Sokan úgy ugranak bele egy lakásvásárlásba, hogy pontosan még el sem döntötték, mit is akarnak, csak van egy motiváció, van egy ok, ami miatt szükségszerű a vásárlás (gyereknek kell, be kéne fektetni a pénzt, munkahelyváltás, betegség, szülőkhöz közelebb költözni, stb...). A hirtelen indulás sokszor egy hozzánemértéssel és egy piaci ismerethiánnyal is párosul, ilyenkor érdemes ingatlanos segítségét kérni, de ha nem teszi, ezeket a kérdéseket mindenképpen tegye fel, mielőtt döntést hoz.

1: Kérhetek egy tulajdoni lapot?

A tulajdoni lap minden ingatlannál publikus adat, bárki lekérheti az Ügyfélkapuján keresztül ezért egy ingatlanközvetítőnek vagy tulajdonosnak sincs értelme rejtegetni. Ha mégis megpróbálják, valamit elhallgatnak. A tulajdoni lapon ellenőrizzük, hogy tényleg az-e a tulajdonos, akit mi annak gondolunk, valamint nézzük meg, akkora-e a lakás, amekkorának hirdették - ha eltérés van, mindenképpen utána kell nézni az okoknak. Sok ingatlanos nem kér le a megbízáskor tulajdoni lapot, pedig nemegyszer derültek már ki régen elfelejtett és rajtamaradt terhek vagy hitelek, amik bár ki lettek fizetve, nem lettek töröltetve - ezeket el kell intézniük eladás előtt.

2: Elkérhetem a közös képviselő elérhetőségeit?

Fontos vele beszélni, ugyanis tőle meg lehet tudni, hogy a háznak van-e olyan tartozása vagy elmaradása, ami közművek kikapcsolásával járhat, esetleg az épület lakóösszetételéről lehet tőle infókat kapni, valamint a jelenlegi tulajdonos tartozásáról is képbe kerülhet, nem beszélve az esetleges elővásárlási jogról. Nem minden közös képviselő ilyen közlékeny, de kérhető a tulajdonos segítsége, esetleg meg lehet kérni, hogy jelezze a képviselőnek hogy keresni fogjuk.

3: Van bármilyen rejtett hiba vagy komoly felújítani való része a lakásnak?

Ha felújítandó az ingatlan, annyira nem releváns kérdés, de nem árt tudni róla, hogy az eladó perelhető, ha eltitkol valamilyen komolyabb költséggel járó hibát, például tetőszerkezeti problémát, leázást vagy hasonló gondokat... sajnos találkoztam már tulajdonossal, aki lefestette a leázást és előttem is megpróbálta eltitkolni a hibát, majd amikor felvilágosítottam hogy ilyet nem tehet, kirúgott a lakásból és hívta a következő közvetítőt... óriási hiba. Érdeklődjünk azzal kapcsolatban is, hogy voltak e esetleg rovarproblémák a lakásban, mint hangyák, poloskák, akár méhek vagy darazsak, főleg, ha valamely családtagunk allergiás rájuk.

4: Miért adja el az ingatlant?

A válaszból sokminden kiderülhet, ami akár rejtett hibára vagy más problémára is visszavezethető, például olyan zajos a lakás hogy éjszaka nem tud aludni benne, vagy a szomszédok állandóan buliznak, esetleg a szomszéd lakást AirBnB-re használják és nagyon zavarja az állandó ki-be mászkálás, sorolhatnám. Lehet, hogy egy teljesen ártatlan választ fogunk kapni, minthogy nem tudja tovább fizetni a hitelét, vagy külföldre költözik dolgozni és kell a lakásból a pénz a kint tartózkodáshoz, esetleg örökség volt és ezért szeretné értékesíteni... figyeljünk rá hogy mit válaszol, hátha nem lesz problémás.

5: Vannak állatok vagy kiadott lakások a házban?

Mindkettő főleg a zaj miatt fontos: kiadott lakásnál sosem tudhatjuk, ki kerül a lakóközösségünkbe, kutyáknál az éjszakai vonyítás pedig erősen idegesítő lehet. Ha szeretnénk éjjel aludni is, ez egy fontos kérdés lehet a leendő tulajdonosnak.

6: Mennyire macerás a parkolás?

Ha nincs autó és nincs is tervben egy vásárlása, akkoris fontos kérdés, ugyanis ha bárki menne hozzád de 20 percig kell helyet vadásznia, igen idegesen fog megérkezni... az is fontos, hogy a terület fizetős övezet-e vagy nem, esetleg tervezik-e bevezetni hogy fizetős legyen. Ha van hozzá tartozó parkolóhely, fontos tudni, hogy az a hely hogy van papírozva, mi alapján tartozik a lakáshoz, tehát van-e külön helyrajzi száma vagy az alapító okiratban van a lakáshoz rendelve, esetleg csak szokásjog alapján áll oda az eladó már 15 éve? Nem mindegy, ugyanis a szokásjog esetén a parkolóhely nem feltétlenül száll át az új tulajdonosra, ezért a helyért pénzt kérni sem lehet plusszban...

Hitelen ennyi jutott eszembe, írhatnánk még rezsiről, felújításról, elhelyezkedésről vagy tömegközlekedésről is, de szerintem ezeket úgyis mindenki megkérdezi, nincs miért kiemelni. Ha van még olyan, ami szerinted fontos kérdés és érdemes lenne beszélni róla, esetleg akár egy teljesen különálló bejegyzést is érne, írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül, szívesen kivesézem a témád :)

Attila 

A közvetítői szakma sokak szerint kimerül abban, hogy adsz neki egy megbízást, felrakja X helyre és várja a csodát, pedig ennél sokkal több és mélyebb a szakma azoknak, akik jól végzik. Az egyik ilyen feladat a vevői megbízás.

Mindenkinek volt első

Bármennyi ingatlant eladtál már, bármennyit vettél is, volt első. Volt olyan helyzet, amikor azt sem tudtad, hol kezdj neki az egésznek, amikor bizonytalankodtál, hogy az ár jó-e, hogy mindent elintéztél-e amit el kellett... az első közvetítői megbízás is ilyen: megismerkedsz az ingatlanosoddal, meg kell bíznod benne és hinned kell benne, hogy el tudja adni annyiért, amennyiért megbeszéltétek, olyan feltételekkel, ami neked kedvező. De mi van, ha életed első ingatlanját szeretnéd megtalálni és fogalmad sincs, hogy kezdj neki? Persze, felcsapod a legnagyobb ingatlanos portált és elkezded böngészni a többezer hirdetést, de ha nem ismered az adott települést? Erre való a vevői megbízás. Volt több ügyfelem, aki azért bízott meg, mert lánya vidékről Budapestre jön föl tanulni egyetemre, de azt sem tudják hol vannak az adott kerületek, nemhogy azt, melyik a jó környék és biztonságos egy 19-20 éves fiatal lánynak. 

A vevői megbízás arról szól, hogy megadod igényeidet egy ingatlanosnak, aki amit csak lehet, kihoz a pénzedből úgy, hogy az neked biztonságos és hatékony, mellette pedig időt és energiát spórol neked. Ez a fajta megbízás elég összetett feladat. Az optimális eredmény eléréséhez tervezés, vezetés, folyamatos figyelem, gyors reakciók és határozott lépések szükségesek, ráadásul az aktuális piaci trendek ismerete elengedhetetlen.

Specialisták

Ma már vannak kifejezetten vevőkre specializálódott ingatlanosok, akiket érdemes megbízni, mert a hagyományos ingatlanosok nagyon felületesen dolgoznak ilyen helyzetben, ugyanis nem garantált a jutalék (nem tudhatjuk biztosan, hogy az adott vevő tényleg szeretne-e venni), ingyen pedig senki nem szeret dolgozni... A specialisták jellemzően ugyanúgy jutalékért dolgoznak, mint az eladásokkal foglalkozó oldal, tehát például adott keresést az ingatlanos az eladási ár X százalékáért végzi, de találkoztam már olyannal is, hogy fix összegű megbízási díj, plusz az alku összegének 20%-a a teljes díj a megbízás teljesítésével. Általában időben is korlátozzák a szerződéseket: legtöbben fél évben határozzák meg az intervallumot, ha ezidő alatt nem vesz a vevő semmit úgy, hogy az ingatlanos számtalan ingatlant kiküldött és megnézett a vevővel, a szerződést felbontják.

Konklúzió

A legjobb az egészben, hogy a vevőnek nincs veszteni valója. Rengeteg időt és energiát spórol egy vevői megbízás kiadásával, az ingatlanos megszűri a talált ingatlanokat és rengeteg kört megspórol a vevőnek: általánosan azt mondhatom, hogy 5-7 megtekintési körből és 10-12 megtekintett ingatlanból az én irodám ügyfelei is mindig megtalálják számításaikat, a közelmúltban nagyon kevés vevői megbízás volt, ahol ne tudtuk volna megtalálni és megvenni az adott ingatlant. Az, hogy ez pénzbe kerül, szerintem természetes, hiszen ez egy nagyon összetett és időigényes szolgáltatás. Ügynöke/cége válogatja, hogy milyen összeget kér el és ezért milyen szolgáltatásokat ad, nálam például a megbízás eleje fix díjas, majd sikerdíjas az értékesítés, de volt már olyan is, hogy az alku összegének 20%-át beszéltük meg előzetesen és mindenki örült a végén. 
Ha tehát keresel, de a rengeteg ingatlan között nem találod a megfelelőt, bízz meg egy vevőkkel foglalkozó ügynököt és biztos vagyok benne, hogy megfelelő ügynök megválasztása esetén hatékonyabb lesz a keresésed és összeáll a puzzle mint két kicsi Legó... :)

Attila

Mindig hangsúlyoztam, hogy nem mindenkinek van szüksége ingatlanszakértőre, de a legtöbben képtelenek pontosan belőni az ingatlanjuk árát. Sok szempontot fontos figyelembe venni, ebben próbálok most segíteni.

Kutatás

Lakásoknál a helyzet viszonylag egyszerű: felmész a legnagyobb ingatlanportálokra és beütöd az ingatlanod főbb paramétereit a keresőbe. Ezek legyenek a négyzetméter, a lokáció és az állapot. A találatoknál figyelj arra, hogy a tiédhez képest mennyivel nagyobb, mennyivel rosszabb vagy jobb állapotú, fontos a fekvés, az emelet és a fűtéstípus is - mindegyik hozzáad vagy elvesz egy kicsit a te ingatlanod négyzetméter árából. 

Családi házaknál macerásabb a dolog mert nincs két egyforma. Itt mindig azt szoktam javasolni, hogy a környékbeli családi házakat a lakásokhoz hasonló jelleggel érdemes végignézni, az összes ajánlattal a sajátunkat összevetni és aszerint gondolkodni. Fontos, hogy figyelembe kell venni az igényeket: hiába van 150 nm-es házunk amiben csak 3 szoba van, nem fog annyit érni, mint egy 6 szobás ugyanezzel a mérettel és állapottal, mert más az igény és az elrendezés, szükség van a több szobára. 

Érzelmi kötődés

"Á, az enyém szebb mint az övé, milyen igénytelen ez a tapéta?" - hallottam már kismillió tulajdonostól ehhez hasonló mondatokat, amikor a közepes állapotú vagy inkább felújítandó lakást tökéletes, hibátlan állapotúnak írta le. Vagy nincs megfelelő összehasonlítási alapja, vagy azt hiszi, hogy a lambéria és a linóleum még mindig divat, a lényeg, hogy aki évtizedek óta egy ingatlanban lakik, könnyen elveszítheti az ingatlannal kapcsolatban józan ítélőképességét - ilyenkor kell minket ingatlanosokat megkérdezni. Az ár megállapítása még nem az ingatlanos alkalmazása, így mindenképpen ajánlom kikérni egy olyan közvetítő véleményét, aki ismeri a helyi piacot, tapasztalt az értékbecslésben és megfelelően termékként tekint az adott ingatlanra.

Miért drágább a szomszédé?

Ha egy adott házon belüli szomszéd ingatlanokról kell beszélnünk még mindig rengeteg különbség lehet. Az egyik legfontosabb a fekvés: nem mindegy hogy a főút felé vagy a belső kertre, csendes zöldre néz az ingatlan. Nem mindegy az állapot de az sem, hogy a drágább felújítási darabok, mint a fűtés vagy a nyílászárók cseréje megtörtént-e már korszerűbbre. Az általános állapot is fontos: cserélték-e a fürdőt, a szanitereket, a vezetékelés új-e, de egy biztonsági ajtó is 150-200e Ft-tól indul beépítéssel.

A hibás

És ha minden fenti részletet figyelembe vettünk, de még mindig irreális a szomszéd árazása, az azért van, mert ő valamelyik fentit nem vette figyelembe. Ne gondoljuk, hogy ha a szomszéd 10%-kal túlárazta az ingatlanját tudatosan vagy csak a megfelelő tudás nélkül, akkor a mi ingatlanunk többet fog érni: tévedés. Az övé csak akkor fog elkelni, ha elindul lefelé, és ne gondoljuk, hogy ezen az áron is elmegy. Jelenleg a vevők sokkal racionálisabbak, átgondoltabban döntenek, több ingatlant megnéznek átlagosan és ésszerűbb ajánlatokat tesznek: tapasztaltabbak, folyamatos infókat kapnak a piacról és tudatosan keresnek és ez JÓ! A jelenlegi túlárazások komoly szinten az elképesztő tulajdonosi tudatlanságnak és a "kollégák" rossz árazásának, valamint a jutalék rápakolásának köszönhető, szinte nem is tudok úgy keresni egy kerületben sem, hogy ne lássak teljesen irreális, a jelenlegi piacot meg sem közelítő árazásokat - sokszor ingatlanos neve alatt. 

Megoldás

Ha tudnék igazi megoldást, most épp turnéznék a best seller könyvemmel a világban - nincs igazi megoldás, csak a tudatosság. Jól kell ingatlanost választani, el kell fogadni ha elmagyarázza, miért nem lehet annyiért eladni azt a bizonyos ingatlant amennyiért lehet. Alap piaci ismereteket kell szerezni az eladás előtt, rengeteg cikk és leírás van, hogyan érdemes belekezdeni az eladásba, néhány emberen még én is meglepődöm, mennyire tudás nélkül ugrik bele legnagyobb pénzben kifejezhető értékének értékesítésében. Rám lehet számítani, aki kéri a segítségemet annak ésszerű keretek között de mindig kitalálok valamit, viszont szétszakadni én sem tudok... csak remélhetem, hogy kicsit közeledünk majd a nyugathoz és az usához az ingatlanpiac és az ingatlanértékesítés tekintetében.

Attila