A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult: A KSH adatai szerint tavaly több mint 86 ezer fő döntött úgy, hogy másik otthonba költözik a fővároson belül vagy onnan kiindulva. Az ingatlan.com saját adatbázisából merítve elemzésében megvizsgálta, hogy mik jellemezték a budapesti költözési irányokat, és milyen hatással volt ezekre a lakásárak változása. 

Erősödő agglomeráció

A költözések legnagyobb része – közel 56 ezer fő – Budapesten belüli kerületváltást jelentett. A fővárosból Pest vármegyébe csaknem 17 ezren távoztak, ami országos viszonylatban is a legjelentősebb költözési irány volt. Ezzel szemben az agglomerációból 11 ezer lakó érkezett vissza Budapestre, így az agglomerációs vándorlás mérlege mintegy 6 ezer fős népességcsökkenést hozott a fővárosnak. Az ország többi részéről beköltözőket és a kiköltözőket is figyelembe véve Budapest lakosságszáma közel ezer fővel csökkent a lakóhelyváltoztatásoknak köszönhetően.

A legtöbb budapesti költözőt vonzó városrész a XIII. kerület volt, ahová több mint 5500 fő érkezett más budapesti kerületekből. Ezt követi Újbuda (XI. kerület) 4700 fővel , valamint Zugló (XIV. kerület) 4550 fővel. A fővároson kívülről érkezők is ezekbe az övezetekbe koncentrálódtak: a III., XI. és XIII. kerületek lettek a legkedveltebb célpontok, ide a betelepülők 8–9 százaléka költözött. Érdekesség, hogy a költözések egyenlege legnagyobb mértékben a VII., VIII. és IX. kerület lakosságát növelte 500-550 fővel. Az ingatlan.com szakértője szerint ebben komoly szerepe van a belvárosi kerületek aktív albérletpiacának is. A fővárosba költözők egy része ugyanis bérli otthonát, és nem csak lakásvásárlásban gondolkodik.

Budapesten belüli költözések

A kerületen belüli költözések aránya szintén érdekes képet mutat: a leghűségesebb lakosok a III. kerületben (53,7%) és a XVIII. kerületben (54,4%) élnek, ahol a többség lakóhelyet váltott, de nem hagyta el kerületét. Ezzel szemben az I. (20%) és V. kerületben (29,4%) élők jóval nagyobb arányban hagyták el lakókörnyezetüket. Az ingatlan.com szakértője szerint ez annak köszönhető Budapest két legdrágább kerületéről van szó. Az I. kerület árszintje tavaly és idén is nagyságrendileg 40 százalékkal, az V. kerületi lakásoké pedig 60 százalékkal haladja meg a budapesti átlagot.

A 2025-ös lakásárrobbanás nem egyformán érintette az egyes kerületeket. Az ingatlan.com adatai alapján a legdrágább városrész tavaly és idén májusban is az V. kerület volt, ahol a használt lakások átlagos négyzetméterára 1,6 millió forintról 2 millió forintra emelkedett. A legmegfizethetőbb környék címét viszont a XXIII. kerület nyerte el a XX.-tól, így Budapest legolcsóbb városrészében eladó használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára tavaly még 693 ezer forint volt, jelenleg viszont már 803 ezer.

“Az árváltozás átrajzolja a költözési térképet is. Annak ellenére, hogy a legolcsóbb és a legdrágább kerületek közötti árkülönbség 2,3-szorosról 2,5- szörösre nőtt az elmúlt egy évben, 2025-ben még többen költözhetnek ki Budapestről. A kiköltözési hullámot viszont lassíthatja, hogy a befektetők már kevésbé aktívak a lakáspiacon, ami visszaveti a keresletet. Ez pedig a saját célra vásárlók alkupozícióját erősíti az év második felében.” - fogalmazott Balogh László.

Az aktuális költözési és ártrendek világosan tükrözik a fővárosi lakosság igényeit és fizetési hajlandóságát. “A vevők legnagyobb kihívása jelenleg, hogy a lokáció, az élhetőség és a megfizethetőség hármasából a legtöbben egyszerre csak kettőt tudnak választani kompromisszumok nélkül. A tapasztalatok alapján a vásárlók egy része bízik a későbbiekben megnyíló jobb alkupozíciókban, ezért most nehezebben köteleződnek el egy-egy adásvétel mellett.” - értékelte a helyzetet Balogh László. A fővárosi ingatlanárak dinamikáját egyes városrészek vezetői is befolyásolhatják, hogyha élnek a települési önazonosságvédelmi törvény eszközeivel, ami várhatóan 2025 második felében lép majd hatályba. “ A lakcímbejelentés feltételhez kötése vagy a lakásvásárlókra kivetett betelepülési adó tovább lassíthatja az áremelkedést az érintett kerületekben.” - tette hozzá.

Megosztó téma lett a kormány újabb Alaptörvény módosítása, mely a helyi önazonosság védelméről szól. De milyen hatással lehet ennek bevezetése Csömörre, Pécelre, vagy úgy általánosan a Kelet-pesti agglomerációra?

A törvénytervezet célja, hogy alkotmányos alapjogként ismerje el a helyi közösségek önazonosságához való jogot, és lehetővé tegye az önkormányzatok számára, hogy szabályozzák vagy korlátozzák, kik költözhetnek be egy adott településre, illetve szerezhetnek ott ingatlant. Többféle megoldási javaslattal álltak elő: Ingatlanszerzés tilalma – Az önkormányzat megtilthatja, hogy nem helyi lakosok ingatlant szerezzenek a településen. Elővásárlási jog – Az önkormányzat és szomszédos ingatlantulajdonosok elsőbbséget élvezhetnek egy eladás során. Feltételekhez kötött betelepülés – Kötelező lehet például egyes hagyományok vagy szokások elfogadása. Lakcím létesítés korlátozása – Az önkormányzat megtilthatja vagy feltételhez kötheti a bejelentkezést. „Betelepülők adója” – A betelepülők külön adóval sújthatók.

Érvek mellette

Az egyik legfontosabb és talán a legtöbbet hangoztatott, hogy a közösségek védelmet kaphatnak a tömeges és nem kívánt betelepülések ellen, de a hagyományok, a szokások, a települési sajátosságok megőrzése is nagy hangsúlyt kap. Emellett növelheti a helyi közösségek önrendelkezési jogát.

Kritikák, aggályok

Diszkriminációhoz vezethet (pl. etnikai, társadalmi vagy politikai alapon), sértheti az egyenlő bánásmód és szabad mozgás alapelveit, visszaélésre adhat lehetőséget (pl. helyi politikai hatalommal való visszaélés), de mindközül talán a legfontosabb, hogy ingatlanpiaci torzulásokhoz és mobilitás csökkenéséhez vezethet, amit már így is rengeteg rendelkezéssel elértek. 

Az ingatlanárak alakulása

Rövid távon: Bizonytalanság a piacon – amíg nem világos, hogyan és hol alkalmazzák a szabályokat, a befektetők és vásárlók kivárhatnak. Ha egy település korlátozza az ingatlanszerzést, az ottani kereslet csökkenhet, ami árstagnáláshoz vagy akár enyhe árcsökkenéshez vezethet.

Hosszú távon: Ahol szigorúan korlátozzák a betelepülést (pl. ingatlanszerzési tilalom vagy lakcímkötés), ott az ingatlan kevésbé lesz likvid; a befektetői érdeklődés visszaeshet. Viszont ha egy szomszédos település nem alkalmaz ilyen korlátozást, oda áthelyeződhet a kereslet, és ott megugorhatnak az árak.

Kiket érinthet?

Fiatal családosokat, akik Budapestből költöznének ki: nehezebben tudnak betelepülni, pláne ha valamilyen „feltételt” is teljesíteniük kell (pl. közösségi szerepvállalás, helyi szokások elfogadása), de a befektetők és az albérletpiaci szereplők is el fognak gondolkodni: csökkenhet az érdeklődésük, ha bizonytalan, hogy egy ingatlan használható lesz-e kiadásra, vagy hogy korlátozott-e a lakcímbejelentés.

Mi lehet Csömörrel és Pécellel?

Csömör: közelsége, zöldövezeti jellege, és már most is erős közösségi identitása miatt valószínűbb, hogy él a törvény adta lehetőségekkel. Ez visszafoghatja a betelepülést, de erősítheti a helyiek pozícióját.
Pécel: valamivel nagyobb, vegyesebb lakosságú település, valószínűleg óvatosabban fog bánni az ilyen korlátozásokkal. Ott kisebb lesz a közvetlen hatás, de ha a környező falvak zárnak, a kereslet Pécel felé terelődhet, így árnövekedés lehetséges.

Összegzés

Ez a törvény felboríthatja az agglomeráció eddig megszokott ingatlanpiaci dinamikáját. Ha sok település él a korlátozás lehetőségével, az árak differenciálódhatnak (korlátozó falvakban stagnálás, „nyitott” településeken robbanás), nőhet a társadalmi feszültség (betelepülők vs. helyiek), a piac kiszámíthatatlanabbá válhat. A csömöri önkormányzat korábbi tevékenységei alapján feltételezhető, hogy a település vezetése érdeklődik a törvénytervezet iránt. Fábri István polgármester aktívan részt vett különböző önkormányzati érdekképviseletekben, például a Fővárosi Agglomerációs Társulásban és a Magyar Önkormányzati Szövetségben, amelyek a központi megszorítások ellen lobbiztak. Ez alapján valószínűsíthető, hogy Csömör önkormányzata érdeklődik a törvénytervezet iránt, és annak hatásait mérlegeli. Pécel esetében nem találhatóak nyilvános információk vagy hivatalos állásfoglalások a törvénytervezettel kapcsolatban. A település vezetése nem tett közzé hivatalos véleményt vagy állásfoglalást a témában.​

Te mit gondolsz, ahol te élsz vagy ahol vennél, hogyan fog reagálni erre a törvényre?

Attila

Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása viszont csökken - helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be - derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.

Főváros

A fővárosban teljesen átalakult a piac 2024 elejéhez képest. A múlt év első hónapjaiban a keresletet azok pörgették, akik saját célra vásároltak lakóingatlant. Több ezren pótolták be a 2023-ban elhalasztott adásvételeket, amiben az újonnan indult CSOK Plusz is segítette őket. 2025 első hónapjaiban viszont a befektetési célú vásárlók vették át az irányítást. Erre utal, hogy miközben a használt lakóingatlanok iránti kereslet összességében stagnált Budapesten, a belső kerületekben 6-20 százalékkal nőtt az érdeklődések száma. A befektetők kedvencének számító új lakások esetében pedig több mint 40 százalékkal élénkült a fővárosi kereslet. Ahogy várható volt: az általánosan a befektetők egyik kedvencének számító VI. kerület, keresleti szempontból alulteljesít a belvárosi lokációkhoz képest, amiben szerepe lehet a nemrég megszavazott airbnb korlátozásnak is.

Balogh László közölte azt is, hogy a saját célra vásárló vevők a legolcsóbbnak számító külső kerületeket vették célba, ahol szintén bővült a telefonos érdeklődések száma az eladó lakások és házak iránt. “Ennek a folyamatnak a nyertesei a XVIII., XX., XXI. és XXIII. kerületek voltak. Továbbá az agglomeráció is nagyon népszerűnek mondható” – tette hozzá a szakember.

Eddig a befektetők pörgették a budapesti lakáspiacot az év elején, az aktivitásuk lassulni kezdett. Márciusban ugyanis havi szinten csak az V. kerületben nőtt a kereslet a fővárosban, és az éves növekmény mértéke februárhoz képest is lassult a belvárosi kerületekben. „Ez összhangban van azzal a várakozással, hogy az év első felében az állampapíros befektetésekből átnyergelő befektetői mozgások lecsengenek az ingatlanpiacon. A befektetők intenzitását csökkentik a tempósan emelkedő ingatlanárak is, mert minél magasabbak az árak, az annál rosszabb beszállópontot jelent az ingatlanbefektetőknek” – fogalmazott a szakértő. Ha viszont lecseng a befektetői hullám, akkor az eladók lépéskényszerbe kerülnek. A visszafogottabb kereslet ugyanis lassítani fogja a drágulás mértékét, így nehéz helyzetbe kerülhetnek, akik spekulatív módon a jelenlegi piaci árszint felett kínálják eladásra a lakásukat vagy házukat. Ha nem találnak vevőre, akkor az eladók sem tudnak belátható időn belül továbbköltözni.

Agglomeráció és vidék

 A Pest vármegyei eladó lakóingatlanok márciusban 19 százalékos, az első negyedévben 11 százalékos keresletélénkülést könyvelhettek el. Ez pedig azt mutatja, hogy a fővároshoz mért árkülönbségek miatt a vevők ismét felkapták az agglomerációs településeket. A legnagyobb mértékű keresletélénkülés Jász-Nagykun-Szolnok, Nógrád és Vas vármegyékben volt megfigyelhető márciusban, ahol 35-41 százalékkal nőtt éves összevetésben az érdeklődések száma.

A kínálat alakulásáról László elmondta, hogy márciusban 37 ezer lakóingatlan-hirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők, ami közel 15 százalékkal több mint egy évvel ezelőtt. Ráadásul a friss kínálat bővülési üteme hónapról hónapra nő, ami élénk lakáspiacot vetít előre idén tavasszal is. A legtöbb hirdetést Somogy, Hajdú-Bihar és Csongrád-Csanád vármegyékben adták fel, ahol 29-43 százalékkal bővült a friss kínálat. Budapesten is 20 százalékkal több lakás és ház hirdetése került fel az oldalra márciusban éves összevetésben. Országszerte összesen már több mint 210 ezer ajánlatból válogathatnak a keresők, amiből az eladó lakóingatlan-hirdetések száma meghaladja a 130 ezret.

A jelenlegi előrejelzésük az, hogy az élénkülő keresletnek és kínálatnak köszönhetően 2025-ben az adásvételek száma elérheti a 155 ezret, ami már megközelíti a koronavírus-járvány előtti lakáspiaci forgalmat.

forrás: ingatlan.com