A jelenlegi ingatlanpiacon sokan vásároltak ingatlant bérbeadásra úgy is, hogy még soha nem adtak bérbe ingatlant, így rossz szerződéssel vagy sűrűn anélkül bíznak meg olyan emberekben, akik visszaélnek ezzel a bizalommal. Milyen lehetőségei vannak egy tulajdonosnak, hogy biztonságban érezhesse magát? Adok néhány tippet.

Bejelentkezés

Kétféle bejelentkezési lehetőség van egy ingatlanba: az állandó és az ideiglenes. Én személy szerint nem szeretem, ha egy bérlő bejelentkezik az adott bérleménybe, mivel egész más jogok illetik meg attól a ponttól. Viszont itt egy jó tipp: ha valaki ideiglenesen mindenképpen be akar jelentkezni mert pl oda jár a gyerkőc oviba vagy hasonló, akkor a bejelentkezéskor alá lehet vele írattatni a lakcímkijelentőt is, ami a tulajdonosnál marad, így ha gond van, különösebb probléma nélkül kijelenthetőek az ingatlanból. A kényszerkijelentésre egyébként is van lehetőség, de ez a jog egy kicsit göröngyösebb része, így én sem megyek bele és nem is szeretem alkalmazni, mert több helyen támadható és fellebbezhető.

Kiköltözési nyilatkozat

A kiköltözési nyilatkozat egy egyoldalú nyilatkozat, amelyet a bérlőnek egy közjegyzőnél kell elkészíttetnie az aláírt bérleti szerződés alapján. Van lehetőség arra is, hogy magát a bérleti szerződést is közjegyző készítse, így nem szükséges külön okirat erről a nyilatkozatról, de az első is remek megoldás. A lényege, hogy a bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy kiköltözik az ingatlanból a bérleti szerződés megszűnésekor - történjen az bármilyen okból. Ez egy plusz garancia a bérbeadónak, mivel közvetlenül végrehajtható, ami azt jelenti, hogy a hosszas bírósági eljárást megspórolhatjuk és közvetlenül, akár rendőri közreműködéssel is kitehetjük a jogosulatlan ingatlanhasználót. Ezt a nyilatkozatot bármilyen közjegyző el tudja készíteni és nem is drága, mindenképpen javaslom.

Óraátírások

Sosem szoktam javasolni, hogy az órák kerüljenek a bérlő nevére, szimplán azért, mert egy jó ingatlankezelő komolyan odafigyel a befizetett számlákra, így nem lehet csúszás benne, valamint a bérbeadónak is mindig szoktam javasolni, hogy a számlák ne közvetlenül a bérlőhöz menjenek, hanem vagy az új címére, vagy például díjneten keresztül intézze - ez a biztos, és egy számla sem "kallódik el". 

Ha már bajba kerültél

Van néhány nem elegáns de elég hatékony módszer, ha már bajba kerültél és nem sikerül kirakni a jogtalan ingatlanhasználót. Az első ilyen a ráijesztés: helyezd kilátásba a közművek kikapcsoltatását, még akkor is, ha a szolgáltatók többsége nem kapcsolná ki, ezt a bérlő nem feltétlen tudja. A másik megoldás lakótelepi és társasházi lakásoknál jól működik: "felújításra szoruló" szerkezeti elemként a tulajdonosnak joga van elvinnie a bejárati ajtót és a nyílászárókat is. Percek alatt kiszerelhető és ha viszünk tanúkat, akik igazolják hogy csak emiatt kellett belépni a lakásba és nem nyúltunk semmi máshoz, a bérlő komolyan meg fogja gondolni, hogy van-e értelme tovább maradnia. A végső megoldás lehet az, hogy bérbeadó a saját kulcsával bemegy az ingatlanba amikor a bérlő nincs otthon, majd a lakásban lévő ingóságait jegyzőkönyv felvétele mellett egy raktárba szállíttatja. Az átvétel módjáról értesíteni kell a bérlőt, aki ezután futhat a cuccai után és természetesen meg tudunk fizettetni vele mindent. A legjobb persze a megelőzés, de ha nagy a gond, ezek a trükkök is működnek.

Kerültél már ilyen bajba? Írd le nekünk a sztoridat Facebook oldalamon keresztül, hátha tudunk segíteni benne vagy legalább tanulni belőle.

Attila

Az újépítésű lakásokról sok tévhit kering a köztudatban, a legtöbben nem is tudják követni az új szabályozásokat és követelményeket. Senkit nem akarok sem lebeszélni sem rábeszélni az újépítésűekre, most csupán elmondom, mire kell figyelni és milyen előnyei vannak, ha ilyen típusba vágja az ember a fejszéjét.

Pro: olcsó fenntarthatóság

Az újépítésű lakások hatalmas előnye az, hogy minden egyedileg van mérve és a kiváló szigetelés miatt alapból kis fogyasztásokkal lehet számolni. Egy nagyobb társasházban, ahol körbefűtenek minket a szomszédok, egy 2 szobás 40-45 nm-es lakás téli fűtésszámlája 4-5e Ft fölé nem megy, csak ha szaunázni szeretnénk az egyik szobában... átlag használat mellett tehát kiváló lehet.

Kontra: magasabb négyzetméterár

Az olcsóbb fenntarthatóságot meg is kell fizetni. A következő pro lesz az újépítésűek támogatottsága, de van hogy ez sem váltja ki azt, hogy két egymás mellett lévő házban akár 30-35%-os különbséggel is drágább lehet egy új lakás a használthoz képest, Budapesten 500 ezres négyzetméterár alatt szinte már nem is lehet találni újépítésű ingatlant. Persze, most lehetne mondani hogy minden drága, de arányaiban az újépítésűek nagyon elszaladtak, szerintem már elérték a magyarok fizetésképességi határát.

Pro: támogatások

Mindenkinek a könyökén jön ki a CSOK, ami bár használt ingatlanokra is felvehető már, messze nem olyan kedvezően mint új ingatlanokra, ráadásul a 10+10-es lehetőség nem is él csak újra... tehát szinte minden bank és lakástakarék ad olyan lehetőséget, ami az új lakásvásárlókat támogatja - érdemes tehát megfelelően tájékozódni vagy bankfüggetlen hitelszakértő segítségét kérni.

Kontra: kezdeti hibák

A legtöbb társasházban előfordul az első 1-2 évben komolyabb hiba, ami a lakók életét befolyásolja. Egy ilyen hiba/nem hiba a dilatáció, ami egy teljesen természetes folyamat: hajszálrepedéseket okoz a frissen festett falunkon és 4-5 évig kényelmesen előjöhet bármikor. Előfordul sajnos néha statikai hiba is, ilyenkor az építtető és a kivitelező a felelős. Ide venném a betöréseket is: a lakóközösségben élők még nem ismerik túlzottan egymást, így olyanokat is beengednek az épületbe, akit egyébként nem szabadna. A társasházak első éveiben rendszeresek a kocsifeltörések és a tároló felfeszítések, így érdemes minden háznak hamar beruházni egy komolyabb kamera- és beléptetőrendszerre. Leálló fűtésrendszer, problémás liftek... bármi előfordulhat, amíg nincs minden megfelelően rendszerezve és karbantartva.

Pro: szabályok

Ma már nem lehet mindenféle fűtésrendszert beépíteni társasházakba: a házközponti fűtés mellett a cirkó jöhet szóba, ezekből is már keményen szabályozottan csak néhány típus speciális kéménybéleléssel. Drága de megbízható megoldások ezek, a tulajdonosok biztonságáért. Ugyanez vonatkozik a vezetékelésekre is: mindenből próbálnak már olyat használni, ami hosszabb távon is megbízható és biztonságos, szerencsére a szabályozás a tulajdonosoknak kedvez és nem a kivitelező spórolásának. Még mindig lehet trükközni és spórolni, de inkább csak a szigetelés vastagságán vagy tégla helyett ytong használatával - a 13. kerületben nem egy épületet tudok, ahol úgy visszhangzik az ilyen spórolás miatt az összes lakás, mintha egy üres stadionban kiabálnánk...

Kontra: lakóközösség

Az természetes, hogy a családi házaknál csak néhány szomszéd van, ellenben már a kisebb újépítésű társasházaknál 6-8-10 szomszéddal kell megküzdenünk egy közgyűlésen, és tévedés ne essék: minden házban van legalább egy hülye. Minden fejlesztést megfúr, nem fizet, nem takarít, nem zárja a kaput... Egy nagyobb, 100-150 lakásos házban pedig még több kompromisszumra van szükség - ezt már nagyon sok ember meg sem próbálja. 

Összefoglalva

Az újépítésű társasházak nagyáltalánosságban jók, de messze nem mindenkinek. Ha olcsón fenntartható ingatlant szeretnél, aminél sokáig nem kell költeni felújítási alapot és el tudod viselni a rengeteg szomszédot és dilatációt, akkor neked jó lehet az újépítésű, amennyiben nem, akkor inkább családi házak felé tendálj. A piac egyértelműen lassul, ami a vevőknek kedvez: fontos a jó árazás és az, hogy megfelelő döntést hozz már az elején, a keresés kezdetekor.

A mai ingatlanpiac ár/érték aránya erősen megkérdőjelezhető egy-két kerületben, de amíg megveszik a legtöbb ember számára elérhetetlen értékű ingatlanokat is, addig változás nem nagyon fog bekövetkezni. De mi a helyzet akkor, ha a kis felújítandó lakásunkból a lehető legtöbbet szeretnénk kihozni? Adok néhány tippet, mit tehetsz.

Bútorok

Saját tapasztalataim alapján nagyon fontos az, hogy egy ingatlan befényképezésekor figyelni kell arra, hogy az érdeklődő figyelmét semmi ne vezesse el a képeken az ingatlan adott helyiségéről. Teszem azt egy kutya vagy bármilyen állat (vagyépp ember) kerül a képre: kerülendő. Feltűnő tárgy, privát vagy családi fénykép: kerülendő. Tereket kell fényképezni és ha van benne néhány beleillő bútor, azokkal csak könnyebb behatárolni az adott helyiség méreteit.

Festés

A legtöbbször szükségtelen megcsináltatni egy tisztasági festést, főleg mivel sok esetben felújításkor falbontással járó munkálatok is lesznek, így a tulajdonosok kidobott pénznek érzik. Van azonban az a helyzet, amikor eladásnál és kiadásnál is igenis el kell intézni, rá kell költeni azt az összeget, amiért valaki megcsinál egy tisztasági festést: azt szoktam javasolni, hogy amennyiben a ráköltött pénz duplájával többért tudjuk eladni az ingatlant, már megérte foglalkozni vele. Példa: 2 szobás panellakás ki volt adva, lelakták a bérlők, koszos a fal. Kifesteni mondjuk 150e Ft, de a fényképeken és élőben is sokkal jobban fog mutatni tisztán, kényelmesen eladható 3-400e Ft-tal drágábban ebben az esetben (paneleknél ritkább a komoly falbontással járó munka).

Világítás

Iszonyatosan fontos mind fényképeken, mind első megtekintéskor a világítás. Soha nem szabad nappali megtekintéskor behúzott függönyökre vagy lehúzott redőnyökre érkezni: ha besüt a nap, sokkal jobb lesz az első benyomás. A kiégett izzókat a csillárban cseréljük ki. Ha valamelyik helyiség nagyon sötét, az eladásra tegyünk be egy komolyabb, több forrással rendelkező világítást, mert nagyon sokat számít egy laikus érdeklődőnél a természetes fény mellett ez is. Értékesítési pszichológia erősen.

Rendetlenség

Szerintem nem kell elemeznem és kifejtenem, mennyire fontos, hogy rend legyen az ingatlanban, amikor egy érdeklődő megtekinti azt. Szétdobált ruhák, mosatlan, kosz és por: felejtős. Nekem volt olyan férfi eladó ügyfelem, akit megkértem az érdeklődőm érkezése előtt 10 perccel, hogy ugyan mosogasson rettenetgyorsan el, mert így az érdeklődő nem láthatja. Triviálisnak tűnhet, de nem mindenkinek az, mert azt hallom, hogy "úgyis a lakásomat kell nézni nem a rendet, az nem lesz itt ha megveszi". Persze, de megint az első benyomás: ha egy szép, tiszta, rendezett és világos lakásba lépünk be, sokkal jobban fogjuk benne érezni magunkat, mint egy behúzott függönyök miatti sötét, koszos lyukba.

Állatok

Sokan tartanak ingatlanban állatot, amivel akkor nincs is baj, ha nem fogadnak vendégeket, ellenben nem egy ügyfelem például allergiás az állatszőrre, tehát meg sem tudjuk nézni azt az ingatlant, ahol állatot tartanak. Ez ellen annyival lehet védekezni, hogy az érdeklődő előtt ki kell takarítani és szellőztetni, valamint az állatot a megtekintés idejére el kell vinni a lakásból. Egyébként is nagyon útban tudnak lenni és zavaróak, de ha valaki még allergiás is rájuk vagy fél tőlük (engem úgy fél éve megkapott egy kutya az utcán sétálás közben, soha nem féltem egy állattól sem, azóta viszont amikor a közelembe jön egy kutya, mindig eszembe jut ez az eset, nem egy jó élmény).

Drágább trükk: home staging

A home staging avagy a klasszikus ingatlanfelkészítés az USÁban nagyon megy, szinte minden ingatlanhoz kérnek fel egy szakértőt, aki átrendezi/berendezi/kifesteti az adott ingatlant. Komoly értékemelkedést lehet elérni vele, szerintem a legegyszerűbben úgy érthető ez meg, ha az alábbi képen az előtte/utána egyértelműsíti:
Természetesen ez nem olcsó mulatság, így az átalános ingatlanokhoz soha nem is szoktam javasolni, de 100 millió fölött érdemes elgondolkodni rajta itthon is. Van sok jó cég aki ilyesmivel foglalkozik, reklámot csinálni nem akarok senkinek, de szükség esetén tippet tudok privátban adni.

Látványtervezés 3D-ben

Vannak cégek, akik fotórealisztikus látványterveket csinálnak, ez például azoknak jöhet nagyon jól, akik belvárosi ingatlant AirBnB-ztetni szeretnének és nehezen tudják elképzelni, hogyan is lehetne jól berendezni az adott lakást. Erre is van kontaktom, ha valakinek igénye lenne rá, szívesen megadom az elérhetőségüket.

Összefoglalva

A lényeg, hogy egy ingatlannak mindig a legjobb arcát kell mutatnia eladáskor, ahogy igaz ez mindenfajtaféle termékre. Foglalkozni kell vele és időt/energiát nem spórolva szükség van rá, mert a saját zsebetekből veszitek ki a pénzt, ha nem tesztek azért, hogy tökéletes eredményt kapjatok. A hibákat elrejteni nem szabad és el kell mondani, de ha több a jó mint a rossz az mindig eredményt produkál.

Attila