Új lakáshitelek, jelentős felújítási támogatások és bérlakásépítési program – ezek lehetnek a 2027-es költségvetés legfontosabb ingatlanpiaci intézkedései.

Az egyik legnagyobb változás az Otthon Start program átalakítása, megszüntetése. Helyét a Wekerle Plusz venné át, amely a 18–41 éves korosztálynak új lakás vásárlására vagy építésére fix 3%-os, használt lakás vásárlására pedig fix 5%-os kamatozású hitelt biztosítana.

Új lakástakarékprogram is indulna: az első öt év megtakarításait 10%-kal, a hatodik évtől 20%-kal egészítené ki az állam.

A CSOK, a falusi CSOK és a babaváró hitel szabályai változatlanok maradnának, ahogy az új építésű lakások kedvezményes, 5%-os áfakulcsa is.

Az energetikai felújítások támogatása is jelentősen bővülne. Akár 15 millió forintos, fix 3%-os hitel, valamint 30–50%-os, maximum 7,5 millió forintos vissza nem térítendő támogatás segíthetné a korszerűsítést. A lehetőségeket társasházakra és panellakásokra is kiterjesztenék.

A megfizethető bérlakások és kollégiumi férőhelyek fejlesztésére 2027-ben 30 milliárd forint uniós forrást különítenének el, a következő három évben pedig további 550 millió eurót fordítanának erre.

Mit jelenthet mindez az ingatlanpiacon?

Az új intézkedések átrendezhetik a keresletet. Az új építésű ingatlanok kedvezőbb finanszírozása erősítheti ezt a szegmenst, míg a felújítási támogatások a korszerűsítésre szoruló ingatlanok iránti érdeklődést növelhetik.

A következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy az új támogatások milyen feltételekkel és pontosan mikortól lesznek elérhetők, de az biztos, hogy a 2026 végi ingatlanpiacot már most láthatóan azok az OSP-kompatibilis lakások és ügyfelek fogják mozgatni, akik jövőre jó eséllyel kiszorulnának a programból. 

Attila

Fontos: a fenti intézkedések a 2026. október 19-én bejelentett költségvetési tervek, nem minden részletében végleges szabályok. forrás: Telex

Érdekes helyzet alakult ki az albérletpiacon: szeptemberben már lefelé mozdultak a bérleti díjak, miközben a kiadó lakások kínálata kétéves mélypontra esett.

Vagyis rövid távon valamivel jobb helyzetbe kerültek a bérlők, hosszabb távon viszont pont a szűkülő kínálat lehet az, ami ismét felfelé nyomhatja az árakat.

A KSH–ingatlan.com szeptemberi lakbérindexe szerint országosan 0,2 százalékkal, Budapesten pedig 0,1 százalékkal csökkentek a lakbérek augusztushoz képest. Éves szinten azért még mindig drágábbak az albérletek: országosan 6, Budapesten 5,3 százalékkal.

Hónapról hónapra már inkább lefelé mozognak az árak

A szeptemberi árcsökkenés nem csak Budapesten jelent meg.

A lakbérek havi változása: Dél-Dunántúl: -3,7%, Közép-Dunántúl: -2,2%, Dél-Alföld: -1,4%, Pest vármegye: -1%, Észak-Alföld: 0%, Nyugat-Dunántúl: +0,4%, Észak-Magyarország: +1,9%

Vagyis a legtöbb régióban már csökkentek az árak szeptemberben.

Éves alapon persze még mindenhol pluszban vagyunk. A legerősebb drágulás Észak-Alföldön történt, +8,8 százalékkal, Észak-Magyarországon +7,5, Dél-Alföldön pedig +6,9 százalék volt az éves növekedés.

A fontosabb történet viszont a kínálat

Október elején mindössze 15,4 ezer kiadó lakás és ház szerepelt országosan az ingatlan.com kínálatában. Ez egy hónap alatt 5,3 százalékos, egy év alatt pedig 11,9 százalékos visszaesés. Két éve nem volt ilyen kevés kiadó ingatlan a piacon. Budapesten valamivel több mint 9 ezer kiadó ingatlanból lehetett választani, ami -6,9% egy hónap alatt, -12% egy év alatt.

A megyeszékhelyeken még durvább a helyzet. Ott nagyjából 4 ezer kiadó lakás maradt a kínálatban, ami éves szinten 16,6 százalékos csökkenés. Magyarul: egy év alatt nagyjából minden hatodik kiadó ingatlan eltűnt a megyeszékhelyek kínálatából.

Budapest: 260 ezer forint egy átlagos albérlet

Budapesten október elején 260 ezer forint volt a medián bérleti díj. Ami különösen érdekes: pontosan ugyanennyi volt egy évvel korábban is. Tehát hiába mutat a lakbérindex éves alapon 5,3 százalékos emelkedést, a jelenlegi kínálat mediánja gyakorlatilag stagnál.

Kerületenként persze továbbra is óriási a különbség: II. kerület: 350 ezer Ft, V. kerület: 350 ezer Ft, XX. kerület: 200 ezer Ft, XXI. kerület: 200 ezer Ft. Vagyis Budapesten belül havi 150 ezer forintos különbség is lehet a jellemző bérleti díjak között.

Vidéken Debrecen továbbra is külön liga

A megyeszékhelyek között Debrecen a legdrágább, 220 ezer forintos medián havi bérleti díjjal. Érdekesség, hogy ez 10 ezer forinttal kevesebb, mint egy évvel korábban. Szegényebb árszinteken egészen más számokat látunk: Békéscsaba: 120 ezer Ft, Szekszárd: 120 ezer Ft, Miskolc: 130 ezer Ft.

Vagyis Debrecenben jelenleg majdnem kétszer annyiba kerül egy tipikus albérlet, mint Békéscsabán vagy Szekszárdon.

Miért tűnnek el a kiadó lakások?

Az ingatlan.com szerint a háttérben részben a befektetői piac gyengülése áll. A lakbérek már nem nőnek olyan gyorsan, mint korábban, miközben a lakásárak továbbra is magasak. Ez egyszerűen rontja a bérbeadás hozamát. Ha pedig kevesebb befektető vásárol lakást kiadási céllal, idővel kevesebb ingatlan jelenik meg az albérletpiacon is. És itt jön a mostani helyzet furcsasága: a lakbérek éppen csökkennek, miközben a kínálat is csökken.

Ez rövid távon jó hír a bérlőknek, hosszabb távon viszont veszélyes lehet. Ha tovább fogy a kiadó lakások száma, miközben a kereslet nem tűnik el, az előbb-utóbb ismét felfelé húzhatja a bérleti díjakat.

A nagyobb kérdés inkább az, hogy mi történik akkor, ha közben tovább fogy a kiadó lakások száma.

Mert könnyen lehet, hogy a következő időszakban már nem az ár lesz az albérletkeresők legnagyobb problémája, hanem egyszerűen az, hogy egyre kisebb választékból kell megtalálniuk a megfelelő lakást.

Attila

Forrás: KSH–ingatlan.com lakbérindex, 2026. szeptember.

A nyári lassulás után szeptemberben újra megmozdult a hazai ingatlanpiac. A Duna House becslése szerint 9 385 lakóingatlan-adásvétel történt, ami augusztushoz képest 16,2 százalékos növekedés.

Ez már jól látható élénkülés, de azért érdemes helyén kezelni: éves összevetésben még mindig jóval gyengébb a piac, mint tavaly ilyenkor.

Visszatértek a vevők(?)

A 16,2 százalékos havi növekedés azt mutatja, hogy az ősz valóban több vevőt hozott vissza a piacra. Ez részben szezonális jelenség is: szeptember hagyományosan aktívabb hónap, mint a nyár vége.

Ettől függetlenül a fordulat látható. A kérdés inkább az, hogy egyszeri szeptemberi visszapattanásról van-e szó, vagy az év végéig kitart az élénkülés. 

Tavalyhoz képest azért még mindig nagy a visszaesés

Ha az egy évvel korábbi szeptemberrel hasonlítjuk össze az adatokat, már egészen más kép rajzolódik ki.

A tranzakciószám 30,1 százalékkal maradt el 2025 szeptemberétől. Ez elsőre elég drasztikusan hangzik, de ugyanaz a probléma torzítja az összehasonlítást, amelyet az elmúlt hónapokban többször is láttunk: 2025 őszén indult az Otthon Start Program, az azt megelőző és követő időszakban pedig rendkívüli keresleti hullám jelent meg a piacon. A tavalyi szeptember tehát nem egy átlagos hónap volt, hanem az év egyik forgalmi csúcsa. 

Éppen ezért most sokkal többet mond a havi +16 százalék, mint az éves -30 százalék.

Idén eddig nagyjából 83 ezer lakás cserélt gazdát

A Duna House becslése alapján 2026 első kilenc hónapjában mintegy 83 ezer lakóingatlan-adásvétel történt Magyarországon. A jelenlegi ütem alapján az éves tranzakciószám szerintük valahol a 100–120 ezres sáv közepe körül alakulhat.

Ez jóval elmarad a magyar ingatlanpiac legerősebb időszakaitól, vagyis a szeptemberi élénkülés ellenére továbbra sem beszélhetünk kimondottan erős tranzakciós piacról. Inkább azt látjuk, hogy a nyári mélypont után normalizálódik valamelyest a forgalom.

A hitelpiac viszont egészen más sebességgel megy

Talán a szeptemberi adatok legérdekesebb része nem is a tranzakciószám, hanem a lakáshitelezés: a Credipass becslése szerint szeptemberben 239 milliárd forint értékben köthettek lakáscélú jelzáloghitel-szerződéseket.

Ez ugyan 6,3 százalékkal alacsonyabb az augusztusi értéknél, viszont 112,2 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban. 

Magyarul: miközben az adásvételek száma éves szinten 30 százalékkal visszaesett, a lakáshitel-volumen több mint duplájára nőtt. Ez már önmagában elég jól mutatja, mennyire átalakult a piac.

Kevesebb tranzakció, nagyobb hitelek

A két számot együtt érdemes nézni. Ha kevesebb ingatlan cserél gazdát, miközben a teljes hitelvolumen több mint kétszerese a tavalyinak, akkor egyértelműen nő a finanszírozás szerepe. Ennek több oka is lehet: egyrészt az ingatlanárak az elmúlt időszakban jelentősen emelkedtek, ezért ugyanahhoz az ingatlanhoz ma nagyobb összegű hitelre lehet szükség, másrészt az Otthon Start és más támogatott konstrukciók miatt a hitelből vásárlók aránya is magasabb lehet.

A lényeg viszont az, hogy a jelenlegi piacot sokkal erősebben mozgatja a banki finanszírozás, mint néhány évvel ezelőtt.

Mit jelent ez az eladóknak?

A szeptemberi élénkülés jó hír, de szerintem ebből még nem érdemes azt a következtetést levonni, hogy ismét minden ingatlan gyorsan és bármilyen áron eladható.

Az előző hónapok adatai alapján továbbra is:

• hosszabbak az értékesítési idők,
• erősebb az alku,
• nagyobb a kínálat,
• és a vevők sokkal tudatosabban választanak.

Vagyis több vevő jelent meg, de ettől még nem lett kevésbé fontos a megfelelő induló ár, sőt: egy élénkülő, de továbbra is szelektív piacon még látványosabban elválhat egymástól a jól és rosszul árazott ingatlanok teljesítménye.

Ősszel jöhet a valódi teszt

A szeptemberi +16,2 százalékos havi forgalomnövekedés mindenképpen pozitív jel, de szerintem az igazán érdekes adat majd október és november lesz. Ha a tranzakciószám továbbra is 9–10 ezer körül vagy afölött marad, akkor már valóban beszélhetünk arról, hogy a nyári megtorpanás után stabilizálódott az ingatlanpiac. Ha viszont szeptember csak egy szezonális felpattanás volt, akkor az év hátralévő részében ismét visszafogottabb számokat láthatunk.

Egyelőre tehát a legpontosabb megfogalmazás talán ez: az ingatlanpiac megindult, de még nem gyorsult fel igazán.

És talán még ennél is fontosabb, hogy a tranzakciószámoknál jelenleg sokkal látványosabb történet zajlik a hitelpiacon.

Attila

Forrás: Duna House havi tranzakciószám-becslés és Credipass jelzáloghitel-előrejelzés, az Otthontérkép Magazin összefoglalója alapján.