de világos helyzetet teremt, egy kvótarendszer viszont több kérdést nyitva hagy: hol van még hely, meddig működhet a meglévő engedély, mit dönt a társasház, hogyan ellenőriz az önkormányzat, és lesz-e később újabb szigorítás.

Mi lehet ebből a következő években?

Rövid távon nem várnék látványos áresést Józsefvárosban csak azért, mert megszületett egy szabályozási koncepció. A VIII. kerület árai az elmúlt években sokat emelkedtek, a jobb részek továbbra is keresettek, a belvárosi lokáció pedig önmagában is erős érték.

Ami viszont valószínű, hogy a befektetői vásárlók óvatosabbak lesznek. A jó helyen lévő, jó állapotú, jogilag tiszta, társasházilag rendezett lakások továbbra is kelendők maradhatnak, de a túlárazott, bizonytalan hasznosítású, „majd Airbnb lesz belőle” típusú lakásoknál már nehezebb lesz eladni a történetet.

A hosszú távú bérbeadásra alkalmas, jó elrendezésű lakások értéke közben stabilabb lehet, mert a piac egy része visszatérhet a klasszikusabb befektetési logikához: nem extrém hozamot keres, hanem kiszámítható bérlőt, kezelhető kockázatot és értéktartást.

Ez talán kevésbé izgalmas, mint a turistáknak pörgetett napi díjas modell, de hosszú távon egészségesebb piacot eredményezhet.

Attila

források: bkk.hu, 24.hu, merce.hu, telex.hu, google.com, ingatlan.com