Minden kicsit komolyabb, vagy magát komolyabbnak valló, ingatlanértékesítéssel foglalkozó vagy a közvetítőket összefogó cég komoly visszaesésről számolt be az elmúlt 6-8 hétről. A visszaesés mindenhol látszik, csupán mértéke eltérő, megpróbálom összefoglalni az okokat és elemzünk egy kis jövőképet is kollégákkal.

A visszaesés mértéke

A nagyobb franchiseok és az ingatlanosokat összefoglaló komolyabb csoportok mind 30-50%-os visszaesésekről számolnak be a keresletet tekintve. Ebben bennevan néhány hosszú hétvége, illetve a szabdságok elindulása is, de akik évről évre figyelik a júniust ilyen tekintetben, tudják, hogy ez most egy komolyabb dolog kezdete is lehet. Természetesen nem minden területen és nem minden szegmensben figyelhető meg a fenti mérték, például jól érezhető, hogy a falusi CSOK-ra jogosult településeken komolyabb érdeklődésről számoltak be, de a fővárosi piacot ez természetesen egyáltalán nem érdekli és nem is érezhető.

Néhány fontosabb ok

Az egyik legfontosabb és jól érezhető ok a fővárosban az a buborék, amint az ingatlantulajdonosok és a velük kooperáló közvetítők fújtak az ingatlanok árazásánál. A fővárosban jelenleg 10-15%-os a túlárazottság mértéke, ami nagyban köszönhető annak, hogy a jó hitelezés és a folyamatosan növekvő bérek miatt nőtt a vásárlóerő, tehát több a potenciális vásárló ügyfél. Már most látszik, hogy az ennél is jobban túlárazott ingatlanok értékesítése átesik a nehézből az esélytelenbe mindaddig, amíg az adott tulajdonos észre nem veszi ezt a tendenciát és csökkenti az árat - mást jelen esetben nem nagyon tehet.

Egy másik fontos ok az új szuperállampapír, a MÁP+. Minimális kockázattal 5% körüli hozam érhető el, miért akarna egy kisebb pénzű befektető albérletnek szánt ingatlant venni túlárazottan a belvárosban, ha szinte kockázatmentesen elérhet egy ilyen hozamot? És teljesen jogos a felvetés, az első számokból látszik is: 900 milliárd forint vándorolt az állampapírba az indulás óta az ÁKK adatai szerint, ez a pénz 5 évre teljesen eltűnt a befektetői piacról.

Még egy fontos ok a kivárás: júliustól indul a babaváró támogatás, ami ugyancsak inkább a vidéki ingatlanvásárlásokat fogja segíteni, bár Budapesten is van több vásárló ügyfelünk, aki ezzel a konstrukcióval egészíti ki önerejét. 

Csorba Dani kollégám Jön a tré? című vlogjában kicsit komolyabban elemzi a piaci mozgatórugókat és ő is elmondja, hogy az eladói eltökéltség ugyanolyan, a vásárlói réteg fogyatkozott meg.

Mi várható?

Folyamatosan veszik a kriptovalutákat, emelkedik az arany ára, tehát látszik, hogy a befektetők keresik és használják az alternatívákat az ingatlanok mellett. Azonban amíg jó a hitelezés, megy a CSOK és nem emelkedik jelentősen a jegybanki alapkamat, túl nagy baj nincs, csupán az újépítésű és új lakások számában lesz egy érdekes hullám, ugyanis 2019 végéig a legtöbb 5%-os újépítésű áfával épült társasház felépül és eladásra kerül, a 27%-os engedéllyel vagy még engedély előtt álló projekt el sem indult - 2020-ra a tizedére fog visszaesni a befejezett és átadott új lakások száma, ami nagyon érzékenyen fogja érinteni ezt a réteget. Az, hogy pontosan mi várható, megmondhatatlan. Ha idomulnak az árak a kereslethez, hamarabb kilábalhat a piac a gödörből, de lesznek, akik ezt veszteségnek fogják felfogni, pedig aki olcsóbban ad el egy adott időszakban, olcsóbban is tud vásárolni ugyanakkor, tehát pénzénél marad.

Ha hozzászólnál vagy más a véleményed, esetleg kérdeznél vagy hitelekkel kapcsolatban érdeklődnél, mindenről van lehetőséged a poszt alatt a Facebook oldalamon keresztül.

Kellemes hétvégét mindenkinek! :)

Attila

A budapesti ingatlanértékesítők száma messze több, mint amennyire szükség lenne, ellenben vidéken úgy kell vadászni a megfelelő minőségben dolgozó kollégákat. Milyen aspektusokat érdemes figyelembe venni?

Franchise

Még mindig rengetegen hiszik, hogy ha odaadja a megbízást egy franchise kollégának, minden rendben lesz és pikk-pakk értékesítve lesz az ingatlan - mi sem áll messzebb a valóságtól. Tudni kell azt, hogy a nagy hálózatok a mennyiség a minőség előtt elvet követik és a nagy számok törvénye alapján értékesítenek. Persze ezeknél a cégeknél is vannak jó értékesítők, de sajnos az ő kezük is meg van kötve a szerződés aláírásakor, kötelezik őket a különböző minimális számok elérésére, ahelyett, hogy az eladó érdekeit képviselnék... Van, hogy vidéken egyetlen iroda van, ami a településen van, így nincs választási lehetőség hogy kihez is forduljunk, de abban talán van, hogy értékesítőt válasszunk. Az értékesítő választása pedig most következik.

Egyén

Értékesítő és értékesítő között óriási különbség van. Ezt a munkát lehet elnagyoltan és hanyagul, de lehet precízen és becsületesen is végezni ugyanazon irodán belül is - fontos tehát, hogy tudatosan válasszuk ki a kollégát, akivel dolgozni szeretnénk. A főbb szempontokat már azelőtt le tudjuk csekkolni, hogy találkoznánk vele, csupán meg kell nézni, hogyan dolgozik: keressünk hasonló ingatlanokat a településünkön vagy a környezetünkben és nézzük meg a hirdetések minőségét. Számunkra megfelelő minőségűek a fényképek? Van (értelmes) alaprajz? Minden fontos kérdésre választ ad a leírás és a tulajdonságok felsorolása? Ha találunk egy megfelelő hirdetést, hívjuk fel és szervezzünk le vele egy találkozót. Én azt szoktam javasolni, hogy ez a személyes találkozó legyen az eladadnó ingatlanban, ahol az ingatlanos megpróbál majd irányítani. Véleményem szerint az ingatlan másodlagos, az első mindig az eladói igény, tehát először le kell ülni és átbeszélni, mire is lenne szükség, mert lehet, hogy a tulaj hirdeti és van is ideje eladni, csak nincsenek fotói - ezesetben csak egy fotózás a szolgáltatás, vagy egy megfelelő fotós ajánlása. Hangsúlyozom, ahogy mindig: NEM kell mindenkinek és minden esetben ingatlanos és a teljes szolgáltatás, nem kell(ene) az ingatlanközvetítést tukmálni, először az igényfelmérés kell hogy megtörténjen, utána lehet ajánlani azt a fajta segítséget, amire az eladónak szüksége van.

Megbízás

Ha úgy gondolja, hogy megtalálta a megfelelő személyt, nyugodtan állapodjon meg vele, de SOHA ne írjon alá megbízási szerződést anélkül, hogy átolvasná. Ha szükséges beszéljenek meg egy második időpontot, mert fontos dologról van szó, így ne írja olvasás nélkül alá. Fontos az is, hogy minden tulajdonostól vagy haszonélvezőtől szükséges megbízás, vagy meghatalmazás egy megbízó felé - a lényeg, hogy az ingatlanosnak a tulajdonosok/haszonélvezők 100%-ától megbízással kell rendelkeznie; sajnos megtörtént eset, hogy három lány örökösből kettő elfogadta az ajánlott összeget, egy pedig nem és mivel nem volt vele aláíratva megbízás, meghiúsult az üzlet...

Remélem tudtam segíteni azoknak, akik vidéken próbálnak eladni, tudom hogy annál nehezebb, minél kisebb a település, de hinni kell abban, hogy van egy szem értékesítő, aki úgy végzi a munkáját, ahogy elvárjuk. Ha tetszett a bejegyzés, like-old Facebook oldalam, ha hozzászólnál vagy kérdeznél, ott a poszt alatt megteheted.

Attila

Több oka lehet annak, ha ugyanolyan, vagy nagyon hasonló ingatlanok óriási árkülönbséggel vannak hirdetve a portálokon, ma az egyik ilyen okkal, az érzelmi kötődéssel foglalkozom. Hogyan ismerhető fel? Hogyan tudok én, mint ingatlanos segíteni ebben?

Okai

A tulajdonosok általában arányosan jobban kötődnek az ingatlanhoz, minél régebben laknak benne. Főleg az idősebbek az érintettek, de középkorúaknál is előfordul, akik az első, saját lakásukat fogják értékesíteni és még nem látják, hova is költöznek: a saját két kezeddel dolgoztál meg érte, érthető, hogy kötődsz hozzá. A fő ok pont ez: mivel te megdolgoztál érte, akár te újítottad fel a két kezeddel vagy te építetted, azt gondolod, hogy ezt a fajta pluszt megfizetik a vevők, de természetesen nem... Érzelmileg kötődhetsz mindenhez: magához a lakáshoz, bútorokhoz, emlékekhez - például volt olyan eladásom, ahol az eladó elvitte a nappali és a konyha közötti belső ajtót és ajtókeretet, mert a gyereke úgy nőtt fel, hogy arra az ajtókeretre évente felkarcolták, mennyit nőtt az azóta felnőtt és elköltözött lányuk. Megértem, de ezt senki nem fogja megfizetni és itt ő szerencsés volt, hogy lehetősége volt elvinni, nem lehet minden esetben ezt megtenni.

Felismerése

Én ingatlanosként jópár éve ügyfelek között mozgok és percek után látom, hogy az érzelmi kötődés egy komoly probléma lesz az értékesítéskor, ezért nagy hangsúlyt fektetek arra, hogy ezt elmagyarázzam az adott eladónak. A lényeg az, hogy én termékként tekintek az ingatlanra, ezért próbálom a lehető legjobb színben feltüntetni: remek fotók, világosban és kitakarítva, minél kevesebb ingósággal, amik elvonják az ingatlanról a figyelmet. Amikor kijön egy ügyfél, az ingatlanról kell beszélnünk és arról, ők mit szeretnének benne, mi az elképzelés - egyszerűen nem szabad az eladónak elvonnia a fókuszt azzal, hogy évtizedekkel ezelőtti sztorikat mesél minden helyiségben történt eseményekről, a bútorokról (amik ráadásul ott sem maradnak), vagy arról, hogy neadjisten hol halt meg egy adott rokon (sajnos ilyen is előfordult és senki nem szeretne olyan ingatlanban lakni, ahol tudja, hogy nemrégiben a volt tulajdonos felesége/férje az adott hálószobában halt meg...).

Megoldása

Egyszerű: nem beszélünk irreleváns dolgokról. Sem én, sem a tulajdonos, ha véletlen ott van vagy ott akar lenni. Sok tulajdonsága van az ingatlannak, ami a vevő szempontjából fontos, azokból megfelelően felkészültnek kell lenni és így is rengeteg infót fog kapni az első megtekintéskor, ezért szigorúan tilos olyan plusz infókat a fejébe tuszkolni, ami teljesen független az ingatlantól. Nem számít az elkerülendő bútorok származása vagy értéke, a falon lévő festmények milyensége, a családtagok élményeinek elmagyarázása - szorítkozni kell a lényegre, az épületre magára, annak milyenségére, korára, állapotára és azokra az információkra, amiket a vevő ténylegesen megvesz, megfizet akkor, ha üzlet lesz a dologból.

Ha úgy gondolod, hogy az érzelmi kötődés befolyásolt téged az árazásban, vagy nem tudsz egy lakásmutatást anélkül megoldani, hogy 2 órát beszélgess a vevővel a múltról, neked igencsak egy megfelelően megválasztott ingatlanosra lenne szükséged. Ez adott esetben lehetek én, de minden esetben egy megfelelő szakembert kell választani, aki tisztában van a környékbeli piaccal, az adott igényekkel és megfelelően felkészült az ingatlanból. 

Kövess engem Facebook oldalamon keresztül, ahova mindig posztolok extra információkat is - érdemes like-olni, már majdnem 3 ezren vagyunk! :)

Kellemes hétvégét mindenkinek, igyatok sok folyadékot ebben a nagy melegben!

Attila