Ha az örökhagyó nem rendelkezett másképp (tehát nincs végrendelet), a törvényes öröklés szabályai érvényesülnek. De mit is jelent ez pontosan, mennyi ideig tart és hogyan, milyen feltételekkel adható el egy örökölt ingatlan?

A magyar jog felsorolásszerűen meghatározza a törvény alapján öröklésre jogosultak körét. Általánosságban ezek a rokonok, a házastárs és legvégül az állam. A rokoni kör fogalmát a Ptk. Családjogi Könyve határozza meg: egyenesági rokonok (akik közül az egyik a másiktól származik), valamint oldalági rokonok (azok a nem egyenesági rokonok, akiknek legalább egy közös felmenő rokonuk van). A Ptk. a felmenő egyenesági rokonok törvényes öröklési jogát korlátlanul elismeri, az oldalági rokonok törvényes öröklési jogát viszont a nagyszülői leszármazók körével lezárja.

Örökölt ingatlan a hagyatéki eljárás lezártával adható el, amikor az örökös nevére került hivatalosan is az ingatlan, tehát a tulajdoni lapon a bejegyzés megtörtént. A teljes eljárás (a leltár készítéstől kezdve a közjegyzőn és az ügygondnokon át a hagyatéki tárgyalásig és a bejegyzésig) általánosan minimum 2-3 hónapot vesz igénybe, de hallottam már problémás ügy elhúzódását 2 évre is. Ettől nem kell megijedni, ha általános öröklés van, nem bonyolult és macera az eljárás, gond akkor van, ha valaki "igényt tart" az ingatlanra vagy egy bizonyos részére, az örökös pedig ezt nemigazán szeretné. Tehát előszerződni lezáratlan ügynél csak úgy szabad, ha a foglaló ügyvédi letétbe kerül: semmiképpen ne fizessük ki egy lezáratlan ügymenet esetén az örökösnek (Eladónak) a pénzt, mert az utolsó pillanatban is történhet valami, ami miatt nem kerül a nevére.

Fontos, hogy egyenes ági öröklés esetén nem kell adót és illetéket fizetni jelenleg Magyarországon, de értékesítéskor más lesz a helyzet, mivel SZJA fizetési kötelezettség adódik. Az adó alapja az eladási ár, valamint a hagyatéki leltárban rögzített öröklési érték különbözete lesz, de ezt módosíthatják még különböző tételek, például jelzáloghitel költsége vagy néhány felújítási tétel, de még a közvetítői jutalékról készült számla is. Az öröklési értéket egy állami becslés határozza meg, amit nem kötelező elfogadnunk, fellebbezhetünk, de ilyenkor érdemes egy saját értékbecslést lobogtatni mellé. Jó dolog, hogy a reálisnak tűnő magasabb árat jellemzően elfogadják, vagy törekszenek egy korrekt köztes megállapodásra: ez az örökösöknek mindenképpen jó, mert csökkenti az adóalapot.

A fentiek alapján jól látszik, hogy minden ingatlanöröklés, főleg ha meg van bolondítva például egy kis résznyi ajándékozással és egy holtig tartó haszonélvezettel, egyedi, így minden ilyen üzletnél szükséges kikérni egy hozzáértő ügyvéd véleményét és pontos kalkulációját. Előzetesen vannak a neten kalkulátorok a képbekerüléshez, én például a NAV saját oldalán lévő kalkulátorokat szoktam javasolni (az mindig up-to-date). A legfontosabb, hogy ezek a szabályok ha nem is évente, de elég sűrűn változnak, így mindig az aktuális évben lévő kalkulátort szükséges használni (simán találtam a neten 2014-est, nem lesz pontos). 

Amennyiben az értékesített ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóingatlanként (lakás, lakóház stb.) van bejegyezve (tehát pl. nyaraló, üdülő, telek, termőföld, garázs, pince stb.), akkor az eladása esetén fizetendő adó is eltérő módon számítandó ki.

A fentiek tájékoztató jellegűek, csak figyelemfelkeltésre szolgál, mert az emberek jellemzően nincsenek tisztában ezekkel a tételekkel és a szükséges folyamatokkal. 

Kellemes hetet mindenkinek, már csak 4 hét és Karácsony, én dolgozom végig. :)

Attila

A hőhídról és a pára lecsapódásáról előző posztomban írtam, most a lentről jövő, asztmát és allergiát, illetve más légúti betegségeket is okozó salétromosodásról tettem ugyanezt. De mit is jelent a salétromosodás, mik a kiváltó okai és hogyan lehet megszüntetni?

Jelentése

A fenti képen egy komolyan elszabadult salétromosodás látható, de mit is jelent a szó? Az idős, különböző falazatú (téglafal, vályogház, vert falú épület, stb) építmények nagy többségénél tapasztalható a salétromosodás kialakulása, ez a vizesedési jelenség általában a lábazat és a falazat közötti bitumenes sávszigetelés (kátránypapír) hiánya vagy elöregedése miatt alakul ki. A felszívódó víz oldja a talaj különböző rétegeiben lévő ásványi sókat és "magával viszi" azokat a vakolatba, falazatba. Ez a víz a párolgás során a sókat a vakolatba juttatja, így ezen falfelületekre salétrom formájában lerakódnak. A falból a víz párolgással eltávozik, növeli a szobák páratartalmát és a falon hátrahagyja az ásványi sókat, ami salétrom formájában jelenik meg a fal felületén. Tehát a vakolatban lévő salétromosodás tulajdonképpen a feldúsult ásványi sók miatt málló fal, pergő vakolat.

Megoldása

Többféle megoldás is alkalmazható általában attól függően, hogy milyen épületről, építési stílusról és építési anyagról van szó. Ha egy ház masszív téglafalakkal rendelkezik, amelyben összefüggő fugasor van, akkor választható a lemezbeütés. Ez az utólagos falszigetelés az épületen azonos magassági síkban körbefutó vízszintes téglafugában alakítja ki az utólagos vízszintes vízszigetelést. Jól alkalmazva a falba nagy erővel bejuttatott rozsdamentes, hullámos, speciálisan kiképzett, görbékkel és korrózióvédelemmel rendelkező fémlemez megfelelő átlapolások esetén vízhatlan szigetelés kialakítására alkalmas, azaz a fémlemez a víz, talajvíz épületszerkezetbe való alulról történő behatolását teljes mértékben megakadályozza.

Ha statikai okok miatt csekélyebb rombolással járó megoldást szükséges, akkor injektálásra lesz szükség. Ez egy vegyi falszigetelési eljárás, ahol olyan folyékony anyagot injektálnak a szakemberek az épület falaiba, amelyek hatóanyagai a falazó anyagban szétszívódva, annak pólusszerkezetét módosítják. A cementiszapos eljárásoknál a pólusok eltömítődnek, így a kapilláris vízfelszívás megszűnik, míg a szilikon injektálásos módszernél a hatóanyag a kapillárisok falára tapadva a peremszöget 90fok fölé növeli és ezzel a kapilláris emelkedés süllyedéssé válik és kialakul a "kapilláris depresszió" (tehát a víz kinyomódik a kapillárisból). 

Bár én a következő megoldással még sosem találkoztam élőben, több helyen azt olvastam hogy hatékony és működő, ráadásul olcsóbb megoldás az ún. Aquapol technológia. Működési elve az, hogy a föld gravomágneses energiáját felhasználva, annak egy részét polarizáltan és 1421 MHz frekvencián a nedves falra továbbítja. Ennek az energiának a hatására a hajszálerek falához tapadó folyadékrétegben kémiai folyamat keletkezik, így csökken a vízmolekulákra ható összetartó vonzóerő, a víz pedig visszahúzódik a talajba. A készülék a működéséhez szükséges energiát a Föld mágneses energiájából nyeri, egyéb energiát nem igényel. Ekkor is szükséges vakolatcsere ahol el kell távolítani a vakolatban lévő salétromot és a felületi penészt (ha van), valamint légpórusú vakolattal kell visszavakolni, de a rendszer állítólag nagyon hatékony. 

Árak

Több ilyen dolgokkal foglalkozó cég árainak összehasonlítása után azt tudom mondani, hogy egy átlagos 60 nm-es ház esetén a lemezbeütés és az injektálás bruttó 500e Ft körül lesz (persze sokmindentől függ, de ittkörül szükséges számolni), az Aquapol ennek kb a fele. Persze mindenhol ott van hogy az árak tájékoztató jellegűek és sok ingatlannál nem is alkalmazható mindhárom megoldás, ezért minden esetben szükséges egyedi ajánlatot kérni. 

Ha érdekelnek előző posztjaim, Facebook oldalamon láthatsz többet is megosztva, kérlek lájkold és oszd meg posztjaim, hogy minél több emberhez eljuthassanak a tájékoztatásaim!

Szép hetet mindenkinek!

Attila

Sokan ugranak bele 1-1 ingatlan megvásárlásába anélkül, hogy komolyabban megnézették volna egy hozzáértővel a kiszemeltet. Képekről a legtöbbször semmi nem derül ki, egy szakértő viszont pontosan tudja, hogy mit, hol és hogy keressen. Az egyik, mostanában nálam többször előforduló probléma a hőhíd volt, de mi is az a hőhíd és honnan ismerhetjük fel?

Hőkamerás kép egy lakásban lévő hőhídról

Kialakulása

Hőhídnak nevezzük a határolószerkezet minden olyan helyét, ahol többdimenziós hőáramlás és hőmérséklet-eloszlás alakul ki, egyszerűen mondva a szerkezetnek egy olyan pontja, szakasza vagy felülete, ami jobban vezeti a hőt, mint a szerkezet többi része. Hőhídmentes szerkezet nincs, de hatásait lehet és kell is enyhíteni. Előfordulása a magas hővezetésű fűtött és fűtetlen helyekre is jellemző: a fűtési energia egy része ezeken a hőhidakon keresztül szökik el, vagyis a fűtésszámlában többletköltséget okoz. 

Főleg szakszerűtlen kivitelezés vagy rossz anyagfelhasználás miatt fordul elő, előfordulása akkor valószínű, amikor a hőt felvevő felület kisebb, mint a hőt leadó felület, ezért foltszerűen a falak sarkaira jellemző. Ezeken az éleken sokkal több meleg szökik ki, mint a falak többi pontján, így alacsonyabb hőmérséklet is jellemző ezekre a pontokra. Ha formája pont vagy vonalszerű, a rossz anyagfelhasználáson az ok, mivel magasabb hővezetésű építőanyaggal szakítják meg az alacsonyabb hővezetésű helyeket. Télen nagyobb az esélye, hogy hőhíd-problémák jelentkezzenek, hiszen annál intenzívebb a hőhíd, minél nagyobb a külső és belső hőmérséklet közötti különbség.

A szakszerűtlen kivitelezés előfordulására sok példát lehetne megemlíteni, de lényegében akkor jellemző, ha nincs lezárva a hőszigetelés (a fenti képen lévő ingatlan is emiatt hőhidas), vagy lyukak találhatóak a felületen. Ha már hőszigetelt, de a fal felülete így is hőhidas, valószínű a kivitelezés szakszerűtlen volt, nem csúsztatták össze megfelelően a szigetelőlapokat. Sok kivitelezésre jellemző, hogy ilyenkor ragasztóval kitöltik az illesztéseket, miközben így még egy hővezetőbb felületet képeznek...

A kialakulás oka lehet még az anyagváltás, például vasbeton pilléreknél vagy a koszorúknál, lehet ok a felületi hőmérséklet egyenlőtlen eloszlása is pl bútorok miatt, vagy ezek kombinációja például ablakok esetében.

A hőáram minden esetben a melegtől a hideg felé halad. Ott, ahol lényegesen magasabb a beépített anyagok hővezetési tényezője, intenzívebb hőáramlás alakul ki - ilyen pontokon jobban szökik a meleg. Tehát ott, ahol rosszabb lesz a szerkezet hőszigetelő képessége, több hő fog távozni a szabadba. Azt, hogy az adott szerkezet hőhidas-e, onnan lehet tudni, hogy lényegesen hidegebb a tapintása, azaz a belső felületi hőmérséklete alacsonyabb, mint a szerkezet többi részének.

Következményei

A hőhidak megnövelik a fűtési energiafogyasztást, ezzel egyenes arányban a fűtésszámlát is, valamint csökkentik a komfortérzetet, mivel a lakásban hideg pont alakul ki. Mivel a hőhidak hőmérséklete alacsonyabb a környező határoló szerkezetekénél, az átáramló pára itt gyakran lecsapódik és vizesedést okoz. A nedves szerkezet hőszigetelő képessége tovább romlik, hosszabb távon állagromlás következik be és a vizes szerkezet kedvez a penészgombák megtelepedésének is, ami betegségek kialakulását idézheti elő a lakóknál. A hőhidakat sokszor már csak a penészedés után fedezzük fel.

Hatásának csökkentése

Még fel nem épült épületeknél kifejezetten figyelnek a tervezők arra, hogy minél kevésbé tagolt homlokzatot alakítsanak ki, de ha mégis szükség van rá, plusz szigetelést tetetnek a vasbeton elemek elé. Ugyanezt teheti az is, aki már ilyen lakásban vagy házban él: kiegészítő szigeteléssel kell ellátnia az érintett felületeket, attikafalak és erkélylemezek esetén pedig hőhídmegszakító elemek is használhatóak. Fontos, hogy belülről tilos szigetelni az ilyen probléma fennállásakor, mivel csak elfedjük vele a problémát, de meg nem szüntetjük. Mindenképpen külső szigetelés szükséges és javasolt, illetve a szigetelések megfelelő kivitelezése létfontosságú.

Attila