Sokan rettegnek attól, hova is költöznek, ha eladják maguk alól az ingatlant, de még nem sikerül megtalálniuk az új helyet - visszafelé ugyanez igaz: mit tegyek, ha már megvettem álmaim házát, de még nem tudtam a sajátom eladni, így nem tudom a másikat kifizetni? Erre is jó megoldás lehet a lakáscsere, ha olyan szerencsénk van, hogy a másik oldal pont azt keresi, ami nekünk van.

Mit jelent a lakáscsere?

A lakáscsere nem más, mint a tulajdonátruházás egy különös esete, amikor a felek a lakásaik tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. A lakáscserére az adásvétel szabályait kell alkalmazni azzal, hogy ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját lakása és vevő a másik fél lakása tekintetében. Pénzkímélő megoldás lehet, hiszen a feleknek csak a két lakás közötti értékkülönbözettel kell elszámolni, ha és amennyiben ez egyáltalán felmerül.

Hogyan történik a szerződéskötés?

Tekintettel arra, hogy a lakáscserénél tulajdonképpen két adásvételi szerződés egyidőben és egymástól függően kerül megkötésre, így mindazokat a lépéseket végig kell járni mindkét ingatlan vonatkozásában, amit egy „egyszerű” adásvételnél azzal, hogy a két lakást érintően egyetlen szerződés fog készülni. Közjegyzői vagy az eljáró ügyvéd(ek) ilyen esetben csereszerződést készítenek.

Milyen költségekkel jár?

Lakáscsere esetén általában a felek az ügyvédi költségeket egymás között egyenlő arányban fizetik, hiszen mindketten vevőként is szerepelnek az ügyletben. A jó hír, hogy ekkor egyetlen okirat fog készülni, így nyilván a díjak is kedvezőbben alakulnak, mintha két külön okiratot kellene szerkeszteni (Földhivatali díj, stb).

Tekintettel arra, hogy mindkét fél egyszerre lesz vevő és eladó is a saját lakása vonatkozásában, így mindkét szereplőnél fontos tisztában lenni a lakáscsere esetén alkalmazandó, a vevőt terhelő vagyonszerzési illeték szabályokkal és kedvezményekkel, továbbá az eladót érintő személyi jövedelemadó szabályokkal.

Mi lesz a vételár? 

A lakáscserével érintett lakások esetében meg kell határozzuk az egyes ingatlanok értékét. Ez az értékmeghatározás is gyakorlatilag az eladó és vevő alkuja eredményeként alakul ki, hiszen ez lesz az az érték, amelyet egymással szembeállítva kell meghatározni, hogy adott esetben melyik fél még milyen különbözeti összeget fog a másik félnek megfizetni. Természetesen az is előfordulhat, hogy a felek úgy állapodnak meg, hogy a cserével érintett lakások értéke megegyezik, így különbözet fizetésére nincsen szükség. A lakások értékének számszerűsítése ekkor sem nélkülözhető, mert mind az illeték, mind pedig az adókötelezettséget ez alapján kell meghatározni és teljesíteni.

Illeték és SZJA

Lakás vásárlása esetén alapesetben a megszerzett ingatlan forgalmi értékét alapul véve 4%-os vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Abban az esetben, ha a magánszemély lakását egy másikra cseréli, akkor az elcserélt lakástulajdonok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete lesz az illeték alapja.

Nem kell illetéket fizetni, ha a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Abban az esetben, ha az egyes lakásoknak több tulajdonosa van, akkor természetesen tulajdoni hányaduk arányában kötelesek az esetleges fizetési kötelezettségnek eleget tenni.

Abban az esetben, ha az elcserélt lakástulajdont haszonélvezet vagy használati jog terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, e jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket.

További mentességek és kedvezmények is igénybe vehetők, így például illetékmentes az egyenesági rokonok, illetve a házastársak közötti lakáscserék, valamint kedvezményes, 50%-os illetéket kell fizetni az első lakást szerzőnek, ha a 35. életévét még nem töltötte be és a megszerzett lakás forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.

Ha a cserével érintett lakás szerzése 5 éven belül történt, akkor a személyi jövedelemadó alapját a csereszerződésben meghatározott érték figyelembe vételével kell meghatározni.

Attila

Forrás: rederugyved.hu, Szécsényi András