Egyre több értékesítésünk van olyan ingatlanokban, ahol egy nagyobb ingatlan (családi házak, lakások is) többfelé bontásával és külön bejáratok kialakításával kisebb lakóterek jöttek létre. De hogy is lehet megoldani, hogy mindenki biztonságban legyen és hitelt is felvehessen?

Használati megosztási szerződés

Ez a szerződési forma egy remek dolog: ha valakinek nincs szüksége egy 200 m2-es házra 1000 m2-es telekkel, de megoldható, hogy leválasztja a felét külön bejárattal, egyből élhetőbb két családnak 100 m2 500 m2 telekkel. Ennek lepapírozása tulajdoni lap szerint nem lehetséges, általában azért, mert a telek kisebb, mint a megoszthatóság alsó határa. A tulajdoni lapon tehát minimum két tulajdonos lesz, a megosztások mértéke szerint feltüntetve, ami lehet 50-50% mellett bármi, ahogy a megosztás megoldásra kerül.
A használati megosztási szerződés arra szolgál, hogy a fenti kép szerint és a részletek leírásával, a közművek megfelelő dokumentálásával a tulajdonosok papíron is biztosítsák saját tulajdonrészüket, mely így kizárólagos használati jognak számít és az ingatlan hitelezhető lesz. A bankoknak szükséges, hogy legyen minden pontosan dokumentálva, például nagyon fontos, hogy hol a vízóra: ha a vízakna a szomszéd területén van, de az elérés megfelelően dokumentálva, fényképpel bizonyítva meghatározott módon megoldott, el fogja fogadni a hitelezéshez is. A lényeg, hogy minden ilyen tétel rizikófaktor a bankok szemében, mert ha a szomszéd lezárja a vizet, már nem számít komfortosnak, így nem hitelezhető... De persze ez csak egy szélsőséges példa. 

Lehetőségek

Értékesítettem már olyan családi házat, ahol a földszint és az emelet lett különszedve, az emeleti részhez pedig oldalról építettek egy lépcsőt, a kertet hosszábban kettévágták, tökéletesen működik. Volt már hagyományosan, függőlegesen megosztott, ikerház jellegű ingatlanértékesítésem is, de volt már olyan is, amikor egy nagy méretű belvárosi lakást négyfelé osztottak, erről megosztási szerződést készítettek és külön-külön értékesítették őket. 
Az ára logikus módon alacsonyabb, mint egy teljesen különálló tulajdoni lappal rendelkező, ugyanakkora ingatlannak, azonban sokszor sokkal jobban hasznosítható - mindig az adott területi igények határozzák meg a megosztásban rejlő lehetőségeket.

Elővásárlás

Minden társtulajdonosnak elővásárlási joga van a másik fél megvásárlására eladáskor, amiről a vételi ajánlat teljes tudatában lehet és kell lemondania, ha nem élne ezen jogával. Alapvetően ez is egy jó dolog: tudni fogjuk, mennyiért kel el a szomszéd ingatlan és hogy ki lesz az új tulajdonos.

A megosztási szerződést ügyvéd készíti, átlagosan 100 ezer forint körüli összeggel lehet számolni, és kiköthető az is, hogy a jogutódokra is érvényes legyen - tehát eladáskor az új tulajdonosra is vonatkozik a megosztás, így újat sem feltétlen szükséges csináltatni.

Plusz-mínusz

Előny tehát, hogy nagy valószínűséggel olcsóbban tudunk hozzájutni egy megosztott ingatlanrészhez, mint egy teljesen saját tulajdoni lapú ingatlanhoz, hátrány, hogy lesz egy szomszédunk, akivel mindenben egyeztetnünk kell, ha az ingatlannal kapcsolatban csinálni szeretnénk valamit (felújítás, továbbépítés, tetőcsere, stb). Ha jó a szomszédi viszony, ez nem jelent problémát, azonban láttam már azért költözést, mert a felek enyhén szólva sem jöttek ki egymással....

Ez a bejegyzés az év első hétfőjén kerül ki, így 2020 első bejegyzése lett. Boldog és sikerekben gazdag új évet kívánok mindenkinek, remélem, annál is sikeresebb lesz, mint a tavalyi! 

Attila

Igen, még nekünk, örökké mozgó és pörgő ingatlanosoknak is. Ma volt az utolsó adásvételem az évben, remélem veled is találkozom 2020-ban, újult erővel és rengeteg adásvétellel!

Üdvözlettel a csapat: Attila, Kornél, Éva, Kata, Ricsi, Robi, Klári, Barbi

2020, here we come!

Ha egy hirdetésben társasházi lakásként hivatkoznak egy ingatlanra, de a tulajdoni lapon szövetkezeti lakás szerepel, nem kell egyből arra gondolni, hogy az ingatlanos vagy a tulajdonos át akart verni bennünket. Van különbség, amire figyelni kell, de csak azért fontos, hogy tudjunk róla.

A fenti tulajdoni lap-részleten látszik, hogy a szokásos társasházi lakás vagy simán lakás megnevezés helyett szövetkezeti lakás szerepel egy zuglói ingatlanhoz. Az érdeklődők rendszeresen megkérdezik, mi a különbség, ezért összefoglalom, hogy mindenki tudjon rá válaszolni, ne csak én.

A lakásszövetkezet fogalmát a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény határozza meg, ebben le van írva, hogy a lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet, mely jogi személynek felel meg. Az egyik legfontosabb különbség a társasház és a lakásszövetkezet között az, hogy míg lakásszövetkezetnél az épület közös részei és a telek a lakásszövetkezetnek mint elkülönült szervezetnek a tulajdonában állnak és a lakások a lakásszövetkezet tagjainak tulajdonát képezik, addig társasházak esetében a közös tulajdonban álló ingatlanrészek tekintetében eszmei hányad illeti meg a tulajdonosokat - ezen eszmei hányad határozza meg például egy közgyűlésen az egyes tulajdonosokat megillető szavazatok arányát. Ugyanezen szavazás lakászövetkezeteknél csak lakásra vonatkoztatva van, tehát a lakás mérete mindegy, a lakások darabszáma számít csak. 

Társasház esetében a létesítő okirat az alapító okirat, míg lakásszövetkezeteknél az alapszabály. A társasházak képviseletét közös képviselő látja el, a lakásszövetkezetekét az ügyvezető elnök, illetőleg az igazgatóság elnöke. Szövetkezeti lakásoknál a házkezelő egy lakásszövetkezet lesz, mely a gazdasági társaságokhoz hasonlóan a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jöhet létre és a székhelye szerinti illetékes cégbíróság veszi nyilvántartásba, illetve ezen bíróság látja el a törvényességi felügyeletét is, társasházaknál közös képviselő vagy képviselet lesz, mely lehet egyéni vállalkozói magánszemély vagy cég is, ellenőrzését a számvizsgáló bizottság látja el, míg lakásszövetkezeteknél a felügyelőbizottság.

Elővásárlás tekintetében mindig fontos az alapító okiratot/alapszabályt megvizsgálni, mert egyik típusnál sem kötelező kikötni elővásárlási jogot, azonban mindkét esetnél van lehetősége a társasháznak azt megszavazni és belevetetni az okiratokba, vagy adott esetben pont kivetetni azt belőle - éppen ezért nagyon fontos minden lakásvásárlás előtt ezeket a papírokat bekérni vagy az ingatlanossal bekéretni, mert ha valaki élne elővásárlási jogával, a szerződéskötés után jóideig megtámadhatja, így a vevő hoppon maradhat (az eladó nem sérülhet, mert ugyanolyan, vagy jobb feltételeket kell az elővásárlásra jogosultnak biztosítani a vásárláshoz).

Fontos dolog tehát ismerni a különbséget, de ez természetesen nem egy értékromboló vagy emelő tényező, csupán egy olyan tulajdonság, melyre vásárláskor és később a lakhatáskor érdemes odafigyelni.

Kellemes karácsonyi készülődést, az ünnepek előtt még tervezek jönni egy poszttal... :)

Szép napot mindenkinek!

Attila

Kövess engem Instagramon is: https://www.instagram.com/becsuletesingatlankozvetito/