Az ingatlanpiac jelenleg részben a jó hitelezésnek és a hitelfelvétel rugalmasságának köszönhetően megy olyan jól, amennyire. De nagyon nem mindegy, hogy hogyan indítod el a hitelfelvételi folyamatokat, illetve megfelelő emberhez fordulsz-e a legelején: a bank kiválasztásakor - több millió forintot spórolhatsz, ha gondolkodsz az elején! Böszörményi Barbarával, 15 éve az ingatlanhitelezésben dolgozó, bankfüggetlen hitelszakértővel beszélgettem.

Van egy kedvenc bankom, ahol évtizedek óta intézem pénzügyeim, besétálok, hogy ingatlant szeretnék venni, adjanak hitelt. Számít, hogy ezer éve az ügyfelük vagyok?

Hogy működik nálatok ez az egész hiteligénylési folyamat?

CSOK-ot, babavárót, minden egyéb dolgot intéztek?

És mennyibe kerül ez nekem?

Tehát jól értem? Jobb feltételeket, jobb THM-et, végérvényesen pedig jobb törlesztőt tudtok nekem TI kihozni, mintha én besétálnék ügyfélként a bankomba?

Nem csak venni, építeni is drága manapság a munkaerőhiány és az ebből adódó magas órabérek, illetve az építőanyagok ára miatt - de ha egyéni igényeid csak így tudod kielégíteni, itt egy fontos bejegyzés, mire kell figyelni, ha telket vásárolsz álmaid otthonának.

Beépíthetőség

Minden esetben tájékozódjunk előre, mekkora az adott telek beépíthetősége, ami azt jelenti, hogy a tulajdoni lapon feltüntetett terület x százalékát lehet fizikailag beépíteni. Példa: 1000 nm-es telek 15%-os beépíthetőséggel 150 nm alapterületű házat jelenthet MAXIMUM, ebből semmilyen szinten nem lehet kicsúszni, mert a használatbavételi engedély bánhatja.

Forma, lejtés

Logikus módon az ideális a szabályos téglalap vagy a négyzet alakú telek, de szinte bármilyen formára lehet értelmes épületet építeni, azonban ha nem egyezik a stílusunkkal vagy a kitalált épület formájával, el kell engedni.
Sokan csak a teljesen sík telkekben szoktak gondolkodni, de több méteres lejtésű telkekre is lehet kiválóan építkezni. Kicsit megnöveli a költségeket, de adja magát, hogy könnyebb garázst, borospincét vagy bármilyen pinceszinti helyiséget építeni, így megint az igény és a szükség lesz az, ami megmondja, megfelelő-e nekünk ez az adottság.

Tájolás

A nappalit általában a telek hátsó, csendesebb részére szokták tenni a tulajdonosok, így első körben meg kell nézni, hogy amennyiben az ablakok így nyílnak, mit látunk és mennyire lesz nappalink benapozott. Sokan ragaszkodnak a déli-délnyugati fekvéshez, hogy délután benapozott legyen a nappali, de általában van lehetőség úgy forgatni a házat a terveken, hogy még megfelelően napos legyen minden helyiség, de intim, privát maradjon az utcafront felől minden erre kényes szoba.

Bontandó épület

A bontás sem olcsó manapság, egy 50 nm-es téglaházat teljesen elbontani és elszállíttatni másfél-két millió forint is lehet, arról nem is beszélve, hogy sokszor a közműveket is cserélni kell alatta, mert már nem olyan minőségűek vagy típusúak, ami a mi igényeinknek, szükségletünknek megfelel. Azért fontos ezzel foglalkozni, mert a telek értékét befolyásoló tényezőről beszélünk, bontani nem egyszerű dolog és ahogy írtam, megkérik a sitt elszállításának is az árát rendesen.

Közművek

Az előbb írtam róla, hogy neuralgikus pont a közművek állapota, milliós nagyságrendek lehetnek a cserék, de mindig tájékozódjunk arról, egyáltalán vannak-e legalább az utcán a telek előtt közművek. Persze lehet élni csatorna nélkül, de a telek értékét komolyan befolyásolja a megléte... Vízbevezetés, csatorna állapot, villanyvezetékelés, mind-mind fontos és ellenőrizendő.

Szomszédok

A szomszédság nem csak személyként fontos, hanem az épületek helyzete is számít. Sok területen nem lehet szabadonálló házat építeni, hanem a szomszéd falához kell az egyik faladat tenned, de számít az is, hogy a szomszéd minden épülete fel van-e tüntetve megfelelően a helyszínrajzokon és minden engedéllyel épült-e. Minden teleknek vannak szabályai arra vonatkozóan, hogy a telekhatároktól milyen messze kell építeni, ez befolyásolhatja leendő házunk méretét és formáját is, tehát soha nem szabad figyelmen kívül hagyni.

Beépítési előírások

Nem csak a beépíthetőségi százalék van meghatározva: legnagyobb építménymagasság, a szintterületi mutató, a zöldterület mértéke, az előkertek, az oldalsó vagy a hátsókertek minimális távolsága a telekhatártól mind-mind befolyásoló tényező, de sok területen meg van szabva az is, hogy milyen formájú lehet a tető, sőt, van, hogy a stílusát és a színét is megszabják, hogy beleillő legyen a környezetbe. MINDEN ESETBEN tájékozódjunk minden fenti kérdéssel kapcsolatban az illetékes építésügyi hatóságnál, de a magyarorszag.hu-n lehet lekérni térképmásolatot valamint tulajdoni lapot, ezekkel már el lehet indulni.

Telektípus

Az sem mindegy, hogy a tulajdoni lapon a telek miként van bejegyezve. Belterület? Szántó? Üdülő? Gyümölcsös? Kivett, beépítetlen terület? Mind-mind befolyásolja, miként és mekkora ház építhető rá, ha egyáltalán építhető átminősítés nélkül... A tulajdoni lapon továbbá kiderül az is, hogy van-e teher, haszonélvezet vagy bármi probléma, ami nehezítheti a vásárlást - ehhez is javasolt ügyvéd vagy egy ingatlanos segítségét kérni. Érdemes az eladóval még megegyezni esetleg egy geodéta felkérésében is, aki kitűzi a pontos telekhatárokat, ha az nem lenne egyértelmű (pl nincs körbekerítve).

Kihagytam valamit? Hozzáfűznél? Megteheted bátran Facebook oldalamon keresztül!

Kellemes hetet mindenkinek, oszd meg ha tetszett a bejegyzés, köszi!

Attila

Nem vicc, mégsincs rengeteg ember tisztában vele: az eladó köteles szavatosságot vállalni az eladott ingatlanával kapcsolatban. Ez persze időben korlátozott és a jog is védi az eladót, de előfordulhat szándékosan eltitkolt, úgynevezett rejtett hiba, ami a belakott ingatlanok esetén viszonylagosan hamar ki is derül. Hogy meddig és milyen esetben kérhető számon a hiba az eladón? Most választ kap mindenki a kérdésekre.

A hatályos PTK rendelkezései alapján minden eladó jog- és kellékszavatossággal tartozik vevő felé. Előbbi azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen jogosult eladó átruházni, utóbbi pedig arra, hogy az ingatlannak nincs olyan ismert (de nem ismertetett), esetleg rejtett hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza. A kellékszavatossági igény öt évig érvényesíthető az eladón vagy felszólítás, esetleg bíróság útján, ha olyan hibával találod szembe magad, amit a birtokbavétel előtt nem ismerhettél fel és az eladó nem tájékoztatott róla. Nagyon fontos, hogy volt-e lehetőség észlelni, vagy volt-e lehetőség az adott hibára következtetni, ugyanis a bíróság figyelembe veszi ezeket a tényeket is, például nem fog a vevő egy fillért sem látni akkor, ha az udvar fölött átívelő légvezetékek miatt szeretne elégtételt, hiszen az udvari bejáráskor látnia kellett azokat...

Látható hibák, például repedések, dilatációk után is elvárja a bíróság az alaposabb utánajárást, tehát ez sem számít rejtett hibának, fontos ezekre odafigyelni - aki ezeket elmulasztja, nem tudja érvényesíteni szavatossági igényét akkor sem, ha egy elmismásolt repedés komolyabb gondot rejt, de bármilyen oknál fogva annak nem nézetett részletesebben utána.

Várható hibák miatt sem lehet érvényesíteni szavatossági igényt. Tehát ha például van egy kisebb csőrepedés, lefolyó eltömődése, villanykapcsoló meghibásodása, használt beépített konyhai eszközök meghibásodása mind-mind a használat természetes velejárójának tekinthető, hiába pech, ha tönkremegy egy hét használat után a sütő, ilyesmi előfordul, ha előtte évekig ment is.

A hiba felfedezését követően késedelem nélkül és igazolható módon kell közölni a hibát az eladóval, ennek elmulasztása is jogvesztéssel járhat. A hiba jellegétől függően érdemes egyeztetni az eladóval, hogy vállalja-e önköltségén a javíttatást, vagy magunk kell hogy javíttassunk, de itt az alapos dokumentálás, a számlák elpakolása, a teljes helyreállítási folyamat fotózása/videózása is lényeges a bizonyítás miatt... A költségek megtérítéséhez ezután küldeni kell egy felszólító levelet, valamint a követelést alátámasztó dokumentáció másolatait, fotókat és videókat, illetve kitűzni egy megfelelő határidőt - ha nem fizet a kötelezett, egymillió forint alatt fizetési meghagyás kérhető, fölötte közvetlenül lehet menni pereskedni, sajnos azonban ezeket a költségeket mindig meg kell előlegezni, a bíróság eljárási idejéről pedig már nem is érdemes beszélni...

Nagyon bízom benne, hogy senki nem kerül soha ilyen slamasztikába, én mindig a legjobb tudásom szerint próbálom segíteni a feleket, szükség esetén ácsot, statikust és műszaki ellenőrt is hívunk, ha a helyzet igényli. Sok pénzről van szó, nagy felelősség mind eladónak, mind vevőnek a szituáció, fontos a szakértő körültekintés, ezt senki ne felejtse ki, amikor vásárol!

Ha mesélnél sztorit, esetleg segítséget kérnél egy ilyen helyzettel kapcsolatban, megteheted Facebook oldalamon keresztül is!

Attila