Mindenki azt hallja minden médiumból, mennyire faszául száguld az ingatlanpiac, minden vackot el lehet most adni, de ez csak részben igaz. Az tény, hogy jelenleg mindent el lehet adni, de ahogy régen is, most is az ár számít. Most az árak magasabban vannak, mint akár csak 2-3 éve voltak, de most is csak az számít, hogy a sok magas ár közül melyik a legalacsonyabb, melyik a legésszerűbb.

Vegyünk egy példát. Zuglóban, az Örs mellett van a Kerepesi úti lakótelep. Ebben egy 2 szobás panellakás manapság 17-20 M Ft, ez 3 éve csak 12-15 M Ft volt, egyértelmű a piaci növekedés és az áremelkedés, VISZONT a tulajdonosok azt hiszik, még mindig rengeteg lakás elkel irreális árakon, ez viszont már nem igaz, a trendek megváltoztak. Hiába a rengeteg eladó lakás, a vevői réteg realizálódott, már nincsenek olyan vevők a piacon, akik mindent megvesznek, mindegy az ár: csak a reális áron lévő ingatlanokat veszik meg, mert az árak - hiába mond a sajtó mást - a csúcson vannak, és Bp-en nem is lesz további emelkedés - szerintem. De ez persze szubjektív, végülis csak 10 év tapasztalattal és jópár lakásértékesítéssel a hátam mögött beszélek, biztos van aki más véleményen van, a vélemény sosem baj.

Nade hogy rá is térjek a blog címének értelmére: sok tulajdonos egyszerűen nem akarja eladni az ingatlanját, hiába árulja. A 16 milliót érő lakást felrakja mondjuk 19.9 M Ft-ra, mondván ha talál valami hülyét, aki ennyiért megveszi, viheti, egyébként nem eladó, az ilyen mit mond egy alkura? "Az ár 19.9, egy fillérrel sem kevesebb."

Ahogy a piacon vagy egy autókereskedésben, itt is mindig számolni kell alkuval, és ez nem alku tárgya.

Egyszerűen eladhatatlan az az ingatlan, aminek tulajdonosa azt mondja, nem enged egy fillért sem: kell egy lakás vásárlásánál az az érzés, hogy tudtam valamennyit faragni, jobb érzés, sikerélményt jelent. És itt most egy vevő nevében beszélek, nem mint ingatlanos, sosem állítottam, hogy egy tulajdonos ne tudná egyedül eladni az ingatlanját, de ez olyan dolog mint egy autóvásárlás: meg tudok venni egy autót magamtól is, de jó ha ott van velem egy autószerelő, aki átvizsgálja, hogy értelmes dolgot csinálok-e, hiszen nem értek hozzá, nem tudom megállapítani, ha valami gond van. A mi feladatunk ugyanez: az eladói és a vevői oldal minden feladatát és munkáját átvesszük és egyszerűsítjük, az ügyvéddel, az energetikussal, a felújítókkal való kommunikációt átvesszük, jó esetben az eladónak és a vevőnek is csak annyi dolga van, hogy jöjjön a szerződést aláírni és kifizesse a kifizetni valót a másik félnek. De ez csak az ideális ingatlanos, van aki ennek tizedét sem teszi meg, sajnos... 

Szóval az alku: MINDEN esetben számoljuk bele azt, hogy a vevő alkudni fog. Általánosan az a vélekedés, hogy 10%-ot lehet alkudni, de ez főleg Budapesten már nem igaz, a jelenlegi piac 3-4%-os alkunál is már elégedett szokott lenni, tehát ha egy 19.9 M Ft-os lakást 19 M Ft-ért el tudunk hozni, elégedettek lehetünk. Ha elérhető a 10%-os alku, akkor vagy nagyon régen a piacon van az ingatlan, vagy nagyon túlárazottan indultunk és az alkuval kerültünk piaci árba, vagy az eladónak már nagyon el kellett adnia, például kell az ár egy már régebben lefoglalózott ingatlanba. 

Tanácsom: mindig ki kell deríteni az eladó motivációját, tehát hogy miért eladó az ingatlan. Egy jó ingatlanos ezt mindig tudja még azelőtt, mielőtt megnézik az ingatlant, de ha véletlen nem tudná, érdemes a megtekintéskor beszélgetni kicsit, az átlag tulajdonosok elmondják ezeket a dolgokat.
Néhány példa: 
- "nem sürgős, csak kipróbáltuk, hogy lesz-e érdeklődés" = alig van alku, nem érdekli, hogy elmegy-e az ingatlan
- "bármilyen árat mondhat, mindenképp átgondoljuk" = valahova nagyon kell a pénz (másik ingatlanba, hitelrendezésre, stb)
- "nagyon régóta a piacon van, kinőttük mert van x gyerek és nem férünk el" = motivált eladók, az átlagnál több alku is van
- "örököltük és nem tudjuk kihasználni" = a másvilágra távozott felmenők megmaradt lakása általában csak teher, a pénz fontosabb, akkor is ha többfelé kell osztani, így több az alku és rugalmasabbak a konstrukciók

Az ingatlanos portálokon való hirdetésekből is le lehet ugyanezeket vonni: "tegyen ajánlatot, megbeszéljük" = nagyon sürgős, mondj valamit és viheted...

Nagyáltalánosságban még mindig a készpénzes vásárlók a "jó" vásárlók, mivel rugalmasak kifizetésben, de manapság 1 hónap alatt simán át lehet futtatni egy hitelbírálatot is, így nem kell a hitelesektől sem megijedni. A macerásabb még mindig a CSOK és az LTP, főleg újépítésű ingatlanoknál, ahol csak használatbavételi után fizet a bank... 

Attila