Az Airbnb-szabályozás kérdése mostanra szinte minden belvárosi kerületben napirendre került Budapesten. A legfrissebb fejlemény, hogy a VIII. kerületi önkormányzat is társadalmi egyeztetésre bocsátotta a rövid távú lakáskiadás szabályozására vonatkozó terveit. Ezzel a IX. kerület kivételével gyakorlatilag az összes belső kerület foglalkozik a lakáshotelek jövőjével.

Továbbra is a belváros az Airbnb-központ

Bár országos szinten nem tűnik óriásinak a rövid távú lakáskiadás súlya, Budapest belső kerületeiben már egészen más a helyzet. Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosban közel 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, és ezek több mint 80 százaléka mindössze hat kerületben koncentrálódik.

A számok különösen beszédesek:

• Budapest teljes lakásállományának nagyjából 1 százaléka érintett rövid távú kiadásban
• az I., V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben viszont ez az arány már meghaladja a 4 százalékot

A legnagyobb Airbnb-kínálat továbbra is Erzsébetvárosban található, ahol több mint 3200 lakáshotel működik. Ezt követi Józsefváros több mint 1700, majd Belváros közel 1200 rövid távra kiadott lakással.

Még mindig sokkal többet hoz az Airbnb

Nem véletlen, hogy a befektetők ragaszkodnak ehhez a modellhez. A számok alapján a rövid távú kiadás továbbra is jóval magasabb bevételt termel, mint a hagyományos albérleteztetés.

Az V. kerületben például:

• az Airbnb-ből származó havi átlagos bevétel: 725 ezer Ft
• a hosszú távú bérleti díj átlaga: 350 ezer Ft

Hasonló a helyzet a többi belvárosi kerületben is:

A 2026-os április olyan volt az ingatlanpiacon, mint amikor egy hosszú sprint után a futó nem áll meg, csak végre vesz egy nagy levegőt. Nem omlott össze semmi, nem fordult meg a világ, nem jött el a „most aztán mindenki féláron vesz lakást” korszak. De az is látszik, hogy a tavalyi lendület után a piac kezd visszatérni egy emberibb tempóhoz - és ez talán nem is baj.

Kevesebb adásvétel, de nem halott piac

A Duna House becslése szerint 2026 áprilisában országosan 9 815 lakóingatlan-adásvétel történt. Ez nagyjából 15%-kal kevesebb, mint a márciusi, 11 700 körüli szint, de nem egy drámai zuhanás, inkább visszarendeződés.

A januári 7 500 körüli tranzakció után februárban és márciusban látványosabb élénkülés jött, áprilisban viszont a piac alacsonyabb fokozatra kapcsolt. Ebben benne lehetett a húsvét, a választások utáni kivárás, és az is, hogy a vevők egyszerűen elkezdtek számolni - mert számolni most nagyon kell.

A hitelpiac még mindig tolja a szekeret

A lakáshitelezés közben továbbra is erős. Áprilisban a lakáscélú jelzáloghitel-szerződések összege elérhette a 240 milliárd forintot, ami a tavaly áprilisi MNB-adatokhoz képest több mint 79%-os növekedés.

Vagyis nem arról van szó, hogy eltűntek a vevők. Inkább arról, hogy máshogy viselkednek: nem rohannak vakon,  nem vesznek meg bármit, csak mert „úgyis drágább lesz”. Egyre többen nézik meg, hogy mit bír el a havi törlesztő, mennyire reális az ár, és van-e a piacon jobb alternatíva.

Ez pedig egészségesebb piacot jelent.

Budapest: több lakás, kevesebb varázslat

A legérdekesebb történet most Budapesten zajlik. Az ingatlan.com adatai alapján a fővárosi lakóingatlan-kínálat egy év alatt 27 ezerről 34 ezerre nőtt, vagyis 25%-kal bővült. A használt társasházi lakásoknál még látványosabb a változás: 40% feletti kínálatnövekedés történt, miközben a medián négyzetméterárak ebben a szegmensben csak 7%-kal emelkedtek. Ez nem azt jelenti, hogy Budapest olcsó lett. Nem lett.

Azt jelenti, hogy a „felteszem drágán, majd valaki úgyis megveszi” stratégia kezd fáradni. A jó lakás, jó helyen, jó állapotban továbbra is gyorsan elkel. A túlárazott, sötét, zajos, elhanyagolt, „kis ráfordítással álomotthon” típusú csodák viszont egyre kevésbé tudnak elbújni a piaci lendület mögött.

Végre kezd visszatérni az alku, a mérlegelés, és az a mondat, amit eladóként senki sem szeret hallani: „Még megnézünk párat.”

Minden szegmensben nőtt az értékesítési idő, van, ahol 30-35 százalékkal, látható/érzékelhető, hogy a vevők racionális döntéseket hoznak, nem kapkodnak. 

Vidéken sem mindegy, hol nézzük

Budapesten kívül sem egységes a kép. Tatabányán például megduplázódott az eladó társasházi lakások száma, Debrecenben pedig 66%-kal nőtt a kínálat. Közben ezekben a városokban a medián négyzetméterárak 11–12%-kal emelkedtek.

Ez jól mutatja, hogy a vidéki nagyvárosok továbbra is erősek, de ott sem lehet már bármit bármennyiért eladni.

A vevők fejében egyre erősebben ott van a megfizethetőség. Nemcsak az számít, hogy mennyi az ár, hanem az is, hogy mennyi marad utána életre.

A piac normalizálódik

Az OTP márciusban arról beszélt, hogy 2026-ban a lakáspiac nyugodtabb, kiegyensúlyozottabb működés felé mehet: lassuló áremelkedés, bővülő kínálat, csökkenő túlárazottság, ez áprilisban már nem csak elemzői mondatnak tűnt, hanem piaci valóságnak.

A tavalyi év végére a túlárazottság csúcsközeli szintre emelkedett, az OTP szerint akár 25% felett is lehetett. Ha a kínálat tovább bővül, miközben a vevők óvatosabbak lesznek, akkor 2026 egyik fő sztorija nem az lesz, hogy eltűnik a kereslet, hanem az, hogy a rosszul árazott ingatlanok büntetést kapnak.

Nem jogi értelemben. Piaci értelemben: kevesebb telefon, kevesebb megtekintés, hosszabb értékesítési idő, végül árkorrekció.

Új építés: most még kevés, később sok lehet

Az új lakásoknál továbbra is klasszikus időbeli csúszás van. Amit ma engedélyeznek, az nem holnap lesz kulcsrakész. Közben áprilisban megjelent a 81/2026. kormányrendelet, amely az Otthon Start keretében megvalósuló lakásépítéseket kiemelt beruházássá minősíti, gyorsabb engedélyezéssel és rugalmasabb feltételekkel.

Ez hosszabb távon hozhat több új lakást, de a jelenlegi piacon még nem oldja meg azonnal a kínálati problémákat.

A fejlesztők készülnek, a vevők számolnak, a piac pedig próbálja kitalálni, hogy az Otthon Start, a hitelkamatok, az árplafonok és a valós fizetőképesség együtt milyen új egyensúlyt hoznak.

Mit jelent ez eladóként?

Azt, hogy 2026 tavaszán már nem elég „kitenni” az ingatlant.

Kell jó ár, jó fotó, jó alaprajz, jó szöveg, és kell egy reális stratégia. A piac nem lett vevői piac, de már nem is az a vad eladói piac, ahol minden hibát megbocsátott a lendület.

A jó ingatlan továbbra is jó ingatlan.

Csak most már a középszerűnek is annak kellene látszania, vagy legalább nem luxusáron szerepelnie.

Mit jelent vevőként?

Azt, hogy végre van levegő.

Nem mindenhol, nem minden ársávban, és nem minden lakástípusnál, de egyre több helyen lehet válogatni. A hitel továbbra is drága döntés, az árak nem estek vissza, de a kínálat bővülése miatt már több az összehasonlítási lehetőség.

Ez pedig a vevő legjobb barátja.

Nem az alkuval kezdődik a jó vétel, hanem azzal, hogy tudjuk, mihez képest alkuszunk.

Április tanulsága

A 2026 áprilisi ingatlanpiac nem fékezett satut. Inkább levette a lábát a gázról.

A forgalom visszább vett, a hitelezés erős maradt, a kínálat látványosan nőtt, az árak pedig még emelkednek, de már nem mindent visznek magukkal.

Ez nem rossz hír.

Ez az a piac, ahol újra számít a szakértelem, az árazás, a felkészítés és az, hogy valaki ne csak eladni akarjon egy ingatlant, hanem értse is, mi történik körülötte.

És talán ez az ingatlanpiacnak is jót tesz.

Attila

források: Index.hu, Portfolio.hu, Telex.hu, ingatlan.com, ado.hu

A 2026-os választások után néhány nappal az ingatlanpiac még nem egy lezárt történet, hanem inkább egy félbehagyott mondat. Mindenki érzi, hogy valami változik, de még senki sem tudja pontosan, merre billen az egyensúly. És talán épp ez a legizgalmasabb benne.

Az Arton Home szemléletében az ilyen időszakok különösen fontosak. Ilyenkor nem elég gyorsnak lenni vagy tapasztaltnak tűnni – ilyenkor valóban érteni kell a piac mögötti folyamatokat, mert az ügyfelek nem adatokat várnak, hanem kapaszkodókat.

Egy piac, ami már nem egy irányba mozog

Az elmúlt években megszoktuk, hogy az ingatlanpiac szinte egyetlen irányba halad: felfelé. Most viszont valami finoman megváltozott. A számok még mindig növekedést mutatnak, de a történet mögött már sokkal árnyaltabb kép rajzolódik ki.

A forgalom például újra erősödik. Több az adásvétel, több az érdeklődő, mintha a piac túljutott volna egy rövid kivárási időszakon. Ugyanakkor ezzel párhuzamosan a kínálat is látványosan bővül, különösen Budapesten. Több lakás kerül fel a piacra, több lehetőség közül lehet választani, és ez már önmagában elkezdi átrendezni az erőviszonyokat.

Ami ebből igazán érdekes: a kereslet még mindig jelen van, de már nem minden áron. A vevők válogatnak, összehasonlítanak, és egyre tudatosabbak. Ez pedig azt jelenti, hogy a piac már nem az eladók kizárólagos terepe.

Ha csak a statisztikákat néznénk, könnyű lenne azt mondani, hogy minden rendben van. A hitelpiac erős, a tranzakciók száma nő, a lakbérek emelkednek. De a számok mögött most sokkal inkább egy hangulatváltozás zajlik.

A kínálat bővülése például nem csak azt jelenti, hogy több lakás van eladó. Azt is jelenti, hogy a vevők végre kapnak levegőt. Már nem kell az első megfelelő ingatlanra azonnal lecsapniuk, és ez önmagában visszahoz egy egészségesebb döntési tempót a piacra.

Közben a hitelezés továbbra is erős támasz. A támogatott konstrukciók és a banki aktivitás fenntartják a keresletet, ami megakadályozza, hogy a piac hirtelen visszaessen. Inkább egy lassuló, de stabil növekedési pálya rajzolódik ki.

Az új építésű lakásoknál pedig egy klasszikus időbeli csúszás látszik. Most még kevés az átadás, de a megugró engedélyszámok azt üzenik, hogy a fejlesztők már a következő évekre készülnek. Ez azt jelenti, hogy amit ma kínálati hiánynak érzünk, az néhány éven belül akár túlkínálatba is fordulhat – de ez még nem a jelen, hanem a közeljövő története.

Budapest: még mindig erős, de már nem verhetetlen

Budapest mindig külön történet, és ez most sincs másként. A főváros továbbra is a piac motorja, de már nem ugyanazzal a lendülettel, mint korábban.

Ami leginkább érzékelhető, az a választék növekedése. Több lakás közül lehet válogatni, ami azt jelenti, hogy a vevők össze tudják mérni az opciókat. Ez pedig visszahozza az alkut, a mérlegelést, a „nem most, hanem inkább egy jobbat” hozzáállást.

Ettől függetlenül a jó ingatlanok helyzete nem változott. Egy jó lokációban lévő, igényesen felújított vagy jól tervezett lakás továbbra is gyorsan gazdára talál. A különbség inkább ott van, hogy a középszerű már nem tud elbújni a piaci lendület mögött.

A mi tapasztalataink szerint ma már nem az számít, hogy egy ingatlan „fent van-e a piacon”, hanem az, hogy hogyan van jelen. A pozicionálás, a történet, az élmény – ezek döntik el, hogy egy lakásból otthon lesz-e valaki számára.

Vidék: egyre inkább külön világok

Ami országos szinten talán a legnagyobb változás, az az, hogy egyre kevésbé beszélhetünk egységes magyar ingatlanpiacról. A különbségek nőnek, és ezzel együtt az egyszerű válaszok eltűnnek.

Vannak térségek, ahol még mindig erős az áremelkedés, és vannak, ahol már inkább stagnálás látszik. Ez azt jelenti, hogy a „mi történik a piacon?” kérdésre ma már nem lehet egyetlen mondattal válaszolni. Inkább úgy érdemes feltenni: mi történik azon a környéken, ahol te dönteni szeretnél?

És mindeközben ott van a politika

A választások után a piac természetesen figyel. Nem pánikol, nem rohan, hanem kivár. Ez egyfajta csendes átmeneti állapot, ahol mindenki próbálja értelmezni, mi jön.

Lesznek-e új lakhatási programok? Hozzányúlnak-e a bérlakáspiachoz? Változik-e az adózási környezet? Ezek most mind nyitott kérdések, és bár a válaszok még nincsenek meg, a piac már elkezdte beárazni a lehetőségeket.

Ez a bizonytalanság viszont nem feltétlenül rossz. Inkább egy olyan tér, ahol a tudatos döntések felértékelődnek.

Mit jelent ez valójában?

Ha egy lépéssel hátrébb lépünk, akkor a kép meglepően tiszta. Nem egy összeomló piacot látunk, és nem is egy újabb kontroll nélküli árrobbanást. Inkább egy olyan rendszert, ami elkezd egyensúlyt keresni.

A kínálat nő, a kereslet még tart, a finanszírozás működik, a szabályozás pedig alakul. Ezek együtt nem drámai fordulatot, hanem egy lassabb, érettebb működést vetítenek előre.

Az Arton Home ebből egy dolgot emel ki: ebben a környezetben már nem az nyer, aki gyorsan lép, hanem az, aki jól dönt. 2026 nem az a év lesz, amikor „csak venni kell, mert úgyis drágább lesz”. És nem is az, amikor mindenki kivár. Hanem az az év, amikor végre újra értelmet nyer egy kérdés, amit az elmúlt időszak kicsit háttérbe szorított:

ez az ingatlan valóban nekem való otthon – vagy csak egy jó üzletnek tűnik? És talán pont itt kezdődik az igazi különbség.

Attila