Történt velem a minap, hogy egy régebbi építésű polgári lakást mutattam egy 35 körüli párnak. Nem tudom, hogy házasok voltak-e vagy nem, de kétlem, mert a srác mindenáron nagyon okosnak szeretett volna tűnni és imponálni akart szeretett párjának, elmesélem, hogyan próbálta kivitelezni.


Kora délután, hűvös, esős idő, jó 10 perccel hamarabb értem a ház elé, a Keleti mellett járunk. A pár pontosan érkezik, kedves bemutatkozások, elindultunk felfelé, én regélek a házról és a környékről, ők csendben hallgatják, minden szupiszuper. Felérünk, a tulaj nincs otthon, kulcsom van, belépünk és elkezdjük átnézni a nappalitól kezdve. Itt megjegyzem, 3. emeleti lakás amelyben nincs lift, erre minden érdeklődő figyelmét felhívom még telefonon, tehát ők sem lepődtek meg rajta, szóba sem került, DE: a fürdőszobába érve meglátják az ablakot, amely lichthofra nyílik és szellőzik, ekkor még mielőtt egy szót is szóltam volna itt, a fiú úgy gondolta, itt az ideje lenyűgözni szeretett párját: "Szívem, tudod mi ez a helyiség? Úgy hívják hogy lifthók és itt lett volna a lift, de ebből a házból építéskor kispórolták." Köpni-nyelni nem tudtam, gondoltam kinevetem de akkor biztosan nem veszik meg a lakást, így arra gondoltam, inkább egy szót sem szólok, de ő nem bírta ki, folytatta: "Olvastam erről, sok ilyen ház van Budapesten ahol ezt csinálták." És itt nem bírtam tovább. "Figyi Dezső (nem ez az igazi neve), amit mondasz egyáltalán nem igaz, ennek a neve lichthof, avagy világítóudvar és a szellőzés miatt van így kialakítva, a lényege hogy a fürdőt/WC-t/kamrát is lehessen szabad levegőre szellőztetni. Gondolj már bele, ha itt lift lenne, a WC-be nyílna?" A lány csak mosolygott, Dezső bezzeg bizonygatott: "Miről beszélsz? most olvastam erről!" Erre csak annyit tudtam reagálni, hogy megnyitottam a telefonomon a Wikipedia ide vonatkozó oldalát, amit megmutattam neki. Csöndbe maradt és ezután bruttó 3 perc alatt végeztünk.

Van egy olyan érzésem, hogy nem ők lesznek, akik megveszik ezt a lakásomat.

Ha van esetleg valami jó sztorid ingatlanosként, vagy ingatlanossal kapcsolatban, amit megosztanál másokkal, várom Facebook oldalamon keresztül, szívesen postolom.

Attila

Több, mint 10 éves tapasztalatom miatt rengeteg ingatlanhirdetéssel találkozom, amelyeket általánosan három osztályba tudok osztani: a szándékosan megtévesztőek, a véletlen butaságot tartalmazó, valamint az értelmesen, őszintén összerakott hirdetés. Legutóbbiról most nem lesz szó, lehet őszintén és értelmesen hirdetni, egyszer talán erről is írok egy bejegyzést, de most a szándékos hazugságokról, félretájékoztatásokról lesz szó - a véletlen elírt, rosszul írt hirdetések javíthatóak, ebből nem szoktunk problémát csinálni, ellenben a szándékosság komoly probléma.

Lokáció

"a város fő ütőerénél" - Rohadt forgalmas helyen, valószínűleg utcára, zajos részre néző ingatlan. Tapasztalatból tudom, milyen a Margit híd budai hídfőjénél egy első emeleti, utcára néző lakásban élni, ahol az ablakod előtt rongyol el a 4-es 6-os villanyszedője... lehet, hogy valaki ezt szereti, de az biztos, hogy nagy általánosságban nem így van...

"X tértől néhány percre" - Néhány percre, de mivel? Gyalog? Kocsival? Sajnos általában a legrosszabb: légvonalban. Sokszor fordul elő, hogy néhány percre az Örs vezér terétől - ez 2 km is simán lehet, tehát gyalog jó fél óra... Kinek mi a néhány perc - érdemes tehát megtekintéskor erre is kitérni.

"vadregényes, ősfás környezetben" - Erdő szélén, városhatáron, vagy rosszabb esetben rendezetlen környezetben található területen. Hiába szép az ingatlan, ha egy kiló kenyérért is 20 percet kell autókázni, sokmindenkinek ez egyáltalán nem felel meg, ilyen helyeken a tömegközlekedés is elég hiányos.

Elrendezés

"tágas terekkel rendelkező" - Általában hatalmas alapterületen, borzasztó elrendezéssel 2 óriási szoba, 4 méteres belmagassággal. Sokan ezeket a polgári ingatlanokat keresik és szeretik, de ha nincs korszerűsítve a szigetelés és a fűtés, télen 40-50e Ft-os havi fűtésszámlákra lehet és kell is számítani.

"kellemes kis kuckókkal rendelkező" - Valamilyen oknál fogva 5-6-7-8 nm-es helyiségekre, alkóvokra (ablaktalan szoba - és ez nem szoba) bontott lakás. Olyan szempontból jobb, hogy a falak általában bonthatóak, de érdemes statikus véleményét kérni még megvásárlás előtt arról, hogy át lehet-e mindent alakítani úgy, ahogy szeretnénk.

"egyedi elosztású" - Borzalmas elosztású. Főleg olyan ingatlanoknál láttam sokszor, ahol a 3 szobát egymáson keresztül lehet megközelíteni, és esélyed sincs arra, hogy egyedi megközelítést kialakíts - főleg a 70 centi vastag tartófalak kivehetetlensége miatt. Ha valami "egyedi elosztású", szinte biztosan problémás lesz.

Tulajdonságok

"párizsi panoráma" - Nagy kedvencem. Van, ahol francia panorámának hívják - nevét onnan kapta, hogy tetőket, kéményeket lehet látni az ablakból, ahogy párizs legtöbb legfelső lakásából, valahogy így:

Ez persze nem Budapest, de érthető a lényeg.

"legénylakás" - kis (néha csak 15-20 nm) alapterületű ingatlan, jellemzően a földszinten vagy a szuterénben, alapszolgáltatásokkal. Gyakran nyílik a belső udvarból közvetlenül. Új építés esetén más a helyzet, ott általában a legkisebb méretű garzonlakásokat jelenti. Hasonló ingatlant takarhat az "ideális első lakás" kifejezés is.

"részleges panoráma" - kedvezőtlen esetben egy hatalmas épület, vagy valami más takarja el a panoráma egy nagyobb részét, amiből így olykor csak egy szűk csík élvezhető. Dunai panorámás lakásoknál jópárszor előfordul, hogy a panoráma valójában az erkélyről erősen kihajolva és elfordulva "élvezhető".

Állapot

"egyedi stílusban felújított" - megtörtént a felújítás - a tulajdonos saját ízlésvilága szerint. Jó eséllyel találkozhat ilyenkor mélyvörös vagy sötétkék falakkal, egymással nem összeillő színekkel, hupilila homlokzattal. Volt már példa gyönyörű görögös oszlopokra lakótelepi lakásban, vagy éppen az egész mennyezetet beborító freskóra - mely a tulajdonos saját alkotása volt...

"minimális felújítás után költözhető" - az egész lakást biztosan ki kell festeni, rosszabb esetben a parkettát vagy a padlószőnyeget is ki kell cserélni. Ahol tényleg csak festeni kell, azt általában "tisztasági festés után költözhet" jelzővel szokták illetni, de még ez sem minden esetben garancia az egyébként makulátlan állapotokra.

"retro hangulatú" - általában lakótelepi típuslakások esetén, vagy nagy, szövetkezeti társasházakban lévő ingatlan esetében: az 1960-as, vagy 70-es években történt átadás óta minden változatlan, jellemzően leharcolt vizesblokk és nagyvirágmintás tapéta várja a vevőt. Hiába jó állapotú, általában tégláig le kell bontani.

Figyelemfelkeltés

"óriási árcsökkenés" - általában hatékony figyelemfelhívó módszer, ami magában hordozza a kódolt üzenetet: a lakást már régebb óta hirdetik, de a korábbi áron nem volt rá vevő - azaz az ár elkezdett csökkenni a piacon elfogadott szintre. Szintén jellemző a módszer használata, amikor az ingatlan eladása nagyon sürgőssé válik, például válás vagy örökösödés miatt.

"2 szobás lakás az Astoriánál 11 millióért" - a lakás, ami nincs is. Vitatható módszerrel működő ingatlanirodák egyik fogása, hogy az érdeklődést generálva olyan lakásokat hirdetnek, ami fizikai valóságában nem is létezik, az érdeklődő telefonálóknak pedig a jól bevált "ez már elkelt, viszont felhívnám a figyelmét további hasonló ingatlanainkra" szöveget adják elő. Bár a módszer egyre kevésbé működik, még mindig vannak, akik próbálkoznak vele. 

Rengeteg hasonló jutott még az eszembe, de ez a bejegyzés így is nagyon hosszúra sikerült, így talán egy másik postban folytatom valamikor :) Ha neked van még olyan meglátásod vagy véleményed egy hasonló "átverésről", bátran küldd el nekem Facebook oldalamon keresztül, ha elég összegyűlik, szívesen kirakom őket.

Szép napot mindenkinek!

Attila

Akár közvetítőként, akár eladóként próbálsz a piacon érvényesülni, van néhány dolog, amire érdemes odafigyelni egy hirdetés összerakásakor, összeszedtem néhány fontos aranyszabályt.

Fényképek és alaprajz

Saját tapasztalatok alapján mondhatom, hogy rengeteg érdeklődő el sem olvassa a leírását a hirdetésnek, csak a fényképeket és az alaprajzot tekinti át, megnézi az alapadatoknál a fűtést, a méretet és az árat, és már hív is. Pontosan ezért nagyon fontosak a megfelelő fényképek és egy alaprajz megrajzolása: nem mindegy, hogy egy három szobás lakás minden szobája külön nyílik-e, vagy csak az egyikből a másikba lehet átjutni... az ilyen lakásoknál milliós nagyságrendű áreltérés is lehet, ugyanannál a méretnél. De mutatok egy példát a megfelelő és a nem megfelelő beállítású fényképekre is:

Ugyanaz a konyha, ugyanaz a fürdő, ugyanaz a nappali. Viszont az egyik "fényképész" nem megfelelő géppel és fényekkel dolgozott, a másik pedig igen. Az ingatlanosok jó része nem képes felfogni a fényképek jelentőségét, pedig a fentiek szerint leírtam, mennyire lényeges. Az alaprajznál az sem baj ha kézzel rajzolt, a lényeg hogy egyértelműen látszódjanak a helyiségek elhelyezkedései és a közlekedési lehetőségek.

Árazás

Vannak ingatlantípusok, ahol nagyon könnyű az árat "eltalálni" és vannak különleges ingatlanok, ahol pedig biztosan szakértőre van szükség. A könnyű kategória például a panelrengetegek típusai: van olyan lakótelep, ahol csak háromféle típus van, a 2 szobás ablak nélküli konyhás, a 2 szobás ablakos konyhás és a 3 szobás ablakos konyhás. Ilyenkor csak néhány minimális dolog tudja mozgatni az árat (állapot, fekvés, panelprogramban részt vett-e vagy nem, stb). Itt tehát ha én 17 millióért meghirdetem a jó állapotú ingatlanomat de mindenki más 14-ért hirdeti, az enyém legyen bármilyen csilli-villi, nem fogják elvinni. Fontos ilyenkor még az érzelmi kötődés: egyszerűen ki kell zárni eladáskor, senki nem fizeti meg. Ilyen esetben is jó megbízni szakértőt, aki reális, kötöttségek nélküli szemmel tudja árazni ingatlanunkat.

Leírás

Fentebb már írtam, hogy a fényképek és az alaprajz mennyire fontos, de attól, hogy vannak emberek, akik a leírást nem olvassák el, vannak, akik pedig csak erre támaszkodnak telefonálás előtt. Mindig azt szoktam az értékesítőimnek mondani, hogy minden olyan infót kérdezzenek meg és írjanak bele a hirdetésbe, amit ők is megkérdeznének, ha az adott ingatlan után érdeklődnének: állapot, felújítás ideje és minősége, közlekedés, benapozottság, van-e olyan dolog ami emel az értékén (tároló, klíma, autóbeállóhely, gardrób, stb). Leírás nélkül a hirdetés komolytalan, senki nem várhatja el, hogy az alapadatok és 2-3 kép alapján érdemes legyen telefonálni.

Babonák

Magyarországon kevésbé vagyunk babonásak a számokkal kapcsolatban, de például amerikai adatok alapján mondjuk azok az ingatlanok, amelyekben szerepel a 666, a vártnál alacsonyabb áron kelnek el. A szerencsésebbnek tartott hetes házszám majdnem két százalékos pluszt hoz, ahogy az USA-ban sokaknál népszerű 316-os házszám is pluszt mutat. A kínai és más távol keleti számmisztikai babonákról meg ne is beszéljünk, ment már el értékesítésem azért, mert a lakás száma nem volt megfelelő... Fontos még a 9-esre végződő pszichológiai hatás: kimutatott eredmény, hogy az a lakás, ami nem 20 M Ft-ért van feltöltve, hanem 19.99 M Ft-ért, hamarabb kel el. A Lakáspiaci Mozaik adatai alapján a hazai hirdetések ötöde végződött 900 ezerre, 5 százaléka 90 ezerre, sőt, egyesek 9 forintra végződő árral is simán bepróbálkoztak, bár ezt én már személy szerint nem tudom megérteni. Az sem elhanyagolható, sőt akár még fontosabb hatás, hogy ilyenkor ha a honlapon a vásárlók ár szerint rendezik a megfelelőnek tűnő ingatlanokat növekvő sorrendbe, akkor egyszerűen előbb fognak jönni ezek a hirdetések. Az ilyen taktikázás pedig szintén sok pénzt jelenthet egy olyan nagy értékű dolognál, mint az ingatlan.

Konklúzió

Bármit is teszel, bármilyen cselhez is folyamodsz, a mai piacon végső soron két dolog számít: az ár és a lokáció. Minden más csak negatív vagy pozitív irányba húzhatja az árat - ezért is fontos szakértőt megkérni a megfelelő árképzés kialakítására. A lokáción nem tudunk változtatni így a környékről és az infrastruktúráról a megfelelő tájékoztatás a leírásban mindig jó és ha az árat is megfelelően, nem elfogultan lőjük be, a mai ingatlanpiacon biztosan találunk vevőt - akár ingatlanközvetítő/szakértő nélkül is. Tudom, magam ellen beszélek, de ez az igazság.

Attila