Megvolt a bejegyzésem egy hete arról, milyen költségeid lehetnek akkor, ha veszel egy ingatlant, most pedig összefoglalom azt, mit kell fizetned akkor, ha eladsz valamit.

Jutalék

Mindig hangsúlyozom, nincs mindenkinek szüksége ingatlanosra, csak sokkal többen vannak azok, akik azt hiszik magukról, hogy nincs szükségük rá, pedig lenne... Ez is egy szakma, amit jópár kollégámmal együtt jól csinálunk és ahogy minden szakmában, nálunk is vannak kutyaütők és csalók... de ha egy jó kollégához fordul, sokkal jobban is járhat még jutalék megfizetése után is, mintha maga foglalkozott volna vele és rengeteg időráfordítás mellett küzdött volna a rengeteg vevővel... Az átlag jutalékok 3-4% között mozognak, de persze nem ritka az efölötti próbálkozás sem. Amondó vagyok, hogy 3, 3.5%-os jutalék fölött senkit ne bízzanak meg, lesz jobb megoldás a piacon.

Személyi jövedelemadó

Lakás vagy lakóház eladása esetén csak akkor kell SZJA-t fizetni, ha az eladó az ingatlant kevesebb, mint 5 éve vette. 2019-ben egyéb ingatlan esetében a megszerzést követő 5. év után ugyancsak nincs SZJA fizetési-kötelezettség (a régi 15 év helyett). Az ingatlanok eladásakor az adó mértéke 15%, azonban az összeg pontos mértéke függ még több dologtól, például számlával igazolható korszerűsítés, bővítés, az összeg, amennyiért vásárolta, de csökken az összeg évről évre, a vásárlástól számítva, az ötödik évig (a megszerzést követő második évben a levonások utáni összeg 90%-át kell alapul venni, a harmadik évben 60%-ot, a negyedik évben 30%-ot). Ezekbe ennél részletesebben most nem megyek bele, ha valaki akarja, ezen a linken egy letölthető PDF-ben olvashat minden részletről.

Energetikai tanúsítvány

Az eladónak érdemes már akkor elkészíttetnie az energetikait, amikor kitalálja az értékesítés tényét, ugyanis ezzel is elősegíthető az értékesítés. Az energetikai ára lakásoknál 12-20e Ft körül alakul,  házaknál 20-50e Ft, mérettől függően.

Nullás igazolások

Ezt csak extraként írom fel, ugyanis általános esetben az igazolások kikérése nem kerül pénzbe, de fontos, hogy ezeket az igazolásokat készíttessük el, amikorra az ingatlant át kell adnunk új tulajdonosának. A legfontosabb mindközül a lakások esetén felmerülő közös költség igazolása, ugyanis az órákat át lehet iratni egy kis tartozás mellett úgy is, hogy az eladó felé kiküldik a végső összegeket, ami esetleg fennmaradt.

Kihagytam valamit? Írd meg nekem bátran Facebook oldalamon keresztül és kiegészítem vagy akár egy új bejegyzésben is beszélek róla. Szép vasárnap délutánt mindenkinek!

Attila

Több ügyfelem kérdezte mostanában a költségeket egy általános ingatlanvásárlás esetén, ezeket most bejegyzésszinten is összeszedtem, hogy mindenki ki tudjon indulni belőle.

Vételár

Vagy teljes önerőből, vagy hitellel, CSOKkal, lakástakarékkal - valahogy rendezned kell majd a teljes vételárat, ez mindenkinek egyértelmű. Szerződéskötéskor általánosan 10% foglaló szokott lenni, amit készpénzben szokás rendezni, ez egy adásvételi szerződés ellentételezésére szokott így szolgálni, általában ebből fizeti az eladó az ingatlanost. A lényeg, hogy a szerződéskötéskor már tisztában kell lennünk azzal, hogyan, mikor és milyen forrásokból rendezzük a teljes vételárat és tisztázni kell, hogy a vételárat milyen formában szükséges megfizetni.

Illeték

Vásárláskor a legnagyobb extra tételt az illeték megfizetése jelenti. Az ingatlan piaci értékének 4%-át jelenti, amit minden esetben meg kell fizetni akkor, ha nem "lakáscsere" történik. A lakáscsere az, ha egy éven belül el is adsz vagy el is adtál ingatlant és a megvásárolt ingatlan értéke kisebb, nem kell illetéket megfizetni. Ugyanígy illetékmentes, ha házastársak, vérszerinti rokonok közt történik visszterhes vagyonátruházás, vagy önkormányzati lakás megvásárlásáról van szó. Az illetékkel kapcsolatban fontos még megemlíteni, hogy amennyiben 30 millió forintnál olcsóbb, újépítésű lakásról van szó, akkor az illetéket csak 15 millió forint után kell fizetni, valamint azt, hogy 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok részére csak 2%-ot kell fizetni, amennyiben a lakás vételára 15 millió forint alatt van. Budapesten ez már kvázi lehetetlen, de vidéken még sokan tudnak élni ezzel a lehetőséggel is.

Ügyvédi költség

Minden esetben a Vevő joga ügyvédet választani, kivétel, ha valamiért az eladó ragaszkodik a sajátjához (pl új projekteknél projektügyvédet alkalmaznak, hogy a későbbi, használatbavételi engedély és albetítések intézése is egy kézben legyen, ezáltal is gyorsítva a folyamatokat). Használt ingatlanoknál általánosan a vételár 0.5-1% közötti összegért dolgoznak, fontos azonban, hogy minden esetben ingatlanjoggal foglalkozó ügyvéddel dolgoztassunk - természetesen minden ügyvédnek van joga szerződést ellenjegyezni, de egy válóperes ügyvédnek nem ez a fő területe... 

Esetleges ingatlanos jutalék

Írtam már a vevői jutalékokról bejegyzést, sok vevőnek egyszerűen nincs ideje keresgélni, ezért bizonyos összeg fejében megbíznak egy olyan ingatlanost, aki keres neki, kiszűri a vackokat és segít megtalálni az ideálisat, kevesebb lyukrafutás mellett. Főleg akkor szoktam ezt javasolni, amikor valakinek az adott területen semmi helyismerete nincs - ne gondolja senki, hogy minden utcában jó befektetés a mai világban ingatlant venni...

A hitel járulékos költségei

Bankja válogatja, van ahol elengedik őket és van ahol csak részben számolják fel, de a hitelnek mindig vannak járulékos költségei. Ilyen például a földhivatali költségek (jelzálogbejegyzés), a közjegyzői munkadíj, az értékbecslés díja vagy a folyósítási díj. Érdemes több banktól ajánlatot kérni, mert a THM-ek mellett ezek az összegek is számítanak: összesen kényelmesen 100 ezer forint fölötti mínuszt is jelenthet.

Remélem tudtam segíteni ezzel a kis összefoglalóval, ha úgy gondolod, hogy lehetne bővíteni valamivel, esetleg elmesélnél történetet ezzel kapcsolatban, megteheted Facebook oldalamon keresztül, vagy nekem üzenetben a becsuletesingatlankozvetito.hu weboldalamon, ahol bemutatkozást is láthatsz rólam. 

Kellemes napot mindenkinek, hamarosan hétvége!

Attila

Legyen magánszemély vagy ingatlanos az eladó, többféle ok is lehet, hogy nincs érdeklődés az ingatlanra. Ezeket és megoldásait is feszegetjük ma egy kicsit.

Rossz fotók

Az előző bejegyzésemben volt egy hirdetés, ahol a kezdőkép egy nyitott deszkás WC volt. Már alapból potenciális érdeklődőket veszítünk akkor, ha ilyen fotóval kezdünk, mert a hirdetési oldalak felsorolásában kicsiben csak egyetlen kép jelenik meg, annak mindenképpen a lehető legjobbnak kell lennie. Ha már rákattintott a hirdetésünkre az érdeklődő, lehetnek hasonló képek fent mint a WC-s, de akkor már ott az érdeklődőnk, nem fog emiatt egy másikra kattintani.

Fotó nélkül

Írhattam volna az előző pont mellé is de talán így hangsúlyosabb: fotó nélkül semmit nem lehet eladni, aminél fontos a kinézet. Autót sem árul senki képek nélkül (már aki komolyan gondolja az eladást), ahogy az egész reklámipar arra épül, hogy megkívánd képek alapján az adott terméket. Itt is fontosak a képek és természetesen az, hogy az adott ingatlan a lehető legjobb arcát mutassa: felhúzott redőnyök hogy több fény legyen, rend, hogy ne vonja el semmi a figyelmet, állatok és emberek nélkül, ugyancsak a figyelemelterelés minimalizálása miatt.

Alaprajz

A legtöbb ember 4-5 kép alapján nem tudja elképzelni, milyen egy adott ingatlan elrendezése. Persze a tucatpanelek és tucatújépítésűek másfél-két szobás átlagalaprajzai között nincs hatalmas eltérés, ettől szerintem mindig fontos ábrázolni, hogy hova esik a fürdő és a WC a konyhához képest, hogy a szoba egybe- vagy különnyíló - ezek nagyon fontos tulajdonságai minden ingatlannak.

Ár

Az egyik legfontosabb a megfelelő árazás. Mindent jól csináltunk, minden megfelelően kitöltve, feltöltve, megrajzolva, összepakolva, kreditelve, hirdetve, még sincs ügyfél. Miért? Az egyértelmű megoldás az, hogy a piaci ár fölé lett beárazva az ingatlan. A hirdetési portálokról árazni veszélyes, mert nagyon sok az indokolatlanul túlárazott lakás, akik nem akarnak eladni, de ha jön valami "balek", aki ennyiért elviszi, költöznek... és csak a négyzetméterárakból is veszélyes kiindulni, mert egy 70 nm-es, de csak 2 szobás lakás nem fog 45 millió forintot érni akkor sem, ha az adott területen ennyi az átlag négyzetméterár... Egyszerűen azért, mert az ár/érték arány egy 2 szobás lakásnál kisebb, mint ugyanezen a területen egy 3 vagy 3 és fél szobás lakásé, ugyanennyiért. Itt szoktam már mindenkinek azt javasolni, hogy meg kell kérdezni egy szakértőt. Nekünk ingatlanosoknak is van olyan szolgáltatásunk, hogy csak ingatlanpiaci értékbecslést csinálunk, nem jutalékért, hanem fix összegért, de vannak hivatalos értékbecslők is, akik a bankoknak is végeznek hivatalos becsléseket - őket is lehet magánszemélyként is hívni.

A jelenlegi piacon ha valaki megfelelően hirdet és az árat is jól "lövi be", el tudja adni ingatlanát záros határidőn belül. Ez a határidő típustól, területtől/kerülettől, várostól és rengeteg dologtól függhet, de a lényeg az, hogy valahol ott van a vevő a piacon, akinek a mi ingatlanunk kell, csak meg kell várnunk türelmesen, hogy megtalálja a hirdetésünket.

Más a véleményed? Leírnád tapasztalataid? Megteheted Facebook oldalamon keresztül, szívesen olvasgatjuk őket! Dobj egy követést Facebook oldalamon, így azonnal értesülhetsz legújabb bejegyzéseimről.

Attila, becsületesingatlanközvetítő.hu