Nehéz választani mert telített a piac, nehéz ellenőrizni a tudást és a számonkérhetőséget... arról már írtam, hogy hogyan ellenőrizhetünk egy ingatlanost még aláírás előtt, de arról még nem, hogy mi a helyzet akkor, amikor már aláírtunk valakivel, akire számítunk. Íme hat olyan jel, ami ha igaz az ingatlanosodra, akkor rosszul választottál.

1: Elérhetetlen

Arra számítanál, hogy az ingatlanosod elérhető 0-24-ben, mivel a potenciális ügyfél is el kellene hogy érje... de ha te, mint tulajdonos nem éred el, az ügyfél hogy fogja megtalálni? Persze, 2-3 órára előfordul hogy valaki elfoglalt, de akkor is lennie kellene egy visszajelzésnek akár SMS-ben, akár más üzenetküldővel, hogy "Hamarosan visszahívlak" vagy valami hasonló, legalább tudjuk, hogy látta megkeresésünk. Ha ennyit sem tesz, másnak sem teszi meg.

2: Nem hallgat meg

A legelső találkozónak egy megbeszélésnek kellene lennie. Te mint tulajdonos elmondod az elvárásasid, ő mint ingatlanos elmondja, mit tud nyújtani és hogy véleménye szerint mit tud az ingatlanod. Érezned kellene, hogy az ingatlanos melletted áll és arra próbál menni, ami az érdeked lenne, felír mindent ami neked fontos és ezek szerint próbál meg értékesíteni. Ha csak a saját sületlenségét hajtja és nem foglalkozik a véleményeddel sem aláíráskor, sem később (folyamatos árcsökkentő telefonhívások, a lakás hibáztatása az eladás elmaradása miatt, stb), akkor valószínűleg rossz ingatlanossal dolgozol együtt.

3: Tapasztalatlan

Nagyon sokan csinálják mellékállásban az ingatlanozást, ellenben ez a szakma mint a legtöbb, teljes embert kíván, így teljes 8 órás munkaidőt kell hogy felemésszen. Ha valaki azt mondja hogy 4 éve ingatlanozik, akár még jól is hangozhat, viszont ha mellette fogorvos vagy ápoló vagy ki tudja mi, valószínűleg (jó esetben) csak napi 2-3 órát foglalkozik az ingatlanozással - a 4 éves tapasztalat egyből harmadolódni látszik. Sokszor buknak ki komoly hibák már ennyi év tapasztalat(lanság) után is: nem tudja, mi a lichthof? Vagy keveri az erkélyt a loggiával? Ennyi idő után tudni kellene a különbséget...

4: Szakszerűtlen

Alapból onnan indul a szakszerűtlenség, ha az ingatlanos késik. NEM KÉSHET! Sem a veled való találkozóról, sem az ügyféllel való lakásmutatásokról nem késhet el. Bele kell számolnia a forgalmat és a dugókat, mert kevés amatőrebb dolog van a szakmában, minthogy a tulajdonos fent a lakásban várja az érdeklődőt, aki lent toporog a hidegben az épület előtt és várja a késő ingatlanost. Mínuszból indul az egész és még csak nem is az ingatlan hibája, ezt senki nem engedheti meg magának. Az is fontos, hogy ne az irodán belül egy másik ügynök beszéljen veled többet, vagy az adott ingatlanos saját asszisztense: igenis tartsa veled a kapcsolatot maga az ügynök és mutassa ő személyesen a lakásodat, ez a minimum azért a szolgáltatási összegért, amit kifizetsz egy sikeres értékesítés esetén.

5: Kellemetlen helyzetbe hoz

Az első megtekintéskor az érdeklődőket egy profi telefonon elég jól tudja már szűrni, ellenben mindig vannak olyan ügyfelek, akik az árcsökkentés érdekében elkezdik szidni az ingatlan minden porcikáját. Ez rossz taktika és ilyenkor az ingatlanosnak kell leállítani az ügyfelet, mielőtt rosszabbra fordul a dolog. Aki adja a lovat az érdeklődő alá és beszáll az ingatlan szidásába, az inkább keressen magának másik állást... 

 6: Rossz a kisugárzása

Depressziósnak látszik? Valószínűleg az. Koszos, igénytelen? A munkájára is olyan igénytelen lesz, mint a kinézetére: egy ápolt, elegáns és jókedvű ingatlanossal egy vevő is szívesebben találkozik. Ha magával viszi az ingatlanos az otthoni problémákat, a munkájára is egyértelműen ki fog hatni, ezt pedig mint eladó, senki nem engedheti meg magának, mert végső soron az ő pénztárcáján csattan az ostor.

Ha bármelyik esetén felismered a saját ingatlanosodat, ne habozz váltani... sok olyan van még mindig a piacon, aki alkalmas arra amit csinál és fog tudni neked segíteni: ne hagyd magad befolyásolni senki által, te magad keress utána az adott kiválasztottnak, nézd meg a munkáit (hirdetéseit), csekkold le a hátterét, a cégét, a hitelességét. Még ilyenkor is van esélye, hogy mellényúlsz, de te mindent megtettél hogy elkerüld :) Ha kérdésed, kérésed lenne, kereshetsz engem bizalommal telefonon vagy Facebook oldalamon keresztül is, illetve iratkozz fel az Insta accountomra is, mindig posztolok érdekeseket. És most megyek mert az éjjel megszületett a fiam, kicsit pihennem is kéne a tejfakasztó előtt... :)

Szép napot mindenkinek!

Attila

Sokan esnek abba a hibába, hogy emberismeretükre vagy az ingatlanos dumájának bedőlve aláírják a megbízást az eladó ingatlanjukra anélkül, hogy kicsit komolyabban beleolvasnának a megbízási szerződésbe. Összeszedtem 4 olyan dolgot, amit ha az ingatlanos mond nekünk, kétszer gondoljuk át, mit írunk vele alá.

1: azonnal van tuti vevőm

Ez szinte mindig kamu. Ilyen esetekre van az ún. eseti megbízás, ha tényleg van vevője, vigye oda és ha az a vevő vagy közvetlen családtagja veszi meg az ingatlant, egy előre megbeszélt megbízási díjat ki kell fizetni neki, de ehhez nincs szükség több hónapos kizárólagos megbízás aláírására. Ha ilyet mond nekünk az ingatlanos, mindig éljünk a gyanúperrel, hogy kamuzik és csak szüksége lenne a megbízásra a havi behozási számok eléréséhez, amiért cseszegeti a főnöke.

2: azonnal eladom, de azért állapodjunk meg 1 évre

Kérdem én: miért?! Ha azonnal el tudja adni, mi szüksége van 1 éves határozott idejű kizárólagos szerződésre? A multi-felfogású cégek és ingatlanosok általánossága ez az 1 év határozottság, simán rákötnek másik ingatlanos megbízására is, úgy is, hogy tudják, ez etikátlan... de a számokat a főnöküknek hozniuk kell, ráadásul ha a tulajdonos ilyenkor köt egy megbízást adott ingatlanossal, egyből szerződésszegésbe is kerül, mivel aktív megbízása van egy másik ingatlanossal, aki általában ilyenkor semmit nem tud az egészről... Azonnal eladom? Ilyet senki soha nem jelenthet ki, mivel soha nem lehet 100%-ra tudni, hogy ha tényleg létező ügyfele van az ingatlanra, ez lesz neki a tökéletes ingatlan. És ha mégsem veszi meg, felmondható a szerződés? Persze hogy nem.

3: semmi különös nincs az apróbetűben

Most komolyan, ennek még valaki bedől? Igenis el KELL olvasni a teljes szerződést és fel kell tenni a kérdéseket, ha valamit nem értünk benne. Ezeket a szerződéseket ügyvédek fogalmazták, az átlag eladó nem is feltétlen érti a nyelvezetét, kérdezzünk meg mindent, és ha az ingatlanos csak pislog és a saját szerződésének 1-1 pontjára úgy néz, mint aki még sosem hallotta az adott bekezdést, akkor jól gondolod: sosem olvasta még el a saját szerződését, csak aláíratja mindenkivel. Gondolom egyértelmű: az ilyen ingatlanos alkalmatlan arra, amit csinál. Minden szerződés végén szokott lenni törvényi hivatkozás, ezek általában az értékesítés általános folyamatára, a cselekvőképességre és az ingatlanértékesítés törvényi szabályozásaira hivatkoznak, átolvasáskor érdemes ezekre is rákukkantani, nehogy véletlen valami egyéb legyen a szerződésben, amit ha aláírtál, rád is vonatkoztatható.

4: bármikor felmondhatja kötelezettség nélkül

Ha ez így van az szuper, azt jelenti hogy határozatlan idejű szerződést kötött. Tudni kell, hogy határozott idejű szerződést csak szerződésszegés esetén mondhat fel mindkét fél, és az ingatlanos szerződésszegése nagyon nehezen bizonyítható, viszont az eladóé annál könnyebben, például szerződésszegésnek minősül kizárólagosság esetén másik ingatlanos bevonása vagy még az is, ha az eladó saját maga is hirdeti az ingatlant. Fontos, hogy a megbízási szerződéseknél is van elállási/felmondási jog: minden szerződés a megkötéstől számított 14 napon belül indoklás nélkül felmondható az aktuális fogyasztóvédelmi szabályozások szerint.

Ha Te is hasonló helyzetbe kerülsz, írd le nekem a sztoridat Facebook oldalamon keresztül, ha segíteni már nem is feltétlen tudok, hátha másoknak fontos infó lehet és jobban odafigyel, kivel mit ír alá.

Attila

Ingatlanügyletek esetében nagyon nem mindegy, hogy a folyamatok elejétől kezdve "vételi ajánlattétel" néven vesz át az ingatlanos pénzt, vagy "előleg", esetleg "foglaló" kerül a papírra. De kinek mihez van joga? Mi védi a vevőt és az eladót a lehető legjobban? Oda kell figyelni!

A legfontosabb az, hogy tisztába tegyük a fogalmakat: a vételi ajánlattételi pénzt az ingatlanos veszi át akkor, amikor a vevő ajánlatot tesz egy bizonyos, az ingatlanközvetítő által értékesített ingatlanra. Ez azért fontos, mert a vevő és az eladó egymás között csak nehezen tud anyagilag is biztonságosan megállapodni egymással, de ha egy közvetítő kezeli a pénzt és a papírmunkát, mindkét fél biztosítja magát a szerződéskötésig. 

Az előleg és a foglaló között jogkövetkezményeit tekintve az ügylet meghiúsulása esetén van különbség: A Ptk. szabályai szerint az előleg meghiúsulás esetén visszajár a vevőnek mindenféle levonástól mentesen, anyagi következménye tehát ennek nincs. A foglalónak ezzel szemben már vannak szankciós jellegű jogkövetkezményei: ha az adásvételi szerződés az eladó hibájából nem jön létre, akkor az eladó az adott foglaló összegét kétszeresen köteles a vevő részére visszatéríteni. Ha a vevőnek felróható okból hiúsul meg a szerződés, ő a foglalót elveszíti. Éppen ezért ingatlan adásvételi szerződésekben foglalót használnak, mivel csak ez biztosítja mindkét fél érdekeit.

És mi lesz az ingatlanos jutalékával?

A kérdést sokszor hallottam már, ez nálam az adott helyzettől függ. Az tény, hogy az ingatlanos jutaléka hivatalosan attól a ponttól kezdve jár, amitől a vételi ajánlat elfogadásra került, mivel az ingatlanos teljesítette a rá bízott feladatot. Tehát érdemi és elfogadható, írásos ajánlatot hozott az eladónak, amit ő elfogadott. Az egy másik kérdés, hogy jellemzően az első pénzmozgásból, tehát a szerződéskötéskor készpénzben átadott foglalóból szokás kifizetni számla ellenében az ingatlanost, de a pénz attól már jár a vételitől. És mi történik, ha visszalép az eladó? Az élet kemény, a foglaló dupláját kell visszafizetni, kiegészítve az ingatlanos jutalékával, mivel az ingatlanos nem tehet a meghiúsulásról, az ő jutalékát nem befolyásolhatja a visszalépés, ahogy az eladó átadott foglalója sem sérülhet.
Mi történik, ha az eladó lép vissza? A jutalék ekkor is ugyanúgy jár, a felette lévő foglalórész pedig marad az eladónál, az újraértékesítés pedig akár az első naptól kezdve folytatódhat, a vevő nem tudja visszaszerezni a pénzét, mivel visszalépett.

Fontos kérdés szokott még lenni, hogy mi van abban a helyzetben, ha bekavar a bank? Ez nehéz kérdés. Minden vevőnek el szoktam mondani, hogy vételizés és szerződéskötés előtt mindenképpen kérjen előzetes hitelelbírálást és szerezzen egy papírt, hogy X dátumig Y nevű bank ad neki Z millió forint hitelt ingatlanvásárlásra abban az esetben, ha a munkaviszonyában nem történik változás. Ha valaki enélkül ugrik bele egy ügyletbe és foglalót is tesz le, arról sem az ingatlanos, sem az eladó ugyancsak nem tehet, tehát a foglaló összegét kockáztatja a vevő. Ilyen esetekre szinte minden ingatlanos dolgozik együtt banki ügyintézőkkel vagy bankfüggetlen hitelközvetítő cégekkel, akik pár nap alatt el tudnak intézni ilyen igazolást, tehát az ingatlanos segítségét itt is lehet kérni. Van lehetőség a vételin külön kikötni esetlegesen, hogy a vételi ajánlat abban az esetben áll, ha a bank megadja a hitelt, de ezt is néhány napon belül el kell intézni ahhoz, hogy az eladó se faroljon ki a megállapodásból.

Óvatosan kell tehát kezelni ezeket a helyzeteket, mindenki kétszer fontolja meg, mikor milyen ügyletbe ugrik bele, mert komoly összegeket is bukhatnak a felek. Szerencsére hasonló eset nagyon ritkán történik velem is, de előfordult már...

Ha valamilyen segítségre lenne szükséged egy kérdéses szituációban, keress fel engem nyugodtan akár telefonon, akár Facebook oldalamon keresztül, megpróbálok segíteni.

Attila