Rengetegszer hallom az ingatlanhirdetésekkel kapcsolatban, hogy így is drága, még ha ráteszi az ingatlanos a jutalékát... hogy lehet piacképes az ingatlan, ha még ezt is meg kell fizettetni plusszban?

Szolgáltatunk

Alapvető hiba, hogy bármelyik tulajdonos azt gondolhatja, jót tesz a hirdetésének, ha bevon egy közvetítőt úgy, hogy az adott kolléga ráteszi a jutalékát az árra. Az ingatlanszakértői megbízás egy SZOLGÁLTATÁS. Az a szolgáltatás, melyet az eladó megvesz azért, hogy ne neki kelljen foglalkoznia az értékesítés részleteivel: a fotózás és hirdetések összerakásától és a telefonok felkapkodásától kezdve a komplett hirdetéskezelésen át a papírmunkák végigviteléig semmivel - mert egy jó szakértő mindezektől megszabadítja a megbízót. Az nem szolgáltatás, hogy a tulajdonos saját hirdetését megversenyezteti a sajátjával, ahogy az sem szolgáltatás, ha mindegy milyen áron, de aláírattatja a megbízást, csakhogy ingatlanai mennyiségét növelje. 

Kikötöm így hirtelen: a mai piacon értékesítési öngyilkosság, ha az eleve magas árra még az ingatlanos jutalékot is rápakolják. A jelenlegi piacon a verseny ingatlan és ingatlan között annyira éles, hogy egy jutalékkal növelt ár nem piacképes, ha az adott ingatlan megfelelően volt beárazva - viszont ha jó az árazás, nem lesz probléma az ingatlanost kifizetni, mert elégedett lesz a végeredménnyel a megbízó, persze ha megkapja azt a szintű szolgáltatást, ahogy azt TÉNYLEGESEN végezni kell(ene). 

Lehetőségek

Két fő irányvonal képzelhető el, mindkettő alapja a pontos ingatlanpiaci értékbecslés. Ha tudjuk, hogy megközelítőleg mennyit ér az ingatlan, eldönthetjük a két irányt: megpróbálkozunk magunk az eladással, vagy odaadjuk a megbízást egy profi ingatlanszakértőnek, akit megfelelően leinformálunk előzetesen, ellenőrizzük a munkáit és leülünk vele beszélgetni még azelőtt, hogy bármilyen konkrétumról szó lenne. Előbbivel persze meg lehet próbálni megspórolni a jutalékot, de rengeteg munkával és idegeskedéssel jár a folyamat annak, aki nem gyakorlott benne, arról nem is beszélve, hogy az alkupozíció is más, ha velünk van egy profi. 

Végeredmény

Minden esetben egyetlen jó végeredmény van: egy sikeres ingatlanértékesítés úgy, hogy mindkét fél boldog. Hogy ezt sikerül megoldani tulajdonosként vagy ingatlanossal, szinte mindegy, mert a végeredmény csak akkor megfelelő, ha utána sem pereskedés, sem számonkérés nincs, csak boldog ügyfelek, akik elégedetten zárják le papíron és fejben is a folyamatokat. 

Tehát kedves megbízók: soha ne hagyjátok magatokat átverni vagy megvezetni egy magasabb ár reményében. Nem lehet eladni egy 2 szobás panellakást 40 millió forintért sehol, hiába állítja az ingatlanos ezt, csakhogy aláírást kapjon (gondolván, hogy majd később kényszerítve csökkenti az árat, de akkor már az 1 éves kizárólagosság alá van írva). Ja, és nincs olyan hogy kizárólagosság, hiába állítja bármelyik franchise ezt! Évek óta nincs, mivel a megbízótól nem vehető el az önálló értékesítés ténye - összesen annyi köthető ki, hogy ingatlanos versenyhelyzet ne legyen, tehát másik ingatlanos ne legyen a megbízott mellett megbízva.  

Attila

A becsület manapság nagy szó - írta egy kommentelőm, a felvett nevemre utalva. Nagy szó, mert sokan puffogtatnak nagy szavakat nehezebb időszakokban is, de jópár kollégára tudom azt mondani, hogy becsületes, mondom miért.

Korrekt tájékoztatás

Egy becsületes ingatlanos az adott ingatlan minden pozitív és negatív tulajdonságáról megfelelően tájékoztatja a vevőket, sokszor az eladókat is, a megbízás megkötésekor. Ezek a tulajdonságok mozdít(hat)ják az árat valamelyik irányba. Nem szabad elfelejteni, hogy az ingatlanos is perelhető abban az esetben, ha tud egy rejtett hibáról, melyet nem árul el a vevőnek, így nem szabadna ezzel semmilyen formában játszani! Ebbe a korrekt tájékoztatásba beletartozik az is, hogy megfelelően, szakmai szemmel vizsgálunk ingatlant és nem tippelünk állapotról: attól, hogy ránézésre értelmes állapotban van egy családi ház teteje, mindenképpen érdemes kihívni szakértőt, aki profin állást tud foglalni és mi eszerint tudunk őszintén tájékoztatni. 

Szakmai felkészültség

A mi szakmánk nagyon sokrétű: értenünk kell a kommunikáción kívül a műszaki tartalmakhoz, az ingatlanjoghoz, az informatikához, grafikus programokhoz, fotózáshoz, megfelelően kell tudnunk fogalmazni szóban és írásban, de egy jó ingatlanos egy kicsit pszichológus is. Nincs olyan, hogy nem tudom. Olyan van, hogy utánanézek, megkérdezem, kihívok olyan embert, aki tudja a választ. A nem tudomból szokott lenni a tippelés, a tippelésből a probléma, a problémából a pereskedés. Egy szakmailag jól felkészült ingatlanos az ágyból hajnalban felkeltve is fejből tudja a megbízása paramétereit, kért le friss tulajdoni lapot, maga rajzolt méretezett alaprajzot, a szövegben és a képeken megfelelően informatív és sallangmentesen tájékoztat. Egy eladó akkor lesz/lehet elégedett egy közvetítő munkájával, ha szakmailag olyan plusszt tud adni az értékesítéshez, amivel a teljes értékesítés terhét leveheti az eladó(k) válláról mind szakmailag, mind időben, elfoglaltságban. Az, hogy egy "kolléga" felteszi egy kézzel rajzolt és kaputelefonnal készített fotóit a com-ra, nem munka, az semmi, hulladék.

Őszinteség

Egy becsületes ingatlanos nem hazudik, mert nincs szüksége arra hogy hazudjon. Korrektül és őszintén beszél az ingatlanról már a hirdetésekben, majd telefonon és később személyesen is. Minden ingatlannak vannak hibái, ezeket a hibákat nem szabad elbagatelizálni, maximum a kommunikáció megfelelő pontjain való átadásán lehet változtatni, magán a tényen semmiképpen. Ki kell cserélni a kazánt? Előfordul, látszódjon az alkuban. Rossz állapotú a tető? Legyen róla szakértői vélemény. Vizes és rossz állapotú a lakáshoz tartozó pincehelyiség? Logikus, hogy nem ér annyit, mint egy száraz. Nincs csatornázva a ház? A legtöbb vevő nem ért hozzá és nem fog benézni az emésztőbe, de NEM szabad eltitkolni, mert értékrontó tényező. 

Korrekt elszámolás

A vételi szándéknyilatkozat megerősítése soha nem az ingatlanosé, nincs olyan ok, amiért az övé lehetne. Az első elszámolási lehetőség az adásvételi szerződéskor történő foglaló átadásából lehetséges, számla ellenében, a megbízási szerződés szerint. Olyat sem tehet egy ingatlanos, hogy kiköti, hogy csak készpénzben fizethető a jutalék - igenis átutalható, ugyancsak számla ellenében. Nem számlaképes? Olyan nincs, akkor az a "kolléga" nem is dolgozhatna a szakmában! Minden esetben szükséges a számlaadási kötelezettség, személy szerint én ezt úgy oldottam meg, hogy van egyéni vállalkozói KATÁm, hogy a magánszemélyeknek alanyi adómentes számlát tudjak adni, valamint van Áfás Kft-m, mely a cégeknek kedvez. 

Összesítés

Igenis LEHET ezt a szakmát őszintén és becsületesen végezni, de az teljesen érthető, ha sok eladónak rosszak a tapasztalatai: sokan csak a profitért csinálják, a mennyiség a fontosabb és nem a minőség - ezeket a "kollégákat" nem szabad megbízni. Egy becsületes ingatlanos óriási plussz az értékesítés folyamatában és itt az eladók, az ÖNÖK segítségét kérem: válasszanak TUDATOSAN ingatlanost! Ellenőrizzék a munkáját online, kérjenek ajánlást, beszélgessenek el vele mindenfajta megbízási témák előtt. Szerencsére egyre több megkeresésünk van azért, mert a mi munkánk és hozzáállásunk tetszett az eladónak és bár meghallgatott több ingatlanost, mégis minket bízott meg, mert nálunk látta azt a munkamorált, hozzáállást és profizmust, amit a szakmának egész Magyarországon képviselnie kellene. Én hiszek abban, hogy ez a típusú értékesítési forma az egyetlen, ami működőképes hosszú távon is és az egyetlen, amely ténylegesen úgy segít az eladóknak, ahogy az nyugaton és az USÁban működik évek óta.

Attila

Kaptam egy levelet egy olvasómtól / wannabe tulajdonostól a fenti kérdéssel kapcsolatban, melyre megpróbálok aszerint válaszolni, hogy ki milyen anyagi és élethelyzetben van.

"Kedves Attila! Rendszeres olvasód vagyok, örülök, hogy vannak így gondolkodó ingatlanosok, mint te! Az alábbi kérdéssel fordulnék hozzád: nincs önerőm, albérletben élek jópár éve Budapesten, de egyszerűen nem tudok félretenni annyit, hogy tudjak vásárolni. Az átlagnál jobban keresek, de ez is kevés, szerinted mit tehetek? Tamás"

A kérdés jó, Tamásnak pedig privátban is válaszoltam, de úgy gondolom, mások is ötletet meríthetnek a megoldási lehetőségekből. Sok féle élethelyzet lehet, Tamás sem részletezte hogy ő hogy áll, ezért foglalkozunk spórolási és hitellehetőségekkel is. 

Minden a jövedelemmel kezdődik

Ahhoz, hogy vásárolni tudj és hitelt vehess fel, megfelelő jövedelemmel kell rendelkezned. Hiába gyűjtesz össze bármilyen módon önerőt, vagy esetleg belenyúlnál még egy önerő nélküli lakásvásárlásba is, nem teheted meg, ha nincs megfelelő jövedelmet. Nagyjából úgy számolhatsz, hogy ha nincs más terhelés a fizetésed nettóján, a feléig terhelheted meg, tehát 100 ezer forintos törlesztőhöz minimum nettó 200 ezer forintot kell keresned, amit igazolnod is kell. Ha ez megvan, de nincs (még) önerőd, adok pár tippet.

LTP

Attól, hogy 2018 végén elkaszálták a lakástakarékok állami támogatását, továbbra is megy az üzlet, bár kicsit átalakult. Ha semmi önerőd nincs és nehezen teszel félre, érdemes kötnöd egy ilyen szerződést, mert havi 20 ezer forintot el tudsz kezdeni félretenni - ez egy viszonylag egyszerűen kisakkozható összeg, amit bele tudsz kalkulálni a családi kasszába és ha 10 évig spórolgatsz így, már egész kellemes összeg összejön, ami az önerőd lehet. Ez hosszútávú lakásvásárláshoz jó, de valahol mindent el kell kezdeni...
Minimálisan kamatozik is, talán az éves infláció szintjére elég, de csodát ne várj tőle - tényleg a spórolás része a fontos.

MÁP+ 

Mindenki hallott a híres "szuperállampapír"-ról, én is írtam már róla, 5 évre átlag évi 4.95%-os THM-mel kecsegtet, ami egy szuper kamatozás, de ehhez az kell, hogy már meglévő pénzed legyen, amit szeretnél gyarapítani. Teszemazt kellene 10 millió forint önerő, de csak 5 van, azt az 5 milliót elteszed 5 évre ebbe a papírba, nem költöd el, gyarapodik, 5 év alatt még spórolsz mellé, így kényelmesen összerakható egy akkor önerő, ami már fővárosi viszonylatban sem elhanyagolható. Ez is hosszabb idő, de már jóval kevesebb, mint a lakástakaréké.

Önerő nélküli vásárlás

Nehéz ügy, de megoldható, többféle módszerrel is. Az egyik, hogy gyerekvállalás előtt felveszed a Babaváró támogatást, ez maximum 10 millió forint lehet, nem szükséges ingatlanfedezet sem, csak be kell vállalnod a gyerkőcöt. A CSOK is alternatíva lehet, ha van már 3 gyerek, újépítésűekre támogatott hitel és vissza nem térítendő támogatás is kapható, ami önerőnek számít (be is vállalhatsz 3 gyereket, akkor 10 éved van összerakni őket a szerződéskötéstől számítva). Másik lehetőség, hogy van egy olyan családi ingatlan, ami bevonható pótfedezetnek. Ez azt jelenti, hogy a megvásárolandó ingatlan mellé apa, anya, nagyi vagy bárki hozzájárul ahhoz, hogy az ő tehermentes ingatlanára rákerülhet a te vásárlásod terhének egy része, mert minden megvásárolandó ingatlan csak egy bizonyos szintig terhelhető (bankja válogatja, kb a megállapított érték 70%-áig). Mondanom sem kell, utóbbihoz kell a legnagyobb jövedelem, mert egy ingatlan teljes értékének a törlesztőjét kell fizetned, de nem kevesen vannak ebben az élethelyzetben is, szerte az országban.

Tudom, hogy nem tudtam a fenti alternatívákkal mindenkinek segíteni, de sajnos ezeken a lehetőségeken kívül törvényes és jól működő, kalkulálható lehetőségek nem nagyon vannak. Más tipped lenne? Nem értesz velem egyet? Bátran írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül, mindig nyitott vagyok újabb megoldásokra!

Attila