Február közepére befutottak az első, hitelt érdemlő adatok az újlakás piacról 2021-ről, az egyik ilyen az ingatlan.com saját elemzése. Ezekből szemezgettem ma.

Jelentős, több mint 13 százalékos bővülést ért el az építőipar, azon belül a lakásépítéseket magában foglaló épületépítési alágazat 2021-ben. A lakásépítési kedv kiugró volt: az új lakások kínálata a com adatai szerint 2021-ben 91 százalékkal nőt az egy évvel korábbihoz képest, de a pandémia előtti évekhez képest is látványos a növekedés. Különösen a fővároson kívüli újlakáspiac tett ki magáért, a községekben 123 százalékkal, a megyeszékhelyeken pedig 100 százalékkal nőtt a kínálat. Közben Budapesten 60 százalékos volt a bővülés, ami azért még mindig erőteljes bővülést jelent.

Az ágazat termelési értéke rekordot döntött, 5388 milliárd forintos összegre korábban nem volt példa.

“Várható volt az építőipar fejlődése, több tényező is segítette a növekedést. A bázishatás az egyik, 2020-ban ugyanis a járványhatás miatt több mint 9 százalékos visszaesést könyvelhetett el az ágazat, amely 2018-ban közel 23 százalékos, 2019-ben pedig 20 százalékos többletet ért el. Tavaly a járvány okozta bizonytalanság enyhülése, valamint a kedvezményes lakásépítési áfa újbóli bevezetése, továbbá a tavaly ősszel elindult zöld otthon program miatt meglódult a lakásépítési kedv. Az építőipari növekedés így tavaly is érezhetően hozzájárult a múlt évi 7,2 százalékos GDP-növekedésnek” - értékelte a kedden megjelent friss adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette: “A fokozott lakásépítési kedvre utal, hogy a múlt év első 11 hónapjában több mint 15 ezer engedélyt adtak ki, ami jóval meghaladja a pandémia előtti évekre, 2017, 2018 és 2019 egészére vonatkozó 13-14 ezres szintet.”

“A legújabb adatok alapján bátran mondható: a 2021-es év megteremtette az alapjait annak, hogy 2022 az új lakások és lakásépítések éve legyen.” - tette hozzá. Elmondta azt is, hogy az állami beruházások visszafogása miatt felszabadulnak építőipari kapacitások, amelyek a lakásépítésekben jelenhetnek meg, ez pedig fékezheti a drágulás ütemét az új lakások piacán.

forrás: ingatlan.com

Attila

Mint láthatod, a blog áthelyezésre került - elkerül minden brand és szimplán egy ingyenes, mindenkinek szóló, ingatlanokkal kapcsolatos tájékoztató blog lesz a jövőben, ahol mindenféle hasznos tartalmak és informatív bejegyzések mellett a Kalmárok podcast tartalmai is meg lesznek osztva. 
Ez szimplán azért történt így, mert az Ingatlanpáholy brandet szeretném a jövőben jobban erősíteni, így a becsületes ingatlanközvetítő blog és a LeoGroup brandje sem szükséges a jövőben - talán így tudok a legjobban a köz hasznára lenni :)

Az első itteni bejegyzésem pedig egy, a Kalmárok podcast emailcímére befutó kérdésre való válaszhoz kapcsolódik. A kérdező, Márta írt nekünk, hogy nem érti, mi a különbség a nettó és a hasznos alapterületek között, márpedig ez mostanában, a hitelek és a CSOK szempontjából is nagyon fontos téma, ezért gondoltam segítek tisztába kerülni ezzel.

A hasznos alapterület

A „hasznos alapterület” fogalmát az OTÉK (hivatalos néven 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet) tartalmazza:

Hasznos alapterület: „a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,9 m.”

A hasznos alapterület kiszámításhoz meg kell mérnünk az összes helyiség belső szabad méretét, és ezeket összeadnunk. Azokat a területeket, amelyek fölött a belmagasság nincs legalább 1,9 méter, nem szabad hozzáadnunk. Ilyen területek például a tetőtér-beépítések oldalsó szakaszai vagy a lépcsők alatti tárolók. A definícióból adódik, hogy nem számítható bele semmilyen épületszerkezet (fal, oszlop, kémény, szellőző, nyílászáró), a méretfelvételt tehát mindig a helyiség vakolt falsíkjától kezdve kell megtennünk, a szabad belső méretekkel.

Fontos, hogy a hasznos alapterület számítása nem vizsgálja a helyiségek funkcióját, tehát a ház/lakás minden helyisége beleszámítandó. A jogszabályi fogalmak alapján tehát a garázs a hasznos alapterület részét képezi. Családi házak esetében a garázs alapterületét egyszerűen hozzáadjuk a ház többi részének hasznos alapterületéhez, társasházaknál viszont a teremgarázs természetesen nem adható hozzá.

A NAV álláspontja szerint a tető alatti, legfelső fedett terasz számít bele az összes hasznos alapterületbe, ha a belmagassága legalább 1,9 méter, és legalább korlát veszi körül. Az ÁFA tekintetében alkalmazott értelmezés ettől eltérő meghatározást is tartalmazhat, például az építésügyi hatóságok számára sem kötelező a NAV tájékoztatóban rögzített magyarázat. Vagyis a lenti erkélyek nagy valószínűség szerint meg fognak jelenni a hasznos alapterület számításakor, ha arról a kérdésről lesz szó, hogy építési engedély vagy egyszerű bejelentés alapján létesíthető az épület.

A nettó alapterület

Az OTÉK meghatározása szerint nettó alapterületnek a “helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe” számít. Ebben az esetben össze kell szoroznunk a hosszúságot a szélességgel, egyedül arra kell vigyáznunk, hogy belső mérést végezzünk, vagyis faltól falig vegyük le a méreteket. Ingatlanunk nettó alapterületének kiszámításához pedig nem kell mást csinálnunk, mint összeadnunk az egyes helyiségek nettó alapterületeit.

A bruttó alapterület

A bruttó alapterület esetében az épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterületről beszélünk. A nettó alapterülettel ellentétben, ebben az esetben a mérés épületszerkezetekkel (falakkal) együtt történik, vagyis pont azért kapunk majd magasabb eredményt, mert beleszámítjuk a falvastagságot is, kiegészülve a vakolat és az esetleges hőszigetelés méretével.

Extra: Redukált alapterület

Az ingatlan redukált alapterülete a banki értékbecslésnél játszik központi szerepet. A számítás során egyneműsítik az eltérő épületrészeket, vagyis az eltérő hasznosságú és különböző fajlagos költséggel megépíthető építményrészeket egyenértékű területre számítják ki.

Az értékbecslés során a súlyozást egy szorzótényező használatával végzik el, így határozzák meg az ingatlan értékét. Gyakorlati példával élve: egy 30 négyzetméteres amerikai konyhás nappali többet fog érni, mint egy ugyanilyen nagyságú szuterén lakrész.

Értékbecslés esetén javasolt tájékozódni arról, hogy a redukálás milyen értékek és koncepciók alapján történik.

Források: ingatlanjog.hu, OTÉK, NAV, ingatlan.com

Attila, Ingatlanpáholy

A januári ingatlanpiacot tárgyaltuk ki ebben a részben.

Beszéltünk
- a duplikálásról
- új rekordon a budapesti újépítések
- új szabályozás a földvásárlásnál
- gáz-e a darálós wc
- Mr Numero Uno
- K. Pesta kalandozásai
- újra divat a panel?
- kripton ingatlant vennék!
- ömlik a lé az ingatlanos startupokba
- mi az ingatlanosok véleménye, mi van most a piacon? - szavazás

A mikrofonnál: Görzsöny Péter, Szűcs Attila és Csorba Dániel https://www.kalmarok.hu Mél: haliho@kalmarok.hu