Elsőként mindenkinek az adásvétel jut eszébe, ha tulajdonszerzésről beszélünk. Tulajdont azonban más jogcímen is lehet szerezni, ezek egyike az elbirtoklás. De mit is jelent az elbirtoklás? Milyen feltételeknek kell teljesülnie hozzá? Néhány konkrétumot szedtem össze ahhoz, hogy mindenki képbe kerüljön a feltételekről.
Az elbirtoklás feltételei
Az első és egyik legfontosabb feltétel, hogy az elbirtoklónak sajátjaként, megszakítás nélkül kell birtokában tartania az adott dolgot. Ez a megszakítás nélküli idő az elbirtoklási idő, mely ingatlanoknál 15 év, ingóságoknál pedig 10 a jelenlegi jogszabályok szerint. Számít az örökösödés is, tehát például az elbirtoklás alatt apáról gyermekre száll a birtoklás joga, ugyanúgy folytatódik a 15 év számítása. Az elbirtokás alatt a birtokosnak úgy kell viselkednie, mintha ő lenne a tulajdonos: fizetnie kell a rezsiket, az adókat, rendben kell tartania a kerítést, stb... ha egy ilyen is kimarad a 15 év alatt, mert a birtokos szerint a tulajdonosnak kellett volna fizetnie az adott költséget, már nem sajátjaként birtokolt, így a birtoklási idő megszakadt.
A másik fontos tényező az, ha valaki abban a tudatban van, hogy az ingatlan az övé: pl vásárolt 15 éve egy garzonlakást, kifizette a vételárat, de 15 évvel ezelőtt nem kötött írásban adásvételi szerződést, csak szóban állapodott meg az eladóval. Ekkor valójában érvénytelen az adásvételi szerződés, azonban az elbirtokló jogosan gondolhatja, hogy az övé az ingatlan, mivel kifizette azt. Ezek természetesen, mint minden, a bíróságon támadhatóak, ezért fontos, hogy mindent bizonyítani kell tudni.
Akkor a bérleti jog is elbirtoklás ennyi idő után?
Nem, mert a tulajdonos által engedett birtoklás - mint amilyen a bérlet is - sosem lesz alapja az elbirtoklásnak, hiszen a bérlő is tudja, nem a sajátja az ingatlan. Ugyanez vonatkozik például a haszonbérletre és a szívességi használatra is, tehát mindegy, mennyi időre veszel bérbe ingatlant, elbirtokolni ezzel nem fogod tudni.
Önkényes lakásfoglaló is elbirtokol?
Nem, mivel az önkényes lakásfoglalás bűncselekménynek minősül, így bármennyi ideig él az ingatlanban egy önkényes lakásfoglaló, nem fogja elbirtokolni.
Hogyan kerülhető el az elbirtoklás?
Mivel 2014 óta a felszólítás nem számít elbirtoklást megszakító tényezőnek, fontos, hogy cselekvéssel lehet csak megszakítani, tehát például használni, hasznosítani kell a területet tulajdonosként (parkolás, lepakolás, bérbeadás, bármi). Tökéletes megoldás az is, ha a közelből valakinek bérbeadjuk az ingatlant bármennyi pénzért, az illető pedig valamit lerak a területre, nyírja a füvet, rendbentartja az ingatlant.
Közös tulajdonú ingatlan elbirtokolható?
Igen, egy tulajdonostárs tulajdoni illetőségét, vagy annak egy részét el lehet birtokolni. Jó példa erre, amikor a tulajdonostársak kerítést építenek úgy, hogy eltérnek a tényleges tulajdoni arányoktól, majd 15 évig ennek megfelelően használják a megosztott ingatlanrészeket. Ilyenkor elbirtokolható a másik illetőségének használattal érintett része. Ezzel szemben például, ha van egy lakás, aminek több tulajdonosa van, de azt aktuálisan csak az egyik használja, önmagában nem jelent elbirtoklást.
Remélem tudtam segíteni azoknak, akik ilyen problémával küzdenek, vagy csak érdeklődtek a téma iránt. Amennyiben ilyen, vagy ehhez hasonló problémád van, javaslom azonnal fordulj ügyvédhez, egy jó helyen lévő teleknél milliók múlhatnak akár 1-1 napon is, ha soká derül ki a dolog.
Kellemes napot mindenkinek!
Attila, IngatlanPáholy
