Mint láthatod, a blog áthelyezésre került - elkerül minden brand és szimplán egy ingyenes, mindenkinek szóló, ingatlanokkal kapcsolatos tájékoztató blog lesz a jövőben, ahol mindenféle hasznos tartalmak és informatív bejegyzések mellett a Kalmárok podcast tartalmai is meg lesznek osztva. 
Ez szimplán azért történt így, mert az Ingatlanpáholy brandet szeretném a jövőben jobban erősíteni, így a becsületes ingatlanközvetítő blog és a LeoGroup brandje sem szükséges a jövőben - talán így tudok a legjobban a köz hasznára lenni :)

Az első itteni bejegyzésem pedig egy, a Kalmárok podcast emailcímére befutó kérdésre való válaszhoz kapcsolódik. A kérdező, Márta írt nekünk, hogy nem érti, mi a különbség a nettó és a hasznos alapterületek között, márpedig ez mostanában, a hitelek és a CSOK szempontjából is nagyon fontos téma, ezért gondoltam segítek tisztába kerülni ezzel.

A hasznos alapterület

A „hasznos alapterület” fogalmát az OTÉK (hivatalos néven 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet) tartalmazza:

Hasznos alapterület: „a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,9 m.”

A hasznos alapterület kiszámításhoz meg kell mérnünk az összes helyiség belső szabad méretét, és ezeket összeadnunk. Azokat a területeket, amelyek fölött a belmagasság nincs legalább 1,9 méter, nem szabad hozzáadnunk. Ilyen területek például a tetőtér-beépítések oldalsó szakaszai vagy a lépcsők alatti tárolók. A definícióból adódik, hogy nem számítható bele semmilyen épületszerkezet (fal, oszlop, kémény, szellőző, nyílászáró), a méretfelvételt tehát mindig a helyiség vakolt falsíkjától kezdve kell megtennünk, a szabad belső méretekkel.

Fontos, hogy a hasznos alapterület számítása nem vizsgálja a helyiségek funkcióját, tehát a ház/lakás minden helyisége beleszámítandó. A jogszabályi fogalmak alapján tehát a garázs a hasznos alapterület részét képezi. Családi házak esetében a garázs alapterületét egyszerűen hozzáadjuk a ház többi részének hasznos alapterületéhez, társasházaknál viszont a teremgarázs természetesen nem adható hozzá.

A NAV álláspontja szerint a tető alatti, legfelső fedett terasz számít bele az összes hasznos alapterületbe, ha a belmagassága legalább 1,9 méter, és legalább korlát veszi körül. Az ÁFA tekintetében alkalmazott értelmezés ettől eltérő meghatározást is tartalmazhat, például az építésügyi hatóságok számára sem kötelező a NAV tájékoztatóban rögzített magyarázat. Vagyis a lenti erkélyek nagy valószínűség szerint meg fognak jelenni a hasznos alapterület számításakor, ha arról a kérdésről lesz szó, hogy építési engedély vagy egyszerű bejelentés alapján létesíthető az épület.

A nettó alapterület

Az OTÉK meghatározása szerint nettó alapterületnek a “helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe” számít. Ebben az esetben össze kell szoroznunk a hosszúságot a szélességgel, egyedül arra kell vigyáznunk, hogy belső mérést végezzünk, vagyis faltól falig vegyük le a méreteket. Ingatlanunk nettó alapterületének kiszámításához pedig nem kell mást csinálnunk, mint összeadnunk az egyes helyiségek nettó alapterületeit.

A bruttó alapterület

A bruttó alapterület esetében az épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterületről beszélünk. A nettó alapterülettel ellentétben, ebben az esetben a mérés épületszerkezetekkel (falakkal) együtt történik, vagyis pont azért kapunk majd magasabb eredményt, mert beleszámítjuk a falvastagságot is, kiegészülve a vakolat és az esetleges hőszigetelés méretével.

Extra: Redukált alapterület

Az ingatlan redukált alapterülete a banki értékbecslésnél játszik központi szerepet. A számítás során egyneműsítik az eltérő épületrészeket, vagyis az eltérő hasznosságú és különböző fajlagos költséggel megépíthető építményrészeket egyenértékű területre számítják ki.

Az értékbecslés során a súlyozást egy szorzótényező használatával végzik el, így határozzák meg az ingatlan értékét. Gyakorlati példával élve: egy 30 négyzetméteres amerikai konyhás nappali többet fog érni, mint egy ugyanilyen nagyságú szuterén lakrész.

Értékbecslés esetén javasolt tájékozódni arról, hogy a redukálás milyen értékek és koncepciók alapján történik.

Források: ingatlanjog.hu, OTÉK, NAV, ingatlan.com

Attila, Ingatlanpáholy

A januári ingatlanpiacot tárgyaltuk ki ebben a részben.

Beszéltünk
- a duplikálásról
- új rekordon a budapesti újépítések
- új szabályozás a földvásárlásnál
- gáz-e a darálós wc
- Mr Numero Uno
- K. Pesta kalandozásai
- újra divat a panel?
- kripton ingatlant vennék!
- ömlik a lé az ingatlanos startupokba
- mi az ingatlanosok véleménye, mi van most a piacon? - szavazás

A mikrofonnál: Görzsöny Péter, Szűcs Attila és Csorba Dániel https://www.kalmarok.hu Mél: haliho@kalmarok.hu

Az új ház építésének vannak jelentős és mindenki számára ismert költség tételei. Ilyenek például az építési telek ára, a ház tervezésének költsége, és magának a ház felépítésének az ára. Ez utóbbival az építtető magánszemély általában egy generálkivitelező árajánlatát tanulmányozva találkozik először. De milyen további jelentős költségekkel kell számolni? Ezek közül szedett össze néhányat Deák András.

Közművesítés

A közművesítés költsége és a folyamat hossza is nagyon nehezen becsülhető. Sokmilliós tétel lehet összességében és akár évekig elhúzódhat. Az elektromos hálózatra való kapcsolódásnak van egy amperenkénti 3 900 Ft-os díja, ami egy ma már átlagosnak számító 3 x 32 amperes kapcsolatnál közel 400 000 Ft. Ez még nem tartalmazza a mérőhely kialakításának valamint a földkábel vagy légkábel létesítésének díját.

A vízvezetékre való csatlakozáshoz szakember által készített terv szükséges. Ennek díja 100-200 ezer forint körüli összeg. A vízbekötésnek a vízszolgáltató felé is van egy 100 000 Ft körülí díja, de ezen kívül a telek tulajdonosának saját költségén ki kell alakítania vízaknát is, ami újfent százezres nagyságrendű tétel.

Kerítés

Ha nincs olyan szerencsénk, hogy a telkünket már körbekerítve vásároltuk meg, szükség lesz kerítés építésére is. Ha csupán egy 20 méteres utcafronton szeretnénk egy elegáns kerítést, egy színezett zsalukő kerítés anyaggal és munkadíjjal együtt alsó hangon 2 millió forintba fog kerülni.

Fészer

Aki kertes házban él, tudja, hogy fészer nélkül nem lehet boldogulni. A fészer iránti csillapíthatatlan vágy a kertesház új tulajdonosaiban a beköltözés után pár hónapon belül jelentkezni szokott. Mivel eddigre az építkezés, plusz esetleg a kerítés építés az anyagi forrásokat jelentősen leapasztja, előtérbe kerülhetnek a költségkímélőbb megoldások. A mai árak mellett azonban egy egyszerűbb kerti faház kialakítása akár legolcsóbb cserepeslemezes tetőfedés mellett is milliós tétel lesz. Érdemes körültekintően választani, a drágább jobb jelen esetben kifejezetten fontos aspektus, valamint a megfelelő alapot kell hozzá kialakítani.

Kertrendezés

Ha sík, szépen füvesített kertet szeretnénk, esetleg pár gyümölcsfával, akkor ismét jelentős költségekkel kell számolnunk. A telkek általában igényelnek némi tereprendezést, és ehhez gyakran több 10 köbméter hozott földre van szükség. Ez alá igény szerint el lehet helyezni vakondhálót is. A föld elegyengetése után jöhet a füvesítés és a facsemeték ültetése. Mindez egy kisebb, 6-700 négyzetméteres telken is millió forint fölötti összegbe fog kerülni.

Igények priorizálása

A fenti költségek sok első házukat építő építkezőt meglepnek. Nem ritka, hogy a ház a külső vakolására, vagy az eredetileg megálmodott műgyanta padló kialakítására már nem marad forrás. A meglepetésként felbukkanó több százezres, akár milliós tételekről minden házépítő be tud számolni. A legjobb ezért, ha visszafogott igényekkel és minimum 20% tartalékkal vágunk bele az építkezésbe, de előre kalkulálni egy szakértő is remekül tud - érdemes tehát megkérni tapasztalt szakembert vagy ingatlanost, esetleg alkalmazni tervezőt, aki mindenre gondol.

Nehéz időszak most ez minden építőnek az alapanyagárak és a munkaerőhiány miatt, így csak sok szerencsét és kitartást tudok kívánni mindazoknak, akik belekezdenek!