2026 januárjában eltérő pályára került a kereslet és a kínálat a magyar lakáspiacon. Az ingatlan.com friss adatai szerint a kereslet összességében visszafogottabbá vált, de ezen belül az új és a használt ingatlanok iránti igények nagyon eltérő képet mutatnak. A friss kínálat pedig a kertes házak és társasházi lakások dimenziójában mutat teljesen eltérő trendet.

A területi különbségeknél éves szinten a legnagyobb keresletcsökkenés Budapesten, Hajdú-Biharban és Csongrád-Csanádban mérhető, míg Fejér, Tolna, Békés és Bács-Kiskun vármegyékben jóval mérsékeltebb volt a visszaesés mértéke.

A kínálati oldalon még erősebbek az eltérések. Januárban több mint 30 ezer eladó házra és lakásra adtak fel a hirdetést a tulajdonosok és az ingatlanközvetítők, ami 7 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól. Ugyanakkor a lakásoknál 9 százalékos emelkedés látható, a házaknál viszont bő 20 százalékos a csökkenés. A tulajdonosok által januárban feladott társasházi lakáshirdetések száma az elmúlt 10 évben csupán egyszer volt magasabb, mégpedig 2020 elején. Ezt alátámasztja az is, amit a keresleti oldalon látunk, hogy az új építésű lakások iránti érdeklődések jóval kisebb mértékben maradnak el a használt lakóingatlanokétól éves összevetésben.

Az országon belül nagyon jelentősek a különbségek. Komárom-Esztergom vármegyében megduplázódott az eladó társasházi lakások friss kínálata. Csongrád-Csanád, Baranya, Fejér és Győr-Moson-Sopron vármegyében 38-68 százalékos volt a bővülés ebben a szegmensben, de a fővárosban is 29 százalékkal nőtt az eladó társasházi lakások kínálata.

A kereslet és kínálat hatásaként összességében 2026 januárjában több mint 135 ezer aktív hirdetésből válogathatnak a vevők, ami közel 6 százalékos bővülést jelent tavaly januárhoz képest, és az Otthon Start Program szeptemberi indulásához képest is több mint 2 százalékos növekedést mutat. Ezen adat egyértelműen azt mutatja, hogy a jobb kínálatért és jobb árakért való kivárás, valamint a türelem az eladói és a vevői oldalon egyaránt milliókat jelenthet.

forrás: ingatlan.com

Szigorítana az airbnb szabályokon a főváros első kerülete, ahol akár be is tilthatják a rövid távú lakáskiadást. Elsőként a VI. kerületben lépett érvénybe ilyen szigorítás, ahol a kiadó lakások átlagos bérleti díja 1 százalékkal csökkent egy év alatt.

Fazekas Csilla, az I. kerület alpolgármestere és a kormánypárt országgyűlési képviselőjelöltje, facebookra feltöltött videójában elmondta, hogy az ott élők érdekében párbeszédet kezdeményez a szomszédos kerületek polgármestereivel a rövid távú lakáskiadás – népszerűbb nevén airbnb-zés - közös szabályozásáról vagy akár tiltásáról is.

Európa és a világ számos nagyvárosa évek óta egyre szigorúbb szabályokat hoz a rövid távú lakáskiadás korlátozására, amihez idén Budapest is csatlakozott. Airbnb-ügyben a VI. kerület volt az első, amely megtiltotta a rövid távú lakáskiadást. A 2024 nyarán Terézvárosban tartott véleményformáló népszavazás eredményére hivatkozva a kerület vezetése 2026 januárjától megtiltotta a lakáshotelek üzemeltetését. A döntés óta több más városrészben is napirendre került ez a kérdés. „Fontos ugyanakkor, hogy Budapesten 2026 végéig életben van az úgynevezett Airbnb-moratórium. Ennek értelmében 2025 januárja óta nem lehet új airbnb engedélyt szerezni Budapesten, de a már engedélyekkel rendelkező lakásokat rövid távra is bérbe lehet adni belföldi vagy külföldi turistáknak.” - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A legfrissebb, januári adatokat ismertetve a szakember elmondta, hogy a VI. kerületben tavaly év eleje óta érezhető változások történtek albérletpiacon. 2026 januárban a Terézvárosban kiadó használt társasházi lakások havi bérleti díjának középértéke 282,5 ezer forint volt, ami 1 százalékkal kevesebb, mint egy évvel ezelőtt. Ugyanakkor ezzel párhuzamosan a VI. kerületi albérletkínálat viszont közel 1250 darabra nőtt, ami jelentős, 28 százalékos bővülést jelent a 2025 januári szinthez képest. Érdekesség, hogy a Budapesten kiadó társasházi lakások kínálata ugyanebben az időszakan 0,6 százalékkal 9516 darabra csökkent.

A com statisztikáiban látszik, hogy a terézvárosi albérletpiacra nem csak az airbnb-tiltás híre volt hatással az elmúlt egy évben, hanem az Otthon Start Program is, mely miatt sok bérlő vált első lakásvásárlóvá, ami csökkentette az albérletpiaci keresletet. Ennek eredményeként a KSH-ingatlan.com lakbérindex értéke Budapesten szeptember és december között több mint 1 százalékkal csökkent, éves összevetésben pedig 5,6 százalékra mérséklődött a lakbéremelkedés tempója.

Mi várható az I. kerületben?

Az I. kerületben 2026 januárjában a kiadó használt társasházi lakások havi bérleti díjának középértéke 300 ezer volt, ami 4 százalékos drágulást jelent tavaly januárhoz képest. A budavári eladó használt lakások medián négyzetméterára pedig 15 százalékkal közel 1,9 millió forintra nőtt. Balogh László közölte, hogy az I. kerületi airbnb-zés lehetősége rövid távon eleve „befagyasztott” állapotban van az új belépők szempontjából a budapesti moratórium miatt. Egy esetleges kerületi szigorítás hatása elsősorban az aktuális lakáshotel üzemeltetők és tulajdonosok esetében hozhatna változást. “Amennyiben bármely fővárosi kerület a szigorítás mellett döntene, az valószínűleg a kínálat bővülésével járna az eladó és hosszú távra kiadó lakások piacán is. A kínálat bővülése pedig várhatóan tovább lassítaná az albérletárak éves drágulásának ütemét, mivel az otthon start program népszerűsége miatt a bérleti piac jelenleg is keresleti kihívásokkal küszködik.”

forrás: ingatlan.com, KSH lakbérindex

Ha ingatlan eladásán, vételén vagy befektetésen gondolkodsz, 2026-ban egy dolog biztos: nem mindegy, hol, mit és milyen áron. Az ingatlan.com meghívott podcastelni a témában, az alábbiakról beszélgettünk: A piac nem összeomlik, nem robban – hanem szétszakad. Nézzük röviden, mire számíthatsz.

Budapest: lassulás, nem visszaesés

Budapesten 2026-ban nem újabb árrobbanás, hanem inkább mérsékelt emelkedés várható. A reális forgatókönyv az, hogy éves szinten +3–8%, átlagosan 1,25–1,30 millió Ft/m² körüli árszint várható. Ez azt jelenti, hogy a jó lokációjú, jó állapotú ingatlanok továbbra is keresettek lesznek, a túlárazott vagy kompromisszumos lakások viszont hosszabban ragadhatnak a piacon. 2026-ban, ahogy az elmúlt 2-3 évben már egyre jellemzőbben, Budapesten már nem elég “csak kitenni” a hirdetést – stratégia kell. Az OSP értékhatárai komoly tényezők lesznek egész évben: aki csak egy kicsit is a határ fölé áraz, a nullához erősen konvergáló érdeklődőszámmal kalkuláljon. A luxusingatlanok természetesen kivétel, ahogy az OSP-ből más okból kieső (külterület, nyaralók, telkek, stb) ingatlanok is.

Vidéki nagyvárosok: több helyen gyorsabb tempó

Érdekes módon 2026-ban nem Budapest lehet a legdinamikusabb. A vidéki nagyvárosokban – Debrecenben, Győrben, Szegeden, Pécsett – sok esetben gyorsabb drágulás várható, mint a fővárosban. Az átlagos várakozás: +5–12% / év, erős városonkénti eltérésekkel, én nagyságrendileg az alábbi változásokra számítok: Debrecen: közelíthet az 1 millió Ft/m²-hez, Győr, Szeged: stabil 900 ezer Ft/m² felett, Pécs: 750–800 ezer Ft/m² környéke, Miskolc: továbbra is olcsóbb, de élénkülő. A kereslet egy része tudatosan kifelé áramlik Budapestről, az agglomerációs árak is növekedési pályán lesznek, és persze minden fentit befolyásol az 1.5 M Ft-os m² ár határ.

Mozgatórugók

Néhány kulcstényező, amit nem lehet figyelmen kívül hagyni: a vevők árérzékenyebbek, többet válogatnak, jogosan: lesz kínálat bőven és nem kell kapkodniuk. A befektetők óvatosabbak lesznek, többet számolnak, jobb hozamokat remélnek, az új lakások kínálata nő, de egymagában nem old meg mindent, a bérleti piac már nem fűt úgy, mint korábban. Ez együtt egy józanabb, szakmaibb piacot eredményez.
A tanulság az, hogy nem az egész piac drága. Nem az egész piac pörög. Nem minden ingatlan eladhatatlan. A különbséget a reális árazás, a jó pozícionálás, a célzott vevőelérés és egy világos értékesítési stratégia fogja adni.
2026-ban nem az nyer, aki hangos, hanem aki pontos. Professzionáis és megoldásorientált szemléletmód kell, elsődlegesen a minőséggel dolgozva. 

Ha tudok segíteni, keress bizalommal!

Attila, Arton Home