Ha az örökhagyó nem rendelkezett másképp (tehát nincs végrendelet), a törvényes öröklés szabályai érvényesülnek. De mit is jelent ez pontosan, mennyi ideig tart és hogyan, milyen feltételekkel adható el egy örökölt ingatlan?

A magyar jog felsorolásszerűen meghatározza a törvény alapján öröklésre jogosultak körét. Általánosságban ezek a rokonok, a házastárs és legvégül az állam. A rokoni kör fogalmát a Ptk. Családjogi Könyve határozza meg: egyenesági rokonok (akik közül az egyik a másiktól származik), valamint oldalági rokonok (azok a nem egyenesági rokonok, akiknek legalább egy közös felmenő rokonuk van). A Ptk. a felmenő egyenesági rokonok törvényes öröklési jogát korlátlanul elismeri, az oldalági rokonok törvényes öröklési jogát viszont a nagyszülői leszármazók körével lezárja.

Örökölt ingatlan a hagyatéki eljárás lezártával adható el, amikor az örökös nevére került hivatalosan is az ingatlan, tehát a tulajdoni lapon a bejegyzés megtörtént. A teljes eljárás (a leltár készítéstől kezdve a közjegyzőn és az ügygondnokon át a hagyatéki tárgyalásig és a bejegyzésig) általánosan minimum 2-3 hónapot vesz igénybe, de hallottam már problémás ügy elhúzódását 2 évre is. Ettől nem kell megijedni, ha általános öröklés van, nem bonyolult és macera az eljárás, gond akkor van, ha valaki "igényt tart" az ingatlanra vagy egy bizonyos részére, az örökös pedig ezt nemigazán szeretné. Tehát előszerződni lezáratlan ügynél csak úgy szabad, ha a foglaló ügyvédi letétbe kerül: semmiképpen ne fizessük ki egy lezáratlan ügymenet esetén az örökösnek (Eladónak) a pénzt, mert az utolsó pillanatban is történhet valami, ami miatt nem kerül a nevére.

Fontos, hogy egyenes ági öröklés esetén nem kell adót és illetéket fizetni jelenleg Magyarországon, de értékesítéskor más lesz a helyzet, mivel SZJA fizetési kötelezettség adódik. Az adó alapja az eladási ár, valamint a hagyatéki leltárban rögzített öröklési érték különbözete lesz, de ezt módosíthatják még különböző tételek, például jelzáloghitel költsége vagy néhány felújítási tétel, de még a közvetítői jutalékról készült számla is. Az öröklési értéket egy állami becslés határozza meg, amit nem kötelező elfogadnunk, fellebbezhetünk, de ilyenkor érdemes egy saját értékbecslést lobogtatni mellé. Jó dolog, hogy a reálisnak tűnő magasabb árat jellemzően elfogadják, vagy törekszenek egy korrekt köztes megállapodásra: ez az örökösöknek mindenképpen jó, mert csökkenti az adóalapot.

A fentiek alapján jól látszik, hogy minden ingatlanöröklés, főleg ha meg van bolondítva például egy kis résznyi ajándékozással és egy holtig tartó haszonélvezettel, egyedi, így minden ilyen üzletnél szükséges kikérni egy hozzáértő ügyvéd véleményét és pontos kalkulációját. Előzetesen vannak a neten kalkulátorok a képbekerüléshez, én például a NAV saját oldalán lévő kalkulátorokat szoktam javasolni (az mindig up-to-date). A legfontosabb, hogy ezek a szabályok ha nem is évente, de elég sűrűn változnak, így mindig az aktuális évben lévő kalkulátort szükséges használni (simán találtam a neten 2014-est, nem lesz pontos). 

Amennyiben az értékesített ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóingatlanként (lakás, lakóház stb.) van bejegyezve (tehát pl. nyaraló, üdülő, telek, termőföld, garázs, pince stb.), akkor az eladása esetén fizetendő adó is eltérő módon számítandó ki.

A fentiek tájékoztató jellegűek, csak figyelemfelkeltésre szolgál, mert az emberek jellemzően nincsenek tisztában ezekkel a tételekkel és a szükséges folyamatokkal. 

Kellemes hetet mindenkinek, már csak 4 hét és Karácsony, én dolgozom végig. :)

Attila