Mindenki mindenhonnan folyamatosan azt hallja, hogy manapság semmi másba nem érdemes fektetni, csak ingatlanba. Ez mára már nem teljesen igaz, de az tény, hogy még mindig remek hozamokat lehet kihozni egy rövid vagy egy hosszú távú kiadásból.

Az AirBnB, avagy a rövid távú kiadás

Rengetegen csinálják, mivel ha egy jó helyen lévő ingatlant az elvárások szerint rendezel be, a bérbeadásod általánosan 90% fölött lesz, ami azt jelenti hogy 100 napból 90 nap fölött lesznek a lakásodban. Mivel szinte mindent intéz az AirBnB, akár az is megoldható, hogy a kulcsot egy kódolt széfbe elraksz az ajtó mellé, így "apartmanoztatsz". A takarításra is megbízhatsz valakit, tehát a lakás közelébe sem kell menned, csak ha valamit ellenőrizni vagy módosítani kell, mára nagyon kiforrott és rendezett rendszerben működik ez az ingatlanhasznosítás. Hátránya, hogy az ilyen hasznosítású lakásoknak nagyon jó helyen kell lenniük, rendszerint - Budapestet tekintve - az V. és a VI. kerületek a felkapottak, valamint a VII. kerület körúton belüli része, illetve Újlipótváros első pár utcája. Máshol is lehet természetesen, de itt a legfelkapottabb - emiatt egyértelműen a legnehezebben és arányaiban a legdrágábban lehet vásárolni is erre alkalmas lakást ezekben a kerületekben. Nagyon fontos az állapot és a berendezés: minőségi és modern ingatlanokat keresnek a külföldiek, amikből könnyű a buliutcákat és a belvárosi területeket megközelíteni. Komoly szabályozáshoz és engedélyekhez kötött az adózás miatt, erre mindenképpen oda kell figyelni és az ingatlan megvásárlása előtt kalkulálni kell. Az AirBnB egyik adózási lehetősége a szálláshely-szolgáltatás, amely engedélyköteles (az önkormányzat jegyzője adhat engedélyt), adószámot kell kérni, valamint be kell jelenteni a NAV-nak. Választható, hogy általános szabályok szerinti adózással, vagy tételes álalányadózási szabályozás szerint adózik, mindkettőnek vannak előnyei és hátrányai:

Általános szabályok szerinti elszámolás
Előnyei: 10%-os költséghányad, vagy a tevékenységhez kapcsolódó költségek tételesen (szja-törvény szerint) elszámolhatóak, mint pl. értékcsökkenés, 100 e Ft alatti eszközök beszerzése, stb.
Hátránya: tételes nyilvántartás-vezetési kötelezettség

Ezt az adózási módot érdemes választani, ha bevételekhez viszonyítottan magasak a bizonylatokkal igazolható kiadások, vagy kevés bevételt szerez a magánszemély ebből a tevékenységéből.
Ha magánszemély veszi ki az ingatlant, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15% adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie. Ha az ingatlant cég vagy kifizető veszi ki, akkor az adó és járulékok megfizetése, valamint igazolás kiadása a kifizetőt terheli.
Az önálló tevékenységből származó jövedelem után 15%-os SZJA- és 22%-os EHO-fizetési kötelezettsége keletkezik. 

Tételes átalányadó
A tételes átalányadó választási lehetőséget a magánszemély a tevékenység megkezdésekor vagy az előző évi személyi jövedelemadó bevallásával kérheti. A nyilatkozat nem pótolható!
A tételes átalányadót egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12 napjáig, míg a tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül kell megfizetni a tételes átalányadó éves összegét.
2017. január 1-jétől a tételes átalányadó éves összege szobánként 38 400 forint, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységet az adott év egészében nem folytatja, csak néhány hónapban fogad vendégeket. A tételes átalányadó összegének emelésével egyidejűleg megszűnt az ez után teljesítendő egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség.

Az idegenforglami adó mértéke önkormányzatonként eltérő: 300 Ft/fő /éj vagy akár a szállásdíj 4%-a is lehet. Az IFA az eltöltött éjszakák után az önkormányzatnak, a rendeletében megadott határidőre kell megfizetni mindazon vendégek után, akik nem rendelkeznek állandó lakcímmel az önkormányzat illetőségében. A vendégéjszakákról nyilvántartást kell vezetni!

Fontos, hogy ha a magánszemély nem egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet, akkor nincs iparűzési adó-fizetési kötelezettsége.

A szálláshely szolgáltatás áfamértéke: 18%. A szálláshely-kiadás után jellemzően nem ésszerű áfaalanyiságot választani, de vannak olyan esetek, amikor ez kötelezővé válik. Az áfa törvény az adóalanyok részére lehetőséget biztosít 8 millió forint értékhatárig alanyi adómentesség választására. Ez az összeg éves szinten értendő, tehát ha valaki a tevékenységét év közben kezdi, akkor a 8 millió forintra vonatkozó feltételnek időarányosan kell megfelelnie.

A magánszemély a szálláshely-szolgáltatásról számlát, illetve bizonyos esetekben nyugtát köteles kiállítani. Online pénztárgép-használati kötelezettséggel járó tevékenység! Ilyen bizonylatot viszont csak akkor köteles kiállítani, ha nem áfaalany vendég a szállásdíjat készpénzben fizeti meg.

A hosszú távú bérbeadás

Szinte bárhol Budapesten és a nagyobb városokban sikeresen működtethető "hagyományos" lakáskiadás, az adózása is egyszerűbb: a hivatalos elnevezés szerint a neve összevont adóalap szerint adózó önálló tevékenység. A bonyolultabb adózási mód a tételes költségelszámolás, itt fontos meghatározni a bevétel és a kiadás fogalmát. Bevétel a bérleti díj plusz a bérlő által fizetett minden rezsiköltség (igen, ezt is bele kell számolni a bevételbe), kiadás pedig az összes rezsiköltség, plusz esetleges felújítási költségek, de ezek akkor működnek, ha számla van róluk, különben nem számolhatóak le. Az adóalapot úgy kapjuk meg, ha értelemszerűen kivonjuk a bevételből a kiadást, a kapott összegből kell 15% SZJA-t fizetni, vagy évi 1 millió forint fölött a 15%-os SZJA mellett még 14% EHO-t. 

Az egyszerűbb adózási módszer a 10%-os költséghányad elszámolása, ilyenkor az adóalap az összes bérleti díj bevétel 90%-a. Ezután szükséges megfizetni a 15%-os SZJA-t, vagy évi 1 millió forint fölött még 14% EHO-t. Ezt azoknak érdemes alkalmaznia, akiknek nincs idejük az ingatlannal jobban foglalkozni vagy a költségek nem érik el a 10%-ot. 

Elszámolható amortizáció is, a hosszú élettartamú épületek esetén (tégla, beton, kő, vasbeton) évi 2% lehet az értékcsökkenés. Érdemes foglalkozni vele, mert egy 25 milliós ingatlannál például már komoly összeget lehet megtartani, tehát az adóalapot csökkenteni. 

Ezek az adatok és adózási lehetőségek és kötelezettségek 2017-re vonatkoznak, így aki ezt a cikket esetleg a jövőben olvasná, nézzen utána mindenképpen a pontos mértékeknek, szoktak változni!

Ha hasznosnak találtad a bejegyzést, kérlek oszd meg másokkal is, illetve kövess engem és lásd legfrissebb bejegyzéseimet a Facebook oldalamon keresztül. Kellemes vasárnapot mindenkinek!

Attila

Amikor nem szükséges megmagyarázni egy kis GIF-et, csak szimplán nevetni rajta. Én a végére sírtam a nevetéstől, látszik, hogy ki mennyire mást vár... :) Jó hétkezdést mindenkinek!

Ha te is elmondanád egy képben vagy GIF-ben, hogy hogy fog telni a heted, megteheted Facebook oldalamon keresztül!

Attila

Egy 10 emeletes panelház legfelső emeletén lakni egészen más, mint egy újépítésű 7 emeletes ház legfelső szintjén, de mindkettő komoly kompromisszumokkal jár, csak más-más szemszögből. Lakástípusok szerinti elemzés következik, árkülönbségekkel.

Panellakások

A panelek esetében egyértelműen több hátránya van a legfelső emeletnek, mint előnye. A legfontosabb és magától értetődő a lift. Egy 60-as években a világháború után kialakult lakáshiányt enyhíteni kívánó vezetés által építtetett házak mára elavultnak számítanak a benne lévő infrastruktúrával együtt, így amikor egy elhanyagolt lift megáll, a legfelső emeleten lakók számára gyakorlatilag megáll az élet - főleg a babakocsisok, kisgyermekesek és öregek felejthetik el a "leszaladok a boltba" mondatot: komoly edzés két szatyorral felbaktatni a lépcsőn. Saját tapasztalatból tudom, hogy elromlott lifttel lehetetlen eladni egy legfelső emeleti panellakást...
A még panelprogram előtti és kissé elhanyagoltabb panelek teteje ugyancsak nincs megfelelően szigetelve, így nyáron nagyon át tud melegedni, ellenben télen a felszálló meleg levegő az egész házból itt gyűlik össze... a legtöbb legfelső szinten élő télen is nyitott ablaknál alszik, olyan meleg van az ingatlanban.
Az árakat tekintve is egyértelmű a helyzet: ugyanazon a lakótelepen (példának most Kőbányát néztem) legfelső emeleti 68 nm-es 3 szobás felújítandó lakást már 15 M Ft-os irányáron is lehet kapni, addig köztes emeleteken 10-15%-kal drágábbak az ingatlanok - akár csak egy-két emelettel lentebb is.
Ellenben az örökpanoráma - legyen a lakótelep bárhol a fővárosban - elvehetetlen és egyértelműen előnynek számít.

Polgári tégla lakások

A legtöbb hirdető és ingatlanközvetítő azon kívül, hogy saját magát és megbízóját megszívatja, amikor a hirdetést anélkül teszi fel, hogy a 4. emeleti lakáshoz nincs lift, a vevőnek is felesleges kört csinál. A város szinte minden szegletében fordulnak elő olyan 3 méternél magasabb belmagasságú lakásokkal rendelkező függőfolyosós házak, amik akár 100 évesek vagy idősebbek is lehetnek, de a liftet azóta sem építtette meg a lakóközösség, így a panelekhez képest egy adott emeletre sokkal hosszabb úton, sokkal több lépcsővel szükséges felmászni. Jellemzően 3 vagy 4 emeletes házakról beszélünk, ahol ezt a két szintet a legmacerásabb megközelíteni is - a belső kerületekben akár 20-25%-os árkülönbség is lehet egy ugyanabban a házban lévő első és harmadik emeleti lakás között, természetesen az első emeleti javára. Itt viszont a házak állapotától függ inkább az, hogy mennyire lakható és komfortos a legfelső emelet: ha megfelelően rendbentartott a tető, szigetelt a padlástér és nincs beázás, a szimpla házközponti fűtéses lakásoknál sem lesz érezhető különbség a lentebb lévő lakásokhoz képest, így ténylegesen csak az emeletek megmászása jelenti a komfort- és az árkülönbséget is.

Újépítésű társasházi lakások

Az egyre szigorúbb építési szabályozások miatt az újépítésű társasházi lakások legfelső emeletei kifejezetten keresettnek számítanak: itt a legkisebb az esélye az eléépítésnek, kiváló a hőszigetelés, remek a panoráma és sokszor nagyobb erkélye vagy terasza is van ezeknek az ingatlanoknak, mint az alattuk levőeknek. Budapesten emellett rengeteg legfelső emeleti ingatlanhoz tartozik a lapostetős kialakítás miatt praktikusan kialakítható tetőkert- és tetőterasz-megoldás is: amellett hogy a lakás fölött egy komplett zöldterületet jelent egy tetőkert, a földréteg szigetelés szempontjából is kiváló. Így tehát az új vagy újépítésű de használt ingatlanok esetében a trend egyértelműen fordított: egy adott házban lévő legfelső emeleti lakás és egy köztes emeleti lakás árának különbsége a legfelső emelet irányába dől, nem is kevéssel: akár 30%-os különbség is lehet (ha csak a lakás alapterületét veszem és a kerteket nem számolom bele), mert a köztes emeleteken jellemzően ugyanolyan alaprajzokat találunk egymás alatt, a legfelső emeletiből csak egy lesz... vagy legalábbis abból a típusból csak egy akad azon az oldalon, egy adott fekvéssel és benapozottsággal.

Tudom hogy sok aspektust nem vizsgáltam például mindenképpen előnynek számít egy legfelső emeleti ingatlannál az, hogy nincs felettünk 3 gyerekes család akik még este 10-kor is rohangálnak a lakásban, vagy egy olyan nő aki még este 11-kor is magasarkúban közlekedik a parkettán... ahogy vizesedés és beázás szempontjából is csak érintőleges volt a bejegyzés, de később is írni kell valamiről, nemde? :) 

Amennyiben elmondanád véleményed vagy megosztanád tapasztalataid egy ilyen ingatlanról, ne tarts magadban: írd meg nekem Facebook oldalamon keresztül! 

Mindenkinek kellemes novembert!

Attila