A mai ingatlanpiaci helyzettel mindenki biztosan tisztában van már és mindenki unja is, hogy senki nem látja, hol az emelkedés vége. Ettől függetlenül a hitelezés és az állami támogatások továbbra is tolják a keresletet, de mindenki azt az egyet keresi, azt az álmot kergeti, hogy az övé lesz az a tökéletes és jó árú ingatlan, ami senki másnak nem tűnik fel... ilyen ma már nincs, le is írom, miért.

Kereslet-kínálat

Az árak és az árazás vizsgálatakor két fontos különbözőséget kell figyelembe vennünk, mégpedig azt, hogy van a kínálati ár (amennyiért látod a neten az ingatlant) és van a keresleti vagy értékesítési ár, amennyiért ténylegesen elkel. Namármost százból száz ingatlan jelenleg úgy kerül a piacra, hogy egy enyhe túlárazás, valamint alku bele van kalkulálva, mert ahhoz, hogy mindkét fél boldog legyen az ügylet végén, legalább néhány százezer forintot engedni kell majd - ha pedig ezt alapból belekalkuláltuk, megkapjuk érte azt a pénzt, amit előzetesen terveztünk vagy az ingatlanosunkkal megbeszéltünk. A piaci árakat tehát ezek alapján tudjuk nagyjából kiszámolni, de mi a helyzet akkor, ha 15 egyforma és nagyjából egy árazású ingatlan után a 16. 20%-kal olcsóbban van hirdetve?

Rejtett hibák és eltitkolt tulajdonságok

Rengeteg tulajdonos úgy gondolkodik, hogy ő nem írja bele a hirdetésbe, hogy a lakás szuterén, vagy ötödik emeleti de nincs lift, mert ha az érdeklődő kijön és beleszeret a lakásba, ezen majd túllendül. Ez oltári nagy baromság, már elnézést a kifejezésért. Az előzetes tájékoztatás akár a hirdetésben, akár telefonon _ALAPVETŐ_, mert egyfajta nagyon fontos szűrőként funkcionál, amellett, hogy aki a negatív tulajdonság megbeszélése után is szeretné megtekinteni az ingatlant, már a helyszínen nem fog fennakadni az átadott információn, így az már "csak" egy tulajdonság lesz a sok közül és ha az az egyetlen negatív, máris nyílt az értékesítési lehetőség. 

Csalók a piacon 

Még mindig sok hirdetésbe futunk bele kollégákkal olyan csaló hirdetésekbe, akik feltűnően jó áron próbálnak eladni belvárosi ingatlanokat. A csalás lényege az, hogy az ingatlant nem lehet csak 1-2 hét múlva megtekinteni, de olyan nagy rá az érdeklődés, hogy azé lesz, aki először átutalja az összeg bizonyos részét... az egészet emailben és telefonon intézik, megfoghatatlanul és utolérhetetlenül és ha valaki ennek bedől és azt hiszi, hogy most megfogta az isten lábát, bottal ütheti a pénzét... SOHA ne utaljunk adásvételi szerződés nélkül pénzt senkinek, az ingatlant nézzük meg személyesen, kérjünk le róla tulajdoni lapot (1000 Ft és ügyfélkapun keresztül bárki könnyedén megteheti, publikus adatok) és győződjünk meg arról, hogy az a tulajdonos, akivel tárgyalunk, vagy a megbízottjának megfelelő megbízása van az értékesítésre.

Osztatlan közös tulajdon

Előfordul, hogy egy családi házat kettébontanak, de a szabályozások miatt egy helyrajzi számon kell maradniuk, viszont teljesen külön használhatóan, két bejárattal tudnak működni. Az értékesítés lehetséges, ha van egy megfelelően elkészített megosztási szerződés még hitel is vehető fel rá, de az biztos, hogy jóval kevesebbet fog érni, mint egy saját tulajdoni lappal rendelkező ingatlan.

Használatbavételi engedély

Újépítésű társasházaknál előfordul, hogy valamiért a ház nem kapja/kapta meg a használatbavételi engedélyt. Ezután lehetne albetétesíteni, tehát ezután kaphatnának a lakások külön tulajdoni lapon lévő albetétszámokat/helyrajzi számokat, de ha ez nem történik meg, lesz egy tulajdoni lap, ami 80-100 oldalon át taglalja a tulajdonosok tulajdoni hányadát... mondanom sem kell, ez sem szerencsés, nagyon sokat befolyásol az áron, de ettől ugyanúgy eladható, viszont nem hitelezhető.

Voltál valamelyik helyzetben a felsoroltak közül és jól vagy rosszul jöttél ki belőle? Oszd meg velem és követőimmel történeted Facebook oldalamon keresztül, biztosan tudna mindenki tanulni az esetből.

Attila

A történet már régebbi, melyet egy jelenlegi ügyfelem mesélt el egy belvárosi mezítlábas (értsd: iroda és céges háttér nélküli) ingatlanosról, aki a címben olvasható módon próbált (és sajnos sokszor nem csak próbált, sikerült is neki) megvezetni tulajdonosokat...

Történt ugyanis, hogy az eladó, nevezzük Ferencnek, szeretett volna eladni egy 6. kerületi, remek helyen lévő felújítandó, de komoly potenciállal rendelkező emeleti ingatlant. Mivel nem budapesti illetőségű, évtizedek óta egy nagy vidéki családi házban élő idősebb emberről beszélünk és ezt a belvárosi ingatlant örökség útján kapta meg, semmilyen ingatlanértékesítői tapasztalattal nem rendelkezik, hát mit tegyen, felhívott egy budapesti építési vállalkozó ismerősét, hogy ajánljon neki valakit, aki ezt az ügyet elintézi.
Az építési vállalkozó nem az újépítésűekre szakosodott típus volt, hanem a megveszem-felújítom-eladom karakterisztikával körülírható, így ajánlott neki egy általa jól ismert és Ferencünknek ajnározott, szakértőként leírt mezítlábast, akivel "tuti elégedett leszel barátom" - mondta. Ferencünk felhívta, az ingatlanos már várta a hívást, képben volt, másnapra már találkozót is kért. Ferenc kicsit megijedt, nem volt felkészülve ilyen hirtelen indulásra, de belement, hiszen az ő érdekét képviseli az ingatlanos - gondolta magában...
Másnap a találkozóra Ferenc egyedül érkezett, az ingatlanos pedig két másik férfival, akiket tanítványaként mutatott be és akik egyből elkezdték nagybuzgón felmérni az ingatlan minden szegletét, mondván hogy egy befektető is kérdezni fogja a felmért adatokat, legalább felkészültek lesznek.
Amikor az anyagiakra terelődött a szó, akkor fordult át Ferencben valami. Az első a jutalék volt, ami kimagasló volt egy ilyen helyzetre való tekintettel és még Ferencet is szíven ütötte: "5% hát az semmi, mindenki többé' dógozik, hát én mé' tegyem kevesebbé'?" Végül sikerült megállapodni 4%-ban, ami még mindig nem kevés, de elfogadható, ezen túl is lendülhettek volna a felek, de ezután jött a neheze: "Há' Ferenc, én aztat gondolom, hogy ez a lakás messze nem ér annyit amennyit te gondolsz éééte, de elintézem, hogy X-et kapjá', ennyit ér ilyen állapotban ez." Amit az ingatlanos nem tudott, hogy Ferenc megnézte indulás előtt a környékbeli árakat a neten, hogy legalább nagyságrendi fogalma legyen a négyzetméterárakról, az ingatlanos 40 (!) százalékkal alacsonyabb árról indult volna (és ebből még alku és a jutalék ilyenkor lejönne). Ekkor jött a fő gond: "ki se raknám piacra, ELDUGJUK, hogy különleges legyen! Hozok ide befektetőt, oszt eladjuk úgy! Eladom fű alatt, így jársz a legjobban! Jó?" Ferenc köpni-nyelni nem tudott, azt mondta az egész értékesítést át kell gondolnia, az ingatlanos és segítői hisztizve elvonultak, majd Ferenc "barátja", az építési vállalkozó néhány percre rá hívta Ferencet: "barátom hallom nem sikerült a dolog de ne aggódj, én segítek neked és megveszem X+5%-ért az ingatlant, így nem kell megbíznod senkit, majd én segítek neked!" Na, itt már leesett Ferencnek: az ingatlanos és a "barátja" összejátszottak, hogy többtízmillió forinttal olcsóbban megvegyenek egy lakást, saját céljaik érdekében. Szerencsére még időben leesett a tantusz Ferencnek így az üzletből nem lett semmi, később talált egy értelmes ingatlanost aki értelmes árban sikeresen értékesítette a lakást és mindenki elégedett volt, de a fő gond az, hogy még mindig rengetegen bedőlnek az ilyen mezítlábasoknak, akik óriási pénzekkel károsítanak meg gyanútlan ügyfeleket... és csodálkozunk, hogy az ingatlanszakma annyira rosszhírű, amennyire? Itt egy barát néhány millió forint extra nyereségért úgy vágta volna át Ferencet, hogy csak nyekken.
A tudatosabb ingatlanosválasztást és az ingatlanközvetítői szakma szabályozását EL KELL VALAHOGY ÉRNI, nincs mese, egyszerűen NEM TÖRTÉNHET MEG ILYEN.

Attila

A minap egy ügyfelemmel beszélgettem arról sokat, hogy miért csúszott fél évet az értékesítéssel egy rossz ingatlanos miatt, ráadásul úgy, hogy saját magát hibáztatja az egész miatt, pedig csak egy rámenős, de hozzánemértő ingatlanossal találkozott, aki az amatőr hozzáállásával kárt okozott az eladónak.

Itt kell aláírni.

Természetes, hogy minden ingatlanos megbízási szerződéssel dolgozik, amiben megvédi az eladó és saját maga érdekeit is: eladónak szavatol, hogy legjobb tudása szerint és a lehető legrövidebb időn belül, a megbízó érdekeit figyelembe véve eladja az adott ingatlant, de biztosítja magát is arra, hogy ebben az esetben megkapja azt a sikerdíjat, amit előzetesen megbeszéltek az eladóval. 
Első fontos dolog: MINDIG olvasd el a megbízási szerződést. Nincs olyan, hogy "á nincs benne semmi különös, csak írd alá itt meg itt és indul is a dolog". Több irodának kegyetlen megbízási szerződése van, amit tilos lenne bárkivel aláíratniuk, de még mindig vannak olyanok, akik megteszik, mert azt hiszik, nincs más választásuk az értékesítéshez...

Kit is engedek be?

Akivel időpontot egyeztetsz az ingatlanod értékesítése érdekében, azért tedd, mert nem csak kinézetre és stílusra szimpatikus, hanem a munkájával is elégedett leszel. Ezt honnan lehet megtudni? Egyszerű: megnézed azokat a weboldalakat, ahol később a te ingatlanod is szerepelni fog. A legegyszerűbb és legnagyobb ilyen szempontból az ingatlan.com, ha rákeresel az ingatlanos nevére google-ben és utánaírod, hogy "ingatlanközvetítő", meg fogod találni néhány aktív hirdetését. Nézd át a képeket, olvasd el a szövegezését, keress alaprajzot - a lényeg, hogy egy teljes körűen tájékoztató hirdetést kell látnod, ami ha érdeklődő lennél, minden kérdésedre választ ad és már csak időpontegyeztetés miatt kellene hívnod az ingatlanost. Ha nem tetszik a munkája, BE SE ENGEDD. Komolyan.

Rossz érzésed van tőle?

Az ingatlanos megbízása egy tipikusan olyan helyzet, amihez a bizalom nagyon szükséges. Ha rossz érzésed van egy ingatlanos megbízása előtt, hallgass rá. Csak olyan ingatlanossal dolgozz együtt, akitől nem fog el a rosszullét, ha látod, hogy hív téged telefonon. Csak olyan ingatlanost bízz meg, akiben megbízol, ha azt mondja, most valamit változtatni kellene - akár ár, akár berendezést érintő változtatás, a lényeg, hogy TUDD ÉS HIDD, jót akar neked, nem csak a jutalékára hajt. Egy jó ingatlanosnak az első az, hogy a megbízó érdekeit teljesítse, másodlagos a jutalék - azt úgyis hiánytalanul megkapja, ha teljesíti a kéréseid. Én a kollégáimnak egyébként ugyanezt szoktam javasolni: ha azt érzik, hogy a tulajdonos lenézi őket, esetleg rossz érzésük van az együttműködés előtt, ne vállalják el a megbízást, mert ez a rossz érzés a végén a jutalékot is érintheti, és minden titok nélkül mi is pénzből élünk, nekünk is el kell tartanunk a családunkat, ahogy mindenki másnak - mi csupán nem minden hónap 10. napján kapjuk a fizetésünket, hanem hektikusan...

Beszélnél a véleményedről? Leírhatod nekem Facebook oldalamon keresztül, legyen az jó vagy rossz, írd ki magadból nyugodtan. Tudom, hogy szakmánk megítélése a béka s*gge alatt, de ennek jó oka van: sok a teljesen alkalmatlan és szakmaiatlan ingatlanos. Ez van, csak bízhatunk abban, hogy hamarosan elindul egy tisztulás, még nem tartunk itt.

Attila