A tavalyi év és az idei év eleje után sokan arra számítottak, hogy a lakáspiac idén is megállíthatatlanul megy tovább. Május viszont inkább azt mutatta meg, hogy a piacnak vannak határai.

A Duna House becslése szerint 2026 májusában országosan 8 892 lakóingatlan-adásvétel történt, ami közel 10 százalékkal marad el az áprilisi forgalomtól, és több mint 13 százalékkal a tavalyi májustól. Ez önmagában nem tragédia, inkább annak a jele, hogy a tavaly ősszel és idén év elején látott lendület kifulladt, az árak pedig elérték azt a szintet, ahol egyre többen kezdenek el számolni.

Érdekes módon a kereslet közben nem tűnt el. A DH keresletindex a tavaszi mélypont után 74 pontra emelkedett, vagyis a vevők továbbra is jelen vannak, csak jóval megfontoltabban döntenek, mint korábban.

Az ingatlan.com májusi elemzése ezt erősíti meg: Budapesten második hónapja csökkentek a lakásárak, májusban 0,7 százalékkal. Ez önmagában még nem jelent trendfordulót, de figyelemre méltó, mert az elmúlt években inkább azt szoktuk meg, hogy a fővárosi árak kisebb megszakításokkal, de folyamatosan emelkednek. Most úgy tűnik, a piac elkezdte keresni az új egyensúlyt.

Közben a vevők összetétele is jelentősen átalakult. Budapesten az első lakásukat vásárlók aránya már 36 százalék, miközben a befektetőké 30 százalékra csökkent. Egy évvel ezelőtt még pont fordított volt a helyzet. Az Otthon Start Program tehát nemcsak a keresletet élénkítette, hanem a piac szerkezetét is megváltoztatta: a befektetők helyett egyre inkább a saját célra vásárló, fiatalabb korosztály vált meghatározóvá.

A budapesti kerületek népszerűségében is látszik ez az átrendeződés. A II. kerület lett a legkeresettebb, miközben a VI. és VII. kerület iránt csökkent az érdeklődés. Kevesebb a klasszikus befektetői vásárlás, és többen keresnek élhetőbb, nagyobb alapterületű, saját használatra alkalmas ingatlant.

Vidék

Vidéken közben egy másik érdekes folyamat zajlik. A DH adatai szerint a kelet-magyarországi panellakások átlagos négyzetméterára már meghaladta a nyugati országrészét: 824 ezer forint áll szemben 791 ezerrel. Néhány éve ezt még nehéz lett volna elképzelni, de jól mutatja, hogy a korábbi kelet–nyugat árkülönbség fokozatosan eltűnik.

Budapesten továbbra is a használt téglalakások diktálják az ütemet. A belvárosi tégla négyzetméterára egy év alatt 27 százalékkal emelkedett, és már meghaladja az 1,6 millió forintot. Ez azt mutatja, hogy bár összességében lassul a piac, bizonyos szegmensekben továbbra is erős a kereslet.

Mi jöhet nyáron?

A jelenlegi adatok alapján inkább oldalazó piacra számítok, mintsem újabb árrobbanásra. Budapesten elképzelhető még kisebb korrekció, főleg azoknál az ingatlanoknál, amelyek eleve túlárazva kerültek piacra. Vidéken viszont még maradhat lendület, különösen azokban a régiókban, ahol az elmúlt évek felzárkózása még nem ért véget. Tartom, amit év elején mondtam: egész évre nézve Budapesten 5-10%-os áremelkedés lesz, vidéken 3-7%. 

Az biztos, hogy a piac egyre szelektívebb. A jó állapotú, jó helyen lévő és reálisan árazott ingatlanokra továbbra is lesz kereslet. A többieknek viszont egyre nehezebb dolguk lesz.

És talán ez a májusi adatok legfontosabb üzenete: nem összeomlás zajlik, hanem normalizálódás. Hosszú idő után újra kezd számítani az ár, az állapot és az, hogy egy ingatlan valóban mennyit ér a vevők szemében.

Attila

Volt idő, nem is olyan régen, amikor Budapesten 25 millió forint környékén még egészen normális lakásokat lehetett találni. Nem palotákat, nem panorámás penthouse-okat, hanem olyan első lakásokat, amikkel el lehetett indulni. Egy garzont, egy kisebb kétszobást, egy VALAMIT, ami belépőt jelentett az ingatlanpiacra - de ez az időszak mostanra gyakorlatilag eltűnt.

Az ingatlan.com friss elemzése szerint ma Budapesten az eladó használt lakások 90 százaléka már drágább 54 millió forintnál, vagyis az 50 millió forint alatti budapesti lakás lassan ugyanaz a kategória lesz, mint régen a „jó állapotú lakás a körúton parkolóval”: létezik, csak nagyon ritka.

Nem az átlag, hanem a belépőszint drágult

Ez az egész történet azért különösen érdekes, mert nem egyszerűen arról van szó, hogy a luxuslakások felhúzták az átlagot, hanem hogy a piac alja emelkedett brutálisan. Az elemzés azt vizsgálta, hogy hol van az a lélektani árszint, aminél az eladó lakások 90 százaléka drágább, vagyis gyakorlatilag mi számít ma „a legolcsóbb belépőnek” az adott városban vagy kerületben. És itt jönnek az igazán kemény számok.

2021-ben még nagyjából 25 millió forint körül lehetett belépni a budapesti lakáspiacra. Akkor több mint 3700 olyan eladó lakás volt a kínálatban, ami ezen a szinten mozgott. Most? A fővárosi „olcsó lakások” lélektani határa már 54 millió forint körül jár. Magyarul: ami öt éve egy átlagos első lakás ára volt, abból ma sok helyen már önerő sem lesz. És ez nem csak a belvárosról szól.

Pesterzsébet és Soroksár sem olcsó már

Az egyik legdurvább része a történetnek, hogy a hagyományosan olcsóbb budapesti kerületek is teljesen új árszintre kerültek. Öt éve: XX. kerület: kb. 17,4 millió Ft, XXIII. kerület: kb. 18,9 millió Ft, most Pesterzsébet: 49,9 millió Ft, Soroksár: 49,3 millió Ft. Ez már nem egyszerű drágulás, ez konkrétan egy új piac: olyan árszint, ahol a klasszikus elsőlakás-vásárló réteg egy része egyszerűen kiszorul.

Az adatokból nagyon jól látszik, hogy nem egyedi esetekről beszélünk. A IV. kerületben az olcsó lakások lélektani határa közel 20 millióról 47 millió fölé nőtt öt év alatt. A IX. kerületben 2021: 27,8 millió Ft, most: 56,7 millió Ft, a III. kerületben pedig már közel 61 millió forintnál jár az a szint, ami alatt csak a kínálat legalsó 10 százaléka található.

Vagyis ma már Óbudán sem az a kérdés, hogy „drága-e” egy lakás, hanem inkább az, hogy mennyire drága.

A 100 milliós budapesti lakás lett az új normál

Talán az egyik legbeszédesebb adat mégsem ez, hanem a mediánár. 2021-ben a budapesti eladó lakások középértéke 46,5 millió forint volt, most: 89,9 millió. Ez azért fontos, mert a medián nem torzít annyira, mint az átlag. Ez mutatja meg igazán, hogy mi számít „tipikus” budapesti lakásnak. És a válasz ma már gyakorlatilag ez: egy budapesti lakásvásárlás lassan 100 millió forintos projekt. Ami 10-15 éve még luxuskategóriának számított.

Vidék is hasonló cipőben

A történet viszont nem áll meg Budapest határánál. Debrecenben öt éve még 21 millió forint körül indult a piac alsó szegmense. Mostanra 50 millió alatt szinte semmi nincs. És ugyanez látszik több nagyvárosban is: Szeged: 19 → 45,5 millió Ft, Székesfehérvár: 20 → 46,5 millió Ft, Győr: 21,2 → 44,9 millió Ft. Ez különösen azért érdekes, mert régen a vidéki nagyvárosok sokak számára alternatívát jelentettek Budapest helyett - mostmár egyre kevésbé.

Már csak öt megyeszékhely maradt 30 millió alatt

Az egész piacról sokat elmond egyetlen adat. Ma már csak öt olyan megyeszékhely van Magyarországon, ahol 30 millió forint alatt is lehet lakást találni: Salgótarján, Miskolc, Szolnok, Békéscsaba, Kaposvár. Öt éve viszont még szinte mindenhol lehetett 22 millió alatt lakást venni...

És most jön a fordulat

A legérdekesebb rész talán nem is maga a drágulás, hanem az, amit Balogh László mondott a piac jelenlegi állapotáról: Szerinte a 2025 előtti brutális emelkedési időszak láthatóan kifulladt, részben azért, mert a vevők egyszerűen elérték pénzügyi teljesítőképességük határát. És ezt a piacon is egyre jobban érezni: kevesebb a „bármi áron megveszem” típusú vevő, több a számolás, több az összehasonlítás, több a kivárás.

Ez pedig hosszabb távon akár egészségesebb piacot is hozhat.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Eladóként azt, hogy már nem biztos, hogy elég feltenni a lakást és várni a csodát. Vevőként pedig azt, hogy hiába lassul a piac, attól még nem lett olcsóbb. A nagy különbség inkább az, hogy most már nem minden árat fogad el automatikusan a piac, és lehet, hogy 2026 egyik legfontosabb ingatlanpiaci mondata végül ez lesz: nem az a kérdés, hogy mennyit ér egy lakás, hanem az, hogy ki tudja még megvenni.

Attila

forrás: ingatlan.com

Az Airbnb-szabályozás kérdése mostanra szinte minden belvárosi kerületben napirendre került Budapesten. A legfrissebb fejlemény, hogy a VIII. kerületi önkormányzat is társadalmi egyeztetésre bocsátotta a rövid távú lakáskiadás szabályozására vonatkozó terveit. Ezzel a IX. kerület kivételével gyakorlatilag az összes belső kerület foglalkozik a lakáshotelek jövőjével.

Továbbra is a belváros az Airbnb-központ

Bár országos szinten nem tűnik óriásinak a rövid távú lakáskiadás súlya, Budapest belső kerületeiben már egészen más a helyzet. Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosban közel 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, és ezek több mint 80 százaléka mindössze hat kerületben koncentrálódik.

A számok különösen beszédesek:

• Budapest teljes lakásállományának nagyjából 1 százaléka érintett rövid távú kiadásban
• az I., V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben viszont ez az arány már meghaladja a 4 százalékot

A legnagyobb Airbnb-kínálat továbbra is Erzsébetvárosban található, ahol több mint 3200 lakáshotel működik. Ezt követi Józsefváros több mint 1700, majd Belváros közel 1200 rövid távra kiadott lakással.

Még mindig sokkal többet hoz az Airbnb

Nem véletlen, hogy a befektetők ragaszkodnak ehhez a modellhez. A számok alapján a rövid távú kiadás továbbra is jóval magasabb bevételt termel, mint a hagyományos albérleteztetés.

Az V. kerületben például:

• az Airbnb-ből származó havi átlagos bevétel: 725 ezer Ft
• a hosszú távú bérleti díj átlaga: 350 ezer Ft

Hasonló a helyzet a többi belvárosi kerületben is: