Az ingatlanpiac első ránézésre számokról szól: négyzetméterárak, hozamok, tranzakciószámok. De időről időre jön egy olyan tényező, ami nem jelenik meg az árlistákon, mégis mindent felülír. 2026-ban ez egyértelműen a választások.

Nem azért, mert egyik napról a másikra megváltoztatná a lakásárakat, hanem mert alapjaiban határozza meg azt a gazdasági környezetet, amiben ezek az árak megszületnek.

Egy erős alap, bizonytalan folytatás

A piac egy kifejezetten erős év után fordult rá 2026-ra. 2025-ben országosan 20–30% közötti áremelkedés zajlott le, Budapesten pedig több szegmensben ennél is magasabb volt a drágulás. Ez nemcsak felhúzta az árakat, hanem egyfajta várakozást is kialakított: „ha eddig ment, menni fog tovább is”.

Csakhogy 2026 elején már látszik, hogy ez a lendület megtört. Nem esés van, hanem bizonytalanság. És ennek a bizonytalanságnak a legnagyobb forrása nem a kamatszint vagy az infláció, hanem a politikai kimenetel.

A bizalom ára: GDP és pénzcsapok

Az egyik legbeszédesebb adat, hogy a 2026-os GDP-növekedést a legtöbb előrejelzés mindössze 1,6–2,5% közé teszi (forrás: Reuters, ING elemzések). Ez nem válság, de nem is az a környezet, ami önmagában felhajtja az ingatlanpiacot.

Itt jön be a választás szerepe.

A befektetők – legyen szó hazai nagyobb szereplőkről vagy külföldi tőkéről – nem az aktuális négyzetméterárakat figyelik elsőként, hanem azt, hogy mennyire kiszámítható a környezet. Lesznek-e EU-s források? Mennyire lesz stabil a költségvetés? Merre mozog a forint?

Ezek a kérdések közvetlenül nem az ingatlanról szólnak, de végső soron mégis meghatározzák, hogy mennyi pénz érkezik a piacra.

A „kivárás” mint piaci állapot

Ami most történik, az egy klasszikus kivárási helyzet. Nem összeomlás, nem pánik, hanem egyfajta kollektív lassítás.

A vevők óvatosabbak. Több időt töltenek döntéssel, többet alkudnak, és sokkal inkább összehasonlítanak. A befektetők egy része szintén parkolópályára teszi a döntéseit – nem azért, mert rossznak látja a piacot, hanem mert nem látja még tisztán a következő 1–2 év kereteit.

Ez a fajta kivárás már önmagában is hat a piacra: csökken a tranzakciószám, nő az értékesítési idő, és egyre inkább szétválik a „jó” és a „rossz” ingatlan.

Két forgatókönyv, egy irány

A választás után viszont ez az állapot nem marad fenn sokáig. A piac ugyanis nem szereti a bizonytalanságot – de nagyon gyorsan alkalmazkodik, ha az megszűnik.

Ha a gazdasági környezet stabilizálódik, és a külső források (különösen az EU-s pénzek) kiszámíthatóvá válnak, akkor könnyen jöhet egy újabb élénkülési hullám. Nem 2025-ös tempóban, de érezhetően.

Ha viszont a növekedés gyenge marad, és a költségvetési mozgástér szűk, akkor a piac egy alacsonyabb fordulatszámon stabilizálódik. Ebben az esetben nem az árak esnek nagyot, hanem a dinamika tűnik el.

Ami biztos: nem az árak, hanem a hangulat fordul

A legfontosabb talán az, hogy a választás nem közvetlenül az árakat dönti el, hanem a hangulatot. Márpedig az ingatlanpiacon a hangulat gyakran erősebb, mint bármilyen fundamentum.

2026 eddigi része alapján egy dolog látszik biztosan: a piac nem gyenge, csak óvatos. És ez az óvatosság az, ami a választás után vagy eltűnik – vagy velünk marad.

És hogy ebből mi lesz? Az nem a négyzetméterárakban, hanem a bizalomban dől el - jól látszik ez a bizalom már most az Opus és a 4IG részvényárfolyamán is...

Attila

Éles váltás történt a lakáspiacon: Budapesten a tavaly decemberi csökkenés után februárban ismét lefelé mozogtak az árak. A fővárosban ugyanis 0,5 százalékkal mérséklődtek az árak januárhoz képest, míg az év első hónapjában még 2,9 százalékos volt a drágulási ütem. Éves összevetésben pedig már csak 14,6 százalékos áremelkedéssel zárta a februárt a budapesti piac, ezzel szemben januárban még 20 százalék felett volt ez a mutató – derül ki az ingatlan.com lakásárindexének friss adataiból. Az elemzés arra is rámutat, hogy a fővároson kívül is jelentősen fékeződött az áremelkedés tempója.

A használt lakások helyett egyre többen érdeklődnek az új lakások iránt, mivel a fővárosban már 10 kerületben is találhatók olyan lakásfejlesztések, amely potenciális célpontja lehet az Otthon Start Programban érdekelt elsőlakás-vásárlóknak. Vagyis 1,5 millió forintnál alacsonyabb négyzetméteráron lehet ezeket az új lakásokat megvásárolni, miközben a budapesti használt társasházi lakások négyzetméterárszintje már 1,5 millió forintnál jár. 

A naptárhatással korrigálva januárhoz képest 7,8 százalékkal nőtt az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma. Az új építésűek iránti februári kereslet pedig több mint 18 százalékkal élénkült januárhoz képest. A friss adatokból úgy tűnik, hogy a vevők fizetőképessége Budapesten kívül is kezdi elérni a felső határát, erre utal, hogy országosan felére csökkent a havi drágulás üteme. Februárban 0,7 százalékkal nőttek az árak az első hónaphoz képest, míg januárban még 1,5 százalékos volt a havi árnövekedés tempója. Éves szinten is lassult a lakásdrágulás tempója, ami januárban még 17,5 százalékos, februárban viszont már csak 15,6 százalékos áremelkedést mutatott. Az országos átlag feletti teljesített Pest vármegye, ahol 17 százalékkal nőttek az árak éves összevetésben, valamint Közép-Dunántúl 18,6 százalékos és Dél-Alföld 18,5 százalékos drágulással. 

A használt társasházi lakások nézve Debrecen után Szeged is belépett az egymillió forintos klubba, azaz utóbbi városban már e szint felett van a  használt társasházi lakások medián négyzetméterára. Ez mindkét városban kereken 1 milliós összeget jelent. E szint közelében van Székesfehérvár és Győr is, előbbi városban 998 ezer, utóbbiban 977 ezer forint a medián négyzetméterár.

A Duna House előrejelzése szerint 2026-ban 110–130 ezer közötti adásvétel jellemezheti a piacot, továbbra is élénk, de már jóval tudatosabb vevői magatartás mellett. A januári gyenge kereslet a februárra is rányomta a bélyegét: 8769 ingatlan tranzakció történt, ez ugyan 14 százalékkal több, mint januárban, de 2023 óta a leggyengébb február. 

forrás: ingatlan.com, DH barométer

Február közepén az ingatlan.com adatai szerint közel 12 000 eladásra kínált új építésű lakás és ház szerepelt a hirdetések között, ami 23 %-os növekedés az egy évvel korábbihoz képest. Budapesten az új építésű kínálat több mint 54 %-kal bővült, míg vidéki megyeszékhelyeken 7,5 %-kal, a városokban pedig 24 %-kal lett nagyobb a kínálat.

Tavaly februárhoz képest tehát most jóval több ingatlan közül válogathatnak a vevők – különösen Budapesten –, ami hosszú hónapok óta ritka jelenség volt az alacsony kínálat miatt.

A legfrissebb statisztikák szerint országos szinten még mindig nőnek az árak, de a dinamikájuk lassult az elmúlt hónapokhoz képest.

Budapesten január-februárban a lakásárak havi kb. 2,9 %-kal emelkedtek, ezzel még az országos átlag fölött teljesítettek. A vidéki régiókban az árak havi bontásban inkább stagnáló vagy mérsékeltebb emelkedést mutattak, és a kereslet-kínálat ott is kiegyensúlyozottabb lett.

2025 elején a lakásárak éves növekedése még dupla számjegyű volt: az MNB szerint például 2025 Q3-ban országosan ~21 %, Budapesten ~26 % volt az éves árnövekedés. A mostani számok azt mutatják, hogy bár továbbra is drágulás van, a piac nem folytatja az elmúlt év extrém tempóját.

Mi várható?

Több elemzés szerint 2026-ban tovább nőhetnek az ingatlanárak, de lassabb ütemben, mint 2025-ben, például Budapesten évi ~5 % körül, vidéki városokban akár 7 – 8 % körül. Az új építésű lakások piacán a kínálat nő, különösen Budapesten, ahol az új projektek egy része elérhetőbb áron kerülhet piacra - az Otthon Startnak köszönhetően pedig nagyobb felvevőközönség fordulhat ebbe az irányba.

Ami tehát bizonyos és nem várható változás: az árak nem zuhannak, viszont nem is emelkednek már extrém tempóban, a vevőknek több választási lehetőségük lesz, a piac közelít a hosszabb távú egyensúlyhoz, a támogatott hitelek és az állami programok pedig továbbra is befolyásolhatják a keresletet. Sokminden függ április 12-től, de jó eséllyel erre az évre nagy változás a támogatásokban nem várható. 

forrás: Index, ingatlan.com