Kaptam egy levelet egy olvasómtól / wannabe tulajdonostól a fenti kérdéssel kapcsolatban, melyre megpróbálok aszerint válaszolni, hogy ki milyen anyagi és élethelyzetben van.

"Kedves Attila! Rendszeres olvasód vagyok, örülök, hogy vannak így gondolkodó ingatlanosok, mint te! Az alábbi kérdéssel fordulnék hozzád: nincs önerőm, albérletben élek jópár éve Budapesten, de egyszerűen nem tudok félretenni annyit, hogy tudjak vásárolni. Az átlagnál jobban keresek, de ez is kevés, szerinted mit tehetek? Tamás"

A kérdés jó, Tamásnak pedig privátban is válaszoltam, de úgy gondolom, mások is ötletet meríthetnek a megoldási lehetőségekből. Sok féle élethelyzet lehet, Tamás sem részletezte hogy ő hogy áll, ezért foglalkozunk spórolási és hitellehetőségekkel is. 

Minden a jövedelemmel kezdődik

Ahhoz, hogy vásárolni tudj és hitelt vehess fel, megfelelő jövedelemmel kell rendelkezned. Hiába gyűjtesz össze bármilyen módon önerőt, vagy esetleg belenyúlnál még egy önerő nélküli lakásvásárlásba is, nem teheted meg, ha nincs megfelelő jövedelmet. Nagyjából úgy számolhatsz, hogy ha nincs más terhelés a fizetésed nettóján, a feléig terhelheted meg, tehát 100 ezer forintos törlesztőhöz minimum nettó 200 ezer forintot kell keresned, amit igazolnod is kell. Ha ez megvan, de nincs (még) önerőd, adok pár tippet.

LTP

Attól, hogy 2018 végén elkaszálták a lakástakarékok állami támogatását, továbbra is megy az üzlet, bár kicsit átalakult. Ha semmi önerőd nincs és nehezen teszel félre, érdemes kötnöd egy ilyen szerződést, mert havi 20 ezer forintot el tudsz kezdeni félretenni - ez egy viszonylag egyszerűen kisakkozható összeg, amit bele tudsz kalkulálni a családi kasszába és ha 10 évig spórolgatsz így, már egész kellemes összeg összejön, ami az önerőd lehet. Ez hosszútávú lakásvásárláshoz jó, de valahol mindent el kell kezdeni...
Minimálisan kamatozik is, talán az éves infláció szintjére elég, de csodát ne várj tőle - tényleg a spórolás része a fontos.

MÁP+ 

Mindenki hallott a híres "szuperállampapír"-ról, én is írtam már róla, 5 évre átlag évi 4.95%-os THM-mel kecsegtet, ami egy szuper kamatozás, de ehhez az kell, hogy már meglévő pénzed legyen, amit szeretnél gyarapítani. Teszemazt kellene 10 millió forint önerő, de csak 5 van, azt az 5 milliót elteszed 5 évre ebbe a papírba, nem költöd el, gyarapodik, 5 év alatt még spórolsz mellé, így kényelmesen összerakható egy akkor önerő, ami már fővárosi viszonylatban sem elhanyagolható. Ez is hosszabb idő, de már jóval kevesebb, mint a lakástakaréké.

Önerő nélküli vásárlás

Nehéz ügy, de megoldható, többféle módszerrel is. Az egyik, hogy gyerekvállalás előtt felveszed a Babaváró támogatást, ez maximum 10 millió forint lehet, nem szükséges ingatlanfedezet sem, csak be kell vállalnod a gyerkőcöt. A CSOK is alternatíva lehet, ha van már 3 gyerek, újépítésűekre támogatott hitel és vissza nem térítendő támogatás is kapható, ami önerőnek számít (be is vállalhatsz 3 gyereket, akkor 10 éved van összerakni őket a szerződéskötéstől számítva). Másik lehetőség, hogy van egy olyan családi ingatlan, ami bevonható pótfedezetnek. Ez azt jelenti, hogy a megvásárolandó ingatlan mellé apa, anya, nagyi vagy bárki hozzájárul ahhoz, hogy az ő tehermentes ingatlanára rákerülhet a te vásárlásod terhének egy része, mert minden megvásárolandó ingatlan csak egy bizonyos szintig terhelhető (bankja válogatja, kb a megállapított érték 70%-áig). Mondanom sem kell, utóbbihoz kell a legnagyobb jövedelem, mert egy ingatlan teljes értékének a törlesztőjét kell fizetned, de nem kevesen vannak ebben az élethelyzetben is, szerte az országban.

Tudom, hogy nem tudtam a fenti alternatívákkal mindenkinek segíteni, de sajnos ezeken a lehetőségeken kívül törvényes és jól működő, kalkulálható lehetőségek nem nagyon vannak. Más tipped lenne? Nem értesz velem egyet? Bátran írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül, mindig nyitott vagyok újabb megoldásokra!

Attila

Több oka lehet, ha egy lakás penészedik: a szellőztetés hiánya, a rossz használat, építési hiba miatti párásodás - egy biztos, egy rettentően idegesítő és egészségtelen dolog, így mindenképpen tenni kell ellene.

A penész érinthet bárkit: családi házban, újépítésűben vagy panelben élőt egyaránt, egészségkárosító hatása miatt pedig nagyon fontos komolyan venni és megelőzni, védekezni ellene vagy eltávolítani és a hiba okát megszüntetni, amennyiben az lehetséges. A leggyakoribb következménye a jelenlétüknek az asztma, illetve allergia kialakulása, különösen veszélyes kisgyerekekre, de bizonyos fajok megtámadják a tüdőt, májat vagy a vesét, illetve krónikus fáradtság, fejfájás, szem- és nyálkahártya-irritáció, tüsszögés, bőrkiütések, idült köhögés, súlyosabb esetben pedig az állandó émelygés, hányinger, hányás, orr- és tüdővérzés is olykor a penész számlájára írható.

Harmatpont

A harmatpont az a hőmérséklet, amikor egy felületen bizonyos mértékű relatív páratartalom és helyiség-hőmérséklet mellett lecsapódik a pára. Ez egy kalkulálható érték (ezen az oldalon tudsz számolgatni).Minden lakásnál előjöhet, ha például nincs szellőztetve: az állandó nedves felületet ki fogják használni az egyébként a levegőben állandóan jelen lévő spórák, a penész szempontjából ugyanis a lényeg a nedves felület: ha valamiért állandóan vizes egy felület (például csőtörés, fürdőszoba), akkor persze ott is előjön. 

Megoldás

Két fontos dolog emelhető ki tehát, ami megváltoztatásával csökkenthető vagy megszüntethető a penészedés: az egyik a levegő relatív páratartalma, a másik a felszín hőmérséklete. Ha szerencsénk van, az is elég a légmozgás útjának megváltoztatásához, ha csak elhúzzuk a bútort a faltól, ami mögött penészedés van, vagy fűtést kapcsolunk a párásodó ablak alatt. Ha ezek nem bizonyulnak elegendőnek, drágább és macerásabb megoldáshoz kell nyúlnunk: a külső fal utólagos hőszigetelése, a nyílászárók cseréje, extra fűtés beszereltetése (például fűtőpanel, de sokszor egy elektromos olajradiátor is elegendő tud lenni a kényes rész alá). 

Szellőztetés

Rendkívül lényeges pont minden megoldás részeként a szellőztetés. A hagyományos módszer az ablakok kinyitása minél sűrűbben, a javasolt a napi háromszor néhány percre - télen nyáron. A biológiailag szükséges légcsereszám 0,5-0,6 - ez azt jelenti, hogy óránként ennyiszer kellene kicserélődnie a lakás levegőjének, hogy emberi életre alkalmas legyen (igen, tehát 2 óránként szellőztetni kellene). Ellenben mielőtt kinyitnánk az összes ablakot, egy dologra figyeljünk: télen soha ne szellőztessünk túl hosszan, illetve ne hagyjunk nyitva ablakot résnyire állandóra, mert bizonyos falfelületek lehűlhetnek és van, hogy pont emiatt jelenik meg a nedvesség, majd a penész.

A drágább de hatékonyabb megoldás a párátlanító berendezés. Egy komolyabb eszköz 60-100e Ft is lehet és képes több liter vizet magába szívni néhány óra alatt a levegő páratartalmából - arról nem is beszélve, hogy elvileg minden helyiségben el kellene helyezni egyet... a leghatékonyabb megoldás mindenesetre a légcserélő rendszer kiépíttetése és üzemeltetése, ebből is van hővisszanyerős rendszer is, tehát a saját fűtésünkre visszaforgathatjuk a meleget, de ez a rendszer többmillió forintba kerül... viszont tuti penészmentes lesz a lakásunk.

Remélem tudtam segíteni, fontos erre a problémára rendesen odafigyelni.

Attila

Elég sok elemzést és értékbecslést építek fel így év elején a legkülönbözőbb ingatlanokra szerte Budapesten és agglomerációban, egy érdekes és rendkívül fontos feladatot vettem észre, ami hatással lesz az ingatlanpiacra 2020-ban: a változáskövetés.

Mire is gondolok?

 A piaci változások folyamatos követése minden ingatlaniroda és ingatlanokkal foglalkozó portál általános feladata. Azt jelenti, hogy a különböző körülményeket és az aktuális statisztikákat figyelembe véve megpróbáljuk lekövetni és egy rövidebb időszakra megjósolni az ingatlanpiac alakulását a különböző szegmensekben. Például az újépítésű lakásáfa újra 27%, kevesebb újépítésű fog épülni, a jelenlegiek ára akár emelkedhet is, ellenben a használt lakások piaca a befektetők kikopása miatt az ellenkező irányba változhat - és ez csak Budapestre vonatkoztatva. A változáskövetés azért rettentő fontos, mert mi tudjuk, hogy a változások már most, a szemünk előtt zajlanak, az ingatlan.com és a DH barométer statisztikáiban is látszik, hogy komoly érdeklődői visszaesés van, ami az értékesítési idő megnövekedését, illetve az árak csökkenését prognosztizálja, a kérdés ilyenkor csak a mérték, nem az, hogy megtörténik-e. 

Én személy szerint csak néhány százalékos visszaesést látok a használt ingatlanok árában és az is inkább az alkupozíciók javulásánál vehető majd észre: az eddigi 2-5%-os alkuk helyett nem lesz ritka a 7-8-10%-os alku sem. 

A fő probléma

A legnagyobb gond azon eladóknál van, akik nincsenek tisztában a piaci változásokkal és azt hiszik, hogy ha tavaly nem ment el 6 hónap alatt, majd most simán eladjuk drágábban... nem, ennek a piacnak vége. El kell fogadni, hogy a csúcson túl van a piac, a stagnálás is jó eredmény lenne, de egyértelműen látszik, hogy ebben az évben jóval kevesebb adásvétel lesz, mint tavaly és tavalyelőtt volt - hiába maradt egyelőre a jegybanki alapkamat és a jó hitelezés is.

A legjobb megoldás

Szóval a legfontosabb az, hogy aki nem ért hozzá, fogadja meg olyan tanácsát, aki igen. Az ingatlanszakértők kis százalékára tudom azt mondani hogy ért hozzá, de meg lehet találni olyanokat, akik ajánlás és ellenőrzés után megbízhatóak akár már csak egy ingatlanpiaci értékbecsléssel is, de megbízhatóak. A szomszéd is ennyiért hirdeti? Akkor az övé is drága. A bútorok is benne vannak? A legtöbben anélkül vennének. Csak készpénzesek? Kizárjuk a piac 80%-át. Ezek komoly hibák, melyeket egy megfelelően kiválasztott szakértő megoldást tud találni.

Ami volt, elmúlt

Tavaly 50ért eladhattad volna? Ha nem tetted, mostmár valószínűleg nem fogod tudni, ez van, ezt el kell fogadni. Azonban azt ne felejtsd el, hogy amennyivel te olcsóbban kell hogy eladd, az is olcsóbb lesz, amit veszel - nem buksz tehát pénzt, csak arányaiban kevesebbet kapsz és kevesebbet költesz. Ha úgy gondolod, hogy feljebb fog menni a piac, akkor pár évig tartsd meg az ingatlant: senki nem tudja megjósolni, mekkora és meddig tartó csökkenés lesz, de a statisztikák egyértelműek...

Belémkötnél vagy egyetértesz? Írd le véleményed bátran Facebook oldalamon keresztül! 

Eladnál vagy vennél? Megkereshetsz engem közvetlenül is a saját weboldalamon keresztül azzal, hogy kitöltöd a kérdőíveket. <- katt ide!

Attila