A magyar ingatlanpiac egyik fájó problémája az az ingatlanközvetítői piacon lévő verseny, ami legtöbbször csak árt az eladó ingatlannak és tulajdonosának. De ez a verseny leginkább nem a jutalékokban ütközik ki, hanem a kiemelésekben és az árazásban. De miért jó az a tulajdonosnak, hogy a lakását x ingatlanos y áron és különböző négyzetméterekkel hirdeti? Egyszerű a válasz: egyáltalán nem jó, de szerencsére van többféle megoldás, mutatom.

Ugyanazon ingatlan 3 hirdetése, 2 különböző ár, 3 különböző négyzetméterár és 2 különböző utca... értelme ennek így? Pont nulla.

Tulajdoni lap

Az egyik fontos alapelvárás lenne, hogy a tulajdoni lap alapján fusson a hirdetés, sajnos sok ingatlanos nem veszi a fáradtságot (és nem költ rá pénzt), hogy a hirdetés megkezdésekor legyen egy friss tullap a kezében, pedig rengeteg fontos információ van a lakás méretein kívül is a lapnak: a tulajdonosok nevei és tulajdoni hányadaik, a hitelek vagy terhelések, az elidegenítési jog, stb... máskülönben honnan tudhatnánk biztosan, hogy a lakás tulajdonosa bízott meg minket? Persze, többször van eltérés, főleg régi polgári házaknál, de ekkor is a tulajdoni lapon lévő méretekkel kellene hirdetni és a szövegbe bele lehet írni, hogy a tulajdoni lapon X nm, a valóságban pedig lézeres felmérés után x+15 nm. Fontos lenne, elenyésző mennyiségű ingatlanos csinálja, de ez van.

Egyforma lehetőségek

Sokan elfogadják, hogy a tulajdonos hirdetheti olcsóbban a lakást, sokan csak ráteszik a jutalékot - és a különböző jutalékmértékek miatt különböző árak lesznek. Ezeket általánosan tiltják a közvetítői szerződések és még az ingatlanos sem foglalkozik vele, ami kifejezetten amatőr dolog... Az egyik értelmes megoldás az lenne, ha a tulajdonos tudatosan adna megbízást maximum 3 értékesítőnek, akik egyforma jutalékkal és hirdetési szabályokkal foglalkozhatnak az ingatlannal. Többnek nincs is értelme odaadni, egy ingatlanos is le tudja fedni a komplett piacot, három már általában túlzás is, de ha a tulajnak több ingatlanos kell, megpróbálhatja... csak legyen a dolog szabályozott. Az optimális amúgy az lenne, ha kiemelt megbízással dolgozna minden ingatlanos, de ez az amerikai "módi" itthon sajnos sokáig álom marad még...

Árösszehasonítás

Ma már léteznek olyan oldalak és alkalmazások, mint pl az Árminimum, aminél a böngészőbe beépülve egy meglepően gyorsan lefutó script átnézi a fontosabb hirdetési portálokat és visszajelez arról, hogy hol, milyen áron fut ugyanaz az ingatlan, amit éppen nézel. Példa: veresegyházi családi házat 72.9 M Ft-ért találtam meg a .com-on, erre már ugrik is föl az üzenet: "ezt az ingatlant megtaláltuk olcsóbban, kattints ide!" Majd az oldalukon látva veszem észre, hogy a helyi ingatlanirodánál már 69.9 M Ft-on fut a ház. Ez adódhat több okból:
- az ingatlanosnak nem szóltak az árcsökkentésről, egyszerűen elfelejtették értesíteni
- az ingatlanosnak szóltak, csak az éppen nem foglalkozik vele és elfelejti, úgymarad
- a tulajdonos fix pénzt beszél meg mindenkivel, amire rá kell tenni a jutalékot, van, ahol ekkora különbségek adódnak
- az ingatlanos mindenfajta megállapodás nélkül levitte a megbeszélt ár alá, hogy őt hívják és ne a többieket

A konklúzió mindig ugyanaz: a vevő megtalálta az ingatlant 3 millió forinttal olcsóbban, logikus módon és a saját pénztárcáját is figyelembe véve azt fogja felhívni, a morális oldal jelen esetben háttérbe szorul, mert ott már csak az adott ingatlanos feladata az, hogy a lecsökkentett árat "lenyomja" az eladója torkán. Ha a tulajdonos amúgyis engedett volna, nincs gond, összehozható, tehát alapvetően a vevő kb ugyanannyiért veszi meg az ingatlant mint amúgy, csak az alku mértéke lesz kevesebb...

Az Árminimum tehát nálam és néhány kollégámnál akiket felkértem hogy teszteljék jól vizsgázott: gyors, egyértelmű és egyszerű a használata, ráadásul elvi akadályai sincsenek, mivel az érdeklődőt visszairányítja az aktuális hirdetőoldalra. Persze a nagy weboldalak biztosan támadni fogják, mivel ha komolyabb szeletet hasítana ki a piacból, Robin Hood-jelleggel a kisebb oldalak felé is irányítana olyanokat, akik eddig csak a nagy weboldalakon böngésztek, de hogy találnak-e fogást? Szerintem nem. :) Itt láthatsz róluk videót és telepítheted a böngésződbe (ne aggódj, nem lassítja le a géped és nem kapsz vírust sem...:) )

Attila

Jelen bejegyzés nem reklám, csupán saját tapasztalatok alapján megírt véleménynyilvánítás, amivel segíteni próbálok az embereknek a tudatos ingatlanos megválasztásában és megbízásában.

Még az első bejegyzéseim egyike volt az első rész 2016 végén, durva, hogy azóta több mint 120 bejegyzés hagyta el ujjaim... nem mondanám magam grafománnak, de úgyfest, ez már levakarhatatlan jelző lesz... :) 

Az előző bejegyzésemben szóba került az alkóv, lichthof és az erkély/terasz különbség, ma újabb szavak és kifejezések jönnek, amikkel egy laikus nem biztos hogy tisztában van: nem csak a helyesírásával, egyáltalán a jelentésével sem.

Avulás

A vagyonértékelésben használatos, az állóeszköz halmozott, pénzben, vagy százalékban kifejezett értékcsökkenését jelenti. Az avulás oka az idő múlása miatti kopás, elhasználódás, értékvesztés. Nem kizárólag műszaki, hanem gazdasági, erkölcsi és piaci tényezők is változtatják az avulást.

Elidegenítési és terhelési tilalom

A tulajdonos rendelkezési jogát, vagyis az ingatlan forgalomképességét kizárja, illetve korlátozza. A tulajdonos az ingatlant a tilalom fennállása alatt engedély nélkül másra nem ruházhatja át, illetve azt nem terhelheti meg. Az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanra vonatkozó jogszerzést korlátozza. Az elidegenítési és terhelési tilalom keletkezhet szerződés, öröklési szerződés, végrendelet, továbbá jogszabályi rendelkezés, bírói határozat alapján, tehát ez az a tilalom, amit a bank ráterhel a hitellel terhelt ingatlanokra a jelzálogjog mellett.

Elővásárlási jog

A lényege az, hogy amennyiben a tulajdonos az ingatlanát el kívánja adni, úgy az elővásárlásra jogosult azt egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhatja. Az elővásárlási jog gyakorlásának feltétele, hogy a tulajdonos el akarja adni az ingatlant. Ha az ingatlant elővásárlási jog terheli, a tulajdonos a kapott vételi ajánlatot köteles közölni az elővásárlási jog jogosultjával. Ha az elővásárlási jogosult az ajánlatot elfogadja, az adásvételi szerződés létrejön. Ha az elővásárlásra jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem válaszol, nem nyilatkozik, az eladó az ingatlant eladhatja az eredeti ajánlattevőnek. Az elővásárlási jog személyhez kötött, a jogosult nem ruházhatja át, halálával a jog megszűnik. Ezen jog megállapodás vagy jogszabály alapján is keletkezhet, közös tulajdon esetében a tulajdonostársakat jogszabály alapján illeti meg. Elővásárlási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni a tulajdoni lap III. részére.

Tűzfal

A minap megkaptam azt a kérdést, hogy miért nem engedik őt mint tulajdonost a szűzfalra ablakot nyitni, hiszen nincs ott semmi... Szóval a tűzfal (nem szűzfal), az épületnek – általában a teleknek a szomszédos telekkel közös telekhatárán álló – olyan nyílás nélküli határfala, amelynek tűzállósági határértéke megfelel a tűzvédelmi előírás követelményeinek, és amely a tetőhéjazat fölé emelkedik. Anyaga nehezen, vagy nem éghető tűzvédelmi kategóriájú építőanyagokból kell, hogy álljon, azaz beton vagy tömör tégla. Ebből adódóan kifejezetten tilos ablakot nyitni rá, hiszen ekkor tűzállósága sérül.

Patio

Nem terasz, hanem a ház belső – általában szögletes és kis alapterületű – fedetlen udvara. A már a rómaiak által is ismert és használt díszes udvarok az esővíz elvezetésére és gyűjtésére szolgálnak. A következő kép tökéletes példa a patiora.

Hirtelen ennyi, ha igény van rá, jövök még hasonló fogalmakkal és jelentéseikkel :)
Lassan itt van újra a hétvége és vége az indiánnyárnak, akinek lehetősége van még rá, élvezze a jó időt! Szép napot mindenkinek!

Attila

Sokszor lehetett olvasni róla, hogy tizenhat éven át operával kínozta szomszédait egy nő a szlovákiai Párkányban, jópár évig húzódó bírósági ügy lett belőle, de úgy néz ki, végre sikerült megoldást találni. De milyen jogaink vannak itthon? Hogyan tudjuk érvényesíteni akaratunkat? 

A csendháborítás fogalma

Átalános tévhit, hogy a csendháborítás időintervallumhoz van kötve. Jogilag ha valaki délután kettőkor végez olyan dolgot, ami megzavarhatja a közvetlen környezetében élők nyugalmát, csendháborításnak minősül - ezért szokták előre bejelenteni/kiírni a lakásfelújításokat is: ha előre tájékoztatod a szomszédokat arról, hogy hetekig zaj lesz, talán toleránsabbak egy fokkal. Jog szerint az a csendháborítás az, hogy ha a körülöttünk élők életvitelükkel vagy hobbijukkal olyan zajt csapnak, hogy akadályoz bennünket a lakásunk otthonként való használatában.

Fordulj a rendőrséghez

Első körben mindig próbálj jóhiszeműen beszélni az adott szomszéddal. Ha ez a felszólítás többször is megtörténik és nem hatékony, jogod van rendőrt hívni. Ha az adott zajongó éppen akkor hagyja abba a zajongást amikor a rendőrség kiér, akkor is tájékoztatni kell őket a történtekről, akik figyelmeztetik a zajongót. A híresztelésekkel ellentétben nincs kiszállási költség, bár a rendőrséget 3-4 alkalommal kihívni "indokolatlanul" nem egy jó dolog - rád nézve, így érdemes bebiztosítanod magad: én mindig azt szoktam javasolni, hogy okostelefonnal vegyük föl a jogsértő tevékenységet, legyen bizonyíték, hogy nyitott és zárt ablaknál is mennyire zajos az, ami éppen történik, ezzel a rendőrnek kvázi bizonyítani tudod, ami történt. Ha elsőre nem is, második-harmadik alkalomra a rendőrök bírságot szoktak kiszabni, ez általában használ is, bár a "jószomszédi" kapcsolat igen valószínű, hogy megszűnik...

Rejtett hiba

Ingatlanos szempontból rejtett hibának minősül a rossz szomszédok elhallgatása főleg akkor, ha az adott ingatlant a tulajdonosa pont miattuk adja el. Tehát ha értékesíted az ingatlanodat, érdemes ezt a problémát megoldani elköltözés előtt. Ha nem sikerül, ne tolj ki a vevőddel: mondd el neki hogy mi a helyzet, hogy a lakás megvétele esetén ilyesmi előfordulhat és ne lepődjön meg rajta - sajnos ez akkor is kötelességed, ha emiatt olcsóbban kell eladnod vagy nem is tudod akkor és neki eladni.

Először tehát mindig próbálj meg békés megoldást találni, mert hidd el, kevés rosszabb dolog van annál, hogy féltened kell az autódat vagy értékeidet egy olyan szomszédtól, akit miattad megbüntetett a rendőrség, mert éppen születésnapot tartottak 23 óra utáni zenehallgatással...

Attila