Mint azt a legtöbben tudjátok, az építőipari fellendülés többek között annak is köszönhető, hogy 27-ről 5 százalékra csökkent az új építésű lakások áfája, ami végső soron a lakásvásárlók zsebén is meglátszódik - vagy meglátszódhatna, mert ez az áfakülönbözet általában nincs foganatosítva az árazásban. De mi ennek az oka? Számos dolog lehet.

Keresletnövekedés

2015-ben annyira felpörgött a kereslet az ingatlanpiacon, hogy már nem csak az új építésű lakások, hanem a jó lokációjú használt lakások is hiánycikké váltak, ennek pedig a kínálat szűkössége volt a fő oka. Az alacsony banki kamatok és a jelentősen növekedő budapesti turizmus miatt a belvárosi lakások árai egy év alatt 25-30%-ot nőttek, főleg a befektetők AirBnB-s és hosszú távú kiadásos terveik miatt. A szocpolt kiváltó CSOK bár mostanra egész jól elindult, akkoriban nem volt elég ösztönző, ezért 2016-ban elindította a kormány az áfacsökkentést, mely 2019 végéig biztosan marad, de várhatóan meg is fogják hosszabbítani. Közben azt is bejelentették, hogy a magánberuházók kérhetnek áfa-visszaigénylést 2016-ra, ami akár 5 millió forintos megtakarítást is jelenthet egy ház felhúzásakor - így minden jelentős szegmens nagy segítséget kapott.

Áfacsökkentés(?)

Noha sokan azt gondolták, hogy az áfacsökkentés komolyan meg fog látszódni az árakon, naív feltételezésnek gondoltam már akkor is, amikor bevezették a törvényt. Az ok egyszerűen annyi, hogy jelenleg nincs jobb befektetési lehetőség az ingatlanoknál, ezért a beruházónak nem áll érdekében az árakat csökkenteni, inkább elkönyveli a különbözetet nyereségként. A vásárlóknak annyi előnye viszont biztosan van az egészből, hogy esetlegesen nagyobb alkuval is vásárolhat, mivel a beruházónak megéri hamarabb, akár építés alatt értékesíteni a lakást, a nyeresége realizálódni fog már az építkezés befejezése előtt. 2016 elején amikor erről kérdeztek azt mondtam, hogy ezt a 22 százalékpontos csökkentést én az árakban kb 10%-osan tudom elképzelni, de mostanra azt gondolom, ez is hurráoptimista feltételezés volt: a kereslet további növekedése és a befektetési, valamint a költözési kedv, a CSOK és az új lakásos illetékkedvezmények miatt az árak tovább nőttek, így csak feltételezéseink vannak, hogy mi lett volna, ha az áfacsökkentés nem lép életbe... 

Eredmények

A kormány elérte, amit akart: az árak növekedtek, az építési hajlandóság nőtt, rengeteg új projekt nőtt és nő jelenleg is ki a földből, a Portfólió és a .com statisztikái szerint országszerte 11-12 ezer lakás épül vagy épült 2017-ben, ebből csak Budapesten 4500... és 2018-ra további növekedés várható: az MNB szerint 18700 lakást adhatnak át jövőre. Az árak bár még mindig folyamatosan emelkednek, az üteme feltűnően csökkent és talán lassan el is érhetjük a csúcsot, de ez még mindig nem jelenti azt, hogy nem szabad jelenleg a magas árak miatt vásárolni; olyan feltételeket adnak jelenleg a bankok, amik igénybevételével még mindig nagyon jól járhatunk, ha új lakást vásárolunk. A CSOK-ról és az illetékkedvezményekről már nem is beszélve. Aki tehát saját célra vásárolna és 5 éven belül nem tervezi eladni, vagy az, aki befektetésnek, hosszú távú bérbeadásra vásárolja, továbbra is jól jár és csak bátorítani tudom abban, hogy kezdjen neki.

Még egy fontos dolog

Amiről senki nem beszél, hogy a hatalmas építkezések természetesen egymás konkurenciái, így jobban oda kell figyelni a minőségre: minőségibb, hosszabb távon is használattűrő anyagokat és burkolatokat kell használni, mert van, hogy az ár már ilyenkor nem döntő tényező: az alap kivitelezés és az általános extrák lesznek a fontosak; láttam jelenleg épülő projektet, ahol például alapból építenek be klímát minden lakás nappalijába, de van projekt Budapesten, ahol a 3 szobánál nagyobb lakások fürdőszobáiba alapból építenek infraszaunát... remek extrák, amik biztosan értéknövelő tényezők és kiemelik az átlag piacból.

Ha hozzászólnál vagy elmondanád véleményed, várlak Facebook oldalamon.

Attila