Ha ingatlan eladásán, vételén vagy befektetésen gondolkodsz, 2026-ban egy dolog biztos: nem mindegy, hol, mit és milyen áron. Az ingatlan.com meghívott podcastelni a témában, az alábbiakról beszélgettünk: A piac nem összeomlik, nem robban – hanem szétszakad. Nézzük röviden, mire számíthatsz.

Budapest: lassulás, nem visszaesés

Budapesten 2026-ban nem újabb árrobbanás, hanem inkább mérsékelt emelkedés várható. A reális forgatókönyv az, hogy éves szinten +3–8%, átlagosan 1,25–1,30 millió Ft/m² körüli árszint várható. Ez azt jelenti, hogy a jó lokációjú, jó állapotú ingatlanok továbbra is keresettek lesznek, a túlárazott vagy kompromisszumos lakások viszont hosszabban ragadhatnak a piacon. 2026-ban, ahogy az elmúlt 2-3 évben már egyre jellemzőbben, Budapesten már nem elég “csak kitenni” a hirdetést – stratégia kell. Az OSP értékhatárai komoly tényezők lesznek egész évben: aki csak egy kicsit is a határ fölé áraz, a nullához erősen konvergáló érdeklődőszámmal kalkuláljon. A luxusingatlanok természetesen kivétel, ahogy az OSP-ből más okból kieső (külterület, nyaralók, telkek, stb) ingatlanok is.

Vidéki nagyvárosok: több helyen gyorsabb tempó

Érdekes módon 2026-ban nem Budapest lehet a legdinamikusabb. A vidéki nagyvárosokban – Debrecenben, Győrben, Szegeden, Pécsett – sok esetben gyorsabb drágulás várható, mint a fővárosban. Az átlagos várakozás: +5–12% / év, erős városonkénti eltérésekkel, én nagyságrendileg az alábbi változásokra számítok: Debrecen: közelíthet az 1 millió Ft/m²-hez, Győr, Szeged: stabil 900 ezer Ft/m² felett, Pécs: 750–800 ezer Ft/m² környéke, Miskolc: továbbra is olcsóbb, de élénkülő. A kereslet egy része tudatosan kifelé áramlik Budapestről, az agglomerációs árak is növekedési pályán lesznek, és persze minden fentit befolyásol az 1.5 M Ft-os m² ár határ.

Mozgatórugók

Néhány kulcstényező, amit nem lehet figyelmen kívül hagyni: a vevők árérzékenyebbek, többet válogatnak, jogosan: lesz kínálat bőven és nem kell kapkodniuk. A befektetők óvatosabbak lesznek, többet számolnak, jobb hozamokat remélnek, az új lakások kínálata nő, de egymagában nem old meg mindent, a bérleti piac már nem fűt úgy, mint korábban. Ez együtt egy józanabb, szakmaibb piacot eredményez.
A tanulság az, hogy nem az egész piac drága. Nem az egész piac pörög. Nem minden ingatlan eladhatatlan. A különbséget a reális árazás, a jó pozícionálás, a célzott vevőelérés és egy világos értékesítési stratégia fogja adni.
2026-ban nem az nyer, aki hangos, hanem aki pontos. Professzionáis és megoldásorientált szemléletmód kell, elsődlegesen a minőséggel dolgozva. 

Ha tudok segíteni, keress bizalommal!

Attila, Arton Home

Eltelt 2025, nagy hóban írom első 2026-os blogbejegyzésem, melyből Heti Autózós is fog forogni. Boldog új évet mindenkinek!

A keresleti adatok alapján megfogalmazott várakozásokat a lakásárak is visszaigazolták, ugyanis 2025 decemberében tovább lassult lakásáremelkedés Magyarországon. Az országos átlagban az év utolsó hónapjában mindössze 0,4 százalékkal nőttek az árak. Budapesten pedig még a novemberinél is erősebb, havi 0,7 százalékos lakásárcsökkenést hozott a december – derül ki az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexéből, amely a decemberre és a múlt év egészére vonatkozó lakásár változásokat mutatja be.

Budapesten a vevők fizetőképessége elérte a plafont, ami gátat szabott a drágulásnak. A kereslet október óta már nem tudja fenntartani a korábbi növekedési ütemet, ami gyorsan megjelent a fővárosi lakásárak alakulásában is. Pest vármegyében szintén érdemi lassulás következett be. A novemberi 1,7 százalékos havi drágulás decemberre bőven 1 százalék alá csökkent, vagyis az áremelkedés üteme egyetlen hónap alatt látványosan lassult a fővárosi agglomerációban is. Az ország többi részén összességében nem történt jelentős fordulat, ugyanakkor Közép- és Dél-Dunántúlon az elmúlt hónapok átlagánál nagyobb tempójú áremelkedés volt tapasztalható. Ez elsősorban az év közbeni korrekciónak tekinthető, mivel az év második felében a Kelet-Magyarországi régiók árai tempósabban nőttek a Nyugat-Magyarországi lakások árainál.

Bár havi szinten a vevők számára kedvezően alakultak az árak decemberben, 2025 egészében az egy évvel korábbihoz képest jelentősen nőttek az árak. Országosan 18 százalékkal, Budapesten pedig 20 százalékkal. Balogh László azonban elmondta, hogy az első félévben ennél még jóval tempósabb volt az éves drágulás, de összességében az éves mutatót a bázishatás mérsékelte. 2024 végén ugyanis már érezhetően növekedni kezdtek az árak az állampapírokból kiszálló és a lakáspiacra visszatérő befektetők aktivitása miatt. Szintén figyelemre méltó, hogy Budapest után nem a dunántúli térségekben, és nem is Pest vármegyében volt a legnagyobb éves áremelkedés, hanem az Észak-Alföldön, ahol 19,1 százalékkal nőttek az árak 2025-ben.

A lakásárak alakulása továbbra is szorosan együtt mozog a kereslet változásával. Október óta a kereslet lanyhulása az addigi drágulást stagnálássá alakította. Ennek hátterében egyrészt az áll, hogy sok vásárló elérte a fizetőképességének felső határát, másrészt Budapesten az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-sapkája érezhetően visszafogta áremelkedést.

Több budapesti kerületben a használt lakások a múlt év utolsó hónapjaiban alig mutattak változást. A XXIII. kerületben a december végére 817 ezer forintra csökkent az átlagos négyeztméterár a szeptemberi 831 ezer forintról. Az egyik legnépszerűbb és legjelentősebb választékot nyújtó XIII. kerületben a múlt év gégén közel 1,6 millió forint volt az átlag, ami lényegében megegyezik a szeptember eleji értékkel.

Szeptember eleje óta mindössze 1-2 százalékos drágulás, azaz majdnem stagnálás jellemezte az I., az V., a VI. és a III. kerületet is. „Elsősorban a drágább városrészekben látható árkorrekció, ami annak is köszönhető, hogy ezekben a kerületekben már az otthon start program indulása előtt is a másfél millió forintot közelében jártak a négyzetméterárak” – fogalmazott Balogh László.

Debrecenben év végére a használt lakások és házak átlagos négyzetméterára elérte az egymillió forintot, míg a legolcsóbb vármegyeszékhely Salgótarján lett 289 ezer forintos árszinttel. A nagyvárosok lakóingatlanjainak felértékelődését jól jellemzi, hogy már négy olyan vármegyeszékhely van, ahol az átlagos négyzetméterár meghaladja a 900 ezer forintot. Szegeden 955 ezer, Székesfehérváron 923 ezer, Győrben 922 ezer, Veszprémben pedig 913 ezer forint az eladó lakások és házak átlagos négyzetméterára.

forrás: ingatlan.com

Folytatódott a lakbérek csökkenése novemberben a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint. Országosan és a fővárosban egyaránt 0,8 százalékkal csökkentek a lakbérek októberhez képest.

Ez volt a harmadik hónap, amikor mindkét piacon csökkenés tapasztalható havi összevetésben. Éves szinten azonban a bérleti díjak továbbra is emelkedést mutatnak: országosan a bérleti díjak 6,2 százalékkal, Budapesten pedig 5,6 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban.

Az albérletpiaci drágulás kifulladásához a kereslet és a kínálat idei változása is hozzájárult. Az ingatlan.com adatai szerint 2025-ben a kiadó lakások iránti kereslet 13,8 százalékkal csökkent 2024-hez képest. A fővárosi kerületekben 14,4 százalékos, a vármegyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 16,7 százalékos visszaesés tapasztalható, míg a városokban összességében 7,9 százalékkal csökkent a kiadó lakások iránti telefonos érdeklődések száma.

Ezzel párhuzamosan nőtt a friss kínálat. 2025-ben több mint 90 ezer kiadó lakóingatlanhirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők, ami 7 százalékkal több mint 2024-ben.

Az ingatlan.com adataiból kiderül az is, hogy a december elején Budapesten a bérleti díjak középértéke havi 260 ezer forintot tett ki. A legnagyobb kínálattal rendelkező kerületek közül a XIII. kerületben 260 ezer, míg a XI. kerületben 270 ezer forint a mediánérték. A legdrágább városrész a II. kerület 362 ezer forinttal, a legolcsóbb pedig a XXIII. kerület, amely 180 ezer forintos medián lakbérrel kezdte az év utolsó hónapján.

A vármegyeszékhelyek közül Debrecenben 230 ezer, Győrben és Székesfehérváron egyaránt 200 ezer, Pécsen és Veszprémben 180-180 ezer, Szegeden 179,5 ezer, Kecskeméten 160 ezer, Miskolcon pedig 130 ezer a havi bérleti díjak középértéke.

forrás: ingatlan.com