Sokan keresnek meg azzal a kérdéssel, hogy hova tegyék most a pénzt, amikor az ingatlanpiac a vírus miatt elég komoly átalakuláson megy keresztül. Most megpróbálok mindenkinek értelmes választ adni rá, egy kis előrejelzés mellett az év utolsó harmadára.

A jelenlegi helyzet

Kezdjük ott, amit mindenki tud: a vírus átalakította a piacot. Eltűntek a külföldi befektetők a belvárosból, aki maradt, inkább a Balatont, az agglomerációs házakat vagy egyéb tópartokat keres, ráadásul a rövid távú kiadást még mindig agyhalott állapotban tartják, ezáltal fenntartva egy komoly bizonytalanságot. Tehát a 2 évvel ezelőtti őszi piachoz képest szerintem 70-80 százalékos piaci visszaeséssel számolhat nyugodtan minden belvárosi, így magától értetődik, hogy csak akkor fog eladni, ha az árat megfelelően pozícionálja és meg tudja szólítani azt a felvevő közönséget, akit érdekelhet: legyen ez irodai felhasználás, hosszú távú kiadás, lakhatás vagy bármi.

Befektetési lehetőségek

A rövid távú kiadás ha jóval alacsonyabb áron, de most is mozog valamennyire, viszont ezzel jelenleg szerintem egyértelműen tilos számolni és én sem ajánlom senkinek, mert teljesen lutri, hogy az adott kerület mennyire fogja korlátozni vagy engedni ezt a fajta üzletet, könnyen lehet, hogy utcaszinten is más lesz 1-1 terület, ezt javasolt megvárni. Esetleg akkor éri meg, ha a jelenlegi piaci helyzet miatt annyira lecsökkent áron tud vásárolni, hogy később hosszú távú kiadásnál is kijön a matek, akkor a kockázat logikus módon alacsonabb. A hosszú távú kiadást úgy érdemes számolni, hogy nagyjából 4-5%-ra jöjjön ki adózás után a nettó árbevétel. Én 11 hónapot szoktam javasolni: az első évben egy hónapot elvisz az ingatlanos, a második évben pedig már lesz legalább 1 dolog, amit javítani kell és nem a bérlő költsége. Egy példa: Egy 3 szobás lakást megveszünk 30 millió Forintért és kiadjuk 180 000 Ft + rezsiért. Adózás után (itt egy kalkulátor) marad nagyjából 150 000 Ft, ha 11 hónapra vetítem le, éves szinten nettó 1 650 000 Ft jön be, tehát a vételár 5%-a fölött keresek. Ez egy jó kiadásnak számít(ana) jelenleg, de akkora túlkínálat volt a piacon, hogy a 3%-nak is örülni kell...

A felújítás továbbra is nagyon macerás

Ha valakinek nincs saját gárdája, kifejezetten nehéz értelmes és megfelelő áron/időn belül dolgozó munkásokat találni felújításhoz - egy gázkorszerűsítéssel és nyílászárócserével együtt történő felújítás kényelmesen tolódhat akár egy évig is. Ezért a felújítandó ingatlanok piaca is nagyot szűkült - az emberek egyszerűen nem merik bevállalni.

Jó befektetés tehát az újépítésű használt, vagy a felújított házban lévő felújított lakás, valamint a különleges helyen lévő, vagy különleges, egyedi adottságokkal rendelkező ingatlan (pl dunai panoráma nagy terasszal, stb). Ezek a típusú ingatlanok mindig jó árral fognak rendelkezni, így a jelenlegi túlkínálatban és kicsit realizálódott árakban talán ezekkel az ingatlanokkal érdemes a legjobban foglalkozni, ha mindenképpen ingatlanba fektetnénk.

Hitelezés

A hiteleket jó feltételekkel, de szigorúbb elbírálás alapján most is remekül lehet intézni, tehát aki nem befeketési szinten vásárolna, hanem például első lakást, annak a következő időszakban érdemes piacra lépnie, ráadásul 2021 elején a hitelmoratóriumból kiesők egy komolyabb lakáseladási hullámot is generálhatnak, ezáltal túlkínálat, további árcsökken(t)és is bekövetkezhet. Érdemes bankfüggetlen hitelügyintézővel felvenni a kapcsolatot, mert a bankok különböző szigorúsággal és feltételekkel dolgoznak, ezért könnyen lehet, hogy az egyik bank hitelez, a másik pedig nem.

Sok szerencsét mindenkinek, aki most kerül piacra, szükség lesz rá.

Hozzászólnál? Megteheted Facebook oldalamon keresztül!

Attila 

Számtalan remek és rendkívül vicces szövegezésbe futottunk kollégákkal bele a hirdetések átnézésekor, ezekből szemezgettem, összeszedve azt, hogy mennyire instabil lábakon áll a legtöbb hasonló "fenyegetőzés".

1: a számlázó

Kezdjük ott, hogy ennyi szövegezéssel természetesen nincs joga a jelenlegi GDPR szabályozások mellett felvenni a telefonhívást, arról nem is beszélve, hogy előzetesen senkitől nem kérhető beleegyezés szövegezés alapján. Az egy másik kérdés, ha telefonhívás közben beleegyezik valaki bármibe, de anélkül az egésznek egyáltalán semmi értelme.

2: a törvényhozó

Gondolom nem szükséges leírnom, hogy bármelyik kormányhivatal, esetleg a tisztelt Főjegyző mennyire komolyan foglalkozik azon ügyekkel, amikor egy magánszemély bejelentést tesz, hogy egy ingatlanos FEL MERTE HÍVNI!!! 

3: jelszó: korrekt ingatlanos

Egy ingatlan sem fog többet érni attól, hogy egy ingatlanos foglalkozik vele, tehát egyszer és mindenkorra minden kollégának és eladónak el kellene ezt az áremelést felejtenie. Egy megfelelő árazás az ingatlanos dolga, az értékesítéssel szolgáltatást nyújt, a szolgáltatást pedig az eladó fizeti, így a rápakolás nettó hülyeség...

4: Még az ingatlanos fizethet a szerződésért

Csupán havi 90 ropi és a tiéd a megbízás! :D Ez aztán a biznisz egy rendkívül túlárazott ingatlan esetén, minden elismerésem a tulajdonosnak, láthatóan fogalma sincs, hogyan működik egy ingatlanértékesítés.

Ha találsz hasonlót és elküldöd nekem a Facebook oldalamon keresztül, természetesen szívesen bővítem a listát utólagosan is :)

Szép napot mindenkinek!

Attila

Már mindenkinek tele a hócipője a vírussal, de kénytelenek vagyunk együttélni vele, ezért kutyakötelessége _MINDEN EGYES INGATLANOSNAK_ a maximumot nyújtani egy értékesítéskor ahhoz, hogy minél kevesebb személyes találkozóból megoldható legyen egy ingatlanértékesítés. A 3D bejárás és a videós bejárás ma már egyáltalán nem sci-fi, sajnos kevesen használják még mindig, azonban az alaprajz olyannyira fontos és nélkülözhetetlen tartozéka kell(ene) hogy legyen egy ingatlanos hirdetésének, hogy én konkrétan kötelezővé tenném a com helyében azok feltöltését és használatát. Az, hogy rengeteg ingatlanos nem tölt fel alaprajzot, nem csupán lustaság, hanem egyértelmű inkompetencia is amellett, hogy nem képviseli megfelelően a megbízóját sem. 

Volt 3 alaprajz a Kalmár Kantinon, melyeket azonban jobb lett volna, ha inkább fel sem töltenek... részben azért, mert mindenre alkalmatlanok, részben azért, mert nem érik el azt a célt, amiért készültek: tájékoztatás. Az első még csakcsak informatív, de olyannyira elvonja a legó a lényegről a fókuszt, hogy alkalmatlan a céljára.

És milyen a jó alaprajz?

Informatív: Méretekkel ellátott, pontos. Alap, hogy legyen egy ingatlanosnál lézeres mérő, amivel pikk-pakk felmérhető és utólag megrajzolható egy igényes alaprajz.

Pontos: nem kézzel rajzolunk alaprajzot, vannak rá tökéletesen jól működő és könnyen használható programok. Nem tudod megtanulni? Akkor ne ingatlanozz. Ilyen egyszerű, ez egy olyan alap, mint különbséget tenni panel és tégla között, vagy tudni, hogy mi a különbség terasz és erkély között.

Érthető, átlátható: az egyszeri, laikus vásárlónak is meg kell értenie, ezért nincs értelme pontatlanságokat, érthetetlen dolgokat beleírni, csak a lényeget, sallangmentesen. 

Berendezés: én nem tartom szerencsésnek berendezni, főleg egy felújítandó ingatlant, de átalakítási tervrajzoláskor például praktikus egy alternatív berendezés, mert egy laikus könnyebben bele tudja képzelni magát és családját. Egy felújított, de üres lakásnál elég ábrázolni a fürdő és a konyha elhelyezését, bútor nem kell feltétlen bele.

Lentebb egy példa egy meglévő kesztölci családi házamról. Ez a meglévő berendezésekkel rajzolt, de üresen is jól mutatna és érthető, átlátható, pontos. Ha valaki ennél többet szeretne, van külön méretezett alaprajzom, ebben az esetben direkt két külön alaprajzon alkalmazom, mert így lett érthető és átlátható az alábbi berendezett.

Ha valaki nincs ezen a szinten rajzolásban és nem is tesz érte, hogy megtanulja, sosem lesz igazán jó, szakértői szintű ingatlanos, csak közvetítő marad, ami mint tudjuk, nem sokáig marad már létező szakma, mert a szakértők és az online felületek könnyedén kiváltják a munkájukat... szóval, kedves kolléga, még nincs késő: képezd magad, tanulj meg jobb alaprajzot rajzolni, ne kaputelefonnal fotózz hanem bízz meg fotóst magad helyett, használd az innovációs lehetőségeket és tudasd a világgal, hogy te jobb vagy, mint a körülötted lévők - sajnos nem lesz nehéz kinőnöd a tömegből.

Ha más a véleményed, vagy azt gondolod, le kell írnod, mennyire igazam van, nyugodtan megteheted Facebook oldalamon keresztül, a poszt linkje alatt :)

Szép napot mindenkinek!

Attila - IngatlanPáholy